Art. 934 Codice Civile — Anno 2022

Un committente si opponeva a un decreto ingiuntivo per il pagamento di una stalla costruita dall'appaltatore senza concessione edilizia, invocando la nullità del contratto. La Cassazione aveva già riconosciuto la nullità. La Corte d'Appello, in rinvio, aveva condannato l'appaltatore a restituire quanto ricevuto, ma aveva anche accolto la sua domanda subordinata di **indennizzo per arricchimento senza causa**, quantificandolo includendo il lucro cessante. La Suprema Corte ha cassato nuovamente questa decisione, stabilendo che l'indennizzo per arricchimento senza causa non può includere il lucro cessante, ma solo la diminuzione patrimoniale effettiva (costi sostenuti) nei limiti dell'arricchimento altrui.

Una figlia aveva ricevuto in donazione un terreno dal padre e vi aveva costruito una casa con i propri soldi. Alla morte del genitore, in sede di divisione ereditaria, è sorta la questione se la casa dovesse rientrare nell'obbligo di collazione. La Corte d'Appello aveva stabilito che sia il terreno che la casa andassero conferiti all'eredità. La Cassazione, invece, ha chiarito che la collazione di immobile costruito con denaro proprio su terreno donato deve riguardare solo il valore del terreno al momento della donazione. Il donatario ha diritto a dedurre il valore delle migliorie (la casa) e può farlo con una semplice eccezione, senza bisogno di una domanda riconvenzionale. La sentenza è stata cassata e rinviata per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha esaminato una controversia sulla **proprietà beni ospedalieri** tra una Fondazione e un'Azienda Ospedaliera. La Fondazione rivendicava la proprietà di parte del complesso ospedaliero Umberto I, sostenendo che la legge di riorganizzazione non avesse trasferito tutti i beni. L'Azienda Ospedaliera chiedeva un risarcimento per l'occupazione. La Cassazione ha confermato che tutti i beni, mobili e immobili, funzionalmente connessi alle attività istituzionali dell'ospedale sono stati correttamente assegnati all'Azienda. Ha inoltre dichiarato inammissibile la richiesta di risarcimento dell'Azienda, a causa delle specifiche norme sulle procedure di commissariamento. Entrambi i ricorsi sono stati rigettati.

Un condomino ha citato in giudizio altri condomini per l'installazione non autorizzata di una tettoia e un pozzo su un'area comune. I condomini convenuti hanno eccepito l'usucapione. La Corte d'Appello ha ordinato la demolizione dell'ampliamento della tettoia, ritenendo violato l'articolo sull'uso della cosa comune. I condomini soccombenti hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo la necessità di un litisconsorzio necessario di tutti i condomini e l'inammissibilità della domanda di demolizione parziale come domanda nuova. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che un singolo condomino può agire per la difesa della cosa comune e che la modifica della domanda, restringendola all'ampliamento, costituisce una legittima emendatio libelli. La sentenza conferma l'obbligo di ripristino.

Il caso riguarda la **nullità contratto compravendita immobiliare** di un terreno con opere abusive. L'Acquirente aveva comprato un terreno dal Venditore (poi Fallito). Sul terreno insistevano costruzioni abusive. L'Acquirente sosteneva che il contratto riguardasse solo il terreno o che gli abusi fossero minori. La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del contratto. Ha ribadito che la vendita di un terreno con costruzioni abusive, anche se non menzionate esplicitamente, è nulla. Questo per il principio di accessione, che rende le costruzioni parte del terreno. La sentenza mira a scoraggiare l'abusivismo edilizio.

Un contribuente artigiano ha edificato un capannone industriale su un terreno di proprietà della moglie, condotto in locazione, deducendo i costi di realizzazione ai fini IRPEF e IRAP e detraendo l'IVA. L'Agenzia delle Entrate ha contestato la deduzione, sostenendo che l'immobile sia diventato di proprietà della moglie per accessione e che manchi il nesso di inerenza dei costi sostenuti su beni di terzi. I giudici di merito hanno dato ragione al contribuente. L'Agenzia ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte si è interrogata sulla deducibilità spese costruzione su suolo altrui: mentre la giurisprudenza ammette la deduzione per ristrutturazioni di beni terzi strumentali, la costruzione ex novo presenta profili di spiccata complessità. Per questo motivo, la Corte ha rinviato la decisione alla sezione ordinaria per la trattazione in pubblica udienza.

