Art. 2722 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una società venditrice di immobili commerciali si era impegnata a garantire l'accesso da una via pubblica, subordinando l'obbligo al permesso del Comune. Ottenuto il permesso ma con condizioni onerose, l'acquirente ha citato in giudizio la venditrice per responsabilità da promessa del fatto del terzo. I giudici di merito hanno dato ragione all'acquirente. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha annullato la decisione d'appello non nel merito, ma per un vizio procedurale: il giudice di secondo grado non aveva adeguatamente esaminato e risposto ai specifici motivi di contestazione sollevati dalla società venditrice, limitandosi a enunciazioni di principio. Il caso è stato quindi rinviato per un nuovo esame.

Una società nega il compenso professionale a un consulente, sostenendo fosse dovuto solo in caso di transazione. La Cassazione chiarisce che se il contratto lega la parcella all'incasso delle somme, questa è dovuta anche se il risultato è ottenuto tramite una sentenza, confermando la validità della clausola.

In un caso di scioglimento comunione di una villa con lievi difformità edilizie, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione che ne disponeva la divisione in piccole unità abitative. La Corte ha stabilito che la divisione non era 'comodamente divisibile' in quanto avrebbe svalutato l'immobile e non considerava i vincoli urbanistici e paesaggistici esistenti, rinviando il caso per una nuova e più approfondita valutazione.

In una controversia su un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale sul valore probatorio dei documenti. Se una parte contesta non solo la conformità della fotocopia all'originale, ma l'esistenza stessa del contratto e quindi la firma, non è sufficiente una perizia sulla copia. La parte che ha prodotto il documento deve presentare l'originale per la verificazione della firma, a meno che non dimostri di averlo smarrito senza colpa. La sentenza di merito che ha ammesso prove testimoniali senza questa premessa è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21130/2024, ha esaminato un caso di compravendita immobiliare contestata. Pur rigettando la richiesta del venditore di rescindere il contratto per lesione a causa della mancanza di prove scritte, ha accolto il motivo di ricorso relativo al risarcimento del danno. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: il danno da occupazione senza titolo non è presunto (in re ipsa), ma deve essere specificamente provato dal proprietario, dimostrando la concreta perdita di opportunità di guadagno, come la mancata locazione del bene.

Una società mandante ha contestato delle commissioni dovute a un'agente, sostenendo che una "circolare sconti" avesse modificato il loro contratto. I tribunali, inclusa la Cassazione, hanno respinto le pretese della mandante, stabilendo che la modifica contratto di agenzia richiede una prova scritta e l'accettazione da parte di un legale rappresentante, elementi che in questo caso mancavano.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una proprietaria che rivendicava la titolarità di un sottotetto e di un cortile. La decisione si fonda sul principio del libero apprezzamento del giudice di merito nella valutazione delle prove, che non può essere riesaminato in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. La Corte ha sottolineato che trasformare una critica alla valutazione dei fatti in una presunta violazione di legge non è un motivo valido per il ricorso.

Uno studio legale ha richiesto il pagamento di compensi professionali a una compagnia assicurativa sulla base di un vecchio accordo. L'assicurazione si è opposta, sostenendo l'applicabilità di una nuova convenzione compensi professionali, firmata da un singolo socio dello studio, che prevedeva importi inferiori. La Corte di Cassazione ha dato ragione alla compagnia, stabilendo che la nuova convenzione è valida e vincolante per l'intera associazione professionale. Secondo la Corte, il comportamento del socio firmatario era sufficiente a dimostrare che agiva in nome e per conto dello studio, anche in assenza di una dichiarazione esplicita. La sentenza ha inoltre confermato che le parti possono decidere di applicare un nuovo accordo anche a rapporti professionali già in corso.

Un committente si rifiutava di pagare lavori extra in un contratto d'appalto, sostenendo che le modifiche richiedessero un'autorizzazione scritta. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che se le variazioni appalto sono richieste o concordate dal committente, l'appaltatore può provarle con ogni mezzo, inclusa la testimonianza, senza necessità di un atto scritto. La decisione distingue nettamente tra modifiche proposte dall'appaltatore (che richiedono forma scritta) e quelle volute dal committente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 14552/2024, chiarisce i limiti del proprio sindacato sulla risoluzione del contratto per inadempimento. In un caso relativo a un appalto per la verniciatura di banchi scolastici, la Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che attribuiva la colpa della mancata esecuzione all'appaltatore, nonostante quest'ultimo accusasse il committente di ritardi. L'ordinanza ribadisce che la valutazione sulla gravità dell'inadempimento è una questione di fatto, di competenza dei tribunali di primo e secondo grado, e non può essere riesaminata in sede di legittimità se la motivazione è logica e completa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto atipico complesso, come una permuta di terreno in cambio della costruzione di immobili, non viene superato da un successivo atto di compravendita se quest'ultimo ha una mera funzione esecutiva degli obblighi già assunti. La sentenza chiarisce che il rogito non estingue l'obbligo di costruzione se le parti non hanno manifestato una chiara volontà novativa. La quietanza di pagamento nel rogito è stata ritenuta simulata, con la prova derivante dalle scritture private originarie che definivano il vero corrispettivo.

