Annotazione sentenza simulazione: opponibilità al fallimento

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’annotazione di una sentenza che accerta la simulazione assoluta di una vendita immobiliare è opponibile al fallimento del simulato acquirente, anche in assenza di una precedente trascrizione della domanda giudiziale. L’annotazione, se anteriore alla dichiarazione di fallimento, svolge una funzione dichiarativa autonoma che rende la sentenza efficace nei confronti dei terzi, come la curatela fallimentare, dal momento della sua esecuzione. Il caso è stato rinviato al tribunale di merito per verificare la corretta redazione della nota di annotazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Annotazione Sentenza di Simulazione: La Cassazione Chiarisce l’Opponibilità al Fallimento

L’annotazione della sentenza di simulazione di una vendita immobiliare nei registri pubblici è un adempimento cruciale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sul suo valore, in particolare quando l’acquirente fittizio fallisce. La Corte ha stabilito che l’annotazione, se eseguita prima della dichiarazione di fallimento, rende la simulazione opponibile alla massa dei creditori, anche se la domanda giudiziale iniziale non era stata trascritta. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Vendita Fittizia e il Successivo Fallimento

La vicenda trae origine da una controversia su una serie di immobili. Un ex socio di una società, ormai estinta, aveva agito in giudizio per recuperare dei beni che erano stati oggetto di un contratto di vendita, a suo dire, fittizio. Il tribunale, con una sentenza passata in giudicato, aveva effettivamente dichiarato la simulazione assoluta di tale vendita. Successivamente, il socio aveva provveduto all’annotazione della sentenza di simulazione a margine della trascrizione dell’originario atto di vendita nei registri immobiliari. Anni dopo, la società acquirente veniva dichiarata fallita. L’ex socio, ritenendosi il legittimo proprietario dei beni, presentava domanda di rivendica al fallimento, sostenendo che, grazie all’annotazione, la sentenza fosse opponibile alla curatela.

La Decisione dei Giudici di Merito

Il Tribunale, in prima istanza, aveva respinto la domanda dell’ex socio. I giudici di merito si erano concentrati sulla non conformità tra la domanda giudiziale originariamente trascritta da un altro soggetto (un creditore che agiva con azione revocatoria) e la sentenza finale, che aveva invece accolto una domanda di simulazione proposta da un’altra parte. Secondo il Tribunale, questa discrasia impediva di riconoscere all’annotazione l’effetto di rendere la sentenza opponibile al fallimento.

L’Annotazione della Sentenza di Simulazione e il suo Valore Autonomo

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa prospettiva, accogliendo il ricorso dell’ex socio. Il punto centrale della decisione è il riconoscimento della funzione autonoma e dichiarativa dell’annotazione prevista dall’art. 2655 del Codice Civile. I giudici supremi hanno chiarito che la trascrizione della domanda giudiziale e l’annotazione della sentenza che la conclude sono due adempimenti distinti con finalità diverse. La prima ha un ‘effetto prenotativo’, volto a far retroagire gli effetti della sentenza alla data della trascrizione della domanda (effetto ex tunc). La seconda, invece, ha una funzione dichiarativa autonoma: rende la sentenza opponibile ai terzi dal momento in cui viene eseguita (effetto ex nunc).

