Aliud pro alio: immobile diverso da quello pattuito

Un acquirente cita in giudizio i venditori per la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare. L’immobile, venduto come edificabile sulla base di un permesso di costruire menzionato nell’atto, si rivela in realtà un terreno agricolo con una capacità edificatoria quasi nulla. La Corte d’Appello di Napoli, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, qualifica il caso come vendita di ‘aliud pro alio’ (una cosa per un’altra), data la radicale diversità del bene. Conferma la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento, riducendo l’importo per escludere le spese legali sostenute dall’acquirente dopo la scoperta dei vizi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Quando l’immobile non è come promesso: il caso di aliud pro alio

Nel mondo delle compravendite immobiliari, la fiducia e la chiarezza sono fondamentali. Ma cosa succede quando un bene si rivela completamente diverso da quello descritto nel contratto? Una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli affronta un caso emblematico di vendita di aliud pro alio, fornendo chiarimenti cruciali sulla differenza tra un bene con vizi e un bene totalmente differente. La vicenda riguarda l’acquisto di un fondo rustico venduto con la promessa di poter realizzare un’unità immobiliare su due livelli, una promessa che si è scontrata con una realtà ben diversa.

I fatti di causa

Nel 2017, un acquirente stipulava un contratto di compravendita per un fondo rustico al prezzo di 180.000,00 euro. Elemento determinante per l’acquisto era la menzione, nell’atto notarile, di un permesso di costruire del 2015 che autorizzava la demolizione e ricostruzione di un comodo rurale, trasformandolo in un’unità immobiliare su due livelli.

Poco dopo l’acquisto, tuttavia, emergevano gravi problemi. A seguito di sopralluoghi e indagini, il cantiere veniva sottoposto a sequestro. Si scopriva che la documentazione alla base del permesso di costruire conteneva delle falsità relative allo stato originario dell’immobile, alterandone l’altezza e la volumetria realizzabile. Di fatto, la capacità edificatoria del terreno era quasi nulla (circa 40 mc) rispetto a quella promessa (circa 164 mc), rendendo impossibile la realizzazione del progetto.

L’acquirente, sentendosi tradito, avviava una causa presso il Tribunale di Napoli, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

La decisione del Tribunale e i motivi d’appello

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda dell’acquirente, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della venditrice. Tuttavia, qualificava il vizio come “mancanza di qualità promesse” (art. 1497 c.c.), condannando gli eredi della venditrice (nel frattempo deceduta) a un cospicuo risarcimento.

Gli eredi proponevano appello, contestando la qualificazione giuridica data dal Tribunale e sostenendo che il permesso di costruire menzionato nel contratto fosse solo un dato storico, non una promessa di edificabilità. A sua volta, l’acquirente presentava un appello incidentale, insistendo sul fatto che non si trattasse di una semplice mancanza di qualità, ma di un caso ben più grave di aliud pro alio.

Le motivazioni della Corte: la corretta qualificazione come aliud pro alio

La Corte di Appello ha ribaltato la qualificazione giuridica del primo grado, accogliendo l’appello incidentale dell’acquirente. I giudici hanno stabilito che la fattispecie rientrava a pieno titolo nell’ipotesi di aliud pro alio.

La motivazione si fonda sulla radicale diversità tra il bene pattuito e quello effettivamente consegnato. L’acquirente non aveva comprato un terreno con un difetto, ma un bene economicamente e funzionalmente diverso: un terreno agricolo con minima capacità edificatoria invece di un suolo con il potenziale per una residenza su due livelli. Questa differenza sostanziale rende il bene del tutto inidoneo a soddisfare la funzione economico-sociale che aveva spinto l’acquirente alla stipula del contratto. Il prezzo stesso, sproporzionato per un semplice terreno agricolo di quella metratura, confermava che l’edificabilità era una qualità essenziale dell’accordo.

