Accesso al fondo altrui: spese e regole

La Corte di Cassazione ha confermato che il proprietario che nega l’accesso al fondo altrui per riparazioni condominiali urgenti è tenuto a pagare le spese del procedimento cautelare. La decisione sottolinea che l’obbligo di permettere il passaggio è un dovere connesso alla proprietà e che il rifiuto ingiustificato legittima il ricorso d’urgenza del condominio, con conseguente addebito dei costi legali al proprietario dissenziente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Accesso al fondo altrui per lavori condominiali: chi paga le spese?

Nel contesto dei rapporti di vicinato, l’accesso al fondo altrui rappresenta spesso un terreno di scontro tra il diritto alla riservatezza del proprietario e le necessità manutentive di un edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulle conseguenze economiche e legali derivanti dal rifiuto di concedere tale accesso.

Il caso: il rifiuto del proprietario e il ricorso d’urgenza

La vicenda trae origine da un conflitto tra un condominio e il proprietario di un locale a piano terra dotato di un cortile privato. Il condominio, avendo necessità di ristrutturare i prospetti dell’edificio gravemente deteriorati, aveva richiesto l’accesso alla proprietà privata per installare i ponteggi. Dinanzi al rifiuto del proprietario, il condominio si era visto costretto a richiedere un provvedimento d’urgenza al Tribunale.

Nonostante l’ottenimento dell’ordine cautelare, il proprietario aveva successivamente citato il condominio chiedendo il risarcimento dei danni e la restituzione delle spese legali pagate per la fase d’urgenza, sostenendo che i lavori potessero essere eseguiti in altro modo e che l’installazione del cantiere fosse stata eccessivamente invasiva.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso del proprietario, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il punto centrale della controversia riguarda la legittimità del ricorso alla tutela cautelare quando il diritto di accesso, stabilito dall’articolo 843 del Codice Civile, viene negato.

I giudici hanno chiarito che l’obbligo di permettere l’accesso non è una scelta discrezionale del proprietario, ma una vera e propria obbligazione legata alla natura del bene. Se il proprietario si oppone, il condominio ha il diritto di agire in via d’urgenza per evitare crolli o danni peggiori all’edificio.

La stabilità della fase cautelare

Un aspetto tecnico rilevante affrontato dalla Corte riguarda il rapporto tra l’ordinanza d’urgenza e la successiva causa di merito. Secondo l’attuale sistema processuale, le misure cautelari che anticipano gli effetti della decisione finale mantengono la loro efficacia e la loro legittimità per quanto riguarda la regolazione delle spese, a meno che non venga accertato che il diritto non esisteva sin dall’inizio. Nel caso in esame, il diritto del condominio era sussistente, rendendo quindi corretta la condanna del proprietario al pagamento delle spese legali della fase d’urgenza.

Il risarcimento del danno e l’onere della prova

Per quanto riguarda la richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario per il disagio causato dal cantiere, la Corte ha confermato il rigetto per mancanza di prove. Non basta lamentare genericamente un fastidio o una limitazione dell’uso della proprietà; è necessario dimostrare con precisione l’entità del danno economico subito (ad esempio, una documentata riduzione del canone di locazione).

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla corretta applicazione dell’art. 843 c.c. e sulla natura delle spese processuali. Il proprietario è stato ritenuto responsabile dei costi legali perché il suo rifiuto iniziale ha reso necessario l’intervento del giudice. Inoltre, la Corte ha sottolineato che nei giudizi di legittimità non è possibile richiedere una nuova valutazione dei fatti o delle prove se i primi due gradi di giudizio sono stati concordi (cosiddetta “doppia conforme”), limitando il sindacato della Cassazione alla sola violazione di legge.

Le conclusioni

In conclusione, chi possiede un’area privata necessaria per la manutenzione di un edificio condominiale deve sapere che l’accesso al fondo altrui è un obbligo di legge. Opporsi ingiustificatamente non solo non impedisce i lavori, ma espone il proprietario al rischio concreto di dover pagare tutte le spese legali delle procedure d’urgenza avviate dal condominio. La prudenza suggerisce quindi di trovare un accordo sulle modalità di accesso per evitare costosi contenziosi giudiziari.

