Affitto d'azienda, ordinanza di rilascio azienda per morosità

Il Tribunale di Venezia ha concesso un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per il rilascio di un affitto d’azienda. La decisione si fonda sulla grave morosità dell’affittuario e sull’inapplicabilità della procedura di sfratto a questa tipologia contrattuale. Il giudice ha ritenuto sussistente un danno irreparabile non solo patrimoniale, ma anche all’avviamento e all’integrità dell’azienda, ordinando l’immediata restituzione dei beni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2024 in Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rilascio Affitto d’Azienda: Via Libera all’Art. 700 c.p.c. in caso di Morosità

Quando un affittuario di un’azienda smette di pagare i canoni, il proprietario si trova di fronte a un problema urgente: come recuperare rapidamente il possesso dei propri beni per limitare i danni? Una recente ordinanza del Tribunale di Venezia offre una risposta chiara, confermando la possibilità di ricorrere al procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere il rilascio dell’affitto d’azienda. Questo strumento si rivela fondamentale data l’inapplicabilità, secondo l’orientamento prevalente, della più nota procedura di sfratto per morosità a questa tipologia contrattuale.

I Fatti del Caso

Una società, proprietaria di un immobile e del ramo d’azienda di bar e ristorante in esso esercitato, aveva concesso in affitto tale compendio a un’altra società. Quest’ultima si rendeva però gravemente inadempiente: versava in ritardo e solo parzialmente il canone di marzo, pagava tardivamente quello di aprile e ometteva del tutto i pagamenti per i mesi di maggio, giugno e luglio. Oltre alla morosità, l’affittuaria non aveva stipulato la polizza assicurativa prevista dal contratto e manteneva i locali in uno stato di incuria e sporcizia.
Di fronte a questa situazione, la società proprietaria, dopo aver formalmente comunicato l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, si è rivolta al Tribunale chiedendo un provvedimento d’urgenza per ottenere l’immediata restituzione dell’azienda.

L’Ordinanza del Tribunale e la Tutela d’Urgenza nell’Affitto d’Azienda

Il cuore della questione giuridica affrontata dal Tribunale riguarda la scelta dello strumento processuale più adeguato a tutelare il proprietario. La società affittuaria sosteneva che il ricorso all’art. 700 c.p.c. fosse inammissibile, in quanto esistevano altri rimedi specifici. Il giudice, tuttavia, ha respinto questa tesi con argomentazioni precise.

Inapplicabilità dello Sfratto per Morosità

Il Tribunale ha ribadito un principio consolidato in giurisprudenza: la procedura speciale di sfratto per morosità, disciplinata dall’art. 658 c.p.c., è prevista per i contratti di locazione di immobili, ma non per l’affitto d’azienda. Sebbene una legge delega avesse suggerito di estendere tale procedura anche all’affitto d’azienda, la norma non è mai stata modificata. Di conseguenza, il proprietario non può utilizzare questo strumento rapido per liberare i locali.

La Scelta tra Sequestro Giudiziario e Art. 700 c.p.c.

L’alternativa poteva essere il sequestro giudiziario, finalizzato a conservare il bene. Tuttavia, il giudice ha osservato che il rilascio dell’affitto d’azienda tramite l’art. 700 c.p.c. è una soluzione ‘più funzionale’. Mentre il sequestro ha una funzione ‘statica’ di conservazione, il provvedimento d’urgenza consente al proprietario di riprendere possesso dell’azienda nel più breve tempo possibile, ripristinandone la piena funzionalità ed operatività economica, un obiettivo che il sequestro non potrebbe garantire.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso basandosi sulla sussistenza dei due requisiti fondamentali per la tutela cautelare atipica:
1. Fumus Boni Iuris (la parvenza del buon diritto): La morosità dell’affittuaria era grave e non contestata. Questo inadempimento era sufficiente a far scattare la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, fondando il diritto della proprietaria a ottenere la restituzione dell’azienda. Anche la mancata stipula della polizza assicurativa è stata considerata un valido inadempimento.

2. Periculum in Mora (il pericolo di un danno grave e irreparabile): Il giudice ha riconosciuto che il pregiudizio non era meramente patrimoniale. L’aumento costante del debito, unito al comportamento dell’affittuaria, creava un concreto rischio di insolvenza, rendendo difficile il recupero del credito. Inoltre, la cattiva gestione stava compromettendo l’avviamento e il buon nome dell’azienda. Infine, lo stato di abbandono e l’uso improprio dei locali esponevano la proprietaria al rischio di sanzioni amministrative. Il Tribunale ha specificato che il danno è ‘irreparabile’ non solo quando è irreversibile, ma anche quando la tutela ottenuta al termine di un giudizio ordinario non sarebbe più ‘piena ed effettiva’.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Proprietari e Affittuari

