Art. 68 Codice Civile — Anno 2022

La Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per la Modifica criteri riparto spese condominiali. Un Costruttore, inizialmente esonerato dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute tramite una clausola contrattuale, aveva stipulato un accordo con l'amministratore per contribuire al 50% delle spese. L'assemblea condominiale aveva approvato questo accordo con una maggioranza qualificata. Il Costruttore ha impugnato la decisione, sostenendo che una modifica di criteri di riparto contrattuali richiedeva l'unanimità. La Cassazione ha accolto il ricorso, affermando che le clausole contrattuali che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese necessitano del consenso unanime di tutti i condomini per la loro modifica, annullando la sentenza d'appello che aveva ritenuto sufficiente la maggioranza qualificata.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di ripartizione spese condominiali. Due coniugi, proprietari in un condominio con piscina, hanno contestato una delibera che imponeva a una vicina, utente della piscina, un contributo forfettario anziché basato sui millesimi. La vicina, proprietaria di un immobile adiacente, negava di essere condomina. La Cassazione ha stabilito che i coniugi avevano interesse ad accertare la qualità di condomina della vicina. Ha inoltre chiarito che le delibere assembleari non possono, a maggioranza, modificare i criteri legali di ripartizione delle spese per il futuro. La sentenza di appello è stata cassata con rinvio, ribadendo la nullità di tali accordi.

Un Condominio ha approvato bilanci basandosi su tabelle millesimali modificate senza una nuova approvazione assembleare formale. Una Condomina ha impugnato la delibera, sostenendo l'invalidità delle modifiche. Il Condominio ha argomentato che un tecnico era stato autorizzato a fare correzioni e che vi fosse un'approvazione implicita. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio, confermando che le modifiche alle tabelle millesimali richiedono sempre un'esplicita approvazione dell'assemblea. La validità tabelle millesimali non può derivare da deleghe generiche o da comportamenti concludenti. La Condomina ha visto riconosciuto il suo interesse ad agire per il pregiudizio patrimoniale subito.

Una società condomina impugna la delibera assembleare che ripartisce le spese condominiali in violazione della tabella originaria allegata al regolamento. Il condominio difende la decisione sostenendo che una prassi pluridecennale ha introdotto nuovi criteri per comportamenti concludenti dopo alcuni ampliamenti dell'immobile. I giudici di merito respingono l'impugnazione, ritenendo valida la consuetudine applicata negli anni. La Corte di Cassazione ribalta la decisione e accoglie il ricorso della condomina. La Suprema Corte stabilisce che l'approvazione e la revisione tabelle millesimali richiedono necessariamente la forma scritta a pena di nullità. Una semplice prassi assembleare difforme non può modificare le quote millesimali vigenti, rendendo invalide le ripartizioni non formalizzate per iscritto.

Due proprietari si oppongono a un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate, sostenendo che le tabelle millesimali applicate fossero invalide perché non approvate all'unanimità. La Corte d'appello respinge l'opposizione, ritenendo valida la delibera approvata a maggioranza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che l'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata, purché le tabelle non deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese. Di conseguenza, il decreto ingiuntivo a favore del condominio viene definitivamente confermato e i ricorrenti perdono la causa.

Un condominio ha modificato a maggioranza le tabelle millesimali per addebitare le spese di androne, scale e ascensore anche ai proprietari dei piani terra, precedentemente esentati da un regolamento contrattuale. Alcuni condomini hanno impugnato la delibera. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condominio, confermando la nullità della delibera. I giudici hanno stabilito che la modifica tabelle millesimali richiede l'unanimità dei consensi quando le tabelle originarie derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese. Poiché l'esenzione originaria favoriva i piani terra in deroga alla legge, la variazione non poteva essere decisa a maggioranza, ma richiedeva l'accordo di tutti i partecipanti al condominio. Il condominio perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una condomina ha chiesto la revisione delle tabelle millesimali del proprio condominio. La Corte d'Appello aveva dichiarato nullo il giudizio perché la causa era stata intentata solo contro l'amministratore e non contro tutti i singoli condomini, ritenendo che le tabelle avessero natura contrattuale. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso della condomina. I giudici hanno chiarito che per la revisione delle tabelle millesimali è sufficiente citare in giudizio l'amministratore di condominio. Non serve coinvolgere tutti i proprietari, a meno che le tabelle non contengano accordi che modificano espressamente i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge. La sentenza impugnata è stata quindi annullata con rinvio.