Affitto ramo d'azienda: quando è locazione?

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra affitto ramo d’azienda e locazione commerciale. Se il locatore fornisce un locale ‘al rustico’, privo di un’organizzazione aziendale preesistente, il contratto è una locazione, con conseguente diritto del conduttore all’indennità di avviamento, anche se l’immobile si trova in un centro commerciale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Affitto Ramo d’Azienda: Non Basta l’Etichetta, Conta la Sostanza

La distinzione tra un contratto di locazione commerciale e un affitto ramo d’azienda è una questione cruciale, con importanti ricadute economiche, come il diritto all’indennità di avviamento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: non è il nome dato al contratto a determinarne la natura, ma l’effettivo oggetto della prestazione. Anche all’interno di un moderno centro commerciale, la cessione di un locale ‘al rustico’ non configura un affitto d’azienda, ma una semplice locazione.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla controversia tra una società conduttrice, operante nel settore della cosmetica tramite un contratto di franchising, e la società proprietaria di un centro commerciale, locatrice dell’immobile. Alla cessazione del rapporto, la conduttrice chiedeva il pagamento dell’indennità di avviamento, sostenendo che il contratto, sebbene denominato ‘affitto di ramo d’azienda’, fosse in realtà una locazione commerciale.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto questa richiesta, qualificando il contratto come affitto d’azienda. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado avevano accertato che l’immobile era stato consegnato alla conduttrice allo stato ‘rustico’: un locale di 70 mq privo di pavimentazione, di una parete e di impianti. Era stata la conduttrice a dover allestire completamente il punto vendita e, soprattutto, a portare l’avviamento commerciale, grazie al proprio marchio in franchising. Di conseguenza, la Corte d’Appello aveva riqualificato il contratto in locazione commerciale e condannato la locatrice al pagamento di oltre 100.000 euro a titolo di indennità di avviamento.

La Decisione della Cassazione: la qualificazione del contratto di affitto ramo d’azienda

La società locatrice ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo principalmente due tesi:
1. La collocazione del locale all’interno di un centro commerciale implicherebbe di per sé la natura di affitto d’azienda, data l’organizzazione complessiva della struttura.
2. Una clausola contrattuale escludeva esplicitamente qualsiasi pretesa a titolo di avviamento o buonuscita.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in via definitiva la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno smontato le argomentazioni della ricorrente, chiarendo in modo netto i criteri distintivi tra le due tipologie contrattuali.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha fondato la propria decisione su principi giuridici consolidati, evidenziando l’errore nell’approccio della società ricorrente.

Il punto centrale della ratio decidendi è la differenza sostanziale nell’oggetto del contratto. Per aversi un affitto ramo d’azienda, il locatore deve concedere in godimento un complesso di beni eterogenei (immobili, arredi, attrezzature, licenze) già funzionalmente organizzati per l’esercizio di un’attività produttiva. L’imprenditore-affittuario, in sostanza, riceve un’azienda o un suo ramo già ‘pronto all’uso’.

Nel caso della locazione commerciale, invece, l’oggetto è un singolo bene, l’immobile, che possiede un potenziale produttivo. Tuttavia, è il conduttore che deve organizzarlo, arredarlo e dotarlo di tutti gli elementi necessari per avviare e condurre l’impresa. L’avviamento, in questo scenario, è una creazione del conduttore, non un valore preesistente fornito dal locatore.

I giudici hanno specificato che la semplice collocazione in un centro commerciale non trasforma automaticamente una locazione in un affitto d’azienda. I servizi comuni del centro (parcheggi, vigilanza, marketing generale) non sono sufficienti a configurare quell’organizzazione specifica del singolo locale che caratterizza l’azienda. Poiché nel caso di specie l’immobile era stato consegnato come un ‘guscio vuoto’, era evidente che il locatore non aveva fornito alcun complesso aziendale organizzato. Era stata la società conduttrice a creare l’azienda da zero in quei locali.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un importante monito per operatori immobiliari e imprenditori. La qualificazione di un contratto non dipende dal nomen iuris scelto dalle parti, ma dalla reale consistenza dell’oggetto scambiato. Un locatore non può eludere l’obbligo di corrispondere l’indennità di avviamento semplicemente intitolando il contratto ‘affitto di ramo d’azienda’ se, di fatto, sta solo concedendo in godimento un immobile spoglio.