Questa ordinanza rappresenta un’importante conferma per i proprietari di aziende concesse in affitto. Di fronte a un affittuario gravemente inadempiente, il ricorso all’art. 700 c.p.c. si configura come lo strumento più efficace per ottenere in tempi brevi il rilascio dell’affitto d’azienda. La decisione sottolinea che il danno derivante dalla mala gestio va oltre il semplice mancato incasso dei canoni, includendo il deterioramento di beni immateriali cruciali come l’avviamento. Per gli affittuari, questo provvedimento serve da monito sulla gravità delle conseguenze derivanti da inadempimenti contrattuali, che possono portare alla perdita immediata della disponibilità dell’azienda, ben prima della conclusione di un lungo processo di merito.

Un proprietario può utilizzare la procedura di sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone di un affitto d’azienda?
No, secondo l’orientamento giurisprudenziale confermato da questa ordinanza, la procedura di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) si applica solo ai contratti di locazione di immobili e non ai contratti di affitto d’azienda.

È possibile ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per il rilascio di un’azienda in affitto?
Sì, il Tribunale ha stabilito che, in assenza di altri strumenti cautelari tipici ed efficaci, l’art. 700 c.p.c. è il rimedio più funzionale per ottenere la rapida restituzione dell’azienda al proprietario, al fine di consentirne la ripresa dell’operatività economica.

Quale tipo di danno giustifica il ricorso alla procedura d’urgenza per il rilascio dell’affitto d’azienda?
Il danno non deve essere solo patrimoniale (es. canoni non pagati). Il provvedimento è giustificato anche da un pregiudizio grave e irreparabile all’integrità dell’azienda, al suo avviamento, al suo buon nome e dal rischio di insolvenza dell’affittuario che renderebbe impossibile il recupero del credito.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI VENEZIA – N. R.G. 00014942 2024 DEL 01 10 2024 PUBBLICATA IL 02 10 2024

TRIBUNALE DI VENEZIA

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice dott. NOME COGNOME a scioglimento della riserva assunta, ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

nel procedimento cautelare iscritto al n. 14942/2024 R.G., promosso con ricorso ex art. 700 c.p.c. da (c.f. ), con gli avv.ti COGNOME NOME e COGNOME NOME COGNOME

ricorrente

contro

(c.f. ), con l’avv. COGNOME

resistente

MOTIVI

Con ricorso depositato in data 26.7.2024 la società ha chiesto che il Tribunale ordini alla in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., il rilascio immediato dell’azienda commerciale e dell’annesso immobile siti in Venezia Mestre, INDIRIZZO di proprietà della ricorrente.

Secondo l’assunto attoreo in particolare:

in data 14.03.2024 ha acquistato la piena proprietà dell’immobile ad uso commerciale sito in Venezia-Mestre, INDIRIZZO e del ramo d’azienda ivi corrente per l’esercizio dell’attività di bar e ristorante, già affittato dal precedente proprietario alla in forza di contratto del 25.3.22;

-si è resa gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali, avuto riguardo al parziale e non tempestivo versamento del canone di marzo 2024, al tardivo pagamento del canone di aprile 2024, al mancato pagamento dei canoni di maggio, giugno e luglio 2024, alla mancata stipula della polizza assicurativa a tutela del fabbricato e dell’azienda, all’utilizzo dei locali per finalità diverse rispetto a quelle consentite, allo stato di grave incuria e sporcizia in cui versano i

beni e i locali dell’azienda;

la proprietaria, con PEC dell’11.07.2024, ha comunicato a l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa contrattualmente prevista intimando la restituzione dell’azienda, senza esito;

l’attesa di un ordinario giudizio di merito finalizzato all’accertamento della risoluzione del contratto ed al rilascio del compendio aziendale comporterebbe grave ed irreparabile danno per la proprietaria, conseguente all’aumentare della morosità ed al conseguente rischio di non poter recuperare quanto dovuto, al rischio per l’integrità dell’azienda e per l’avviamento, alla negligente gestione e manutenzione dei beni aziendali.

Fissata udienza per la discussione della domanda cautelare nel contraddittorio, si è ritualmente costituita nel procedimento ed ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto del requisito di residualità, l’insussistenza del fumus attesa la nullità della clausola contrattuale che prevede l’obbligo di stipula della polizza assicurativa e l’inidoneità dei documenti prodotti a comprovare una non corretta gestione dell’azienda, l’insussistenza del periculum , prospettandosi solo un danno di natura patrimoniale assente invece l’invocato rischio di pregiudizio alla continuità ed al buon nome dell’azienda.
Quanto all’eccepito difetto di residualità, come noto l’applicabilità dei provvedimenti d’urgenza è da escludere qualora il ricorso all’art. 700 c.p.c. sia utilizzato per tutelare un certo diritto da un periculum in mora per la neutralizzazione del quale è già predisposta dall’ordinamento una misura cautelare tipica atta a garantire l’effettività della tutela.

