Affitto agrario: quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di affitto agrario per mancato pagamento del canone, rigettando il ricorso dell’affittuaria. L’ordinanza sottolinea come diversi motivi di ricorso siano stati dichiarati inammissibili per difetto di specificità e per la tardiva eccezione di incompetenza. La decisione ribadisce i rigorosi oneri processuali a carico di chi impugna una sentenza, evidenziando che non ogni inadempimento del locatore giustifica la sospensione del pagamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Affitto Agrario: La Cassazione e i Requisiti di Ammissibilità del Ricorso

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre importanti spunti di riflessione sui contratti di affitto agrario e, soprattutto, sui rigorosi requisiti procedurali richiesti per contestare una decisione in sede di legittimità. Il caso analizzato riguarda la risoluzione di un contratto per inadempimento dell’affittuaria, la quale aveva sospeso il pagamento dei canoni. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando la maggior parte dei motivi inammissibili per ragioni formali e procedurali, a dimostrazione di come la forma, nel processo, sia sostanza.

I Fatti del Contenzioso

Una società agricola locatrice conveniva in giudizio la società affittuaria chiedendo la risoluzione di un contratto di affitto di terreni e fabbricati rurali. La causa della richiesta era il mancato pagamento di due annualità del canone, inadempimento che, secondo la locatrice, attivava una clausola risolutiva espressa prevista nel contratto. Oltre alla risoluzione, la locatrice chiedeva il risarcimento dei danni per presunti lavori non autorizzati, interramento di rifiuti e asportazione di attrezzature.

Dall’altra parte, la società affittuaria si difendeva sollevando un’eccezione di inadempimento: sosteneva di aver legittimamente sospeso i pagamenti a causa della mancata liberazione totale del fondo da parte della locatrice, che le impediva di utilizzare l’intera superficie. Contestava inoltre gli altri addebiti, imputandoli a terzi.

Il Tribunale, in prima istanza, dava ragione alla locatrice, dichiarando risolto il contratto. La Corte d’Appello confermava la decisione, e la questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’inammissibilità del ricorso sull’affitto agrario

Il ricorso della società affittuaria si basava su cinque motivi, che la Suprema Corte ha esaminato e respinto uno per uno, fornendo chiarimenti cruciali su diverse questioni procedurali.

Questione di Competenza o di Rito?

Il primo motivo di ricorso contestava la competenza della sezione specializzata agraria del Tribunale. Secondo la ricorrente, la questione non era di competenza, ma di ‘diversità di rito’, e quindi l’eccezione non sarebbe stata soggetta a termini di decadenza. La Cassazione ha smontato questa tesi, ribadendo un principio consolidato: la ripartizione delle cause tra sezione ordinaria e sezione specializzata agraria dello stesso tribunale è una vera e propria questione di competenza. Di conseguenza, l’eccezione doveva essere sollevata nei tempi e modi previsti dall’art. 38 del codice di procedura civile, cosa che la ricorrente non aveva fatto, rendendo la sua doglianza tardiva e inammissibile.

Il Principio di Specificità del Ricorso per Cassazione

Il secondo, il terzo e il quinto motivo sono stati dichiarati inammissibili per una ragione comune: la violazione del principio di specificità, sancito dall’art. 366 del codice di procedura civile. La Corte ha sottolineato che la parte ricorrente ha l’onere di:
1. Indicare chiaramente le proprie censure.
2. Trascrivere nel ricorso, almeno nelle parti essenziali, gli atti processuali e i documenti su cui si fonda la critica alla sentenza impugnata.
3. Localizzare tali documenti all’interno del fascicolo processuale.

Nel caso di specie, la società affittuaria si era limitata a generici riferimenti all’atto di appello o a documenti, senza riportarne il contenuto specifico. Questo comportamento impedisce alla Corte di Cassazione di valutare la fondatezza del motivo senza dover compiere una ricerca autonoma degli atti, attività che non le compete. L’inammissibilità è stata quindi la diretta conseguenza di questa carenza espositiva.

