Art. 2645-bis Codice Civile — Anno 2024

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28355/2024, ha stabilito che la vendita di un edificio, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non può essere tassata come plusvalenza area edificata. La Corte ha chiarito che l'art. 67 del TUIR si applica esclusivamente alla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non a terreni su cui sorge già un fabbricato. La volontà delle parti di demolire l'immobile è irrilevante ai fini fiscali, annullando così l'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto di leasing immobiliare per un bene da costruire è nullo se l'immobile non è identificabile con certezza fin dall'inizio. Analizzando un caso in cui una società contestava la validità di un contratto per la descrizione generica dell'immobile, la Corte ha cassato la decisione d'appello. I giudici hanno sottolineato che la funzione di finanziamento non può prevalere sul requisito della determinatezza dell'oggetto, essenziale per la validità del patto di opzione di acquisto.

In una procedura esecutiva immobiliare, sorge un conflitto tra un istituto di credito, titolare di un'ipoteca iscritta da anni, e una società creditrice, il cui credito è garantito da un privilegio da sequestro penale trascritto successivamente. I tribunali di merito hanno dato precedenza all'ipoteca in base al principio della priorità temporale. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione di massima importanza, data la rilevanza pubblicistica della tutela delle vittime di reato, e ha rimesso la decisione alle Sezioni Unite per un verdetto definitivo.

La Corte di Cassazione esamina un caso di azione revocatoria su una vendita immobiliare stipulata tramite un contratto preliminare per persona da nominare. La venditrice, gravata da debiti, aveva promesso in vendita al marito la propria quota di un immobile, il quale ha poi nominato una terza persona come acquirente definitivo. La Corte chiarisce i criteri per valutare la consapevolezza del pregiudizio ai creditori da parte del terzo acquirente, soprattutto quando il credito sorge dopo il preliminare ma prima del rogito, annullando la decisione d'appello e specificando la corretta sequenza di valutazione degli stati soggettivi delle parti coinvolte.

Una coppia acquista un immobile ma subisce l'evizione a causa di una precedente domanda giudiziale. La causa della perdita è la successiva dichiarazione di simulazione del contratto preliminare che avrebbe dovuto proteggerli. La Cassazione esclude la responsabilità del notaio, stabilendo che il professionista non poteva prevedere la natura fittizia dell'accordo. L'ordinanza chiarisce i limiti del dovere di informazione del notaio, legandolo ai rischi concretamente prevedibili al momento del rogito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7411/2024, ha stabilito che la nullità del contratto preliminare per la mancata consegna della polizza fideiussoria, prevista a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, non può essere fatta valere se l'immobile è stato completato al momento della domanda giudiziale. Questa specifica protezione è limitata alla fase di costruzione, per garantire l'acquirente dal rischio di insolvenza del costruttore prima della fine dei lavori.

Una società creditrice ha contestato la cancellazione di un'ipoteca su un immobile venduto dal curatore fallimentare in esecuzione di un contratto preliminare per una prima casa. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che tale operazione non costituisce una "vendita concorsuale" ai sensi dell'art. 108 della Legge Fallimentare e, di conseguenza, non gode dell'"effetto purgativo" che consente di cancellare le ipoteche preesistenti. La Corte ha chiarito che il curatore, in questo caso, adempie semplicemente a un'obbligazione contrattuale del fallito, senza porre in essere una procedura di liquidazione competitiva.

Un avvocato è stato ritenuto responsabile per negligenza professionale per non aver adeguatamente informato i propri clienti sui rischi pratici derivanti da un preesistente accordo immobiliare. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, sottolineando che la responsabilità professionale avvocato sussiste quando si omette di avvisare il cliente delle conseguenze immediate e prevedibili di un'azione legale, come la trascrizione di una domanda giudiziale che può bloccare l'accesso a finanziamenti, indipendentemente dall'esito finale della causa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30938/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di plusvalenza da permuta di terreno. Il caso riguardava un contribuente che aveva scambiato un terreno edificabile con immobili da costruire. L'Amministrazione Finanziaria riteneva che la tassazione dovesse avvenire nell'anno di consegna degli immobili. La Corte ha invece rigettato tale tesi, affermando che il momento impositivo coincide con l'istante in cui il nuovo edificio viene ad esistenza nelle sue strutture essenziali, a prescindere dalla data di consegna o accatastamento. Di conseguenza, l'avviso di accertamento emesso per un anno d'imposta errato è stato annullato.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47637/2024, ha annullato un'ordinanza che revocava un ordine di demolizione basandosi su un condono edilizio richiesto dal promissario acquirente. La Corte ha chiarito che la sola stipula di un contratto preliminare non è sufficiente a conferire la legittimazione al condono edilizio, specialmente se l'immobile è già stato acquisito al patrimonio comunale a seguito di inottemperanza all'ordine di demolizione. È necessario un interesse giuridicamente qualificato, che va oltre il mero interesse di fatto, e che il giudice deve verificare con attenzione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34869/2024, ha stabilito che un contratto preliminare non trascritto è opponibile alla massa dei creditori in un concordato preventivo solo se dotato di data certa anteriore all'apertura della procedura. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ammesso al voto i promissari acquirenti per il valore dell'immobile, senza prima verificare il requisito della data certa, fondamentale per la tutela della par condicio creditorum.