Art. 2932 Codice Civile

Una società acquirente ha richiesto l'esecuzione specifica di contratti preliminari immobiliari dopo il fallimento della società venditrice. L'acquirente sosteneva di aver pagato parte del prezzo tramite compensazione con crediti preesistenti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'offerta della controprestazione deve essere seria e concreta. Le fatture unilaterali non sono state ritenute prova sufficiente del credito, rendendo l'offerta inidonea e impedendo l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica contratto preliminare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28613/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Se il bene oggetto del contratto viene sostanzialmente modificato (in questo caso, con la costruzione di edifici su un terreno), non è più possibile per il promissario acquirente ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà del bene trasformato. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva disposto il trasferimento del terreno comprensivo dei fabbricati, sottolineando che la sentenza ex art. 2932 c.c. deve rispecchiare fedelmente l'oggetto del preliminare, che era il solo terreno.

Una sorella riceve un immobile dai genitori con l'impegno, tramite un patto fiduciario, di trasferirne la metà al fratello. Dopo aver negato l'accordo, il fratello agisce in giudizio. La Corte d'Appello conferma la sentenza di primo grado, stabilendo che la prova del patto fiduciario può essere fornita tramite dichiarazioni scritte unilaterali e messaggi WhatsApp, che invertono l'onere della prova. La sorella viene quindi condannata a trasferire il 50% della proprietà.

Una società socia di un'azienda di trasporto aereo fallita ha citato in giudizio una compagnia locatrice per l'illegittima sottrazione di due aeromobili. Durante il processo, la domanda è stata modificata da contrattuale a extracontrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di questa 'mutatio libelli', stabilendo che la modifica è ammissibile se rimane connessa alla vicenda sostanziale originaria, in ossequio ai principi di economia processuale e concentrazione della tutela.

La Corte di Cassazione conferma la legittimità della compensazione del prezzo di vendita da parte del promissario acquirente. In caso di inadempimento del venditore, che non libera l'immobile da un pignoramento, l'acquirente può pagare il creditore e scalare la somma dal saldo dovuto per l'acquisto. La Corte ha rigettato il ricorso della società venditrice, che pretendeva il pagamento integrale del prezzo, oltre a spese e interessi, affermando che nessun ritardo era imputabile agli acquirenti.

La Corte di Cassazione, correggendo un proprio precedente errore di fatto, ha stabilito che un immobile affetto da abuso edilizio secondario, ovvero difformità rispetto a un permesso di costruire regolarmente rilasciato, può essere oggetto di trasferimento coattivo tramite sentenza. La Corte ha distinto tale ipotesi dall'abuso primario (costruzione senza titolo), che invece impedisce il trasferimento. È stato inoltre riconosciuto il diritto del promissario acquirente di procedere alla regolarizzazione catastale in caso di inerzia del venditore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un giudizio per la risoluzione di un contratto, il giudice deve tenere conto dei fatti sopravvenuti durante il processo. Nel caso specifico, una società acquirente non aveva saldato il prezzo di un immobile. Un creditore del venditore agiva in surrogatoria per la risoluzione del contratto. Durante la causa, un'altra sentenza accertava una compensazione che riduceva notevolmente il debito originario. La Cassazione ha annullato la decisione di merito che non aveva considerato questo fatto sopravvenuto, affermando che la valutazione della gravità dell'inadempimento deve basarsi sulla situazione aggiornata al momento della decisione e non cristallizzata all'inizio della causa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28115/2024, ha stabilito che la compensazione del credito derivante da un contratto di appalto come pagamento per l'acquisto di un immobile è vincolata ai termini specifici dell'accordo. Crediti per lavori extra-contratto o fatture contestate non possono essere unilateralmente inclusi nella compensazione se il contratto prevede modalità di pagamento diverse, come l'accollo di un mutuo. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso di un'impresa costruttrice, confermando che l'applicazione delle clausole contrattuali non costituisce un'errata distribuzione dell'onere della prova.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28099/2024, ha chiarito la distinzione tra i requisiti di validità del contratto preliminare e quelli del contratto definitivo di compravendita immobiliare. Nel caso di specie, una promittente venditrice si opponeva al trasferimento forzoso di un immobile, lamentando sia l'indeterminatezza dell'oggetto nel preliminare sia la mancata dichiarazione di conformità catastale nella sentenza che ne disponeva il trasferimento. La Corte ha rigettato il ricorso, specificando che per la validità del contratto preliminare è sufficiente che l'immobile sia determinabile, anche senza dati catastali espliciti. Ha inoltre ribadito che i requisiti di conformità catastale, pur essendo necessari per il trasferimento della proprietà, devono emergere dagli atti del giudizio di merito e non possono essere oggetto di un nuovo accertamento di fatto in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28078/2024, stabilisce un importante principio in materia di appello e domande assorbite. Se una causa viene respinta in primo grado per motivi puramente procedurali, la parte che impugna la decisione non ha l'onere di riproporre esplicitamente le proprie domande di merito. L'atto stesso di appellare la decisione processuale è sufficiente a trasferire l'intera controversia, inclusi i suoi aspetti sostanziali, al giudice di secondo grado, che dovrà esaminarli se l'appello viene accolto.