Per gli imprenditori, è fondamentale analizzare attentamente la situazione di fatto prima di firmare: si sta prendendo in gestione un’attività già avviata o si sta affittando un muro per costruirne una nuova? La risposta a questa domanda determina diritti e obblighi economici rilevanti, specialmente al termine del rapporto contrattuale.

Un contratto per un negozio in un centro commerciale è sempre un affitto di ramo d’azienda?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la collocazione in un centro commerciale non è di per sé decisiva. È necessario che l’oggetto del contratto sia un complesso di beni già organizzato dal locatore per l’esercizio d’impresa, non un semplice immobile, anche se inserito in un contesto commerciale più ampio.

Quando un contratto si qualifica come locazione commerciale anziché affitto di ramo d’azienda?
Si qualifica come locazione commerciale quando l’immobile viene concesso come bene a sé stante (anche se ‘al rustico’) e spetta al conduttore organizzare tutti gli elementi necessari (arredi, impianti, avviamento) per l’esercizio dell’impresa. Se questi elementi non sono preesistenti e forniti dal locatore, si tratta di locazione.

Cosa succede se il contratto viene riqualificato da affitto d’azienda a locazione commerciale?
Se un contratto viene riqualificato come locazione commerciale, si applica la disciplina della Legge 392/78. Una delle conseguenze più importanti è che, alla cessazione del contratto per volontà del locatore, il conduttore ha diritto a ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, calcolata in base agli ultimi canoni pagati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5657 Anno 2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6855/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo, in INDIRIZZO,

pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il domicilio digitale del medesimo,

pec:

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5657 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2025

-controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 1950/2021;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME.

Rilevato che:

Il Tribunale di Varese, con sentenza n. 385 del 30/6/2020, in parziale accoglimento delle domande proposte dalla società RAGIONE_SOCIALE, conduttrice di un immobile sito all’interno di un centro commerciale , di proprietà della locatrice RAGIONE_SOCIALE, condannò quest’ultima a corrispondere alla conduttrice l’importo di € 15.247,700 pari alla fideiussione bancaria illegittimamente escussa in conseguenza di un preteso inadempimento della RAGIONE_SOCIALE al contratto di affitto di azienda stipulato tra le parti in data 8/11/2001 (e successive modifiche), risoltosi a seguito di disdetta comunicata da RAGIONE_SOCIALE in data 26/9/2016. Il Tribunale ritenne insussistente l’inadempimento della RAGIONE_SOCIALE ed illegittima l’escussione della fideiussione, condannando la locatrice al rimborso della somma escussa. Con la medesima pronuncia il Tribunale rigettò la domanda di NOME con la quale la stessa chiedeva, previa riqualificazione del contratto stipulato tra le parti quale contratto di locazione commerciale, sottoposto alla disciplina della l. 392/78, la condanna della locatrice a versarle un importo di € 100 .740,00 a titolo di indennità di avviamento, pari a 36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Su questo secondo capo di sentenza la RAGIONE_SOCIALE propose appello chiedendo di rivedere la qualificazione del contratto quale affitto di ramo d’azienda, essendo l’oggetto del medesimo costituito da un locale al rustico di 70 mq, sprovvisto di una parete, di pavimentazione, di

impianti igienico sanitari, di riscaldamento e di ogni componente mobile e di arredo ad eccezione di una semplice scaffalatura, ed essendo l’attività di RAGIONE_SOCIALE connotata da un autonomo rapporto di franchising con la società RAGIONE_SOCIALE, sicché con la RAGIONE_SOCIALE era intercorso un mero contratto di locazione commerciale.

