Art. 68 Codice Civile — Anno 2026

Alcuni proprietari hanno impugnato una delibera per la ripartizione delle spese di pulizia, sostenendo che il calcolo non rispettasse le quote ufficiali. La Corte d'Appello aveva rigettato l'impugnazione, affermando che il pagamento prolungato di spese secondo criteri diversi avesse modificato le regole per comportamenti taciti. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. I giudici hanno chiarito che la modifica tabelle millesimali richiede inderogabilmente la forma scritta e non può avvenire per fatti concludenti o tacito consenso. Di conseguenza, le delibere basate su prassi non scritte sono illegittime se derogano ai criteri legali senza un accordo formale approvato o sottoscritto. La Suprema Corte ha accolto il ricorso dei proprietari e ha rinviato la causa per una nuova decisione.

I Condomini hanno impugnato le delibere dell'assemblea con cui Il Condominio ha approvato a maggioranza la Modifica tabelle millesimali e la ripartizione delle spese per l'ascensore. I proprietari sostenevano che la revisione comportava un aumento ingiustificato delle loro quote, pur non avendo ampliato l'immobile e nonostante l'impianto non servisse il loro piano. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda ritenendo che la revisione potesse avvenire a maggioranza e che gli errori di calcolo dovessero essere contestati separatamente. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari. I giudici di legittimità hanno chiarito che la Modifica tabelle millesimali a maggioranza è ammessa solo in presenza di un effettivo errore o di rilevanti mutamenti dell'edificio, e che la delibera approvata può essere impugnata direttamente se viziata da errori di calcolo. La decisione è stata cassata con rinvio.

Un proprietario ha proposto ricorso contro il proprio condominio contestando la validità di una riunione d'assemblea. In particolare, il condomino ha promosso l'impugnazione delibera condominiale sostenendo la mancata prova della svolgimento della prima convocazione, l'inidoneità della sede, l'assenza delle tabelle millesimali, l'irregolarità della notifica tramite raccomandata e l'omessa convocazione di altri proprietari. La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. I giudici hanno chiarito che l'assenza di tabelle millesimali non invalida le decisioni assembleari e che la notifica tramite avviso di giacenza rispetta la presunzione di conoscenza. Inoltre, solo il singolo proprietario non convocato ha il diritto di contestare la mancata chiamata all'assemblea. Il proprietario soccombente è stato condannato al pagamento delle spese di giudizio.

Un condomino ha impugnato la delibera di un supercondominio contestando il calcolo del quorum assembleare. I giudici di merito avevano annullato la decisione basandosi solo sull'inattendibilità delle tabelle millesimali in uso, che dividevano i millesimi in parti uguali tra i lotti. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del supercondominio. La Suprema Corte ha stabilito che l'invalidità della delibera non può derivare dalla semplice inadeguatezza o assenza delle tabelle. Il giudice deve infatti accertare concretamente se, ricostruendo i valori reali delle proprietà, le maggioranze di legge siano state effettivamente raggiunte o meno. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio.

Un condòmino ha impugnato le delibere di un supercondominio contestando il calcolo dei quorum assembleari, effettuato dividendo i millesimi in parti uguali tra i lotti anziché in base al valore reale. I giudici di merito hanno annullato le delibere per l'assenza di adeguate tabelle millesimali supercondominio. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del supercondominio, stabilendo che l'assenza o l'inadeguatezza delle tabelle millesimali supercondominio non determina automaticamente l'invalidità della delibera. Il giudice deve infatti verificare concretamente, anche a posteriori, se le maggioranze richieste dalla legge siano state effettivamente raggiunte calcolando i valori reali delle proprietà. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

Un proprietario, la cui unità immobiliare era stata inizialmente omessa dalle tabelle millesimali, si oppone alla decisione dell'assemblea di includerla con un voto a maggioranza, sostenendo che fosse necessario il consenso unanime. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la semplice omissione di un'unità dalle tabelle non costituisce un accordo formale di esonero dalle spese. Per modificare questa situazione non è richiesta l'unanimità. La Corte ha quindi confermato la legittimità della delibera di modifica tabelle millesimali a maggioranza, obbligando il proprietario a contribuire alle spese comuni. La sentenza chiarisce che solo una 'diversa convenzione' esplicita può giustificare un'esenzione.