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha spiegato che l’adempimento dell’annotazione non è un mero obbligo di ‘pubblicità-notizia’, ma un onere la cui omissione impedisce alla sentenza di essere efficace contro i terzi. Non è necessario, per la sua validità, che sia stata preventivamente trascritta una domanda giudiziale perfettamente corrispondente. Se l’annotazione della sentenza di simulazione è avvenuta nel 2013 e la sentenza di fallimento è stata trascritta nel 2018, la prima prevale sulla seconda. La simulazione è, quindi, opponibile alla massa dei creditori.
La Cassazione ha inoltre affrontato il tema dei requisiti formali della nota di annotazione. Ha precisato che, essendo una formalità accessoria a una trascrizione già esistente, non richiede una nuova e completa descrizione degli immobili. Tuttavia, la nota deve essere redatta con sufficiente chiarezza da individuare, senza incertezze, le persone, i beni e il rapporto giuridico a cui si riferisce la sentenza. Nel caso specifico, il ricorrente aveva lamentato che il giudice di merito avesse erroneamente ritenuto che l’annotazione riguardasse solo 18 dei 59 immobili, senza esaminare correttamente la nota stessa. Poiché tale valutazione spetta al giudice di merito, la Corte ha cassato il decreto e ha rinviato la causa al Tribunale per un nuovo esame, basato sui principi di diritto enunciati.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia rafforza l’importanza dell’annotazione della sentenza di simulazione come strumento di tutela. Le conclusioni principali sono due:
1. Valore Autonomo dell’Annotazione: L’annotazione della sentenza è efficace per rendere la decisione opponibile ai terzi (incluso il fallimento) che abbiano acquisito diritti in data successiva, indipendentemente dalla preventiva trascrizione della domanda giudiziale.
2. Importanza della Chiarezza: È fondamentale che la nota di annotazione sia redatta in modo preciso e non ambiguo, per evitare contestazioni sulla sua portata e sugli immobili a cui si riferisce. Se si intende limitare gli effetti della sentenza solo a una parte dei beni, ciò deve essere chiaramente specificato.
In definitiva, la sentenza offre una tutela più robusta a chi ottiene una declaratoria di simulazione, chiarendo che la tempestiva annotazione è l’adempimento chiave per far valere i propri diritti contro i terzi.

L’annotazione di una sentenza che dichiara la simulazione di una vendita è efficace contro il fallimento dell’acquirente, anche se la domanda giudiziale non era stata trascritta?
Sì, la Corte di Cassazione chiarisce che l’annotazione della sentenza ha una propria funzione dichiarativa autonoma. Se l’annotazione è precedente alla trascrizione della sentenza di fallimento, rende la simulazione opponibile al fallimento, con effetto dal momento dell’annotazione stessa (ex nunc).

Qual è la differenza tra l’effetto della trascrizione della domanda giudiziale e quello dell’annotazione della sentenza?
La trascrizione della domanda giudiziale ha un ‘effetto prenotativo’, cioè fa retroagire gli effetti della futura sentenza al momento della trascrizione della domanda (ex tunc), proteggendo contro atti trascritti nel frattempo. L’annotazione della sentenza, in assenza di tale trascrizione, ha un effetto dichiarativo ex nunc, rendendo la sentenza opponibile ai terzi solo dal momento in cui l’annotazione viene eseguita.

La nota di annotazione deve descrivere di nuovo tutti gli immobili oggetto della vendita simulata?
In generale no, non è richiesta una nuova descrizione dei beni già individuati nell’atto trascritto originario. Tuttavia, la nota deve essere redatta con modalità tali da consentire di individuare senza possibilità di equivoci o incertezze le persone, i beni e il rapporto giuridico cui si riferisce la sentenza. Se l’annotazione intende limitare l’effetto della sentenza solo ad alcuni beni, questi devono essere specificamente indicati.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 20736 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 1 Num. 20736 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 15985/2019 R.G. proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

FALLIMENTO N 25/2018 GRUPPO RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

(MGVLSN70S16C933S)