La Corte di Cassazione conferma l'annullamento di una compravendita immobiliare tra due società gestite da coniugi. La decisione si fonda sul riconoscimento di un conflitto di interessi, in quanto il prezzo della vendita non fu mai realmente versato, ma creato artificiosamente tramite una provvista di denaro proveniente dalla stessa società venditrice, a suo danno.

La Corte di Cassazione affronta il tema della prova per presunzioni in un caso di risoluzione di un contratto preliminare immobiliare. Un promissario acquirente produceva delle quietanze per dimostrare il pagamento, ma la società venditrice ne contestava la validità, sostenendo che fossero state formate dopo che l'amministratore firmatario aveva perso i suoi poteri. La Corte ha stabilito che, sebbene non si possa provare per testimoni il mancato pagamento contro una quietanza (che vale come confessione), è ammissibile la prova per presunzioni per dimostrare circostanze diverse, come la formazione del documento in un'epoca successiva da parte di un soggetto non più legittimato, invalidandone di fatto l'efficacia.

In un caso di compravendita immobiliare con firma disconosciuta, la Cassazione ha annullato la sentenza d'appello per "motivazione apparente". La Corte ha stabilito che un giudice non può rigettare le conclusioni di una perizia grafologica basandosi su una generica "perplessità" o su elementi esterni non provati. È necessaria una critica puntuale e logica all'elaborato tecnico, altrimenti la sentenza è nulla. La corretta valutazione della perizia grafologica diventa quindi un pilastro per la giustizia della decisione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7055/2024, ha rigettato il ricorso di una proprietaria condannata a demolire parzialmente una sopraelevazione per violazione di una servitù di veduta. La Corte ha stabilito che la valutazione delle prove testimoniali, che avevano dimostrato l'acquisto del diritto per usucapione da parte del vicino, spetta ai giudici di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, anche se in apparente contrasto con atti pubblici.

Un'impresa edile ha eseguito opere non previste dal contratto originario su richiesta verbale del committente. Quest'ultimo si è poi rifiutato di pagare, appellandosi al prezzo forfettario pattuito. La Corte di Cassazione ha confermato che i lavori extra-contratto danno diritto a un compenso aggiuntivo, in quanto costituiscono un nuovo accordo che può essere provato anche tramite testimoni. La Corte ha quindi respinto sia il ricorso del committente che quello incidentale dell'impresa, confermando la decisione d'appello.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5642/2024, ha rigettato il ricorso degli eredi che cercavano di dimostrare la simulazione assoluta di una compravendita immobiliare posta in essere dal loro defunto. Il caso chiarisce un punto cruciale sulla prova simulazione eredi: se gli eredi agiscono per recuperare il bene nell'asse ereditario, sono considerati 'parti' e necessitano di una prova scritta (controdichiarazione). Se invece agiscono come 'legittimari' per tutelare la loro quota di riserva, sono considerati 'terzi' e possono usare qualsiasi mezzo di prova, inclusi testimoni e presunzioni. In questo caso, gli eredi avevano erroneamente agito come semplici successori, vedendosi così preclusa la possibilità di utilizzare la prova testimoniale.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile relativo a una controversia sul pagamento di una rendita vitalizia. L'impugnazione è stata respinta per una serie di vizi procedurali, tra cui la presentazione di motivi nuovi, il tentativo di riesaminare i fatti già valutati nei gradi precedenti e la mancanza di specificità delle censure. La Corte ha sottolineato che non è possibile contestare per la prima volta in Cassazione questioni non sollevate in appello, confermando la decisione impugnata e condannando il ricorrente anche per lite temeraria.

In una causa per il pagamento di un appalto, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla scrittura privata disconosciuta. Se una parte nega la propria firma su un documento, questo diventa processualmente inutilizzabile a meno che la controparte non avvii una specifica procedura di verificazione. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva invece valutato il contenuto del documento, ignorando il disconoscimento della firma.

In una causa di divisione ereditaria, gli eredi contestavano una vendita di quote societarie tra il padre defunto e un fratello, sostenendo fosse una donazione mascherata. La Cassazione ha confermato che si trattava di una simulazione vendita, chiarendo un punto cruciale: gli eredi che agiscono per tutelare la propria quota di legittima sono considerati 'terzi' e possono quindi provare la simulazione con ogni mezzo, inclusi testimoni e presunzioni, senza i limiti previsti per le parti contrattuali. La Corte ha però annullato la sentenza per un errore di calcolo nel conguaglio divisionale, rinviando il caso alla Corte d'Appello per la correzione.