Le Motivazioni della Suprema Corte

Oltre agli aspetti procedurali, la Corte ha affrontato anche il merito di una delle censure. Il quarto motivo lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo: la presenza di rifiuti interrati nel terreno, che a dire della ricorrente costituiva un grave inadempimento della locatrice.

La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha chiarito che la Corte d’Appello aveva effettivamente esaminato la circostanza della presenza dei rifiuti. Tuttavia, aveva concluso che tale fatto non costituisse un inadempimento così grave da giustificare la sospensione totale del pagamento del canone. I giudici di merito avevano infatti accertato che, nonostante il problema, l’immobile era stato comunque utilizzato dall’affittuaria per la sua attività principale, ovvero il ricovero di animali. Pertanto, non vi era stato un omesso esame del fatto, ma semplicemente una valutazione di merito diversa da quella auspicata dalla ricorrente, valutazione che non è sindacabile in sede di legittimità.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame è un monito sull’importanza del rigore processuale nei giudizi civili e, in particolare, nel ricorso per cassazione. La decisione evidenzia tre punti chiave:
1. Competenza delle Sezioni Agrarie: Le questioni relative alla competenza delle sezioni specializzate agrarie devono essere sollevate tempestivamente, altrimenti si consolidano e non possono più essere messe in discussione.
2. Onere di Specificità: Un ricorso per cassazione deve essere ‘autosufficiente’. Non basta lamentare un errore, ma è necessario fornire alla Corte tutti gli elementi per comprenderlo e valutarlo, trascrivendo i passaggi rilevanti degli atti di causa.
3. Gravità dell’Inadempimento: Non qualsiasi inadempimento della parte locatrice in un contratto di affitto agrario legittima la sospensione del pagamento del canone. È necessaria una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti, e l’inadempimento del locatore deve essere tale da alterare significativamente l’equilibrio contrattuale.

La distinzione tra sezione specializzata agraria e sezione ordinaria di un tribunale è una questione di competenza?
Sì, secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, il riparto di controversie tra la sezione ordinaria e la sezione specializzata agraria costituisce una questione di competenza. Di conseguenza, l’eventuale eccezione di incompetenza deve essere sollevata dalla parte interessata nei termini e modi previsti dal codice di rito, a pena di decadenza.

Cosa si intende per ‘principio di specificità’ nel ricorso per Cassazione?
Significa che il ricorso deve essere ‘autosufficiente’, ovvero deve contenere tutti gli elementi necessari affinché la Corte possa decidere senza dover cercare autonomamente atti o documenti nei fascicoli dei gradi precedenti. Il ricorrente ha l’onere di indicare con precisione le critiche mosse alla sentenza impugnata e di trascrivere, almeno nelle parti essenziali, i documenti o gli atti processuali su cui si basano tali critiche.

La presenza di vizi nel bene concesso in affitto agrario, come la presenza di rifiuti, giustifica sempre la sospensione del pagamento del canone?
No, non sempre. La Corte ha stabilito che, nel caso specifico, la presenza di rifiuti nel terreno non costituiva un inadempimento della locatrice così grave da giustificare la totale sospensione del pagamento del canone. La valutazione si basa sulla circostanza che l’immobile era comunque risultato utilizzabile per la sua funzione principale (ricovero di animali), pertanto l’inadempimento del locatore non era tale da compromettere completamente la prestazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33678 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33678 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8517/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