-controricorrente-

avverso il DECRETO del TRIBUNALE di COMO al n. 6892/2019 depositato il 23/04/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Udite le conclusioni del P.G. NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso e, per le parti, degli avv. NOME COGNOME e NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Como, con decreto n. cron. 6892/2019, depositato il 23 aprile 2019, ha rigettato l’opposizione proposta da NOME COGNOME nella qualità di ex socio della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, cancellata a far data dal 29.01.2001, avverso il decreto con cui il G.D. del Fallimento RAGIONE_SOCIALE aveva rigettato la sua domanda di rivendica di una serie di beni di cui assumeva essere proprietario. In particolare, il COGNOME, a fondamento della domanda, aveva dedotto che era opponibile al fallimento la sentenza passata in giudicato del Tribunale di Como, sezione distaccata di Menaggio, n. 60/2013 del 30.4.2013, che aveva dichiarato la simulazione assoluta del contratto di vendita, avente ad oggetto gli stessi immobili, in precedenza stipulato tra la RAGIONE_SOCIALE (di cui l’opponente era socio accomandatario) e la RAGIONE_SOCIALE (di cui era il legale rappresentante), e ciò sul rilievo che una domanda giudiziale volta ad infirmare l’efficacia del medesimo atto era stata trascritta in data 3.8.2006, l’annotazione a seguito della pronuncia della sentenza era stata eseguita in data 15.7.2013 e la trascrizione della predetta sentenza era avvenuta in data 15.7.2013, anteriormente quindi alla trascrizione della sentenza
dichiarativa di fallimento da parte della curatela, avvenuta in data 13.4.2018.

Il Tribunale di Como ha osservato che: a) la domanda giudiziale trascritta atteneva, in realtà, alla domanda di revocatoria ordinaria promossa da un creditore della alienante ex art. 2901 c.c.; b) a detta domanda, lo stesso attore aveva fatto seguire anche una domanda di simulazione che però il citato tribunale aveva dichiarato inammissibile (per tardività di proposizione in giudizio); c) l’accoglimento della simulazione concerneva invero la domanda esercitata dal terzo (che era poi l’altra socia della citata s.a.s. estinta), con la conseguenza che l’invocato effetto prenotativo poteva in astratto riguardare solo quest’ultima, a nulla rilevando in concreto che il giudice l’avesse alfine accolta, in quanto formulata da altra parte processuale (parimenti costituitasi in giudizio dopo la chiama iussu judicis e ancora diversa dall’opponente rivendicante) che non aveva, tuttavia, ottemperato all’onere di trascrizione della relativa domanda; d) non vi era, pertanto, la necessaria correlazione tra il contenuto della nota di trascrizione della domanda giudiziale e la sentenza che avrebbe dovuto giovarsi -nella prospettazione dell’opponente -dell’effetto ‘prenotativo’ della prima.
Il giudice di merito ha, inoltre, osservato che il Tribunale di Como, sezione distaccata di Menaggio, non aveva adottato alcuna pronuncia sulla domanda revocatoria e ‘la statuizione di inefficacia per simulazione’ aveva riguardato tutti i 59 immobili oggetto della vendita simulata, ‘mentre le formalità di annotazione e trascrizione della stessa sentenza avevano riguardato solo 18 dei citati immobili’.

In ogni caso, ben prima dell’annotazione di simulazione assoluta dell’atto di vendita e della trascrizione della sentenza, risultavano presenti nei registri immobiliari due iscrizioni ipotecarie a favore di RAGIONE_SOCIALE e Banca Popolare di Sondrio (la prima del

2010, la seconda del 1994), entrambi appartenenti alla massa dei creditori che la curatela rappresenta, rispetto ai quali le suddette ‘pubblicità’ non erano opponibili.

Avverso il decreto ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOMECOGNOME affidandolo a sei motivi.

Il fallimento RAGIONE_SOCIALE ha resistito in giudizio con controricorso.

La ricorrente ha depositato la memoria ex art. 380 bis.1. c.p.c.

Con ordinanza interlocutoria del 31.10.2023, il Collegio ha rimesso la causa alla pubblica udienza sul rilievo che non constano ‘precedenti specifici concernenti gli effetti dell’annotazione della sentenza di simulazione’.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è stata dedotta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.) con riferimento agli articoli 45 l.f., 2652 n. 4, 2654 e 2655 c.c.: perché il Tribunale (pagg. 3 e 4 provvedimento impugnato) ha considerato non opponibile al fallimento la sentenza dichiarativa della simulazione assoluta, malgrado l’annotazione (“di simulazione assoluta”) a margine dell’atto di vendita avvenuta in data 15.07.2013 fosse precedente alla trascrizione datata 13.04.2018 della sentenza di fallimento (vedasi infra pag. 9).
Espone il ricorrente che, nel caso di specie, non ha rilevanza la non conformità della trascrizione della domanda giudiziale alla sentenza che ha definito il giudizio, atteso che la sentenza di fallimento è stata trascritta dopo l’annotazione della sentenza di simulazione assoluta a margine della nota di trascrizione dell’atto di vendita, dichiarato simulato con sentenza passata in giudicato. La trascrizione della domanda giudiziale non è, infatti, un obbligo, ma un onere, e, nel caso di specie, la trascrizione della domanda avrebbe avuto rilevanza solo ove la sentenza di fallimento fosse stata trascritta prima dell’annotazione della sentenza dichiarativa
della simulazione a margine dell’atto dichiarato simulato, il che non è avvenuto.