La Corte ha chiarito che la menzione esplicita del permesso di costruire non era un mero dettaglio descrittivo, ma un elemento che connotava funzionalmente il bene, generando nell’acquirente un legittimo affidamento sulla sua utilizzabilità a fini costruttivi. La qualificazione come aliud pro alio comporta una conseguenza procedurale fondamentale: l’azione non è soggetta ai brevi termini di decadenza e prescrizione previsti per la denuncia dei vizi (art. 1495 c.c.), ma segue le regole ordinarie della risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.).

Le conclusioni: la riduzione del risarcimento e la conferma della risoluzione

Sulla base di queste premesse, la Corte di Appello ha confermato la risoluzione del contratto. Tuttavia, ha parzialmente accolto l’appello principale degli eredi per quanto riguarda l’ammontare del risarcimento. I giudici hanno ritenuto che alcune spese legali sostenute dall’acquirente per difendersi nei procedimenti amministrativi successivi al sequestro non fossero risarcibili. Questo perché, una volta emersi i profili di falsità documentale, l’acquirente avrebbe dovuto conoscere, usando l’ordinaria diligenza, l’effettivo stato dell’immobile e la sua condotta successiva ha interrotto il nesso causale con l’inadempimento originario della venditrice.

Di conseguenza, l’importo del risarcimento è stato ridotto da circa 251.000 euro a 247.150 euro. La sentenza ribadisce un principio fondamentale: la consegna di un bene radicalmente diverso da quello promesso costituisce un inadempimento grave che giustifica la risoluzione del contratto, tutelando l’acquirente da sorprese che ne vanificano completamente l’investimento.

Quando si verifica un’ipotesi di ‘aliud pro alio’ in una compravendita immobiliare?
Si verifica quando il bene consegnato è radicalmente diverso da quello pattuito, al punto da appartenere a un genere diverso o da essere del tutto inidoneo a svolgere la funzione economico-sociale per cui è stato acquistato. Nel caso di specie, un terreno con capacità edificatoria quasi nulla è stato considerato ‘aliud pro alio’ rispetto a un lotto venduto come edificabile per una residenza su due livelli.

Qual è la differenza tra ‘aliud pro alio’ e ‘mancanza di qualità promesse’?
La ‘mancanza di qualità promesse’ riguarda l’assenza di specifiche caratteristiche del bene, ma non ne altera la natura fondamentale. L”aliud pro alio’ configura un inadempimento totale, poiché viene consegnato un bene diverso. La conseguenza principale è che l’azione per ‘aliud pro alio’ non è soggetta ai brevi termini di decadenza (8 giorni dalla scoperta) e prescrizione (1 anno dalla consegna) previsti per i vizi, ma segue le regole ordinarie della risoluzione contrattuale.

Un permesso di costruire menzionato nel contratto di vendita è una garanzia di edificabilità?
Sì, secondo la Corte, in questo contesto la menzione esplicita del permesso di costruire non ha avuto una funzione meramente descrittiva, ma è servita a indicare una qualità essenziale del bene (l’edificabilità), generando un legittimo affidamento nell’acquirente e giustificando il prezzo pattuito. È stato considerato un elemento che ha connotato funzionalmente il bene venduto.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI N. 6370 2025 – N. R.G. 00002186 2021 DEPOSITO MINUTA 09 12 2025 PUBBLICAZIONE 09 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione civile, composta dai magistrati:

dr.ssa NOME COGNOME

Presidente

dr. NOME COGNOME

Consigliere

dr.ssa NOME COGNOME

Consigliere rel.

riunita in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta n. 2186/2021 di RAGIONE_SOCIALE degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello contro la sentenza del Tribunale di Napoli n. 3400/2021, pubblicata il 12.4.2021, pendente

-APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE

Oggetto: Vendita di cose mobili

Conclusioni: come da note di udienza del 26.6.2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

I. Il giudizio di primo grado

I.1. Con atto di citazione notificato in data 23.10.2017, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, deducendo a fondamento delle proprie domande:

-di aver stipulato, in data 9.1.2017, con la predetta convenuta un contratto di compravendita avente ad oggetto l’acquisto, per il prezzo di € 180.000,00, del fondo rustico della superficie di 1236 mq con sovrastante comodo rurale sito in Procida, alla INDIRIZZO , riportato in catasto al f. II, map. 1895, 1892 e 1385;