Due proprietari desideravano costruire nuove rampe di scale nel vano scala condominiale per accedere a una soffitta, trasformando una botola. La Corte di Cassazione ha rigettato la loro richiesta. Ha stabilito che l'intervento non era una semplice sopraelevazione, ma una vera e propria innovazione della cosa comune. Questo progetto avrebbe alterato la funzione e la destinazione originaria dello spazio comune, configurando un `uso esclusivo parti comuni condominiali` non consentito. La decisione ha ribadito che non si possono asservire parti comuni a beneficio esclusivo di un singolo condomino, modificandone la natura.

L'erede del conduttore di un terreno pubblico ha chiesto la condanna dell'ente proprietario al pagamento della indennità per addizioni. Il dante causa aveva infatti costruito sul suolo fabbricati commerciali destinati a bar-ristorante. Al termine della locazione, l'ente proprietario ha trattenuto gli edifici senza versare alcun compenso. Nei precedenti contratti le parti prevedevano la stima e il rimborso dei manufatti. Nell'ultimo rinnovo contrattuale, invece, l'inquilino si era impegnato a rimuovere ogni opera a proprie spese al momento del rilascio. I giudici di merito hanno escluso qualsiasi indennizzo per rinuncia implicita del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda. Quando il contratto impone l'obbligo di demolizione, l'inquilino rinuncia ai compensi di legge e il proprietario che trattiene le opere non deve pagare alcuna somma.

Un Comune assegna a una società costruttrice un diritto di superficie per realizzare alloggi di edilizia popolare convenzionata. La convenzione vieta espressamente la cessione del diritto prima della fine dei lavori. La società stipula però contratti preliminari incassando somme, trasferendo il possesso degli alloggi non collaudati e omettendo di scontare i contributi pubblici. Il Comune dichiara la decadenza della concessione e riacquisisce gli immobili. La società impugna il provvedimento fino al Consiglio di Stato, che conferma la legittimità della revoca qualificando i preliminari come vendite sostanziali anticipate. La società ricorre quindi alle Sezioni Unite contestando lo sconfinamento del giudice amministrativo su materie del giudice ordinario. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, dichiarandolo inammissibile e confermando la piena validità della decadenza comunale.

Un'impresa costruttrice ha chiesto il pagamento del saldo per la costruzione di una villetta. L'acquirente si è opposta, lamentando gravi ritardi e chiedendo l'applicazione della penale. L'impresa sosteneva che il contratto fosse una vendita di cosa futura, escludendo la natura di appalto per evitare le contestazioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'impresa. I giudici hanno chiarito che, poiché il terreno era già di proprietà dell'acquirente, la costruzione della villetta rientrava nel contratto di appalto e non nella vendita di cosa futura. Infatti, per il principio dell'accessione, l'immobile costruito sul suolo altrui diventa automaticamente del proprietario del terreno. L'impresa costruttrice perde la causa e deve pagare le spese legali.

Un privato ha citato in giudizio un Comune chiedendo il risarcimento dei danni per l'occupazione usurpativa di un terreno di sua proprietà. I giudici di merito avevano calcolato il risarcimento basandosi sul valore del terreno al momento della sua trasformazione irreversibile. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che la quantificazione del danno deve essere parametrata al valore venale del bene al momento della proposizione della domanda giudiziale (avvenuta nel 2003). Questo momento segna infatti la perdita definitiva della proprietà per rinuncia implicita del titolare. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione ha confermato la confisca di prevenzione di diversi immobili e di un buono postale intestati ai familiari di un soggetto ritenuto socialmente pericoloso per la sua partecipazione stabile a sodalizi mafiosi. Il Proposto aveva impugnato il provvedimento contestando la sproporzione dei redditi e invocando il principio di accessione per salvare gli immobili costruiti su un terreno di provenienza lecita. I giudici hanno dichiarato inammissibile il ricorso, stabilendo che il principio di accessione non si applica se il valore dell'edificio abusivo o illecito supera ampiamente quello del suolo. Inoltre, è stata confermata la sorveglianza speciale per quattro anni con obbligo di soggiorno. I ricorrenti sono stati condannati anche al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria.

Una coppia di coniugi ha citato in giudizio le cognate per accertare la comproprietà di alcune aree di un immobile (seminterrato, portici e cortile), chiedendo la rimozione di una recinzione abusiva. Le cognate si sono opposte, sostenendo di essere le uniche proprietarie del terreno e chiedendo di dichiarare nullo il contratto di acquisto dei coniugi, ritenendolo una donazione simulata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle cognate, confermando la natura di parti comuni dell'edificio per i locali contestati, in base alla loro destinazione d'uso e al concreto utilizzo prolungato nel tempo. La Corte ha inoltre escluso la simulazione del contratto, stabilendo che il prezzo dell'appartamento era stato regolarmente pagato. Le ricorrenti sono state condannate a rimuovere la recinzione e a pagare le spese legali.