Acquisizione sanante: giurisdizione e stima del bene

Un Comune ricorre in Cassazione contro la decisione della Corte d’Appello che aveva determinato l’indennità per una acquisizione sanante. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando che la giurisdizione su tutte le controversie relative all’indennizzo ex art. 42-bis spetta in unico grado alla Corte d’Appello. Ribadisce inoltre la correttezza della stima basata sul valore venale del bene, che considera anche le sue potenzialità intermedie (tertium genus), e chiarisce che l’accoglimento parziale della domanda non configura soccombenza reciproca ai fini delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Acquisizione Sanante: la Cassazione fa il punto su Giurisdizione e Criteri di Stima

L’istituto dell’acquisizione sanante, previsto dall’art. 42-bis del Testo Unico Espropriazioni, rappresenta uno strumento cruciale a disposizione della Pubblica Amministrazione per regolarizzare l’occupazione di un bene privato avvenuta senza un valido titolo. Tuttavia, la sua applicazione genera spesso contenziosi complessi, in particolare riguardo alla competenza del giudice e alla corretta quantificazione dell’indennizzo. Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione offre chiarimenti fondamentali su questi aspetti, consolidando principi giurisprudenziali di grande rilevanza pratica.

I Fatti di Causa: un Terreno e un’Acquisizione Contesa

Il caso trae origine dall’opposizione di un privato cittadino alla determinazione dell’indennità stabilita da un Comune per l’acquisizione di un suo terreno. L’ente locale, in esecuzione di una precedente sentenza amministrativa, aveva disposto l’acquisizione del fondo, precedentemente occupato. La Corte d’Appello, adita dal proprietario, aveva rideterminato l’importo dell’indennizzo basandosi su una consulenza tecnica. Il Comune, insoddisfatto della decisione, ha proposto ricorso per Cassazione, articolando quattro motivi di doglianza che toccano questioni di giurisdizione, termini processuali, metodi di stima e ripartizione delle spese legali.

La Giurisdizione Esclusiva della Corte d’Appello sull’Acquisizione Sanante

Il primo motivo di ricorso del Comune sosteneva che la Corte d’Appello avesse una competenza limitata alla sola quantificazione dell’indennizzo, e non potesse pronunciarsi su altre questioni come la restituzione del suolo o il risarcimento del danno.

La Suprema Corte ha respinto nettamente questa tesi, richiamando la sua giurisprudenza a Sezioni Unite. Ha confermato che tutte le controversie relative alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo previsto dall’art. 42-bis del d.P.R. 327/2001 sono devolute alla competenza, in unico grado, della Corte d’Appello. Questa regola non ammette eccezioni e si applica in modo estensivo a tutte le componenti dell’indennità, garantendo una trattazione unitaria e specializzata della materia.

La Questione della Tardività dell’Opposizione

Il Comune lamentava che l’opposizione del cittadino fosse stata presentata oltre il termine di trenta giorni. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha chiarito due punti dirimenti:
1. Il termine per l’opposizione decorre dalla notifica del decreto di acquisizione, non dalla semplice pubblicazione di una delibera sull’albo pretorio.
2. Nel caso specifico, la delibera originaria era stata rettificata da un atto successivo emesso a giudizio già pendente, rendendo l’argomento del Comune superato dai fatti.

La Cassazione ha sottolineato come il ricorrente non avesse adeguatamente contestato la specifica ratio decidendi della Corte d’Appello, limitandosi a una critica generica e inefficace.

Criteri di Stima e Valore del Terreno nell’Acquisizione Sanante

Il cuore della controversia risiedeva nel metodo di valutazione del terreno. Il Comune criticava la Corte d’Appello per aver seguito le conclusioni del CTU, che aveva comparato il terreno (non edificabile) con fondi edificabili, applicando poi una riduzione di valore.

La Corte di Cassazione ha ritenuto la decisione di merito immune da vizi. Ha ribadito che la stima deve fondarsi sul valore venale del bene, tenendo conto di ogni sua caratteristica. Nel caso in esame, il terreno, pur non essendo edificabile a fini residenziali, ricadeva in una zona “F”, destinata ad attrezzature e impianti di interesse generale (parcheggi, aree per l’istruzione, sport, ecc.). Questa destinazione colloca il bene nel cosiddetto “tertium genus”: una categoria intermedia tra il suolo agricolo e quello edificabile, con potenzialità di utilizzo che ne aumentano il valore di mercato. La Corte d’Appello aveva correttamente validato una stima basata su una duplice motivazione: una basata sul confronto con terreni edificabili con una decurtazione, e l’altra confermata dal prezzo di un immobile simile con limitate potenzialità edificatorie. Tale approccio è stato giudicato logico e ben fondato.