Nel caso, in ordine al possibile ricorso al sequestro giudiziario per ottenere la custodia dell’azienda va osservato che con questo rimedio il proprietario da un lato potrebbe evitare che l’azienda venga depauperata del suo valore, ma dall’altro dovrebbe sopportare i tempi di un giudizio ordinario di merito.

Come precisato in giurisprudenza, ‘ il rimedio del ricorso all’art. 700 c.p.c. per ottenere il rilascio dell’azienda concessa in affitto appare quello più funzionale ad assicurare la restituzione dell’azienda al proprietario nel più breve tempo possibile, al fine di consentire la ripresa di una piena funzionalità ed operatività, anche economica (obiettivi, questi, che non potrebbero essere assicurati da un provvedimento di sequestro giudiziario, di certo più idoneo alla conservazione del bene per impedirne deterioramenti, alterazione o la sottrazione’ (Tribunale di Treviso 19.7.2018); ‘ Per quanto nella crisi del rapporto contrattuale di affitto d’azienda possano teoricamente trovare spazio tanto la cautela tipica del sequestro giudiziario d’azienda, quanto la cautela atipica della anticipazione degli effetti restitutori del bene concesso, va evidenziato come le due soluzioni tendano a garantire differenti situazioni, atteso che la riacquisizione del compendio aziendale offre al concedente utilità ulteriori e diverse rispetto alla mera custodia o alla gestione temporanea dell’azienda’ (Tribunale di Treviso 19.7.2018).
Nello stesso senso il Tribunale di Catanzaro, secondo cui il provvedimento di rilascio immediato dell’azienda di cui all’art. 700 c.p.c. rispetto al rimedio di cui all’art. 670 c.p.c. può garantire al meglio le esigenze aziendali nel loro complesso, sia sul piano produttivo che su quello concorrenziale’ (3.10.2019 Trib. Catanzaro).

Rispetto ai fini, inoltre, è stato ulteriormente precisato che ‘ Vi è da aggiungere, infine, che solo il provvedimento ‘atipico’ dell’art. 700 c.p.c. si presenta come idoneo ad anticipare le domande di merito evitando il tracollo aziendale, mentre il sequestro giudiziario chiesto in via subordinata per la sua natura eminentemente ‘statica’ – mal si adatta all’esigenza (chiarissima nella specie) di garantire la continuità produttiva aziendale ‘ (Trib. Genova 17.10.2016).

In ordine al possibile ricorso al procedimento di sfratto, va osservato che, secondo il disposto di cui agli artt. 657 e 658 c.p.c., solo l’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione può essere utilizzata anche per l’ipotesi di affitto d’azienda.

Non pare possa assumere valore decisivo il contenuto della legge delega n. 206/21 in ordine alla modifica delle suddette norme (che prevede l’utilizzabilità dello sfratto per morosità anche per l’ipotesi dell’affitto d’azienda).

Anzi, la mancata modifica all’art. 658 c.p.c. nonostante le indicazioni della legge delega induce a propendere per l’esclusione di tale possibilità ( ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit ).

Nella consapevolezza del dissidio interpretativo sorto all’interno della giurisprudenza di merito sulla questione, si ritiene dunque di aderire all’orientamento più restrittivo che predilige un’interpretazione letterale dell’art. 658 c.p.c. (in tal senso Tribunale Foggia, sez. II, Ordinanza 16.10.2023).

Né sembra ipotizzabile, vertendosi in tema di procedimento cautelare, potersi attendere la pronuncia della S.C. in ordine al rinvio pregiudiziale disposto dal Tribunale di Napoli (sez. IX, ordinanza 20.12.23) sulla questione ex art. 363 bis c.p.c.

Può ritenersi, pertanto, che la ricorrente non disponga di altro strumento cautelare tipico idoneo ad evitare il pregiudizio per il quale viene invocata tutela.

Circa la sussistenza del fumus boni iuris , la ricorrente ha allegato, innanzitutto, la morosità della società resistente, derivante dal mancato pagamento dei canoni di maggio, giugno e luglio 2024, oltre che dal parziale e tardivo versamento dei canoni di marzo e aprile 2024.

La resistente, si osserva, non risulta aver contestato tale morosità che può senz’altro ritenersi grave e di non scarsa importanza attesa l’entità della somma dovuta, avuto riguardo all’interesse della concedente.

La morosità è idonea a determinare la risoluzione in forza della clausola risolutiva espressamente pattuita (art. 11 del contratto: all. 3 ricorrente), come comunicato dalla proprietaria con pec dell’11.7.24 (all. 5 ricorrente).