-che, in tale atto, la dichiarava che il comodo rurale era stato costruito in epoca anteriore al 1.9.67 e che il Comune di Procida aveva rilasciato in data 21.10.2015 il permesso di costruire n. 103, con il quale era stata assentita la realizzazione, mediante demolizione e ricostruzione, di un’unità immobiliare su due livelli di cui uno interrato;

-che, in data 1.4.2017, veniva effettuato nel relativo cantiere un sopralluogo da parte dell’UTC di Procida, all’esito del quale si dava atto dell’esistenza di differenze tra il rilievo fotografico allegato all’istanza di un precedente titolo edilizio del 2002 e quello raffigurante lo stato dei luoghi allegato al permesso di costruire del 2015;

-che, in data 20.4.2017, la RAGIONE_SOCIALE Procida provvedeva al sequestro del cantiere, atto successivamente convalidato dal GIP, alla luce delle significative difformità tra i rilievi fotografici allegati all ‘istanza e lo stato originario dei lavori in relazione all’altezza dell’immobile originario e, dunque, alla volumetria del ma nufatto da realizzare;

-che in data 3 maggio 2017 l’UTC del Comune di Procida gli inviava comunicazione ai sensi degli artt. 6 e 7 della l. 241/90 (doc. 11 fascicolo di I grado) con la quale si segnalava l’avvio della procedura sanzionatoria inerente le opere realizzate;

-che, in data 20.7.17, , proprietaria del fondo confinante, proponeva ricorso al TAR impugnando ambedue i permessi di costruire rilasciati.

Tanto premesso, chiedeva all’adito giudice, di accogliere le seguenti conclusioni:

-‘ preliminarmente accertare incidenter tantum la illegittimità del permesso di costruire n. 20 rilasciato dal Comune RAGIONE_SOCIALE Procida il 28.02.2017, così disapplicandolo;

-in via principale, dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita 09/01/17 con atto per AVV_NOTAIO , rep. n. 4359 e sotto il profilo della configurabilità della consegna dell’aliud pro alio;

-in via subordinata annullare il predetto contratto ex art. 1429, n. 2 c.c.;

-in via ulteriormente subordinata annullare il predetto contratto per dolo ai sensi dell’art. 1439 c.c.;

-condannare la convenuta a risarcire il danno emergente subito e documentato dagli atti richiamati al capo 15) ammontante ad €. 251.590,60 oltre interessi e rivalutazione, nonché il danno non patrimoniale, sulla scorta delle allegazioni svolte al capo 16) dell’atto introduttivo da liquidarsi in via equitativa;

-condannare la convenuta al pagamento delle spese e competenze processuali ‘.

I.2. Si costituiva in giudizio , contestando la domanda attorea e chiedendone il rigetto.

I.3. In data 18.9.2019, a seguito del decesso della predetta , si costituivano , ed nella qualità di suoi eredi, riportandosi alle difese dalla stessa articolate.

I.4. Il Tribunale, ritenuta la controversia matura per la decisione sulla base dei documenti prodotti, riservava la causa in decisione e, con la sentenza impugnata, dunque, così provvedeva:

‘ dichiara risolto per inadempimento di il contratto di compravendita stipulato in data 9.1.17 tra e

avente ad oggetto il fondo rustico della superfice di mq 1.236 con sovrastante comodo rurale sito in INDIRIZZO, riportato in catasto al f. II, map. 1895, 1892 e 1385;

condanna , ed nella qualità di eredi di al pagamento, in favore di , del complessivo importo di € 251.590,60 oltre interessi al tasso legale dalla domanda;

condanna , ed nella qualità di eredi di al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano in euro 13.430 per onorario ed euro 545 per spese oltre s.g., IVA e CPA ‘ .

