Art. 2697 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un gruppo di Venditori ha ceduto un terreno a un'Impresa Edile, pattuendo che il prezzo sarebbe stato pagato con la costruzione e successiva vendita di due immobili sul medesimo terreno. Contestualmente, le parti hanno stipulato un contratto preliminare. L'Impresa Edile ha fornito una fideiussione (garanzia) per l'operazione, rivelatasi però non valida. A fronte del grave inadempimento dell'Impresa Edile, che non ha avviato la costruzione né le pratiche urbanistiche, i Venditori hanno chiesto la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'Impresa Edile, ritenendo superflua la questione sulla nullità della fideiussione. L'Impresa Edile è stata condannata al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali.

Il Condominio ha agito in giudizio per accertare la proprietà di un ex alloggio del portiere, occupato senza titolo dagli eredi dell'ex custode. Gli eredi rivendicavano la proprietà tramite un acquisto da una società costruttrice. La Corte di Cassazione ha confermato che l'alloggio del portiere condominiale è una parte comune, come stabilito dal regolamento e dalla sua destinazione originaria. I titoli di acquisto degli eredi, successivi alla costituzione del condominio, non sono stati sufficienti a superare questa presunzione. La Corte ha rigettato il ricorso, affermando la proprietà del Condominio e ordinando il rilascio dell'immobile.

Un'Agenzia Immobiliare ha ottenuto un decreto ingiuntivo per il saldo di una provvigione. Il Cliente ha contestato, presentando una fattura con la dicitura 'saldo totale provvigioni'. L'Agenzia ha promosso una **querela di falso**, sostenendo che tale dicitura fosse stata aggiunta da una mano diversa e senza il suo consenso. I giudici hanno accertato la falsità della dicitura, ritenendo inattendibile la testimonianza del terzo che l'aveva apposta. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che l'onere di provare la validità dell'alterazione ricadeva sul Cliente. Il Cliente deve quindi pagare la provvigione residua e le spese legali.

La Corte di Cassazione ha confermato una sanzione pecuniaria di 70.000 euro inflitta a un'Azienda per aver effettuato scavi di materiale inerte e travertino senza la necessaria autorizzazione. L'Azienda si difendeva sostenendo che il materiale estratto non era destinato alla commercializzazione e che gli scavi servivano per la messa in sicurezza della cava. La Corte ha chiarito che la finalità di commercializzazione non è un requisito per l'applicazione delle sanzioni scavo abusivo. La norma mira a garantire il controllo pubblico sull'attività estrattiva, indipendentemente dall'uso immediato del materiale. La sanzione è stata quindi ritenuta legittima.

Un acquirente ha comprato un veicolo ibrido che, a suo dire, presentava gravi difetti, rendendolo inutilizzabile e chiedendo la risoluzione del contratto. Dopo una vittoria in primo grado e una sconfitta in appello, il caso è giunto in Cassazione. La Corte d'Appello aveva ritenuto che l'acquirente non avesse fornito prova sufficiente dei vizi e che il venditore non proprietario non avesse legittimazione passiva. La Cassazione ha evidenziato una questione cruciale sull'onere della prova vizi: stabilire se la regola che impone all'acquirente di dimostrare i difetti si applichi anche ai casi di mancanza di qualità. Data la rilevanza, ha rinviato il ricorso a un'udienza pubblica per un approfondimento.

Un proprietario ha citato in giudizio il vicino per violazione delle distanze legali e sconfinamento. Il vicino ha eccepito l'avvenuta Usucapione servitù di distanza, sostenendo di aver completato le opere venti anni prima e citando un'autocertificazione presentata al Comune per la sanatoria edilizia. La Corte di Cassazione ha confermato che le autocertificazioni amministrative non hanno valore di prova nei rapporti tra privati. Di conseguenza, chi invoca l'usucapione deve dimostrare con prove concrete la data esatta di realizzazione degli elementi strutturali dell'opera abusiva. La Suprema Corte ha rigettato sia il ricorso degli eredi del costruttore sia il ricorso incidentale del proprietario, confermando l'obbligo di demolizione e arretramento dell'immobile abusivo.

Una società acquirente contesta un decreto ingiuntivo per la fornitura di carni asserendo di non aver mai ricevuto la fornitura. La società fornitrice dimostra l'adempimento producendo il documento di trasporto firmato dal vettore e dal delegato alla lavorazione. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dell'acquirente confermando l'obbligo di pagamento. La valida prova di consegna della merce al terzo incaricato libera il venditore da ogni responsabilità contrattuale.