Quanto alle modalità di redazione della nota di annotazione (la trascrizione della sentenza di simulazione non è necessaria in quanto non prevista da alcuna norma), ad avviso del ricorrente, la circostanza che, nel caso di specie, non sia stato compilato il quadro B (degli immobili) della nota è del tutto irrilevante in quanto in base al paragrafo 11 della circolare del Ministero delle Finanze n. 128 T del 2.5.1995 ‘a differenza delle trascrizioni e delle iscrizioni per le quali l’indicazione degli immobili è sempre obbligatoria, per le annotazioni invece l’indicazione degli immobili ricorre esclusivamente nella restrizione di beni e nel frazionamento in quote del mutuo e dell’ipoteca’. Ne consegue che ‘la nota di annotazione’ è stata correttamente redatta nell’unico elemento necessario, ovvero il quadro A che indica la formalità da annotare. Peraltro, la pubblicità di una sentenza di simulazione assoluta è pubblicità di una vicenda che attiene al titolo di acquisto e non ai beni che ne costituiscono l’oggetto (essendone i beni solo l’oggetto mediato).
Per il ricorrente, la circostanza che l’atto di vendita era stato dichiarato simulato nella totalità si evince dall’annotazione a margine della nota relativa all’atto stesso compiuta il 15.7.2013 (vengono richiamati il doc. 15 ultima pagina e il doc. 17 del fascicolo di parte ricorrente)

Con il secondo motivo è stato dedotto l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.), per avere il Giudice di merito completamente omesso l’analisi del documento 17 del fascicolo di parte ricorrente, cioè la nota di annotamento mediante la quale è stata data pubblicità – a margine dell’atto di vendita -alla sentenza che ne ha dichiarata la simulazione assoluta; se l’avesse esaminato, si sostiene, non avrebbe potuto argomentare (del tutto erroneamente) che tale nota riportava n. 18
immobili sul totale di 59 (pag. 3 quinto capoverso del provvedimento impugnato).

Espone il ricorrente che dalla semplice consultazione del documento in oggetto emerge che il quadro B (immobili) della nota di annotazione è ‘in bianco’, ovvero non viene fatta menzione di nessun immobile. Ne consegue che la nota di annotazione coinvolge tutti gli immobili presenti nella nota principale (relativa alla trascrizione della vendita), nessuno escluso.

Con il terzo motivo è stata dedotta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.) con riferimento agli artt. 115 e 116 c.p.c.: avendo il Tribunale omesso l’esame di un documento rilevante quale il documento 17 prodotto da parte ricorrente (pag. 3 quinto capoverso del provvedimento impugnato).

Con il quarto motivo è stata dedotta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nullità del provvedimento (art. 360 co. 1 n. 3 e/o n. 4 c.p.c.) con riferimento agli artt. 99 l.f., 135 c.p.c. e/o 111 Cost.: perché il provvedimento è palesemente carente di motivazione circa un punto decisivo della controversia. Il Tribunale di Como non ha assolutamente chiarito le ragioni per le quali non ha ritenuto opponibile al fallimento l’annotazione di simulazione assoluta avvenuta – prima della trascrizione della sentenza di fallimento – a margine della trascrizione dell’atto di vendita del 10.08.1999 (vedasi infra pag. 21).
Con il quinto motivo è stata dedotta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 co. l n. 3 c.p.c.) con riferimento all’art. 112 c.p.c.: perché il Tribunale non ha nemmeno chiarito le ragioni per le quali non ha ritenuto opponibile al fallimento l’annotazione di simulazione assoluta avvenuta – prima della trascrizione della sentenza di fallimento – a margine della trascrizione dell’atto di vendita del 10.08.1999.