II. Il giudizio di appello

II.1. Con atto di citazione notificato il 12.5.2021, ,

e hanno proposto appello avverso tale sentenza, chiedendo a questa Corte di:

‘ in via preliminare, accogliere l’istanza ex art. 283 c.p.c., formulata sub la lett. C che precede, per le ragioni ivi espresse;

nel merito, rigettare la domanda di risoluzione del contratto di compravendita per cui è causa sia siccome avanzata dal

per asserita consegna di aliud pro alio, sia siccome officiosamente qualificata dal Tribunale in termini di ‘assenza di qualità promesse’, eccependosi la decadenza dalla relativa azione ai sensi degli artt. 1497, co. II e 1495, co. I c.c.;

in via di assoluto subordine e con salvezza di impugnazione, ridurre il quantum della condanna pronunciata in primo grado, decurtando dal complessivo importo di € 251.590,60, quello di € 41.390,60, pari alla somma degli esborsi affrontati dal Dott. erroneamente riconosciuti risarcibili dal primo Giudice per costi di appalto (€ 33.750,00), di relazione geologica e calcoli Genio Civile (€ 3.200,00), di attività difensiva nel procedimento amministrativo di revoca del p.d.c. (€ 1.903,00) e dinanzi al Tar Campania (€ 2.537,60);
in ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale del doppio grado di giudizio ‘ .

II.2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 5.1.2022, si è costituito , deducendo l’infondatezza nel merito della proposta impugnazione, altresì proponendo appello incidentale

subordinato all’accoglimento dell’appello principale . In particolare, il chiede a questa Corte di:

‘ In via definitiva

-rigettare l’appello promosso ex adverso confermando la sentenza impugnata;

-in via subordinata accogliere la domanda fatta oggetto di appello incidentale condizionato di risoluzione del contratto di compravendita 09/01/17 con atto per AVV_NOTAIO , rep. n. 4359 e sotto il profilo della configurabilità della consegna dell’aliud pro alio, confermando la condanna risarcitoria disposta dal giudice di primo grado;

-in via ancor più subordinata annullare il predetto contratto, ex art. 1429, n. 2 c.c. e per dolo ex art. art. 1439 c.c. confermando la medesima condanna risarcitoria;

-condannare la convenuta al pagamento delle spese e competenze processuali ‘.

II.3. All’udienza del 26.6.2025 , svoltasi con le modalità di cui all’art. 127 ter c.p.c., la causa è stata riservata in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.

III. I motivi di impugnazione

III.1. Con la proposta impugnazione, gli odierni appellanti contestano la sentenza di primo grado, nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto:

-il bene privo delle qualità promesse ai sensi dell’art. 1497 c.c., riqualificando diversamente la domanda di parte appellata di risoluzione per vendita di aliud pro alio , in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c.;

-di non sottoporre la rinnovata qualificazione della domanda di risoluzione al contraddittorio delle parti, impedendo, in violazione dell’art. 101 co. 2 c.p.c., di promuovere l’eccezione di decadenza della relativa azione ex art. 1497 co. 2 c.c., stante l’omesso rispetto del termine di otto giorni per effettuare la denuncia dei vizi del bene compravenduto;

-fondata la domanda di risoluzione contrattuale per assenza delle qualità promesse, mancando, in violazione dell’art. 1362 c.c., di indagare la volontà delle parti contraenti circa la specifica deduzione in contratto della

qualità contestata; indagine questa che avrebbe condotto il giudice alla conclusione dell ‘insussistenza di alcuna promessa della venditrice circa la realizzabilità del progetto edificatorio che il compratore ha tentato di condurre sul bene compravenduto, atteso che il permesso di costruire n. 103/2015 indicato nell’atto di compravendita, era pacificamente decaduto al momento della sua conclusione;