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso. Sulla giurisdizione, ha ribadito il principio consolidato della competenza esclusiva e onnicomprensiva della Corte d’Appello per le indennità da acquisizione sanante. Riguardo alla tardività, ha evidenziato l’inadeguatezza del motivo di ricorso, che non si confrontava con le specifiche argomentazioni della sentenza impugnata. Sulla stima, ha confermato la legittimità del criterio del valore venale che include le potenzialità intermedie del suolo (“tertium genus”), ritenendo la motivazione della Corte di merito congrua e logica. Infine, ha chiarito che l’accoglimento parziale di un’unica domanda non costituisce soccombenza reciproca, ma può al massimo giustificare una compensazione delle spese, confermando la condanna del Comune al pagamento integrale delle stesse.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida importanti principi in materia di espropriazione e acquisizione sanante. In primo luogo, definisce in modo netto i confini della giurisdizione della Corte d’Appello, assicurando una gestione unitaria dei contenziosi sull’indennizzo. In secondo luogo, avvalora un approccio realistico alla stima dei terreni, che va oltre la rigida dicotomia edificabile/non edificabile e riconosce il valore economico delle destinazioni urbanistiche intermedie. Infine, fornisce un’utile precisazione sulla nozione di soccombenza, limitando l’applicazione della compensazione delle spese legali. Una decisione che offre certezza giuridica sia per le pubbliche amministrazioni che per i cittadini coinvolti in procedure espropriative.

A chi spetta la giurisdizione nelle controversie sull’indennità per acquisizione sanante?
La giurisdizione su tutte le controversie relative alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo previsto dall’art. 42-bis d.P.R. 327/2001 (acquisizione sanante) è devoluta alla competenza, in unico grado, della Corte di Appello. Questa competenza è onnicomprensiva e riguarda ogni aspetto dell’indennità.

Come si calcola il valore di un terreno non edificabile ma destinato a servizi pubblici ai fini dell’indennizzo?
La stima deve essere basata sul criterio generale del valore venale pieno. È necessario considerare le effettive potenzialità di utilizzo del bene, anche se intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (cd. ‘tertium genus’). Un terreno destinato a impianti di interesse generale (zona F) possiede una valutazione di mercato superiore a quella di un terreno agricolo, e ciò deve riflettersi nell’indennizzo.

Se un cittadino ottiene un indennizzo inferiore a quello richiesto, si ha una ‘soccombenza reciproca’ per le spese legali?
No. Secondo la Corte, l’accoglimento in misura ridotta di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza. Questa situazione può, al più, giustificare una compensazione totale o parziale delle spese di lite da parte del giudice, ma non una condanna della parte vittoriosa a pagare le spese della parte soccombente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30040 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30040 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31080/2019 R.G. proposto da:

COMUNE RAGIONE_SOCIALE PRAIA RAGIONE_SOCIALE MARE, in persona del Sindaco pro tempore , elettivamente domiciliato in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Catanzaro n. 1348/2018 R.G. depositata il 18/7/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME proponeva opposizione alla determinazione delle indennità a lui spettanti per l’acquisizione

sanante di un terreno di sua proprietà, disposta con delibera dell’ 11 giugno 2018 della giunta del Comune di Praia a Mare (in esecuzione di una sentenza del T.A.R. della Calabria con cui, una volta dichiarato il difetto di giurisdizione in relazione alla domanda di pagamento dell’indennità di occupazione legittima, era stato ordinato al medesimo Comune di acquisire non retroattivamente al patrimonio indisponibile il terreno per cui era causa, ricorrendone i presupposti, oppure di provvedere alla sua restituzione previo ripristino dello stato dei luoghi).
L’adita Corte d’appello di Catanzaro, con ordinanza ex art. 702 -ter cod. proc. civ. pubblicata in data 18 luglio 2019, rigettava l’eccezione preliminare di inammissibilità del rito sommario di cognizione sollevata dall’amministrazione municipale, ritenendo che le questioni concernenti la misura delle indennità spettanti al ricorrente in conseguenza dell’acquisizione sanante fossero demandate, per legge, al giudice ordinario.