Tale non contestato inadempimento può ritenersi assorbente in ordine alla sommaria delibazione sul fumus e, quindi, al diritto della ricorrente di rientrare in possesso del ramo d’azienda affittato a seguito della risoluzione del contratto per grave inadempimento dell’affittuario.

Può essere valorizzata anche la mancata stipula della polizza assicurativa, in ordine alla quale l’affittuaria oppone la nullità della relativa clausola per violazione del principio indennitario, ex art. 1909 c.c., prevendendosi l’obbligo per una somma grandemente superiore (€ 1.000.000,00) rispetto al valore dell’immobile e dell’azienda.

Invero, atteso l’indubbio interesse della proprietà all’assicurazione dei propri beni, non potrebbe predicarsi la nullità dell’intera clausola ma, semmai, solo del valore assicurabile e, nel caso, è indubbio che l’affittuaria non abbia stipulato alcuna polizza assicurativa, nemmeno per il minor valore asseritamente congruo.

Quanto al periculum , la ricorrente, come detto, oltre ad allegare l’impossibilità di amministrare l’azienda per trarne i frutti, teme altresì che, nelle more del giudizio di merito finalizzato ad ottenere la restituzione del ramo d’azienda, la morosità aumenti senza possibilità di recupero per la creditrice e l’avviamento possa venire pregiudicato

La resistente eccepisce la natura meramente patrimoniale del pregiudizio prospettato, ma, come precisato dalla giurisprudenza, l’irreparabilità del pregiudizio che giustifica l’accoglimento del ricorso ex art. 700 va intesa non solo nel senso di irreversibilità del danno alla situazione soggettiva di cui si invoca la cautela – come accade nel caso tipico di minaccia ad un diritto a contenuto non patrimoniale – ma anche come insuscettibilità di tutela piena ed effettiva della situazione medesima all’esito del giudizio di merito.
Ne discende che il rimedio ex art. 700 c.p.c. è applicabile anche ove l’istante abbia a disposizione strumenti risarcitori per la riparazione del pregiudizio sofferto ma gli stessi non appaiano in grado di assicurare una tutela satisfattoria completa, con conseguente determinarsi di uno “scarto intollerabile” tra danno subito e danno risarcito (si veda Trib. Lecce 8.1.13).

Nel caso, data l’attuale esposizione debitoria, destinata probabilmente ad aumentare laddove la resistente permanga nella disponibilità del ramo d’azienda, non avendo l’affittuario puntualmente adempiuto alle scadenze pattuite nel contratto, appare verosimile il rischio per la proprietaria di non poter recuperare il proprio credito, avuto riguardo al contegno serbato dalla resistente che lascia presagire, al di là dei dati contabili documentati, una situazione di possibile insolvenza.
Inoltre, il mancato puntuale rispetto degli obblighi di pagamento alle scadenze pattuite lascia fondatamente presagire che la proficua conduzione dell’azienda possa risultare pregiudicata e, con essa, il nome e l’avviamento, potendosi ragionevolmente ritenere che l’imprenditore non in grado di pagare alle scadenze non eserciti correttamente l’azienda.

Senza considerare, infine, quanto allegato dalla ricorrente anche in ordine alla cattiva manutenzione dell’azienda e dei beni aziendali ed all’impiego dei locali per scopi diversi da quelli contrattualmente consentiti (la resistente, si rileva, non ha contestato che le fotografie prodotte sub docc. 8-9 rappresentino i locali dell’azienda), con conseguente rischio imminente per la proprietaria di subire eventuali sanzioni amministrative.

Tutti i sopradescritti elementi sembrano idonei a configurare la sussistenza di pregiudizio imminente ed irreparabile nell’attesa del giudizio di merito.

Va ordinato alla resistente, pertanto, l’immediato rilascio dell’immobile e dell’azienda.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, come integrato dal d.m. 147/22, per le cause di valore ricompreso nello scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00.

Il Tribunale

visti gli artt. 669 octies e 700 c.p.c.

– ordina alla l’immediata restituzione in favore di del ramo d’azienda oggetto del contratto d’affitto e dell’annesso immobile sito in Venezia Mestre, INDIRIZZO con tutti i beni aziendali, libero da persone e cose anche interposte, autorizzando sin d’ora l’ausilio della Forza Pubblica per il caso di non spontaneo adempimento;

-condanna la resistente alla rifusione in favore della ricorrente delle spese del presente procedimento, che si liquidano nell’importo di € 3.000,00 per compensi ed € 145,50 per esborsi,

oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge.

Venezia, 1 ottobre 2024

Il Giudice dott. NOME COGNOME

Provvedimento redatto con la collaborazione del Funzionario U.P.P. D.ssa NOME COGNOME

p.q.m.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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