Il primo motivo è fondato.

Quaestio iuris oggetto della trattazione deferita alla udienza pubblica è, in primo luogo, se l’annotazione della sentenza che ha dichiarato la simulazione assoluta di un atto di vendita, precedentemente trascritto e benché priva di una precedente trascrizione della relativa domanda giudiziale, costituisca elemento sufficiente a renderla opponibile ai terzi, e segnatamente alla trascrizione del fallimento del simulato acquirente, avvenuta successivamente all’annotazione della stessa sentenza.
Il giudice di merito ha attribuito rilevanza, ritenuta assorbente, alla circostanza della non conformità, nel caso di specie, della trascrizione della domanda giudiziale (avente ad oggetto una domanda di revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c.) alla sentenza che ha definito il giudizio, che ha accolto la domanda di simulazione assoluta (proposta da altra parte processuale che non aveva trascritto la propria domanda giudiziale), con la conseguenza che il creditore che aveva trascritto la domanda giudiziale non poteva giovarsi del suo ‘effetto prenotativo’.
L’opzione interpretativa, pur muovendo da un principio in astratto condivisibile (la necessaria correlazione tra domanda, così come riportata nella nota di trascrizione e sentenza che si vuole opporre ai terzi (cfr. Cass. 23554/2024; Cass. 14170/2019; Cass. n. 13137/2006), non è in alcun modo conferente nel caso di specie, atteso che la sentenza di fallimento è stata trascritta nel 2018 e, quindi, dopo l’annotazione, avvenuta molti anni prima (segnatamente, nel 2013) della sentenza di simulazione assoluta a margine della trascrizione dell’atto di vendita, dichiarato simulato con sentenza passata in giudicato.
Né, peraltro, può eventualmente affermarsi -come si evince, implicitamente, dal decreto impugnato – che condizione necessaria affinché in assoluto l’annotazione della sentenza di declaratoria della simulazione assoluta di un atto giuridico trascritto (a margine della trascrizione dello stesso atto) abbia effetto nei confronti dei

terzi è che debba essere preceduta dalla trascrizione della relativa domanda giudiziale. Tale adempimento non costituisce invero un obbligo, nel senso di elemento costitutivo imprescindibile di ogni effetto pubblicitario, ma un mero onere che grava su coloro che intendano giovarsi dell’effetto ‘prenotativo’ con la preventiva trascrizione della domanda giudiziale, in modo tale da opporre la trascrizione della successiva sentenza passata in giudicato alle trascrizioni o iscrizioni eventualmente eseguite ‘medio tempore’ dai terzi.
L’annotazione, a norma dell’art. 2655 c.c., della sentenza di declaratoria di nullità, di annullamento, risoluzione, rescissione, revocazione, etc., dell’atto trascritto o iscritto costituisce, infatti, una formalità, avente un’autonoma rilevanza rispetto alla (solo eventuale) trascrizione della relativa domanda giudiziale, che svolge una funzione dichiarativa – e non di mera pubblicità-notizia (come quella prevista dall’art. 2654 c.c.) – rendendo la sentenza passata in giudicato annotata a margine dell’atto trascritto opponibile ai terzi, seppur con effetto ex nunc , e non ex tunc , come avverrebbe in caso di preventiva trascrizione della domanda giudiziale.
La non obbligatorietà della trascrizione della domanda giudiziale emerge anche dalla ‘Relazione del Ministro COGNOME … al libro del codice civile ‘ Della tutela dei diritti’, punto 24, pag. 38, secondo cui ‘ Per rendere completo il sistema era necessario prevedere la pubblicità delle sentenze che dichiarano la nullità o annullano, risolvono, rescindono, revocano un determinato atto, ossia di quelle sentenze che accolgono una delle domande previste dall’art. 2652 del c.c. Tale pubblicità era necessaria per due ragioni: anzitutto perché la domanda, in accoglimento della quale la sentenza è pronunciata, può non essere stata trascritta, e in secondo luogo, e ciò è molto più importante, perché la trascrizione della domanda deve avere una funzione conservativa, puramente
provvisoria, e i terzi devono sapere se la conseguenza giuridica a cui la domanda era diretta si sia effettivamente realizzata’.