Giudicava destituita di fondamento l’eccezione di tardività dell’opposizione, in quanto il decreto di occupazione sanante, dalla cui notifica decorre il termine di trenta giorni previsto dall’art. 29 d. lgs. 150/2011 per proporre opposizione, era stato emesso dal consiglio comunale in data 8 ottobre 2018, quando il giudizio era già pendente, a rettifica della precedente delibera della giunta comunale adottata l’11 giugno 2018.

Reputava che il terreno acquisito, di natura non edificabile e ricadente in zona destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, dovesse essere stimato, come proposto dal C.T.U. nominato, in applicazione del metodo sintetico-comparativo, prendendo in considerazione i prezzi risultanti dagli atti di compravendita di terreni ubicati nel raggio di 400-600 m. e decurtando il loro valore medio nella misura del 70%, tenuto conto che il valore dei terreni non edificabili era mediamente pari al 30% di quelli edificabili.
Osservava che la bontà di tale stima era confermata dal fatto che il valore assegnato era simile al prezzo indicato in un atto di compravendita di un immobile sito in zona omogenea Et Agrituristica avente possibilità edificatorie molto limitate e, quindi, caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelli della zona F oggetto di stima. Condannava, di conseguenza, il Comune di Praia a Mare a corrispondere ad NOME COGNOME € 19.892,40 per il pregiudizio patrimoniale subito, € 1.989,24 per il pregiudizio non patrimoniale, € 6.352,50 per l’occupazione legittima e € 12.101,44 per il risarcimento del danno da occupazione illegittima, oltre all’integrale pagamento delle spese di lite.
Il Comune di Praia a Mare ha proposto ricorso per la cassazione di tale ordinanza, prospettando quattro motivi di doglianza, ai quali ha resistito con controricorso NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

Il primo motivo di ricorso denuncia, ex artt. 360, comma 1, n. 1 e 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 29 d. lgs. 150/2011, in relazione agli artt. 53 e 54 d.P.R. 327/2001 e 133 c.p.a., in quanto -a dire del ricorrente -appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario solo le controversie in cui si discute unicamente della determinazione e corresponsione dell’indennizzo in discorso, mentre non rientrano nella giurisdizione del giudice ordinario tutte le altre controversie che hanno un oggetto più ampio, quali quelle in cui vengano in rilievo anche la restituzione del suolo o il risarcimento del danno per la perdita della proprietà del bene.
La Corte d’appello doveva, quindi, rilevare l’inammissibilità del ricorso presentato, dato che lo stesso non poneva unicamente questioni relative alla quantificazione dell’importo dovuto ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, ma sollecitava l’esame di ulteriori temi, quali la

restituzione del fondo e la determinazione e il versamento delle spese di ripristino dei luoghi.

4. Il motivo -che questa sezione semplice può esaminare, ai sensi dell’art. 374, comma 1, ultimo periodo, in ragione delle plurime e concordi pronunce assunte a questo proposito dalle Sezioni Unite di questa Corte – non è fondato.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte in materia di espropriazione per pubblica utilità, la controversia relativa alla determinazione e corresponsione dell’indennizzo, globalmente inteso, previsto per la cd. acquisizione sanante di cui all’art. 42bis d.P.R. 327/2001 è devoluta alla competenza, in unico grado, della Corte di appello, che costituisce la regola generale prevista dall’ordinamento di settore per la determinazione giudiziale delle indennità dovute, nell’ambito di un procedimento espropriativo, a fronte della privazione o compressione del diritto dominicale dell’espropriato, dovendosi interpretare in via estensiva l’art. 29 d. lgs. 150/2011 (Cass., Sez. U., 15283/2016; nello stesso senso Cass., Sez. U., 15343/2018, Cass., Sez. U., 20691/2021).
Il mezzo in esame non disconosce questi principi, ma sostiene che gli stessi debbano essere applicati soltanto nel caso in cui si discuta ‘unicamente’ della quantificazione dell’importo dovuto ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, dovendosi, altrimenti, ritenere inammissibile la proposizione di un ricorso ai sensi dell’art. 29 d. lgs. 150/2011.