nonché contro

SPAZZINI FILIPPO COGNOME NOME

– intimati –

AFFITTO AGRARIO

avverso la sentenza n. 249/2021 della CORTE DI APPELLO DI BRESCIA SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA, depositata il giorno 12 marzo 2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 luglio 2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. L’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (in appresso, per brevità: RAGIONE_SOCIALE) convenne in giudizio la RAGIONE_SOCIALE (in appresso, per brevità: RAGIONE_SOCIALE), chiedendo dichiarare, in via principale, la risoluzione ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. e, in via subordinata, per grave inadempimento della convenuta (per mancato pagamento di due annualità del canone), del contratto di affitto di alcuni terreni con annessi fabbricati rurali (stalle e locali accessori) destinati ad attività RAGIONE_SOCIALE e zootecnica siti nel Comune di Capriano del Colle, stipulato – il 2 ottobre 2015 e per la durata di sette anni, con NOME COGNOME– al quale era subentrata come affittuaria la RAGIONE_SOCIALE convenuta. Assumendo inoltre la realizzazione sugli immobili, ad opera della affittuaria, di lavori di scavo e tombamento di rifiuti nonché l’asportazione di varie attrezzature presenti nelle stalle, invocò altresì condanna al ristoro dei danni patiti ed alla restituzione delle attrezzature.
Nel resistere alla lite, la convenuta, onde giustificare la sospensione del pagamento del canone, sollevò eccezione di inadempimento della affittante, per mancata liberazione del fondo, formulando domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni derivanti dall’impossibilità di fruizione dell’intera superficie presa in affitto. Contestò altresì la commissione delle ulteriori condotte ascritte, imputandole (in specie, quanto al l’interramento di rifiuti) all’opera di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, dei quali richiese disporsi la chiamata in causa, anche a fini di manleva.
r.g. n. 8517/2021 Cons. est. NOME COGNOME

Integrato il contraddittorio nei predetti sensi, i terzi evocati in lite invocarono il rigetto delle domande nei loro confronti proposte.

Espletata attività istruttoria (anche a mezzo consulenza tecnica di ufficio), con sentenza non definitiva n. 2638/2020 l’adito Tribunale di Brescia -sezione specializzata agraria dichiarò risolto alla data del 23 luglio 2018 il contratto di affitto agrario per l’operare della clausola risolutiva espressa prevista in contratto per il mancato pagamento dei canoni e ordinò il rilascio degli immobili al termine dell’annata agraria, disponendo la prosecuzione in istruttoria del giudizio per la decisione sulle domande risarcitorie reciprocamente dispiegate.
Avverso detta sentenza interpose appello immediato la RAGIONE_SOCIALE: impugnazione disattesa, nell’attiva resistenza di tutte le parti appellate, dalla decisione in epigrafe indicata.

Ricorre pertanto per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, per cinque motivi. Resiste, con controricorso, l’RAGIONE_SOCIALE.

Non svolgono difese nel giudizio di legittimità NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Le parti costituite hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 38, 416 e 447bis del codice di rito.

Censura la sentenza impugnata nella parte laddove ha ritenuto che « la determinazione della soggezione della controversia alla sezione specializzata agraria o a quella ordinaria (del medesimo Tribunale di Brescia) costituiva questione di competenza e non di semplice distribuzione degli affari all’interno del medesimo uffic io giudiziario » e, per conseguenza, affermato la tardività della eccezione sollevata dalla RAGIONE_SOCIALE soltanto con le note conclusive del giudizio di prime cure.

Sostiene, in senso contrario, che « non si trattava di eccezione di incompetenza soggetta alle decadenze di cui all’art. 38 cod. proc. civ. ma di eccezione di diversità di rito non soggetta ad alcuna decadenza ».

1.1. Il motivo non supera il vaglio di ammissibilità stabilito dall’art. 360bis , primo comma, num. 1, cod. proc. civ..

Per fermissimo convincimento di nomofilachia, mai posto in dubbio, il riparto di competenza tra tribunale ordinario e sezione specializzata agraria presso il medesimo tribunale costituisce una questione di competenza e non di mera distribuzione degli affari all ‘ interno di un unico ufficio giudiziario (tra le tantissime , Cass. 26/07/2010, n. 17502; Cass. 21/05/2015, n. 10508; Cass. 18/12/2017, n. 30350; Cass. 25/03/2022, n. 9781; Cass. 01/06/2023, n. 15486).

