Art. 665 Codice di Procedura Civile — Anno 2023

Il Locatore ha intimato lo sfratto per morosità alla Società Conduttrice per il mancato pagamento dei canoni di locazione di un immobile commerciale. La Società Conduttrice si è opposta, chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni d'acqua e pretendendo la legittimità della sospensione del pagamento del canone. I giudici di merito hanno accertato che le infiltrazioni derivavano da problemi strutturali del condominio e che la conduttrice aveva persino ostacolato i lavori di ripristino. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando che l'inquilino non può decidere autonomamente la sospensione del pagamento del canone se continua a godere dell'immobile. La società è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio.

La Corte di Cassazione ha chiarito le modalità per un corretto esercizio del diritto di riscatto del conduttore. Un inquilino, a cui non era stata notificata la vendita dell'immobile, ha perso il diritto di riscattarlo perché ha manifestato la sua volontà solo negli atti difensivi di una causa di sfratto. I giudici hanno stabilito che tale manifestazione non è sufficiente. Per essere valida, la volontà di riscatto deve essere espressa con una dichiarazione formale e autonoma, notificata al nuovo acquirente entro sei mesi dalla trascrizione della vendita. Se effettuata tramite avvocato, quest'ultimo deve avere una procura speciale per compiere specificamente quell'atto, non bastando la normale procura per la causa. L'errore formale ha causato la perdita definitiva del diritto per l'inquilino.

Un locatore avvia uno sfratto per finita locazione. Le inquiline si oppongono, sostenendo che il contratto sia quadriennale. Il procedimento si trasforma così in una causa ordinaria. Durante il processo, il locatore, a fronte della continua morosità, modifica la sua richiesta, chiedendo la risoluzione per inadempimento. I giudici di merito negano questa possibilità, ritenendola un inammissibile **mutamento della domanda in sfratto**. La Cassazione, invece, ribalta la decisione. Stabilisce che, dopo l'opposizione dell'inquilino, il locatore può legittimamente modificare la propria domanda, passando dalla finita locazione alla risoluzione per inadempimento, poiché la vicenda sostanziale rimane la stessa. Il locatore vince il ricorso.

La Corte di Cassazione chiarisce le conseguenze della richiesta del termine di grazia in una procedura di sfratto. Un inquilino, dopo aver ricevuto l'intimazione di sfratto, aveva chiesto il termine di grazia per pagare ma non aveva poi saldato il debito. Il giudice aveva quindi convalidato lo sfratto. La Cassazione ha stabilito che l'appello contro tale convalida è inammissibile. La richiesta del termine di grazia manifesta una volontà di pagare che è incompatibile con l'intenzione di opporsi allo sfratto. Se il pagamento non avviene entro il tempo concesso, la convalida dello sfratto è una conseguenza automatica e corretta, non appellabile nel merito.

Una società immobiliare ha intimato lo sfratto per morosità a una cooperativa sociale, la quale si è opposta rivendicando crediti per lavori di manutenzione straordinaria. La controversia si è spostata sulla tempestività della domanda riconvenzionale presentata dalla cooperativa solo dopo il mutamento del rito. La Corte di Cassazione ha stabilito che la domanda riconvenzionale è pienamente ammissibile se formulata nella memoria integrativa successiva all'ordinanza di mutamento del rito, rigettando il ricorso della società immobiliare.

Una società conduttrice di un immobile commerciale ha proposto ricorso contro la dichiarazione di inammissibilità del proprio gravame per appello tardivo. La controversia, originata da uno sfratto per morosità, è stata trattata con il rito del lavoro. La Corte di Cassazione ha ribadito che, in tali casi, la tempestività dell'impugnazione dipende dalla data di deposito dell'atto in cancelleria e non dalla sua notifica. Poiché il deposito è avvenuto oltre i trenta giorni dalla notifica della sentenza di primo grado, l'impugnazione è stata correttamente considerata fuori termine.

Un conduttore ricorre in Cassazione per vizi della cosa locata, lamentando difetti all'impianto fognario. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, sottolineando come la critica alla sentenza d'appello fosse troppo generica e tendesse a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità. La decisione ribadisce i rigorosi requisiti di specificità per i ricorsi in Cassazione.