Un condomino ha contestato le tabelle millesimali perché la superficie del suo box era stata aumentata fittiziamente, aggiungendo una quota di aree verdi comuni. Questo calcolo, applicato a tutti i box, alterava la ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale per la revisione delle tabelle millesimali: la correttezza del valore di una singola unità immobiliare non può essere verificata isolatamente. È indispensabile rapportarla al valore complessivo di tutte le altre proprietà dell'edificio. L'aggiunta di una superficie fittizia, anche se uguale per tutti, è illegittima se non approvata all'unanimità. La sentenza è stata annullata e il caso dovrà essere riesaminato.

Una condomina contesta la delibera di modifica tabelle millesimali approvata a maggioranza dopo i suoi lavori di ristrutturazione. La Corte d'Appello le dà ragione, richiedendo l'unanimità. La Cassazione ribalta la decisione, stabilendo un principio fondamentale: le regole sulla modifica a maggioranza si applicano solo se esiste una tabella millesimale preesistente e validamente approvata. Se la tabella precedente era usata solo per prassi, senza una formale delibera, quella votata a maggioranza non è una 'modifica', ma una 'prima approvazione', e come tale è perfettamente legittima. Il Condominio vince la causa.

Un condomino si oppone al pagamento delle spese di manutenzione per un parcheggio e un vialetto che non utilizza. Il Condominio sostiene che il regolamento contrattuale, accettato all'acquisto, imponga la spesa a tutti i proprietari in base ai millesimi. La Corte di Cassazione ha dato ragione al condomino, stabilendo un principio fondamentale: una eventuale deroga ripartizione spese condominiali rispetto al criterio dell'uso deve essere prevista da una clausola chiara, specifica e inequivocabile. Il semplice richiamo generico alle tabelle millesimali nel regolamento non è sufficiente per obbligare un condomino a pagare per un bene comune da cui non trae alcuna utilità. La sentenza precedente è stata annullata.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'assemblea di un supercondominio, in assenza di tabelle millesimali valide, può legittimamente approvare a maggioranza una ripartizione provvisoria spese condominiali in parti uguali. Questa decisione è valida a condizione che sia temporanea e preveda un successivo conguaglio finale, da calcolare una volta approvate le tabelle definitive. La Corte ha quindi dato ragione al Supercondominio, annullando la pretesa di alcuni condomini che contestavano il criterio provvisorio. Il principio chiave è che la delibera a maggioranza è sufficiente per criteri temporanei, mentre l'unanimità è richiesta solo per l'approvazione delle tabelle definitive o per deroghe permanenti ai criteri legali.

La Corte di Cassazione interviene sulla corretta ripartizione spese condominiali. Un condomino si era opposto all'inclusione di aree di sua proprietà esclusiva, ma di uso comune, nelle tabelle millesimali generali. La Corte d'Appello aveva dato ragione al Condominio, basandosi sul criterio dell'uso di fatto. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando un principio fondamentale: il titolo di proprietà prevale sempre sull'uso. Un bene, se risulta privato da un atto formale, non può essere trattato come parte comune ai fini delle spese, anche se utilizzato da tutti. I criteri di ripartizione delle spese si applicano solo ai beni effettivamente condominiali, non alla proprietà privata.

La Corte di Cassazione affronta un caso di impugnazione delibera condominiale per assenza di tabelle millesimali. Alcuni condomini avevano ottenuto l'annullamento di una delibera sostenendo l'impossibilità di verificare il quorum. La Suprema Corte ribalta la decisione, affermando un principio fondamentale: l'assenza delle tabelle non rende automaticamente invalida la delibera. Spetta a chi impugna dimostrare concretamente il mancato raggiungimento delle maggioranze richieste. L'incertezza sul valore delle quote non è sufficiente per l'annullamento, poiché l'onere della prova grava sempre su chi contesta la decisione assembleare. La delibera resta valida fino a prova contraria.