Da ciò discende -come correttamente affermato dalla Corte locale -l’a pplicabilità dello statuto di disciplina disegnato dagli artt. 38 e seguenti del codice di rito, anche in punto di modo di deduzione della relativa questione in giudizio.

Né la generica ed assertoria doglianza in esame offre argomenti per indurre ad un eventuale ripensamento critico dell’orientamento .

Il secondo motivo, lamentando violazione dell’art. 11 del d.lgs. 1° settembre 2011, n. 150, dell’art. 3 della legge 3 maggio 1982, n. 203 nonché degli artt. 1453, 1455, 1456 e 1460 cod. civ., reca in realtà due distinte ed autonome censure.

Parte ricorrente si duole infatti:

(i) dell’errata applicazione alla vicenda delle norme sui contratti agrari, deducendo che « nell’atto di appello si è precisato che nella specie non si tratta di contratto agrario, ma di contratto di affitto di immobili la cui destinazione prevalente è l’allevamento di animali »;

(ii) della violazione delle norme in tema di risoluzione del contratto, per non avere la Corte territoriale considerato che, a fronte della

eccezione di inadempimento formulata dalla RAGIONE_SOCIALE in appello, era onere specifico della concedente provare il proprio adempimento.

2.1. Sotto ambedue i profili il motivo è inammissibile.

2.1.1. Quanto al rilievo sub (i), per inosservanza del principio di specificità (altrimenti detto « di autonomia ») sancito, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione, dall ‘art. 366, primo comma, numm. 4 e 6, cod. proc. civ., declinato, nella sua concreta operatività secondo criteri di sinteticità e chiarezza.

Le menzionate disposizioni -da leggersi alla stregua delle indicazioni della sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 (causa Succi ed altri c/Italia) esigono, nell’atto di adizione del giudice di legittimità, la trascrizione – essenziale e per le parti d’interesse – degli atti processuali e dei documenti richiamati (dei quali deve invece escludersi la necessità di una integrale riproduzione), in guisa da contemperare il fine legittimo di semplificare (e non già pregiudicare) lo scrutinio del giudice di legittimità e, allo stesso tempo, garantire la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte ( ex multis, Cass. 03/03/2023, n. 6524; Cass. 14/03/2022, n. 8117; Cass. 04/02/2022, n. 3612).
Detto onere allegativo risulta inadempiuto dalla ricorrente.

Nel ricorso si rinviene un generico ed indeterminato riferimento all’atto di impugnazione ordinaria (« nell’atto di appello »: pag. 16) ma con una radicale omissione (tampoco nei modi anzidetti) del contenuto di esso, sicché non viene offerta a questa Corte intellegibile contezza delle modalità e degli esatti termini con cui la questione sia stata eventualmente proposta al giudice di appello, essendo altresì carente la localizzazione processuale del relativo atto.

E tanto giustifica l’inammissibilità in parte qua del motivo, a tacer del fatto che in esso la differente qualificazione in iure del rapporto controverso postulava di necessità una valutazione delle emergenze

istruttorie citate, attività tipicamente riservata al giudice di merito ed estranea, per natura e per funzione, al giudizio di legittimità.

2.1.2. Anche la seconda doglianza è inammissibile.

Ad onta della contestazione sul riparto degli oneri probatori, essa, al fondo, si risolve nel sollecitare questa Corte ad un -inammissibile, per le ragioni testé esposte – riesame di alcune risultanze documentali (richiamate, peraltro, in maniera del tutto generica alla pag. 20 del ricorso, senza nemmeno l’illustrazione del contenuto delle stesse) evocate al fine di dimostrare l’avvenuto assolvimento dell’onere della prova gravante sulla affittuaria, qui ricorrente.