L’equipollenza dell’annotazione, ai sensi dell’art. 2655 c.c., all’istituto della trascrizione risulta d’altronde dal relativo terzo comma, secondo cui ‘ se tali annotazioni (della sentenza) non sono eseguite, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico del soggetto la cui domanda è stata accolta; eseguita l’annotazione, le trascrizioni e le iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l’ordine rispettivo’.

Tale formula è assai simile a quella prevista dell’art. 2650 comma 2° c.c. per la formalità delle trascrizioni (‘quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644’) richiamando, parimenti, il principio della continuità delle trascrizioni, che necessariamente trova applicazione in un contesto di pubblicità di natura dichiarativa e non di mera notizia.

La mancata annotazione della sentenza di cui all’art. 2655 c.c. è, infatti, colpita dalla medesima conseguenza sfavorevole prevista dall’art. 2650 c.c., ovvero l’inefficacia delle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro colui a cui favore è stata pronunciata la simulazione.

Nel caso di specie, l’annotazione della sentenza di declaratoria della simulazione assoluta dell’atto di vendita degli immobili di cui è causa era quindi un adempimento pubblicitario (almeno astrattamente) idoneo a rendere tale sentenza opponibile alla trascrizione, avvenuta successivamente, della sentenza di fallimento, sempre che -come sarà precisato nel prosieguo -si accerti che sono state rispettate le modalità di redazione della nota di annotazione previste dalla legge.

L’applicazione alla sentenza di accertamento della simulazione assoluta dell’istituto dell’annotazione della sentenza ex art. 2655 c.c. è conseguenza del rilievo che, per consolidata giurisprudenza

di questa Corte (vedi Cass. n. 7459/2018; conf. 9401/ 2016; Cass. 117/2024; Cass. 11372/2005 Cass. 677/1979; Cass. 32/1985), l’accertamento della simulazione assoluta determina la nullità del negozio o del contratto, per anomalia della causa rispetto allo schema tipico che ne giustifica il riconoscimento normativo, con la conseguenza che la sentenza di declaratoria della simulazione assoluta rientra, a pieno titolo, tra le sentenze di dichiarazione della nullità dell’atto disciplinate dall’art. 2655 c.c.
Come anticipato, affinché l’annotazione della sentenza prevista dall’art. 2655 c.c. (a margine della trascrizione dell’atto dichiarato nullo) svolga nei confronti dei terzi una funzione pubblicitaria equipollente a quella della trascrizione è, comunque, necessario che la nota di annotazione sia redatta secondo particolari requisiti formali che, per lo più, richiamano quelli relativi alla nota di trascrizione, ma devono tenere, altresì, conto della specificità della forma di pubblicità dichiarativa di cui è causa, che -si evidenzia ha una natura accessoria rispetto alla trascrizione dell’atto a margine del quale l’annotazione viene eseguita, abbinandosi a quella trascrizione. Non a caso, il legislatore ha previsto all’art. 2656 c.c. che la annotazione sia eseguita ‘secondo le norme stabilite dagli articoli seguenti per la trascrizione in quanto applicabili’.
La valutazione di compatibilità delle norme che disciplinano la redazione della nota di trascrizione con l’istituto della annotazione consente di ritenere che la annotazione della sentenza, quale formalità accessoria rispetto alla trascrizione dell’atto giuridico a margine del quale viene eseguita, non impone in assoluto una nuova descrizione dei beni immobili già indicati nell’atto trascritto -i quali sono già stati compiutamente individuati precedentemente nella nota di trascrizione (sulla base del combinato disposto degli artt. 2659 e 2826 c.c.) -dunque è sufficiente, in via generale, la sola descrizione della formalità da annotare, che è la ‘vicenda
demolitiva’ (per nullità, annullamento, risoluzione, rescissione, etc.) dell’atto giuridico trascritto, salvo, tuttavia, che il soggetto trascrivente non intenda, con l’adempimento pubblicitario, limitare l’efficacia dell’atto trascritto ad alcuni beni soltanto rispetto a quelli precedentemente oggetto di trasferimento, dunque riducendo la portata dell’utilità concreta, in thesi più ampia, propria della menzionata pronuncia.