Quest’ultima , nel costituirsi nel giudizio di appello, oppose che il rapporto era regolato dal contratto di affitto di ramo d’azienda del 24/10/2011, data in cui il centro commerciale era perfettamente funzionante da circa dieci anni sicché l’oggetto del contratto stipulato con la RAGIONE_SOCIALE non poteva ritenersi una mera locazione dell’immobile ma doveva intendersi esteso a parti accessorie ed ulteriori, servizi, etc. costituenti una azienda commerciale in senso tecnico.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 1950 del 6/9/2021, illustrati i principi stabiliti in materia dalla giurisprudenza di questa Corte per distinguere l’affitto del ramo d’azienda dalla locazione commerciale- ha, in accoglimento dell’impugnazione, qualificato il contratto quale locazione commerciale con pertinenze, ha ritenuto applicabile l’art. 34 L. 392/78 sulla debenza dell’avviamento commerciale ed ha, per l’effetto , condannato la locatrice al pagamento in favore di COGNOME della somma di € 1 00.740.
Avverso la sentenza la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

Resiste RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

La causa è stata fissata per la trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis. 1 c.p.c.

La ricorrente ha depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo -Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2555, 2562, 1362, 1363 c.c. degli artt. 4 e 9 del 114 D.Lgs. n. 114/1998 in

relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c -la ricorrente contesta alla corte del merito di non aver tenuto in considerazione il fatto che il locale fosse inserito in un centro commerciale, e che, in base alla specifica normativa regolante dette strutture, la singola unità commerciale -ai sensi del D.Lgs. 114 del 1998presuppone l’esercizio di un’impresa e dunque deve avere, tra i suoi requisiti, una struttura a destinazione specifica dotata di autonomia organizzativa ed economica.

Ne consegue, secondo la ricorrente, che, mentre nella locazione commerciale il sinallagma è costituito dalla concessione in godimento di una unità immobiliare con destinazione commerciale, e dal pagamento del corrispettivo, nell’affitto di azienda la locazione dell’immobile costituisce solo un o degli elementi di un complesso aziendale organizzato per l’esercizio dell’impresa.

In secondo luogo, dice la ricorrente, la corte ha violato i canoni di interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c. non considerando che, in base all’art. 29 del contratto del 2011, così come di quelli precedentemente stipulati tra le parti, il conduttore aveva ricevuto l’immobile senza nulla pagare a titolo di avviamento commerciale e si era impegnato a non aver nulla a che pretendere, al momento della cessazione dell’affitto a medesimo titolo o buonuscita. Dunque la corte del merito, non considerando tale testuale impegno assunto dalla conduttrice, ha violato l’art. 1362 e ss. c.c.
La prima censura -violazione degli artt. 2555 e 2562 c.c.- è inammissibile.

Nel prospettare la violazione e/o falsa applicazione delle norme degli artt. 2555, 2562, 1362 e 1363, nonché della normativa di cui al d.lgs. n. 114 del 1998, il ricorrente avrebbe dovuto in primo luogo spiegare come la motivazione enunciata dalla sentenza impugnata sarebbe incorsa nel vizio denunciato.

Invece, l’illustrazione non procede al confronto delle enunciazioni della motivazione con alcuna delle dette norme.

Già tale carenza rende il motivo inidoneo ad assolvere alla funzione di mezzo di impugnazione, atteso che il motivo di ricorso per cassazione, come qualsiasi motivo di impugnazione, deve necessariamente criticare la motivazione e, per farlo, deve confrontarsi con essa.