Cosa succede se nego l’accesso al mio giardino privato per i lavori del condominio?
Il condominio può rivolgersi a un giudice per ottenere un provvedimento d’urgenza che ti obblighi a permettere l’accesso. In questo caso, verrai probabilmente condannato a pagare le spese legali del procedimento per aver costretto il condominio ad agire in tribunale.

Posso chiedere un indennizzo per il disagio causato dai ponteggi nella mia proprietà?
Sì, l’articolo 843 c.c. prevede un’indennità se l’accesso causa un danno. Tuttavia, devi fornire prove rigorose del danno subito, poiché il semplice fastidio estetico o la presenza del cantiere non danno automaticamente diritto a un risarcimento economico.

Chi decide se l’accesso alla mia proprietà è davvero necessario per i lavori?
In caso di disaccordo, è il giudice a valutare la necessità dell’accesso. Se viene dimostrato che i lavori non possono essere eseguiti in modo meno invasivo o da altre aree comuni, il proprietario è obbligato a consentire il passaggio o l’installazione delle attrezzature.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4557 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4557 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 12870 – 2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO di INDIRIZZO n.258 in PALERMO, in persona del legale rappresentante pro tempore;

– intimato –

avverso la sentenza n. 2144/2018 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, pubblicata il 29/10/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/2/2025 dal consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 30/11/2010, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Palermo, il Condominio di INDIRIZZO di Palermo, esponendo che quest’ultimo aveva ottenuto nei suoi confronti, quale proprietario esclusivo del locale a piano terra e dell’adiacente cortile retrostante laterale, l’ordine cautelare e urgente di consentire all’impresa l’accesso nello spazio di sua proprietà, per poter procedere al ripristino dei prospetti gravemente ammalorati dell’edificio condominiale ; i lavori erano iniziati in ritardo, per poi essere sospesi e con l’accesso era stato in realtà installato non soltanto un ponteggio, ma un cantiere; aggiunse che i lavori avevano interessato parti dell’edificio raggiu ngibili anche da accesso diverso della sua proprietà. Pertanto, COGNOME chiese la «revoca» (così in ricorso) del provvedimento cautelare, evidenziando l’infondatezza dell’urgenza, oltre al risarcimento dei danni , quantificati in euro 3.500,00 e la restituzione dell’importo di euro 2.638,87 corrisposti per le spese del giudizio cautelare.
Con sentenza n. 6062/2014, il Tribunale di Palermo non confermò l’ordinanza cautelare del 13/7/2009 e, pur riconoscendo in astratto sussistente il diritto a un indennizzo a favore dell’attore, rigettò comunque la domanda risarcitoria, per mancata prova del l’ammontare del danno indicato; condannò, quindi, il Condominio al pagamento solo della metà delle spese di lite per reciproca soccombenza e delle spese di c.t.u. compensando la residua frazione.

Il COGNOME propose appello, lamentando, per quel che qui rileva, l’omessa pronuncia sulla domanda di restituzione delle somme da lui

pagate al Condominio nel giudizio cautelare e censurando il rigetto della domanda risarcitoria e la regolamentazione delle spese.

Con sentenza n. 21448/2018, la Corte di appello di Palermo, nella contumacia del convenuto, ha respinto il gravame. Ha osservato che nel giudizio di primo grado non era stato dichiarato insussistente il diritto all’accesso in via cautelare del Condominio (riconosciuto con l’ordinanza del 13/7/2009), sicché le spese a carico del resistente erano pienamente giustificate; ha confermato, quindi, il rigetto della domanda risarcitoria per difetto di prova del danno e la correttezza della compensazione parziale delle spese in considerazione della soccombenza reciproca.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandolo a tre motivi. Il Condominio, ritualmente intimato, non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, articolato in riferimento ai n. 3 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha lamentato la violazione dell’art. 700 cod. proc. civ. e dell’art. 843 cod. civ., per avere la Corte d’appello ritenut o legittima l’ordinanza cautelare e, di conseguenza, infondata la domanda di restituzione delle somme corrisposte al Condominio a titolo di spese del giudizio cautelare, nonostante l’intervenuta «revoca» dell’ordinanza; ha aggiunto che il rimedio generale del provvedimento ex art. 700 cod. proc. civ. non fosse esperibile per la sussistenza di un rimedio tipico ex art. 843 cod. civ. ; ha, quindi, denunciato in ogni caso la violazione dell’ art. 843 cod. civ. non risultando a posteriori la necessità dell’accesso , perché i lavori effettuati avevano riguardato i prospetti del l’atrio interno al palazzo a cui l’accesso era possibile dal retro del prospetto o dall ‘interno dell’ingresso condominiale o dalla terrazza del primo piano; ha
aggiunto che certamente difettavano i presupposti dell’urgenza, sicché la Corte d’appello avrebbe dovuto riconoscere il suo diritto alle spese della fase cautelare.