Un agente ha fatto causa a una grande azienda di telecomunicazioni per ottenere provvigioni non pagate e il riconoscimento di un recesso per giusta causa. I giudici di merito hanno negato la giusta causa per via del ritardo dell'agente nel recedere e hanno limitato le provvigioni, ritenendo che l'agente non avesse provato il suo diritto per le "sim mute" (schede inattive). La Cassazione ha confermato che non c'era giusta causa di recesso, ma ha accolto il ricorso sull'onere della prova provvigioni. Ha stabilito che, se le informazioni per calcolare le provvigioni sono solo in possesso dell'azienda, spetta a quest'ultima dimostrare l'inesistenza del diritto dell'agente. La sentenza è stata rinviata per un nuovo esame su questo punto.

Un'Azienda di Servizi ha citato in giudizio un'Azienda Cliente per il pagamento di un accordo transattivo. L'Azienda Cliente ha opposto un controcredito basato su fatture per consulenze, sostenendo che l'accettazione e la registrazione contabile di queste fatture da parte dell'Azienda di Servizi costituissero una ricognizione di debito. La Corte di Cassazione ha stabilito che la mera registrazione contabile di una fattura, se successivamente contestata, non equivale a una ricognizione di debito. La fattura è un atto unilaterale e non prova di per sé l'esistenza del credito o l'esecuzione delle prestazioni. L'Azienda Cliente non ha dimostrato il proprio credito. La Cassazione ha quindi rigettato il ricorso dell'Azienda Cliente, confermando la condanna al pagamento delle spese legali.

Due proprietari hanno chiesto la rimozione di una tettoia e l'accertamento dell'inesistenza di una servitù di passaggio sul loro fondo. I convenuti hanno resistito, chiedendo l'usucapione della servitù e contestando le distanze legali di un balcone. Un figlio è intervenuto, ma la sua legittimazione attiva è stata negata perché aveva già alienato la sua quota alla madre. La Corte d'Appello, in giudizio di rinvio, ha rigettato l'usucapione e, per giustificare le distanze, ha rilevato d'ufficio la Servitù per destinazione del padre di famiglia. La Cassazione ha accolto il ricorso dei convenuti, ritenendo che il giudice non potesse rilevare d'ufficio tale Servitù per destinazione del padre di famiglia, cassando la sentenza e rinviando la causa per un nuovo esame sulla questione delle distanze e della tettoia.

Un condominio ha citato in giudizio la società proprietaria e l'inquilina commerciale di un immobile per impedire l'apertura di un ristorante, contestando la violazione dei divieti nel regolamento condominiale contro le attività rumorose. I giudici di merito avevano vietato l'attività basandosi su un generico richiamo del regolamento negli atti di acquisto. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione accogliendo il ricorso degli esercenti. I giudici di legittimità hanno chiarito che le clausole limitative della destinazione d'uso costituiscono servitù reciproche. Tali limiti vincolano i successivi acquirenti o inquilini solo se risultano trascritti con apposita nota nei registri immobiliari o se le clausole sono interamente trascritte nel rogito. Il semplice rinvio generale non basta per rendere operanti i vincoli.

Un erede ha chiesto in tribunale la restituzione dell'intera somma depositata su un libretto cointestato con altri familiari, sostenendo che il denaro proveniva esclusivamente dalla defunta. I giudici hanno respinto la richiesta, applicando la presunzione di parità conto cointestato. Questa regola stabilisce che le somme in un conto cointestato si presumono divise in parti uguali tra i cointestatari, a meno che non si dimostri il contrario. L'erede non ha fornito prove sufficienti per superare tale presunzione. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo l'importanza dell'onere della prova.

Un proprietario ha ampliato un edificio adiacente a quello di un vicino, generando una controversia sulle distanze legali tra edifici. La questione centrale riguardava l'applicazione delle normative urbanistiche, in particolare se i lavori fossero stati completati prima o dopo l'entrata in vigore di un nuovo piano regolatore. Dopo un lungo iter giudiziario, che ha incluso un rinvio della Cassazione per un riesame sull'onere della prova, la Corte d'Appello ha nuovamente condannato il Costruttore alla demolizione per violazione delle distanze minime previste dal D.M. 1444/1968. Tuttavia, prima della decisione finale in Cassazione, entrambe le parti hanno rinunciato ai rispettivi ricorsi. La Suprema Corte ha quindi dichiarato estinto il giudizio, senza provvedere sulle spese, a causa della reciproca rinuncia.