L’illustrazione si risolve nell’assumere con la prima censura – del tutto apoditticamente che la sentenza sarebbe incorsa nella falsa applicazione delle norme indicate in epigrafe. Senonché, tale assunto si sostanzia nell’ignorare completamente la motivazione là dove ha evocato il principio di diritto enunciato da Cass. n. 18746 del 2016, per sostenere che la collocazione dell’unità concessa in godimento in un centro commerciale non ha alcuna decisività per determinare la qualificazione del rapporto come affitto di azienda. Il motivo nemmeno discute tale precedente e si risolve nel postulare in buona sostanza -come emerge dalla pag. 13 -che la qualificazione come azienda di un cento commerciale quanto ai servizi che esso assicura e che sarebbe derivante dalle norme del d.lgs. evocato, determinerebbe una sorta di automatismo quanto alla qualificazione come affitto di azienda dei rapporti inerenti alle singole unità immobiliari. Il mancato confronto con l’evocato precedente non solo rende la censura inidonea ad assolvere alla funzione di critica della motivazione, ma si risolve gradatamente anche in una palese inosservanza dell’art. 360 -bis n. 1 c.p.c. In buona sostanza la postulazione del motivo si risolve nell’assumere che ex necesse l a collocazione del bene concesso in godimento in un centro commerciale da parte di chi abbia la titolarità del centro dia luogo ad un affitto di azienda.
Riguardo alla seconda censura -quella inerente le norme degli artt. 1362 e 1363 c.c. -se ne deve segnalare la singolarità: il fatto che nulla

si sia pagato per avviamento commerciale, peraltro identificato nella consegna del bene <>, non viene evocato per sostenere quello che si dovrebbe sostenere riguardo alla questione della qualificazione del contratto, ma, in modo singolare, per corroborare l’assunto della rinuncia all’indennità di avviamento. Si dice, infatti: <>. La censura, cioè la rilevanza dell’art. 29 della pattuizione, risulta in primo luogo apodittica ed in secondo luogo incomprensibile ai fini del problema della qualificazione. Del tutto generica è, poi, l’evocazione della <> del contratto, che nemmeno vengono evocati nel loro contenuto.
Con il secondo motivo di ricorso -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1230, 1362, 1363, 2555, 2562 c.c. in relazione all’art. 350 comma 1 n. 3 c.p.c.; omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c. la ricorrente impugna il capo di sentenza che ha ritenuto ininfluente stabilire se il contratto in essere tra le parti fosse quello originario del 2001 (rinnovato nel 2006 e nel 2015) ovvero quello del 2011. Tale dato, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice del merito, sarebbe tutt’altro che irrilevante perché le realtà aziendali ed il centro commerciale sono mutate in modo significativo nel tempo, sì da incidere sul rapporto intercorso tra le parti.
Il secondo motivo non contiene alcuna enunciazione esplicativa della violazione e/o falsa applicazione delle norme. L’illustrazione si sostanzia in una serie di affermazioni apodittiche di cui sfugge l’implicazione censoria e quanto al vizio ai sensi del n. 5 dell’art. 360 si pone al di fuori di esso: è sufficiente rilevare che il vizio viene individuato nella <> (pag.16).

In ogni caso il motivo è privo di decisività e non si correla alla ratio decidendi secondo cui, ai fini del decidere, fare riferimento all’uno o all’altro testo contrattuale è irrilevante , in ragione del fatto che, quale che sia la versione cui il giudice del merito ha inteso far riferimento, in tutti i casi é corretto escludere l’affitto di azienda, che presuppone l’organizzazione -antecedente al contratto ed imputabile al locatore- di tutti gli elementi necessari per l’esercizio dell’impresa . La corte del merito ha correttamente ritenuto, con una statuizione che non è neppure impugnata, che l’avviamento commerciale non preesisteva alla locazione dell’immobile ma fu apportato esclusivamente dall’azienda della conduttrice che avviò l’impresa in franchising con RAGIONE_SOCIALE.
Conclusivamente il ricorso va dichiarato inammissibile e la ricorrente va condannata alle spese del giudizio di cassazione in favore della parte controricorrente, liquidate come in dispositivo.

Va, infatti, disattesa l’eccezione di tardività del controricorso, che in modo sorprendente vorrebbe far decorrere il termine per il suo deposito dalla consegna del ricorso per la notificazione, avvenuta il 1° marzo 2022 e non dalla data di ricevimento, che è stata il 7 marzo.

Si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile.

Condanna parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione che liquida in € 4000, oltre accessori come per legge e spese generali al 15 %, con distrazione a favore del suo difensore.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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