Una simile tesi tenta di stravolgere il chiaro significato delle pronunce appena richiamate, che individuano -in ogni caso e senza condizioni – la giurisdizione del giudice ordinario rispetto a tutte le controversie concernenti la determinazione e corresponsione dell’indennizzo di cui all’art. 42 -bis d.P.R. 327/2001, con devoluzione del loro esame alla Corte di appello in unico grado ai sensi dell’art. 29 d. lgs. 150/2011. L’eventuale presentazione di una domanda autonoma di diversa natura riconducibile a una diversa giurisdizione comporterebbe, al più, non uno stravolgimento di questa regola, né l’inammissibilità
dell’intero ricorso con cui sia stata presentata una domanda anche ex art. 42bis d.P.R. 327/2001, ma la mera declaratoria di difetto di giurisdizione in parte qua .

5. Il secondo motivo di ricorso lamenta, ex art. 360, comma 1, n. 1 e 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 29 d. lgs. 150/2011, in relazione agli artt. 53 e 54 d.P.R. 327/2001: la Corte d’appello in tesi -ha ingiustificatamente respinto l’eccezione di tardività dell’opposizione sollevata dal Comune in ragione del decorso del termine di trenta giorni previsto dalla norma per proporre opposizione, senza tener conto che la delibera della giunta comunale con la quale era stata disposta l’acquisizione sanante del fondo ed era stata determinata la stima del compendio era stata pubblicata nell’albo in data 11 giugno 2018, cosicché l’atto di opposizione, depositato soltanto il successivo 17 luglio, risultava tardivo ed inammissibile.
Il motivo è inammissibile.

La Corte d’appello ha puntualizzato, dapprima, che il termine di trenta giorni previsto dall’art. 29 d. lgs. 150/2011, a pena di inammissibilità, per proporre opposizione decorre dalla data di notifica del decreto di acquisizione sanante, osservando poi che nel caso di specie tale decreto era stato emesso ‘ solo nelle more del giudizio, ossia in data 8/10/2018 sulla scorta della delibera del consiglio comunale n. 18/2018 che ha rettificato la precedente delibera comunale n. 97 dell’11/6/2018 ‘.
Le doglianze in esame (calibrate sul tenore dell’art. 19 l. 865/1971, precedentemente in vigore, secondo cui l’opposizione doveva essere proposta e

) non tengono in alcun conto le osservazioni della Corte distrettuale sotto un duplice profilo.

Innanzitutto, la sentenza impugnata ha spiegato che l’art. 29 citato deve essere inteso, al pari di quanto avviene per le espropriazioni,

nel senso che il termine per proporre opposizione decorre dalla notifica del decreto di acquisizione sanante (che contiene la liquidazione dell’indennizzo) prevista dall’art. 42 -bis , comma 4, d.P.R. 327/2001.

Un simile assunto non è contestato esplicitamente e in modo argomentato, dato che l’amministrazione ricorrente si è limitata a sostenere, in maniera del tutto apodittica, la necessità di far riferimento alla data di pubblicazione nell’albo del Comune.

Peraltro, la censura (pur rammentando il principio secondo cui il termine di decadenza decorre dal momento in cui siano state compiute tutte le formalità previste per la messa a conoscenza delle parti dell’avvenuta determinazione amministrativa dell’indenn ità) non considera quanto sottolineato dalla Corte di merito laddove ha rilevato che la prima delibera di giunta era stata modificata da una successiva delibera del consiglio comunale, emessa in corso di causa, a cui pertanto occorreva far riferimento per il computo dei termini. Il motivo si rivela così inammissibile, perché non si confronta con il duplice ordine di argomenti offerti dalla Corte distrettuale, né posta a fondamento della contesta specificamente la ratio decidendi pronuncia impugnata.
Il rilievo rende superfluo l’esame della questione concernente l’applicabilità, in via estensiva o analogica, del regime di decadenza ( ex art. 54, comma 2, d.P.R. 327/2001, vigente all’epoca dell’entrata in vigore dell’art. 42 -bis d.P.R. 327/2001 a mezzo dell’art. 34 d.l. 98/2011, convertito con l. 111/2011) o di inammissibilità ( ex art. 29, comma 3, d. lgs. 150/2011, che non contiene richiami al già vigente art. 42bis d.P.R. 327/2001) per l’opposizione alla liquidazione dell’indennizzo se proposta oltre i l termine di trenta giorni dalla notifica del decreto di acquisizione ex art. 42bis .
7. Il terzo motivo di ricorso si duole, ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., dell’omesso esame di un fatto decisivo e, nel contempo, denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc.

civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 61, 115, 116 e 132 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.: la Corte distrettuale -in tesi -da una parte ha omesso di indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, onde consentire un controllo sulla congruità della motivazione offerta, dall’altra, al fine di determinare l’importo dovuto a titolo di indennità, si è limitata ad aderire alle conclusioni del C.T.U., il quale aveva erroneamente posto a raffronto il terreno non edificabile oggetto di acquisizione sanante con fondi, invece, di natura edificabile, piuttosto che indagare all’interno della medesima zona urbanistica, privilegiando i terreni con caratteristiche maggiormente omogenee a quelle del fondo in discorso.
I giudici distrettuali, inoltre, avrebbero tratto conferma delle proprie valutazioni da una distorta interpretazione delle osservazioni del consulente di parte del Comune, il quale aveva indicato quale termine di comparazione un terreno con ampie possibilità di sfruttamento alternative, non rinvenibili nei suoli oggetto di causa, con conseguente ovvia necessità di procedere a una riduzione del valore di questi ultimi rispetto a quello considerato.

Il motivo risulta in parte infondato, in parte inammissibile.

8.1 Questa Corte ha già avuto modo di chiarire, in tema di espropriazione per pubblica utilità, che l’attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del bene, applicabile non soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell’edificabilità legale, ma anche, alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 181 del 2011, ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative etc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative (Cass. 25314/2017).
Pertanto, la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, ma l’interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell’edificatorietà, e che, quindi, possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria assentite dalla normativa vigente (Cass. 6527/2019, Cass., Sez. U., 7454/2020).
La Corte distrettuale, sforzandosi correttamente di fare applicazione del principio di necessaria aderenza del ristoro a tutte le caratteristiche concrete del bene suscettibili di apprezzamento, ha posto in evidenza che il terreno acquisito dal Comune, pur avendo natura non edificatoria, ricadeva però in zona F, destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale (in particolare, secondo le norme tecniche di attuazione del PRG, alla realizzazione, anche a cura di privati, di aree per l’istruzione, attrezzature di interesse comune e pubblici servizi, spazi pubblici attrezzati a parco per il gioco e lo sport, aree per parcheggi pubblici); nella medesima prospettiva i giudici distrettuali hanno opportunamente aderito all’osservazione del C.T.U. secondo cui il terreno rientrava ‘ nell’ambito delle aree appartenenti al cosiddetto tertium genus , afferente quei suoli che, pur non essendo dotati di capacità edificatoria a fini residenziali, hanno potenzialità (giuridiche ed effettive) di utilizzo diverse e più redditizie di quelle agricole, che si riverberano anche sul relativo valore di mercato ‘ (pag. 5).
8.2 La Corte di merito, non essendo possibile reperire atti di compravendita di terreni non edificabili aventi caratteristiche simili a quelle sopra descritte, ha condiviso la stima operata dal C.T.U., il quale dapprima aveva applicato il metodo sintetico-comparativo, tenendo conto dei prezzi risultanti da quattro atti di compravendita relativi a terreni edificabili nella stessa località e ubicati nel raggio di

circa 400 -600 m., quindi aveva decurtato del 70% il valore medio di mercato di tali terreni.

Questa percentuale -spiega l’ordinanza impugnata (pag. 5) – era il frutto di un’approfondita indagine di mercato presso operatori commerciali e discendeva ‘ proprio dalla valutazione delle caratteristiche intrinseche del suolo oggetto di stima (morfologia, accessibilità, vicinanza alla viabilità principale, dotazione di opere di urbanizzazione dell’area ecc.) e dalle differenti potenzialità edificatorie tra i suoli con destinazione a verde pubblico e servizi (in cui è consentita la realizzazione di aree per l’istruzione, attrezzature di interesse comune e pubblici servizi, spazi pubblici attrezzati a parco per il gioco e lo sport, aree per parcheggi pubblici anche su iniziativa di privati) e quelli ricadenti in zona di espansione utilizzabile a fini residenziali ‘.
I giudici distrettuali, inoltre, hanno osservato che corroborava la bontà della stima compiuta dal C.T.U. il fatto che il valore da questi assegnato fosse simile al prezzo indicato in un atto di compravendita sito in zona omogenea (ET Agrituristica) ‘ avente possibilità edificatorie molto limitate e, quindi, caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelle della zona F oggetto di stima ‘.