Una Proprietaria ha impugnato una delibera condominiale chiedendo l'accertamento della proprietà esclusiva di un piano sottostrada, sostenendo di averlo acquistato o usucapito. Il Condominio ha eccepito la `presunzione di condominialità` del bene. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Proprietaria. Ha confermato che per superare la `presunzione di condominialità` di un bene come lo scantinato, è necessario un titolo d'acquisto inequivocabile. La Proprietaria non ha fornito tale prova, avendo acquistato solo una porzione ridotta e non dimostrando il possesso utile all'usucapione dell'intero.

I Committenti citano in giudizio L'Appaltatore e il Direttore dei Lavori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti dell'opera, tra cui infiltrazioni d'acqua e problemi di umidità. L'Appaltatore eccepisce la decadenza dell'azione, affermando che la scoperta dei vizi era avvenuta molto tempo prima rispetto alla denuncia formale. La Corte d'Appello dichiara inammissibile la perizia di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P.) perché prodotta in ritardo dalle parti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Appaltatore: la perizia svolta prima del processo, sebbene acquisita dall'esperto del giudice e discussa tra le parti, costituisce prova perfettamente utilizzabile per accertare la tempestività della contestazione. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame della decadenza alla luce della relazione peritale.

L'acquirente di due appartamenti all'ultimo piano ha avviato un'azione legale per ottenere la proprietà del sottotetto sovrastante, richiamando espressamente il proprio atto notarile di acquisto. La proprietaria del primo piano si è opposta, dimostrando che i locali sottotetto erano accessibili esclusivamente tramite una scala interna posta nella sua abitazione e fungevano da pertinenza sin dall'origine dell'edificio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso dell'acquirente del piano superiore. I giudici hanno chiarito che l'indicazione formale del bene nel contratto di compravendita non basta se il venditore non ne era l'effettivo titolare. Le caratteristiche strutturali e l'accesso esclusivo tramite scala interna qualificano lo spazio come pertinenza dell'appartamento sottostante, attribuendo la piena proprietà del sottotetto alla vicina del primo piano.

Un'Azienda, gestore di una discarica, ha ricevuto una sanzione amministrativa dal Comune per non aver dotato i propri cogeneratori di due bocchelli di accesso per il campionamento delle emissioni, violando la normativa tecnica UNI-EN 13284-1:2003 e l'Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA). L'Azienda ha contestato la sanzione, sostenendo un errore nel verbale e la derogabilità della norma. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che il verbale dell'ARPA gode di "fede privilegiata" per i fatti constatati. Ha ribadito l'inderogabilità della norma tecnica e l'onere dell'Azienda di provare l'errore. La sanzione amministrativa ambientale è stata quindi confermata.

L'Autorità Amministrativa ha sanzionato un Professionista per presunta attività di mediazione immobiliare senza iscrizione, basandosi sulla pubblicazione di annunci con i suoi contatti. Il Professionista ha contestato, sostenendo che la sua fosse mera attività preparatoria. Il Tribunale ha annullato la sanzione, qualificando l'attività come accessoria. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione. Ha stabilito che la semplice indicazione dei contatti negli annunci non prova lo svolgimento di vera mediazione, che richiede l'effettivo mettere in relazione le parti per un affare. L'Autorità Amministrativa non ha fornito prove sufficienti. Il Professionista ha vinto.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di usucapione di immobili. La Proprietaria aveva chiesto lo sgombero di due appartamenti occupati dall'Occupante e dal Convivente. L'Occupante aveva invocato l'usucapione, ma i giudici precedenti avevano respinto la sua domanda, ritenendo l'occupazione una mera detenzione o tolleranza e che un atto di divisione avesse interrotto il possesso. La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Occupante. Ha chiarito che un atto di divisione non interrompe l'usucapione se non mira a recuperare il bene. Ha inoltre ribadito che spetta al proprietario dimostrare la mera tolleranza o detenzione. Un contratto di vendita verbale, seppur nullo, può fondare l'intenzione di possedere (animus rem sibi habendi) per l'usucapione. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di Azione di rivendicazione riguardante la proprietà di un terreno. Il Proprietario aveva rivendicato una porzione di terreno occupata dal Vicino, sostenendo che il confine era stato alterato da una strada comunale. I giudici di merito avevano riconosciuto la proprietà del Proprietario basandosi su un atto divisionale. La Cassazione ha però stabilito che l'atto divisionale non basta come prova di proprietà contro terzi. Il Proprietario deve dimostrare un acquisto a titolo originario o l'usucapione. La Cassazione ha accolto il ricorso del Vicino su questo punto, rinviando il caso. Ha invece respinto la richiesta di usucapione del Vicino, poiché non aveva un titolo idoneo per unire il suo possesso a quello dei precedenti proprietari.