Il motivo è infondato.

Lo stesso ricorrente ha rappresentato che l’ordinanza cautelare con cui gli era stato ordinato di consentire l’accesso era stata pronunciata in data 13/7/2009; quindi, poiché nel dicembre 2009 i lavori erano stati interrotti, egli aveva chiesto al Giudice di fissare un termine per il completamento delle opere per la cui realizzazione era stato imposto l’accesso alla sua proprietà e il Giudice l’aveva fissato al 20/7/2010, con ordinanza del 18-20/5/2010; di seguito, il 23 novembre 2010, egli aveva notificato l’atto di citazione introduttiva del presente giudizio.
Innanzitutto, allora, deve qui ribadirsi che l’art. 843 cod. civ. prevede unicamente un’ obbligazione propter rem cui corrispondeva il diritto di accesso del Condominio; di questo diritto, negato dal ricorrente COGNOME, è stata perciò chiesta tutela nelle forme urgenti del ricorso cautelare.

Ciò precisato, l’ordinanza resa in data 13/7/2009 delle cui spese qui si discute, era di carattere anticipatorio ed è stata ritenuta, sin dal primo grado di questo giudizio di merito, come legittimamente concessa: le condizioni per ritenere non più necessario il passaggio attraverso la proprietà COGNOME si sono concretizzate, infatti, soltanto successivamente alla sua pronuncia.

In tal senso risulta pienamente giustificata l’imposizione dell’onere della spese della fase cautelare di concessione dell’ordinanza al proprietario COGNOME perché la tutela cautelare accordata al Condominio era stata necessitata dall’avere egli opposto il suo rifiuto all’accesso (v. pag. 4 della sentenza impugnata, ultimo capoverso).

Sul punto, in diritto, deve qui rammentarsi che il sesto comma dell’art. 669 -octies cod. proc. civ. (nella formulazione introdotta, dall’art. 2, comma 3, lett. e-bis del d.l. 14 marzo 2005 n. 35 convertito, con modificazioni, in legge 14 maggio 2005, n. 80), escludendo espressamente l’applicabilità dell’art. 669 -novies cod. proc. civ., ha innovato il sistema previgente al fine di rendere stabile (ancorché, ovviamente, inidonea al giudicato) la misura cautelare di tipo anticipatorio se e fino a che essa non sia sostituita da una sentenza del medesimo o di diverso segno, affrancando, così, l’efficacia della cautela dalla successiva verifica in sede di cognizione, che resta necessitata solo per le misure cautelari non anticipatorie.
Ciò significa, in altri termini, che il giudizio di merito che ciascuna parte può instaurare non costituisce la «fase» di cognizione del procedimento cautelare, né la sua «prosecuzione», sicché la sentenza di merito non «conferma» o «revoca» la misura adottata, ma semplicemente vi si sostituisce in toto ; in tal senso l’accertamento successivo operato dal Tribunale relativo alla necessità di concludere i lavori con l’imposizione di un termine non ha inciso sulla legittimità dell’ordinanza del 13/7/2009 e non può fondare alcun diritto al rimborso delle spese sopportate dal Condominio per ottenerne la pronuncia (sul rapporto tra ordinanza anticipatoria e giudizio di merito, cfr. Sez. 2, n. 18535 del 08/06/2022 , in motivazione): l’accesso, infatti, è stato confermato dal Giudice del merito come legittimamente consentito.
Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt. 112 e 115 cpc, dell’art. 2697 cc nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 cpc. In particolare ricorrente ha censurato il rigetto della sua domanda risarcitoria, lamentando innanzitutto l’ omesso esame del fatto decisivo