In questo modo la Corte di merito è giunta al medesimo risultato economico attraverso due diversi metodi di calcolo (l’uno che muoveva dal valore di terreni edificabili limitrofi e applicava una detrazione sulla base dell’usuale rapporto esistente fra i valori di mercato dei terreni edificabili e quelli dei terreni non edificabili, l’altro che considerava direttamente il valore di mercato di un terreno sito in zona omogenea), offrendo una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggere la propria valutazione.
8.3 La motivazione della decisione impugnata spiega i dati obiettivi sui quali ha fondato la propria valutazione, indicando, in particolare, gli elementi di comparazione utilizzati e giustificando la

rappresentatività degli immobili presi a parametro attraverso il riferimento ad atti specifici e identificabili.

Nessun vizio di motivazione può perciò essere predicato sotto il profilo dell’indicazione dei dati obiettivi sui quali è stata fondata la valutazione, che è stata compiuta in maniera idonea a consentire alle parti un controllo sulla congruità dei criteri adottati.

8.4 La giurisprudenza di questa Corte ha più volte avuto occasione di affermare che il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo (Cass. 34743/2019, Cass. 4187/2014).

Trattandosi di un metodo che si basa sull’effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento e desume il valore da dati economici concreti (Cass. 11196/2018), non può essere messo in discussione che la Corte di merito abbia fatto corretta applicazione di tale metodo se non altro laddove, a conforto dei risultati ottenuti con il primo procedimento di valutazione, ha rilevato che il valore assegnato dal C.T.U. era simile al prezzo indicato nell’atto di c ompravendita di un immobile sito in zona omogenea e caratterizzato da valori di mercato prossimi a quelli dell’area oggetto di stima.
Il fatto poi che il documento posto a base di questa valutazione fosse stato prodotto dal consulente tecnico di parte del Comune per diverse finalità non inficia questo giudizio, dato che, per il principio c.d. dell’acquisizione della prova, ogni emergenza istruttoria, una volta inclusa nell’incarto processuale, può legittimamente essere utilizzata dal giudice, indipendentemente dalla sua provenienza e dagli obiettivi che la parte deducente si era prefissi con la sua deduzione (Cass. 3564/1995).
8.5 Una volta appurata la legittimità del secondo metodo adottato per la stima, non rimane che constatare l’inammissibilità, per difetto di interesse, delle critiche rivolte al primo criterio di valutazione seguito dalla Corte di merito.

Invero, ove la decisione -come nel caso di specie – sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l’annullamento della sentenza (Cass. 9752/2017, Cass., Sez. U., 7931/2013).
9. Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., perché la Corte distrettuale ha posto le spese di lite integralmente a carico del Comune di Praia a Mare nonostante la domanda giudiziale proposta dal ricorrente fosse stata accolta soltanto in minima parte, attraverso il riconoscimento di somme pressoché prossime a quelle indicate nella relazione di stima sottesa al decreto di acquisizione sanante.

La situazione di soccombenza reciproca derivante dal parziale accoglimento della domanda comporta che la regolazione delle spese di lite sia stata adottata -in tesi di parte ricorrente – in violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ..

10. Il motivo non è fondato.

Infatti, l’accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un’unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la
compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall’art. 92, comma 2, cod. proc. civ. (Cass., Sez. U., 32061/2022).

Il riconoscimento di somma minore rispetto a quella richiesta, quindi, non determinava alcuna reciproca soccombenza e non giustificava, di per sé, la compensazione delle spese di lite.

11. Per tutto quanto sopra esposto, il ricorso deve essere respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 6.200, di cui € 200 per esborsi, oltre accessori come per legge e contributo spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto. Così deciso in Roma in data 12 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.