Una promissaria acquirente ha richiesto il trasferimento forzato di un immobile tramite un contratto preliminare. La Cassazione ha stabilito che, per emettere la sentenza, è indispensabile la prova della conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La Corte d'Appello non aveva motivato adeguatamente su quale documento si basasse tale verifica, portando all'annullamento della sua decisione.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità del ricorso in un caso di compravendita immobiliare. La decisione si fonda sul mancato deposito, da parte del ricorrente, della copia della sentenza impugnata munita di relata di notifica, un requisito formale inderogabile previsto dal codice di procedura civile. Questa omissione ha impedito alla Corte di verificare la tempestività dell'impugnazione, rendendo l'esame del merito impossibile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30935/2025, ha stabilito che un contratto preliminare immobile abusivo è pienamente valido ed efficace tra le parti, anche se l'immobile presenta irregolarità edilizie. La Corte ha chiarito che la mancata concessione della sanatoria non rende il contratto inefficace, a meno che non sia stata esplicitamente pattuita come condizione sospensiva. La normativa sull'urbanistica, che impone la menzione dei titoli edilizi, si applica solo agli atti di trasferimento definitivi e non ai contratti preliminari, che hanno solo effetti obbligatori. Di conseguenza, la richiesta dei venditori di dichiarare l'inefficacia del contratto è stata respinta.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che condannava il promittente venditore al risarcimento del danno da lucro cessante in favore della società promissaria acquirente per inadempimento di un contratto preliminare di vendita immobiliare. L'ordinanza ribadisce la legittimità della liquidazione equitativa del danno, basata anche su documenti acquisiti d'ufficio dal consulente tecnico (CTU), quando la prova del suo esatto ammontare risulta difficile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta per l'agevolazione prima casa deve essere contestuale all'atto di trasferimento della proprietà. In un caso di acquisto per usucapione, una precedente dichiarazione di intenti, resa in sede di successione, non è stata ritenuta valida. La Corte ha chiarito che la manifestazione di volontà deve essere specificamente collegata all'atto che trasferisce il bene (in questo caso, la sentenza di usucapione) e presentata prima della sua registrazione, pena la decadenza dal beneficio fiscale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30712/2025, chiarisce il regime fiscale delle sentenze che dispongono il trasferimento di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare. Quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente, si applica l'imposta di registro sentenza in misura proporzionale e non fissa. La Corte ribadisce che tale condizione, dipendendo dalla mera volontà del compratore, non è considerata sospensiva ai fini fiscali, rendendo l'imposta immediatamente esigibile.

Un promissario acquirente versa somme oltre al prezzo, inclusi oneri condominiali arretrati, in base a un contratto preliminare. I promittenti venditori, successivamente, rifiutano di stipulare il rogito definitivo. La Corte di Cassazione conferma che, in caso di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei venditori, l'acquirente ha diritto alla restituzione integrale di tutte le somme pagate in esecuzione del contratto, comprese quelle per le spese condominiali. La richiesta dei venditori di riavere i canoni di locazione percepiti dall'acquirente viene respinta perché non è mai stata formulata una domanda specifica nei precedenti gradi di giudizio.

Un soggetto versa una somma a un intermediario per l'acquisto di un immobile, ma l'affare non va in porto. Il denaro viene invece utilizzato a vantaggio del figlio dell'intermediario, che acquista l'immobile. Data l'insolvenza dell'intermediario, la Cassazione conferma che chi ha pagato può agire con l'azione di arricchimento indiretto contro il figlio, terzo beneficiario, poiché l'arricchimento è avvenuto a titolo gratuito e l'operazione economica è considerata unitaria.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli eredi di un'assegnataria di un alloggio pubblico, i quali chiedevano il trasferimento della proprietà dopo il suo decesso. La Corte ha confermato che il diritto al trasferimento proprietà eredi non sussiste se, prima della morte dell'avente diritto, non è stato stipulato l'atto definitivo. Il diritto è personale e non trasmissibile per successione. Inoltre, il ricorso è stato respinto per aver riproposto una questione di giurisdizione già decisa con efficacia di giudicato interno.

Una società subentrante in un appalto di vigilanza privata contestava l'obbligo di assunzione di un lavoratore della precedente azienda, invocando la diversità del nuovo contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la clausola sociale prevista dal CCNL e dal bando di gara costituisce un obbligo giuridico vincolante, non una mera intenzione. Anche in caso di riduzione dei servizi, l'obbligo di assunzione permane, seppur riproporzionato, garantendo la tutela occupazionale.