Coerente con questa impostazione è la circolare del Ministero delle Finanze n. 128 T del 2.5.1995 che prevede al paragrafo 2.9. che ‘ a differenza delle trascrizioni e delle iscrizioni per le quali l’indicazione degli immobili e’ sempre obbligatoria, per le annotazioni, invece, la indicazione degli immobili ricorre esclusivamente nella restrizione di beni e nel frazionamento in quote del mutuo e dell’ipoteca’.

Pienamente applicabile anche all’annotazione è, invece, il principio già enunciato da questa Corte per la nota di trascrizione secondo cui ” Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. n. 4842/2019; Cass. 19982/2009 e, recentemente, Cass. n. 11213/2024). Pertanto, come per la nota di trascrizione, anche per la nota di annotazione, l’unica fonte alla quale attingere per individuare le persone, i beni o il rapporto giuridico per i quali si vuole compiere la formalità pubblicitaria è la nota stessa.
Parimenti applicabile all’annotazione, e correlata al principio precedente, è la regola prescritta per la trascrizione all’art. 2665

c.c., secondo cui ‘ l’omissione di alcuna delle indicazioni richieste nelle note menzionate negli artt. 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui si riferisce l’atto, o, rispettivamente, la sentenza o la domanda ‘. Ed è proprio quanto accaduto nella vicenda di causa. L’accertamento dell’esistenza o meno di uno stato di incertezza e confusione sugli elementi sopra indicati, che può derivare dall’incompletezza o dalla contraddittorietà di quanto viene in concreto annotato, è demandato al giudice di merito la cui valutazione di fatto non è insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione (cfr. Cass. 13543/2018, conf. Cass. 11213/2024).
Nel caso di specie, il Tribunale di Como, nel ritenere (almeno implicitamente) imprescindibile la previa trascrizione della domanda giudiziale ai fini dell’opponibilità dell’annotazione della sentenza, ai sensi dell’art. 2655 c.c., è incorso nella violazione della predetta norma, oltre che nella violazione dell’art. 45 l.f., avendo ritenuto che l’annotazione della sentenza di simulazione assoluta, avvenuta nel 2013, non potesse essere opponibile alla successiva trascrizione della sentenza di fallimento del RAGIONE_SOCIALE, avvenuta nel 2018.
Va, invero, dato atto, con riferimento alle modalità di redazione della nota di annotazione, come dall’esame della nota oggetto di causa (documento n. 17, richiamato dal ricorrente nel secondo motivo e di cui viene lamentato l’omesso esame) il trascrivente stesso ha provveduto nella sezione D all’indicazione di 18 immobili, di cui sono stati compiutamente riprodotti gli estremi catastali, siti in San Fedele d’Intelvi.

L’annotazione eseguita alla sezione D, riportata integralmente dalla curatela controricorrente a pag. 7 del controricorso, reca, in particolare e per quanto qui d’interesse in relazione alla