-fondata la domanda di risoluzione contrattuale per assenza delle qualità promesse, atteso che l’insussistenza fattuale della qualità edificatoria dell’immobile compravenduto fosse conosciuta o quantomeno conoscibile dall’acquirente, in ragione dell’ evidente difformità tra l’effettivo stato di fatto del comodo rurale diruto e quello prospettato nella relazione e nei grafici di progetto redatti dall’arch. allegati a supporto sia del permesso di costruire n. 103/2015, sia del permesso di costruire n. 20/2017;
-sussistente, pur in presenza di una situazione di evidente difformità tra stato dei luoghi effettivo e documentato, una relazione di consequenzialità immediata e diretta tra l’asserito inadempimento della venditrice e le spese sostenute dall’acquirente successivamente alla conclusione del contratto, per costi di appalto (€ 33.750,00), di relazione geologica e calcoli Genio Civile (€ 3.200,00), di attività difensiva nel procedimento amministrativo di revoca del permesso di costruire (€ 1.903,00) e dinanzi al Tar Campania (€ 2.537,60) .
III.2. Ritiene la Corte che l’appello possa essere solo parzialmente accolto, in relazione alla determinazione del quantum debeatur, nei limiti di cui in motivazione.

Innanzitutto, l ‘indicazione nel contratto di compravendita, stipulato il 9.1.2017, del rilascio del permesso di costruire n. 103/2015, avente ad oggetto il ‘ recupero del manufatto rurale attraverso demolizione e ricostruzione ‘, non può essere inteso sic et simpliciter, come preteso dall’impugnante , quale mero richiamo di un fatto storico, non integrante ‘ alcuna promessa della venditrice circa la realizzabilità del progetto edificatorio ‘. Tale elemento, infatti, risulta, ad avviso del Collegio pienamente idoneo, ad ingenerare nel l’acquirente il legittimo affidamento circa la conformità dell’effettivo stato dei luoghi a quello in esso
prospettato o, quantomeno, a impedirne la conoscibilità tenendo un comportamento improntato all’ ordinaria diligenza. Come correttamente evidenziato dal giudice di prime cure ‘ la possibilità di ricostruire il fabbricato in questione nei termini assentiti dal permesso di costruire n. 103 (realizzazione di un’unità immobiliare su due livelli della volumetria di mc 164,36) è stata espressamente considerata nel contratto in questione tanto da potersi ritenere una qualità del bene venduto, del resto pienamente rispecchiata dal prezzo pattuito ( € 180.000) che sarebbe del tutto sproporzionato per un terreno agricolo della superficie di soli mq 1.236 ‘.
Al riguardo, non assume rilievo la circostanza che il provvedimento in discorso fosse già decaduto al momento genetico del contratto di compravendita, per non essere i lavori autorizzati iniziati entro un anno dal rilascio. La ratio sottesa all ‘istituto della decadenza del permesso di costruire si sostanzia, infatti, nel consentire alla PA di esercitare un controllo di conformità dell’opera edile alla pianificazione urbanistica vigente, consentendo quelle sole trasformazioni del territorio che corrispondono alle esigenze attuali della collettività (Cons. Stato, sez. VII, 17 aprile 2023, n. 3823; Cons. Stato, sez. IV, 3 gennaio 2023, n. 103). Non può, dunque, implicitamente desumersi dalla automatica decadenza del titolo edilizio un’alterazione dello stato di fatto posto a base del medesimo, benché meno la sua illegittimità. Del resto, il comune di Procida , sia pure in ragione di un’attività istruttoria carente, ha rinnovato e trasferito il permesso di costruire n. 103/2015, rilasciando al , sulla base della medesima documentazione, il permesso di costruire n. 20/2017.
Né risulta dimostrato che il conoscesse o avrebbe dovuto riconoscere le difformità insite nella documentazione posta a base dei permessi di costruire del 2015 e del 2017, essendo emerso dagli atti del giudizio che lo stesso, prima dell’atto di acquisto , al più, fosse a conoscenza delle sole contestazioni sollevate dalla vicina e delle pressioni di quest’ultima per impedire alla venditrice l’edificazione programmata. Risulta infatti non contestato, che la venditrice al fine di confortare il circa la genericità e infondatezza delle dette
contestazioni, esibì, da un lato, la nota della vicina del 1.1.2016, recante la segnalazione al comune di Procida circa la l ‘inidoneità edificatoria del fondo e, dall’altro, la nota di riscontro dell’UTC del 24.6.2016 , secondo cui non solo ‘ i risultati dell’esame istruttorio effettuato hanno comportato esito di ammissibilità dell’intervento in quanto compatibile con i valori paesaggistici riconosciuti dal vincolo ‘, bensì << la preesistenza in loco del manufatto 'di natura agricola in parte diruto' è supportata dall'atto per AVV_NOTAIO del 07.05.1938 e dalla documentazione fotografica allegata agli elaborati progettuali valutati dal tecnico istruttore, dalla e dalla (cfr. doc. 26 e doc. 27, allegati, nel primo giudizio, alla memoria di replica del del 6.6.2018).
Ebbene, ritiene il Collegio, sulla base delle considerazioni svolte e in assenza di elementi di senso contrario – da cui desumere che la difformità dell'effettivo stato dei luoghi potesse ragionevolmente rientrare nella sfera di conoscibilità del , secondo un criterio di normale diligenza ed autoresponsabilità -che debba essere confermata la condanna al risarcimento delle spese dallo stesso sostenute in relazione all'avvio dei lavori programmati.

