Art. 2645-bis Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Due soci ottengono l'assegnazione di un immobile da una cooperativa edilizia e ne versano quasi interamente il prezzo. Le parti rinviano il rogito per un contenzioso bancario su un'ipoteca. La cooperativa entra successivamente in liquidazione coatta amministrativa e il commissario liquidatore decide di sciogliere il vincolo contrattuale. Gli acquirenti avviano una causa per ottenere il passaggio di proprietà tramite sentenza. La Cassazione rigetta la domanda confermando che, senza la preventiva trascrizione del preliminare o della causa prima dell'apertura della procedura concorsuale, il bene resta vincolato a garanzia di tutti i creditori. Gli acquirenti non ottengono la casa e possono far valere le somme pagate solo tramite insinuazione al passivo concorsuale.

La Corte di Cassazione ha confermato il trasferimento coattivo di un terreno oggetto di un **contratto preliminare** stipulato nel 2007. Il venditore sosteneva che il decorso di oltre tre anni dalla firma avesse fatto venir meno l'interesse alla vendita, invocando la risoluzione per inadempimento del compratore. Tuttavia, i giudici hanno rilevato che il termine per il rogito non era essenziale e che il venditore stesso aveva mostrato un perdurante interesse chiedendo rinvii per motivi familiari. La Corte ha inoltre chiarito che il termine triennale previsto dall'art. 2645-bis c.c. riguarda esclusivamente l'efficacia della trascrizione e non la validità del vincolo contrattuale tra le parti.

La Corte di Cassazione ha stabilito la prevalenza della trascrizione domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. rispetto a una domanda di risoluzione contrattuale trascritta successivamente dal dante causa del venditore. Anche in assenza di trascrizione del contratto preliminare, l'effetto prenotativo della domanda giudiziale garantisce al terzo acquirente la tutela del proprio diritto, rendendo la sentenza di accoglimento opponibile a chiunque abbia trascritto atti o domande in un momento successivo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 31059/2023, ha riaffermato un principio cruciale nella compravendita immobiliare. Un promissario acquirente aveva citato in giudizio il promittente venditore per ottenere il trasferimento di un immobile, effettuando la trascrizione della domanda giudiziale. Successivamente, il venditore alienava lo stesso bene a terzi. La Cassazione ha stabilito che la vendita successiva è inefficace nei confronti del primo acquirente, in virtù dell'effetto prenotativo della trascrizione, che prevale su atti trascritti posteriormente. La decisione della Corte d'Appello, che aveva negato il trasferimento, è stata quindi cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un promissario acquirente non può sostituire unilateralmente la caparra confirmatoria in contanti con una polizza fideiussoria. La sentenza chiarisce che la polizza non offre la stessa immediata liquidità del denaro, legittimando il rifiuto del venditore e la conseguente risoluzione del contratto per inadempimento. Il timore di un futuro inadempimento del venditore non è stato ritenuto una giustificazione valida per il mancato pagamento della caparra.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per cassazione a causa della mancata esposizione sommaria dei fatti di causa, come richiesto dal codice di procedura civile. Il caso riguardava una complessa vicenda immobiliare nata da un contratto preliminare non adempiuto. La decisione sottolinea l'importanza dei requisiti formali per l'accesso al giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una scrittura privata di vendita può costituire un contratto definitivo con effetto traslativo immediato, e non un mero preliminare, anche se le parti prevedono un successivo atto notarile. Di conseguenza, tale vendita è idonea a revocare un precedente legato testamentario avente ad oggetto lo stesso immobile. La Corte ha cassato la decisione d'appello che, valorizzando la previsione di un futuro rogito e la mancata trascrizione, aveva erroneamente qualificato l'accordo come preliminare, senza considerare la chiara volontà delle parti di trasferire subito la proprietà, manifestata con l'uso di termini come 'cede e vende' e il pagamento integrale del prezzo.

Un istituto di credito ha contestato con successo l'efficacia della trascrizione di un contratto preliminare poiché il rogito definitivo è stato stipulato oltre un anno dopo la scadenza pattuita. La Corte di Cassazione ha confermato che entrambi i termini previsti dalla legge per l'efficacia della trascrizione preliminare (un anno dalla data pattuita per il definitivo e tre anni dalla trascrizione stessa) sono perentori e posti a tutela dei terzi creditori, non solo delle parti. Il mancato rispetto di tali scadenze fa cessare l'effetto prenotativo, rendendo opponibili i pignoramenti o le ipoteche successive.