comprensione delle relative censure, testualmente quanto segue: ‘Il Tribunale ordinario di Como, sezione distaccata di Menaggio, con sentenza n. 536 cron. Del 15.4.2013, definitivamente pronunciandosi: -ha dichiarato inammissibile la domanda di simulazione presentata da RAGIONE_SOCIALE nei confronti dei convenuti; -ha dichiarato la simulazione assoluta del contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 10/08/1999 di fronte al notaio NOME COGNOME tra le società RAGIONE_SOCIALE di Carloni NOME RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE Poiché in corso di causa, con istanza 29/02/2008, la società RAGIONE_SOCIALE si era dichiarata disposta a limitare gli effetti della intrapresa azione (di cui all’atto di citazione trascritto il 3/08/2006 ai nn. 29053/18246) ai soli beni di San Fedele d’Intelvi (distinti al Catasto Terreni al Foglio 9 con i mapp. 2853-2884-290-1401-3099-3127-1400-2854-2855-42994300-4302-4304-4305-4306-4307-4445) ritenuti sufficienti alla tutela del proprio credito, la sentenza di inefficacia, nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, dell’atto di compravendita 10/08/1999 n. 38980 in autentico notaio NOME dell’Era di Menaggio (trascritto a Como il 17/08/1999 ai nn. 18433/12358) deve ritenersi limitata ai soli beni di San Fedele d’Intelvi come sopra descritti’.
Al cospetto della contestazione della curatela, secondo cui, con la predetta nota di annotazione, il trascrivente avrebbe inteso limitare l’efficacia dell’adempimento pubblicitario in oggetto ai soli 18 immobili analiticamente descritti, s’impone la valutazione, alla luce dei principi di diritto sopra affermati da questo Collegio -richiamando un accertamento riservato al giudice di merito -della reale portata dell’annotazione di cui è causa, per come palesemente effettuata anche con un richiamo testuale agli atti compiuti dalla RAGIONE_SOCIALE (il citato diverso creditore che aveva proposto la domanda di revocatoria ordinaria): in particolare, se, con la propria condotta e la menzionata formalità, il trascrivente abbia inteso limitare o meno l’efficacia dell’azione intrapresa,
circoscrivendola ad alcuni beni soltanto rispetto a quelli oggetto dell’atto di trasferimento già trascritto; se, inoltre, l’adempimento pubblicitario sia stato eseguito in modo tale da consentire di individuare senza possibilità di equivoci ed incertezze, e senza contraddizioni – anche alla luce delle indicazioni della circolare del Ministero delle Finanze (che, a solo titolo di esempio, prevedono l’indicazione di un preciso codice per la formalità da annotare) – le persone, i beni e il rapporto giuridico cui si riferisce la sentenza annotata.
Devono quindi enunciarsi i seguenti principi di diritto:

‘ 1) L’annotazione, a norma dell’art. 2655 c.c., della sentenza di declaratoria di simulazione, pur costituendo una formalità accessoria alla trascrizione dell’atto a margine del quale viene eseguita, svolge una equipollente funzione dichiarativa – e non di mera pubblicità-notizia – rendendo la sentenza annotata a margine dell’atto trascritto opponibile ai terzi, mentre l’eventuale previa trascrizione della relativa domanda giudiziale assolve ad una diversa funzione prenotativa dello stesso effetto.
Affinchè l’annotazione della sentenza svolga la predetta funzione pubblicitaria è necessario che la relativa nota sia redatta osservando le norme che disciplinano la nota di trascrizione, pur con le specificità peculiari derivanti dalla natura accessoria della formalità in oggetto, con la conseguenza che non è richiesta ai fini costitutivi dell’atto la descrizione dei beni, se non allo scopo eventuale di restringere e limitare l’efficacia della vicenda demolitiva dell’atto trascritto solo ad alcuni beni rispetto a quelli precedentemente oggetto di trasferimento.
In generale e nel caso di nota di annotazione restrittiva o limitativa del citato effetto demolitorio dell’atto cui accede, la nota deve essere redatta con modalità tali da consentire di individuare senza possibilità di equivoci ed incertezze le persone, i beni e il rapporto giuridico cui si riferisce la sentenza annotata,

accertamento che è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non nei circoscritti limiti della nuova formulazione dell’art. 360 comma 1° n. 5 c.p.c.’.

Il decreto impugnato deve quindi essere cassato con rinvio al Tribunale di Como, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

I restanti motivi sono assorbiti.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Como, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 27 maggio 2025 e, a seguito di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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