Diversamente, stante la sottoposizione del cantiere edile a sequestro preventivo in data 20.4.2017 e la sua successiva convalida in data 26.4.2017, non possono essere risarcite né le spese inerenti la parcella dell'avv. per l'attività difensiva svolta nel procedimento amministrativo di revoca dei permessi di costruire del 2015 e del 2017, né i l costo dell'attività difensiva dinanzi al Tar Campania (pari, rispettivamente ad € 1.903,00 ed € 2.537,60).

Difatti, il GIP del Tribunale di Napoli, in sede di convalida del sequestro del 20.4.2017, rilevava, in ragione delle ' falsità emerse nella documentazione allegata all'istanza di permesso di costruire 103/2015 ', la sussistenza del fumus dei reati ipotizzati. Ne consegue che le spese successive effettuate dal trovano il loro più vicino antecedente causale nella sua stessa condotta, avendo il predetto, pur a seguito dei detti interventi dell'A.G., insistito in via amministrativa, nonostante ormai conoscesse o avrebbe
dovuto conoscere, usando l'ordinaria diligenza, l'effettivo stato dell'immobile compravenduto.

Ne consegue che il risarcimento allo stesso dovuto deve senz'altro essere decurtato delle suddette spese.

III.3. Del tutto infondate si rivelano poi le censure sollevate dall'impugnante in merito alla violazione dell'art . 112 c.p.c., per aver il giudice diversamente qualificato la domanda di risoluzione di parte appellata in termini di mancanza delle qualità promesse ex art. 1497 c.c.

Pacifico approdo della giurisprudenza di legittimità è, infatti, l'assunto per cui ' il giudice, chiamato a pronunciarsi su una domanda di accertamento dei vizi della cosa venduta, ha il compito di qualificare d'ufficio l'azione proposta in termini di vendita di bene privo delle qualità essenziali ovvero, sulla base delle circostanze acquisite al processo a tal fine rilevanti, di vendita di aliud pro alio , la quale dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizioni previsti dall'art. 1495 c.c. ' (Cfr. Cass. n. 28069/2021; Cass. n.2729/2025). Fermo restando quanto si dirà in merito alla qualificazione della fattispecie de quo , il giudice di prime cure, laddove ha riqualificato l'originaria domanda di risoluzione per consegna di un aliud pro alio , ha agito, dunque, nei limiti delle facoltà attribuitegli dalla legge, con conseguente inoperatività dell'art. 112 c.p.c.
III.4. Quanto alla censura inerente la violazione dell'art. 101 co. 2 c.p.c. , che avrebbe impedito all'appellante di sollevare l'eccezione di decadenza ex art. 1497 co. 2 c.c., in ragione della rinnovata qualificazione della domanda di risoluzione operata dal giudice, rileva il Collegio che, seppure trattasi di questione che, in tesi, avrebbe pure potuto consentire la proposizione dell'eccezione in questa sede, in ogni caso, la stessa rimarrebbe assorbita dall'accoglimento dell'appello incidentale proposto da ll'appellato.
Il ha, infatti, impugnato in via incidentale la sentenza rilevando l'erronea qualificazione del la fattispecie in esame ex art. 1497 c.c. e la censura è senz'altro fondata.