L’argomentazione così sviluppata è finalizzata a richiedere un a ricostruzione dell’andamento fattuale della vicenda diversa da quella operata dalla Corte territoriale la quale ha negato un inadempimento dell’affittante idoneo a giustificare la sospensione del pagamento del canone con ampia ed esaustiva motivazione con cui il motivo in esame nemmeno si confronta: sicché la censura, in ultima analisi, risulta pure priva dei connotati di specificità, puntualità e pertinenza rispetto alla ratio decidendi della pronuncia gravata.
Il terzo motivo prospetta omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, « per non avere la Corte di merito considerato che la affittuaria, non avendo potuto utilizzare parte del terreno a seguito del sequestro (a carico del precedente affittuario, NOME COGNOME, socio della concedente) e durante tutto il periodo necessario per la bonifica del medesimo, ha subito una conseguente forte riduzione della propria attività ».

3.1. Il motivo è inammissibile.

Ribadite le considerazioni espresse sopra, sub § 2.1.1., in ordine al principio di specificità, è dirimente osservare come anche in questo caso la deficienza espositiva del ricorso per cassazione precluda la disamina nel merito del motivo: mancando ivi la trascrizione – pur in

sintesi o per tratti essenziali dell’atto di appello, la ricorrente omette radicalmente di riferire quando, come e dove abbia devoluto al giudice di appello il fatto di cui lamenta l’omesso esame.

4. Il quarto motivo lamenta omesso esame di altro fatto decisivo per il giudizio « per non avere la Corte di merito considerato che avanti il Tribunale, dopo la sentenza parziale, la causa proseguiva per l’accertamento dei soggetti ai quali addebitare l’interramento dei rifiuti nel terreno oggetto del contratto e che tale accertamento era determinante per stabilire l’inadempimento della concedente ».

4.1. Il motivo è infondato.

La presenza di rifiuti nel terreno affittato è stata apprezzata dalla Corte territoriale come circostanza fattuale non integrante in iure un inesatto inadempimento dell’affittante comportante la riduzione del godimento del bene, sul rilievo del riscontrato utilizzo dell’immobile come struttura per ricovero di animali (pagg. 9-10 della sentenza).

Pertanto, non si ravvisa alcun omesso esame di fatto decisivo.

5. Il quinto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 287 cod. proc. civ. nonché nullità della sentenza, per avere la Corte di appello disposto la correzione dell’errore materiale della sentenza di primo grado (« sostituendo alla parola Ovomilk la parola RAGIONE_SOCIALE ove presente la prima nella sentenza ») in assenza di una «specifica richiesta» ad opera dell’appellante o dell’appellata.

5.1. La doglianza è inammissibile.

Così motiva sul punto la sentenza impugnata (pag. 11, ultimo capoverso): « per averne fatto specifica richiesta l’appellante, si corregge l’errore materiale contenuto nella sentenza di primo grado nel senso che laddove si legge Ovomilk si legga RAGIONE_SOCIALE ».

In maniera frontalmente contrapposta, parte ricorrente adduce la inesistenza di una richiesta, anzi nega espressamente la formulazione di essa: ma -in disparte la configurabilità dell’eventuale errore del

r.g. n. 8517/2021 Cons. est. NOME COGNOME

giudice come mera svista percettiva, da dedurre quindi con il rimedio della revocazione -ancora una volta non riproduce il contenuto degli atti del giudizio di appello, non consentendo quindi a questa Corte una cognizione, adeguata e sufficiente, dei fatti processuali, necessario presupposto per lo scrutinio di merito del motivo.

Soltanto per completezza espositiva, si rileva – manifestandosi così la temerarietà dell’assunto della ricorrente – che nel l’atto di appello, in parte qua puntualmente trascritto nel controricorso, la RAGIONE_SOCIALE aveva sollecitato la correzione della sentenza di prime cure nei termini poi disposti dal giudice di appello.

Il ricorso è, in definitiva, rigettato.

Il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità segue la soccombenza.

L’oggetto della controversia (inerente affitto agrario) esclude l’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per cui si dà atto che non sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione (Cass. 31/01/2024, n. 2887; Cass. 11/10/2017, n. 23912).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione in favore di parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 6.000 per compensi professionali, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile, il giorno 14 luglio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

r.g. n. 8517/2021 Cons. est. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.