Art. 2645-bis Codice Civile — Anno 2022

Un acquirente firma una scrittura privata per acquistare un immobile e versa una cospicua caparra confirmatoria. Successivamente trascrive soltanto la domanda giudiziale diretta ad accertare l'autenticità delle firme, poiché la promittente venditrice rifiuta di stipulare il contratto definitivo. Poco dopo, la società venditrice viene dichiarata fallita e il curatore sceglie di sciogliersi dal contratto preliminare. L'acquirente chiede di insinuare al passivo il credito restitutorio della caparra con il privilegio speciale immobiliare. La Corte di Cassazione respinge la richiesta. I giudici chiariscono che la semplice trascrizione della domanda giudiziale non equivale alla trascrizione del contratto preliminare. Senza il completamento dell'intera sequenza formale prima della dichiarazione di fallimento, il credito rimane chirografario e non gode di alcuna garanzia d'incasso sul bene.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a un'Azienda l'omessa contabilizzazione di ricavi per una permuta di cosa futura. L'Azienda aveva ceduto un terreno edificabile in cambio di un'unità immobiliare da costruire sullo stesso lotto. L'Agenzia riteneva che il ricavo dovesse essere registrato al momento della stipula del contratto. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che, per la permuta di cosa futura, il ricavo si considera conseguito solo quando l'immobile futuro viene ad esistenza, ovvero al completamento delle strutture essenziali. L'Azienda ha quindi vinto, non dovendo contabilizzare il ricavo prima del 2006.

Un acquirente stipula un compromesso per persona da nominare e lo trascrive nei registri immobiliari. In seguito, alcuni creditori del venditore trascrivono sequestri conservativi sul medesimo immobile, convertiti poi in pignoramento. Successivamente, l'acquirente originario nomina una società terza e le parti rogitano il contratto definitivo, trascrivendolo. I creditori avviano l'espropriazione, sostenendo l'inefficacia dell'acquisto della società per mancanza di una specifica annotazione a margine della nomina. La Corte di Cassazione respinge le pretese dei creditori e conferma la piena validità dell'acquisto del terzo: la regolare trascrizione del preliminare tutela l'acquirente finale mediante l'effetto prenotativo, prevalendo sui sequestri intermedi senza necessità di ulteriori adempimenti autonomi.

Il Contribuente ha impugnato un avviso di accertamento relativo a una plusvalenza sulla vendita di un immobile. L'ufficio riteneva che l'oggetto della vendita fosse un'area edificabile e non un fabbricato da demolire. Durante il giudizio di Cassazione, l'Amministrazione Finanziaria ha disposto l'annullamento in autotutela dell'atto impositivo. La Corte di Cassazione ha quindi dichiarato la cessazione della materia del contendere, poiché è venuto meno l'interesse del cittadino a proseguire la causa. I giudici hanno condannato il Fisco al pagamento delle spese processuali, applicando il principio della soccombenza virtuale, dato che l'annullamento è avvenuto quando il giudizio era già in corso.

I Privati cedono un terreno a una Cooperativa in cambio di una villetta da costruire, configurando una permuta di cosa futura. Successivamente, la Cooperativa entra in liquidazione coatta amministrativa. I Privati chiedono la rivendica della proprietà della villetta ultimata e l'ammissione al passivo di vari crediti. Il Tribunale accoglie la domanda di rivendica. La Cooperativa ricorre in Cassazione contestando la qualificazione del contratto, gli effetti della trascrizione e la facoltà di scioglimento del rapporto. La Suprema Corte, rilevando la complessità delle questioni giuridiche sollevate, non decide il merito ma rinvia la causa alla pubblica udienza per un ulteriore approfondimento.

L'Agenzia delle Entrate ha revocato le agevolazioni tributarie aree edificabili concesse a una società per l'acquisto di terreni, poiché entro cinque anni non aveva completato le opere edilizie previste. La società sosteneva che bastasse l'inizio dei lavori. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del fisco, stabilendo che per conservare i benefici fiscali (imposta di registro all'1%) è necessaria l'integrale utilizzazione edificatoria dell'area entro il quinquennio. Questo requisito si considera soddisfatto solo se l'edificio viene costruito almeno "a rustico" (con mura perimetrali e tetto). Poiché la contribuente aveva edificato solo una minima parte del terreno acquistato, la Suprema Corte ha confermato la revoca delle agevolazioni, condannando la società al pagamento delle maggiori imposte.