Sul tema, si reputa utile richiamare il seguente passaggio motivazionale della sentenza della Cassazione n. 3370/04, particolarmente esplicativa:

« La distinzione, in concreto, tra 'aliud pro alio datum' e la mancanza di qualità non è sempre agevole, dal momento che la fattispecie contemplata dall'art. 1497 c.c. ricomprende anche le ipotesi in cui la qualità mancante, pur non essendo stata specificamente promessa dal venditore, debba ritenersi 'essenziale per l'uso al quale la cosa venduta è destinata' ed assuma, quindi, uno specifico rilievo caratterizzante … È tuttavia indubbio che le inadempienze del venditore che si configurano come aliud pro alio sono quelle che, nella comune valutazione, assumono i caratteri di maggiore gravità, poiché la cosa consegnata appare non soltanto 'difforme', ma radicalmente diversa da quella pattuita e tale da rendere il bene 'del tutto inidoneo… a fornire l'utilità richiesta' Solo in tal caso, infatti, può apparire giustificato 'evadere dal secondo comma dell'art. 1497 c.c.' . Quest'ultima norma risponde, invero, all'esigenza di assicurare la pronta contestazione di inesattezze nella prestazione del venditore, che la prolungata inerzia del compratore potrebbe far ritenere tollerate. Ed è quindi evidente che non possa trovare applicazione quando le difformità contestate comportino la 'radicale diversità' della cosa consegnata rispetto a quella pattuita, per la decisiva ragione che, in detta ipotesi, essendo il bene 'privo delle qualità minimali necessarie ad assolvere la sua funzione naturale o a quella assunta come essenziale dalle parti' e, quindi, totalmente inservibile…, non sarebbe ragionevole arguire dalla mancanza di una sollecita reazione del compratore l'accettazione della prestazione del venditore ».
Alla stregua delle considerazioni che precedono, è allora indubbio che nel caso di specie ricorra l'ipotesi dell' aliud pro alio , avendo la venditrice venduto al un bene immobile le cui caratteristiche erano completamente diverse da quelle pattuite nel contratto, trattandosi di terreno dotato di una capacità edificatoria minima e perciò stesso inidoneo a soddisfare la funzione economico-sociale posta dai contraenti alla base del negozio.

Infatti, come evidenziato dal giudice di prime cure, ' la volumetria realizzabile sarebbe circa ¼ di quella dichiarata (circa mc 40) ovvero non tale da consentire la realizzazione di un manufatto con caratteristiche abitative '.

Sul punto, priva di fondamento è la contestazione mossa dagli impugnanti secondo cui il giudice di prime cure, in violazione dell'art. 1362 c.c., non avrebbe indagato la volontà delle parti contraenti sottesa all'atto di compravendita; indagine che lo avrebbe condotto ad escludere la specifica deduzione in contratto della idoneità edificatoria del fondo per cui è causa. Difatti, pur errando nel sussumere la fattispecie in esame nella meno grave ipotesi di 'mancanza delle qualità promesse' ex art. 1497 c.c., il Tribunale ha valutato la volontà sottesa al contratto e, condivisibilmente, giudicato l'indicazione del permesso di costruire n. 103/2015 quale elemento connotante funzionalmente il bene compravenduto, affermando che: ' la possibilità di ricostruire il fabbricato nei termini assentiti (…) è stata espressamente considerata nel contratto in questione tanto da potersi ritenere una qualità del bene venduto, del resto pienamente rispecchiata dal prezzo pattuito ( € 180.000) che sarebbe del tutto sproporzionato per un terreno agricolo della superficie di soli mq 1.236 '.
Effettivamente, chiaro e inequivoco appare il riferimento alle concrete possibilità di esercizio dello jus aedificandi da parte del promissario acquirente, che ha ingenerato in quest'ultimo il ragionevole affidamento nell'utilizzabilità dell'immobile a fini costruttivi.

