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Amministratore di condominio, credito non esigibile

Il credito dell’amministratore di condominio non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

Pubblicato il 01 October 2022 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile

Il Tribunale di Cosenza, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa, ha pronunciato la seguente

SENTENZA n. 1574/2022 pubblicata il 16/09/2022

Nella causa civile iscritta al n. 5159 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell’anno 2019, pendente

TRA

Condominio “XXX”, in persona dell’amministratore p.t.;

– attore – E

YYY, rappresentato e difeso dall’avv. convenuto– avente ad oggetto: restituzione somme amministratore condominio. Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate telematicamente.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione ritualmente notificato il Condominio “XXX” conveniva in giudizio YYY, affinchè fosse pronunciata la condanna dello stesso alla restituzione della somma di € 5.434,86, costituente l’avanzo di cassa del Condominio alla data del 31.12.2016, mai restituito al termine della gestione da parte dell’amministratore.

A fondamento della domanda deduceva che YYY aveva svolto attività di Amministratore del Condominio “XXX” sino alle dimissioni rassegnate ed accettate in seno alla riunione assembleare del 16/11/2016, nel corso della quale, oltre alla nomina del nuovo amministratore, si era proceduto all’approvazione del bilancio consuntivo relativo agli esercizi 01/08/2009 – 31/07/2016 e del bilancio preventivo 01/08/2016 – 31/07/2017, da lui stesso predisposti; che, nell’occasione, YYY redigeva e sottoscriveva il prospetto della “situazione patrimoniale”, dal quale emergeva un avanzo di cassa alla data del 31/07/2016 pari ad € 2.435,87; che, a seguito di alcune contestazioni, il Condominio, riunitosi nuovamente in data 01/04/2017, sempre alla presenza di YYY – che confermava le dimissioni rese alla precedente riunione -, procedeva nuovamente all’approvazione dei bilanci; che, in particolare, il bilancio consuntivo veniva nuovamente approvato con alcune correzioni e che dalla nuova “situazione patrimoniale” aggiornata risultava un avanzo di cassa alla data del 31/07/2016 di importo pari ad €.2.751,91; che a tale importo si doveva aggiungere l’ulteriore saldo cassa pari ad €.2.682,95, relativo al periodo 01/08/2016 – 31/12/2016, durante il quale il YYY aveva continuato ad effettuare pagamenti ed incassi per il Condominio, utilizzando anche il relativo conto corrente, come risultante dall’estratto del Libro Cassa “movimenti gestione YYY 01/08/201624/01/2017”; che i tentativi di ottenere da YYY la restituzione di quanto vantato, pari a complessive €.5.434,86, erano risultati inutili.

Si costituiva in giudizio YYY che contestava la domanda attorea, deducendo che la ricostruzione contabile operata dal Condominio non rispondeva a verità; che il passaggio di consegne tra gli amministratori era avvenuto, in tre momenti, nelle date del 9.12.2016, 13.01.2017 e 24.01.2017; che l’assemblea riunitasi in data 1.4.2017 aveva confermato l’approvazione del bilancio al 31.07.2016, redatto dal YYY ed approvato durante l’assemblea del 16.11.2016, le dimissioni e nomina del nuovo amministratore ed aveva ratificato l’operato dell’amministratore subentrante nelle more tra le due riunioni; che tutti i documenti erano stati consegnati dal YYY alla *** al momento del passaggio di consegne e la reale consistenza della cassa era costituita dal deposito presente sul conto corrente bancario del condominio, acceso presso Ubi Banca, atteso che il YYY non deteneva altre somme di denaro per conto del condominio, al momento della cessazione del rapporto; che, pertanto, la domanda attorea era del tutto sfornita di prova.

Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea.

Espletati gli incombenti di rito, in sede di memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. le parti producevano documentazione contabile a supporto delle rispettive tesi.

All’udienza cartolare del 23.5.2022, sulle conclusioni precisate dalle parti mediante note scritte depositate telematicamente, la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. ****

L’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Nell’esercizio delle funzioni, pertanto, è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c. (Cass. 9 aprile 2014, n. 8339; Cass. 4 luglio 2011, n. 14589).

I poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (cfr. Cass. Civ., n. 20136 del 17.8.2017).

In particolare, l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 cod. civ. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea. (cfr. Cass. Civ,, n. 14197 del 26.6.2011).

Inoltre, a norma dell’art. 1713 cod. civ., alla scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (cfr. Cass. Civ., n. 10815 del 16.8.2000).

Avuto riguardo al caso di specie, il Condominio attore ha contestato a YYY di avere trattenuto la somma di € 5.434,86, costituente l’avanzo di cassa del Condominio alla data del 31.12.2016, come risultante dal bilancio preventivo e dalla situazione patrimoniale approvati nelle assemblee condominiali del 16.11.2016 e dell’1.4.2017, nonché dall’estratto del Libro Cassa “movimenti gestione YYY 01/08/2016-24/01/2017”.

Orbene, dall’esame dei verbali delle assemblee condominiali del 16.11.2016 e dell’1.4.2017, allegati al fascicolo di parte attrice, risulta che siano stati approvati il bilancio consuntivo relativo agli esercizi 1.8.2009- 31.7.2016 ed il bilancio preventivo relativo al periodo 1.8.2016-31.7.2017.

In particolare, in occasione della prima seduta assembleare, il prospetto “situazione patrimoniale”, siglato anche da YYY, riportava un saldo cassa pari ad €.2.435,87.