consistente nell’essere stata impiegata l’area non soltanto quale accesso al cantiere, ma quale vero e proprio cantiere , oltre all’omessa integrale valutazione delle dichiarazioni rese dai testi sulla necessaria diminuzione del canone locativo ottenuta dal conduttore del suo immobile per effetto dei disagi conseguenti alla collocazione del ponteggio , nell’ammontare indicato e all’omessa considerazione del le prove documentali offerte a dimostrazione di questa quantificazione del danno (quali la scheda contabile, le ricevute del canone di locazione corrisposto nel minor importo di euro 300,00, alcune lettere di RAGIONE_SOCIALE Center); nella rubrica del motivo, ha quindi invocato gli articoli 112 e 115 cod. proc. civ.
Questo motivo è inammissibile laddove lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo.

La censura è infatti preclusa ex art. 348 ter IV comma cod. proc. civ., nella formulazione anteriore alla modifica introdotta dall’art. 3, comma 26, lett. d), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, perché ricorre un’ipotesi di pronuncia doppiamente conforme e l’appello è stato proposto nel 2015; l’appello è stato, infatti, rigettato sulla base dello stesso iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 6 – 2, n. 7724 del 09/03/2022). Il ricorrente, per superare tale preclusione, avrebbe dovuto dimostrare che le due sentenze erano motivare diversamente, ma , come si è visto, ciò non risulta.
Per le stesse ragioni è, altresì, inammissibile la richiesta di rivalutazione delle prove per testi: la prospettata erronea ricognizione del contenuto delle deposizioni avrebbe potuto, infatti, essere sottoposta a questa Corte soltanto nei limiti dell’ipot esi del n. 5, quale

error in iudicando (cfr. Sez. U, n. 5792 del 05/03/2024) e perciò, nella specie, è comunque preclusa dall’ art. 348 ter, commi 4 e 5, cod. proc. civ., nella formulazione applicabile ratione temporis .

Inammissibili sono anche le censure di violazione di norme di diritto.

Per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., occorre infatti denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio); la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre è, invece inammissibile perché questa attività valutativa è consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Sez. U, n. 20867 del 30/09/2020).
La violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ. si configura invece soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del n. 5, precluso, tuttavia, come detto, nella fattispecie).
Infine, non ricorre neppure una violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., perché il potere del giudice di pronunciare entro i confini delle domande proposte dalle parti si rapporta ai soli elementi essenziali delle stesse, rappresentati dalla causa petendi e dal petitum , sicché non integra vizio di ultrapetizione la valutazione dei mezzi di prova

dedotti dalle parti, relativamente ai fatti sui quali permanga la contestazione tra le medesime (cfr. Cass. Sez. 3, n. 15734 del 17/05/2022).

Così delineati in astratto i vizi oggi denunziati, è evidente che nel caso in esame fuori luogo è il richiamo alla violazione delle suddette norme, perché la doglianza sollecita in sostanza una rivalutazione delle risultanze istruttorie, attività preclusa in questa sede.

Con il terzo ed ultimo motivo, articolato in riferimento al n. 3, ilCOGNOME ha censurato il rigetto del suo terzo motivo di appello, concernente la parziale compensazione delle spese di primo grado operata dal Tribunale in conseguenza del parziale rigetto della domanda; il ricorrente ha denunciato, in proposito, la violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. per errata applicazione del principio di soccombenza, avuto riguardo al fatto che il Tribunale aveva revocato l’ordinanza e riconosciuto il suo d iritto al risarcimento del danno.
Il motivo è infondato: il Tribunale aveva compensato parzialmente le spese, ponendone il residuo a carico del Condominio, in conseguenza della ravvisata soccombenza reciproca derivante dal rigetto di una delle domande proposte dal ricorrente COGNOME; quest’ultimo, non è stato on erato di alcuna spesa di controparte. La Corte di merito ha ritenuto corretta tale decisione perché ritenuta in linea con la regola della soccombenza reciproca.

Per principio consolidato, il sindacato di questa Corte, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa: vi esula, pertanto, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, come nella fattispecie, che in quella di

concorso di altri giusti motivi. (Cass. Sez. 1 – , Ordinanza n. 19613 del 04/08/2017; Sez. 6 – 3, n. 24502 del 17/10/2017).

Il ricorso è perciò respinto. Non vi è luogo a statuizione sulle spese perché il Condominio non ha svolto difese.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 12 febbraio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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