Anche il prezzo pattuito appare coerente con il divisato trasferimento di un suolo edificabile, mentre risulta palesemente eccessivo e sproporzionato se riferito alla cessione di una superficie di terreno di natura agricola.

Infine, significativo è anche il comportamento tenuto dai contraenti, emergendo ex actis che il comune di Procida ha rinnovato e trasferito il permesso di costruire n. 103/2015, rilasciando al sulla base della medesima documentazione, il permesso di costruire n. 20/2017.

Sulla scorta di un'interpretazione condotta in osservanza del criterio letterale e di quello logico-sistematico, nonché alla luce del canone della buona fede e del comportamento complessivo delle parti posteriore alla conclusione del contratto, può quindi affermarsi che l'esplicita menzione nel contratto del permesso di costruire non abbia assolto una funzione meramente descrittiva del bene, essendo invece servita a indicare una sua qualità considerata essenziale ai fini dell'incontro delle volontà dei paciscenti.
Per quanto esposto, l'appello principale può essere solo parzialmente accolto, limitatamente alla detta riduzione dell'importo dovuto a titolo di risarcimento danni, che non può, per le ragioni su riportate ricomprendere le somme versate dal per l' attività difensiva nel procedimento amministrativo di revoca del permesso di costruire (€ 1.903,00) e dinanzi al Tar Campania (€ 2.537,60).

Ne consegue che, in riforma dell'impugnata sentenza, ,

e nella qualità di eredi di devono essere condannati al pagamento, in favore di , della minor somma € 247.150,00 , risultante dalla decurtazione dalle somme liquidata dal primo giudice ( € 251.590,60) degli importi di € 1.903,00 ed € 2.537,60.

La riforma della sentenza appellata determina l'automatica caducazione del capo concernente le spese processuali (in virtù dell'operatività del c.d. effetto espansivo interno di cui all'art. 336, comma 1, c.p.c.) ed una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, alla stregua dell'esito finale della lite (cfr., sul punto, Cass. ord. n. 6259/14, nonché sentt. n. 14633/12 e n. 18837/10).

Tenuto conto, dunque, dell'accoglimento solo parziale dell'impugnazione principale , dell'erronea qualificazione operata dal giudice di primo grado e del conseguenziale accoglimento dell'appello incidentale, si ritiene equa la compensazione per un quarto delle spese del doppio grado del giudizio che, per gli ulteriori ¾ dovranno essere rifuse a e che, in tale già ridotta misura, si liquidano, come da dispositivo, secondo i nuovi parametri di cui al D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M. n. 147 del 13 agosto 2022, in base a valori tra i minimi ed i medi tariffari, tenuto conto del valore della causa, della natura dell'affare, delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli -Sezione Civile VII, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , e con atto di appello notificato in data 12/05/2021, avverso la sentenza n. 3400/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data

12/01/2021, nonché sull'appello incidentale proposto da , ogni ulteriore domanda od eccezione reietta, così provvede:

1) accoglie per quanto di ragione l'appello proposto da , e ; accoglie l'appello incidentale proposto da ; per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, che nel resto conferma, condanna , e nella qualità di eredi di al pagamento, in favore di 247.150,00 oltre interessi al tasso

, del complessivo importo di € legale dalla domanda;

2) compensa tra le parti per un quarto le spese del doppio grado del giudizio e condanna , e a rifondere in favore di e con attribuzione agli avvocati, gli ulteriori ¾ delle spese che, in tale ridotta misura, liquida:

-per il primo grado, in € 10.577,25 per compensi ed € 408,75 per spese ;

-per il presente grado in € 10.737,75 per compensi ed € 853,875 per spese;

oltre, per entrambi i gradi, rimborso spese forfettarie in misura del 15% ed ulteriori accessori come per legge.

Napoli, 23.10. 2025 Il Consigliere estensore Dr.ssa NOME COGNOME

Il Presidente Dr.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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