A seguito della riconvocazione dell’assemblea, in data 1.4.2017, sono state apportate piccole correzioni al bilancio preventivo ed al relativo schema di ripartizione, sicchè, detraendo dall’importo complessivo delle attività pari ad €.30.328,27 le somme di €.26.921,02 (crediti verso condomini) e di €.624,79 (pari al saldo sul conto corrente condominiale al dicembre 2016, è risultato un saldo cassa pari ad €.2.751,91 (cfr. doc. nn. 3, 4, 5 e 6 del fascicolo di parte attrice).

In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; nè si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (cfr. Cass. Civ., n. 1405 del 23.01.2007).

Orbene, sulla scorta dei dati contabili riportati nel bilancio consuntivo relativo agli esercizi 1.8.2009- 31.7.2016 e nel bilancio preventivo relativo al periodo 1.8.2016-31.7.2017, discussi ed approvati dall’assemblea condominiale, sia in data 16.11.2016 sia in data 1.4.2017, deve ritenersi comprovata l’esistenza di un saldo cassa pari ad €.2.751,91, come risultante dalla “situazione patrimoniale” siglata dal presidente e dal segretario dell’assemblea dell’1.4.2017, a seguito delle correzioni apportate rispetto alla “situazione patrimoniale” siglata da YYY che riportava un saldo cassa pari ad € 2.435,87.

Quanto, poi, al periodo ricompreso tra l’01/08/2016 ed il 31/12/2016, durante il quale il YYY ha continuato ad effettuare pagamenti ed incassi per conto del Condominio – come pacificamente ammesso da entrambe le parti – dall’esame dei prospetti delle entrate e delle uscite a firma dello stesso YYY (cfr. documenti allegati alla memoria ex art. 183 VI comma n.2 c.p.c. di parte attrice) risultano i seguenti dati: 1) “entrate” per complessivi €.2.923,50, “uscite” per complessivi €.4.908,55, da cui va scomputato l’importo di €.2.200,00, depennato dallo stesso YYY alla voce relativa al compenso spettante a Filippo Lepanto (custode del condominio), con conseguente residuo pari ad €. 2.708,55.

La somma di €.2.923,50 relativa alle “entrate” va, poi, incrementata dell’importo complessivo di € 2.468,00, corrispondente ai versamenti eseguiti dai tre condomini *** (€ 833,00), *** (€ 411,00) e *** (€ 1224,00), effettuati, a mezzo bonifico, dopo la redazione del prospetto.

Conseguentemente, le entrate, relativamente al periodo 1.08.2016 – 7.12.2016, risultano pari ad € 5.391,50.

Quanto alle “uscite”, la somma di € 2.708,55 risultante dal prospetto va incrementata dell’importo di € 4.073,00, versato a ***, a titolo di “acconti per anni precedenti al 31.1.2017”, come documentato dalla ricevuta allegata dal convenuto e confermata, quanto alla ricezione della somma ed alla firma apposta sulla ricevuta, dallo stesso ***, escusso quale testimone all’udienza del 14.6.2021.

Le uscite, quindi, risultano ammontare alla somma complessiva di € 6.781,55, mentre non può trovare accoglimento la richiesta di aggiunta dell’ulteriore importo di € 300,00 a titolo di compenso dell’amministratore per le mensilità di dicembre 2016 e gennaio 2017, rispetto al quale il convenuto non ha formulato alcuna domanda e che, comunque, non appare esigibile, attesa l’intervenuta cessazione dalla carica di amministratore.

In conclusione, sommando gli importi relativi saldo cassa alla data del 31.7.2016, pari ad €.2.751,91, ed alle entrate relativamente al periodo 1.08.2016 – 7.12.2016, pari ad € 5.391,50, si ottiene l’importo complessivo di € 8.143,46, dal quale va detratto l’importo delle uscite, pari ad € 6.781,55.

La somma di € 1.381,86 così ottenuta va, poi, ulteriormente ridotta dell’importo di € 624,79, corrispondente al saldo attivo del conto corrente intestato al Condominio “XXX”, pervenendosi all’importo di € 737,07.

Sulla scorta delle risultanze desumibili dai documenti contabili allegati dalle parti, deve, quindi, ritenersi che la somma rimasta nella disponibilità di YYY, quale amministratore del Condominio “XXX”, sia pari all’importo di € 737,07.

In conclusione, la domanda proposta dal Condominio attore va solo parzialmente accolta, con conseguente condanna di YYY alla restituzione, in favore del Condominio “XXX”, della somma di € 737,07, oltre interessi al tasso legale dalla data della domanda fino al soddisfo.

In considerazione delle ragioni della decisione e dell’accoglimento della domanda per un importo inferiore a quanto richiesto, appaiono ravvisabili fondati motivi per disporre la compensazione delle spese di lite tra le parti in misura della metà, ponendosi la residua parte, come liquidata in dispositivo in applicazione dei parametri medi dello scaglione di riferimento (valore compreso tra € 0,01 ed € 1.100,00) a carico del convenuto soccombente.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1) in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna YYY alla restituzione, in favore del Condominio “XXX”, della somma di € 737,07, oltre interessi, al tasso legale dalla data della domanda fino al soddisfo;

2) condanna YYY alla rifusione, in favore del Condominio “XXX”, delle spese di lite che, previa compensazione in misura della metà, si liquidano nella complessiva somma di € 433,50, di cui € 118,50 per esborsi ed € 315,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, iva e cpa come per legge. Cosenza, 15.9.2022

Il Giudice

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