Art. 1491 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28416/2024, ha rigettato il ricorso di un venditore condannato a risarcire l'acquirente per una vendita immobile senza agibilità. La Corte ha stabilito che la responsabilità per la regolarizzazione e i costi associati ricade sul venditore. Inoltre, ha chiarito che il 'silenzio assenso' per ottenere l'agibilità non si forma se la domanda presentata al Comune è incompleta, confermando così l'inadempimento del venditore.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di vendita di un terreno risultato inedificabile a causa di oneri preesistenti. Con l'ordinanza n. 27706/2024, ha stabilito che se il compratore è a conoscenza effettiva del vincolo prima dell'acquisto, non ha diritto ad alcun risarcimento. Questa conoscenza, infatti, esclude sia la responsabilità contrattuale del venditore per vizi (ex art. 1489 c.c.) sia la responsabilità precontrattuale, facendo prevalere il principio di autoresponsabilità dell'acquirente sull'affidamento nelle dichiarazioni contrattuali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 26198/2024, ha confermato che una comunicazione informale, come una telefonata, è sufficiente per la denuncia di vizi su un immobile, purché se ne dia prova. Nel caso specifico, l'ammissione dei venditori in sede di interrogatorio formale è stata ritenuta una confessione e quindi prova piena della tempestiva notifica telefonica da parte degli acquirenti, superando la questione della successiva comunicazione scritta. La Corte ha così rigettato il ricorso dei venditori, condannandoli al risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione interviene sul tema della domanda trasversale tra convenuti. In un caso di vizi acustici di un immobile, la venditrice citava in garanzia altri convenuti (progettisti e costruttori). Le corti di merito ritenevano tardiva la domanda perché non era stato chiesto il differimento dell'udienza. La Cassazione cassa la decisione, stabilendo che per la domanda trasversale non si applicano le formalità previste per la chiamata di un terzo estraneo al giudizio, semplificando così l'azione processuale.

La Corte di Cassazione conferma la condanna dei venditori per vizi occulti in un immobile. L'ordinanza chiarisce che il termine di otto giorni per la denuncia dei difetti non decorre dalla semplice manifestazione del problema, ma dal momento in cui l'acquirente ha una conoscenza piena e oggettiva della causa, spesso a seguito di una perizia tecnica. In questo caso, l'acquirente aveva scoperto infiltrazioni d'acqua e aveva ottenuto una riduzione del prezzo, decisione ora definitiva.

In un caso di fornitura di prodotti difettosi, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza di secondo grado per motivazione apparente. La Corte d'Appello aveva condannato il fornitore basandosi su un impegno a eliminare i vizi 'documentalmente provato', senza però specificare quali documenti lo dimostrassero. La Suprema Corte ha ritenuto tale motivazione insufficiente, violando il minimo costituzionale. Inoltre, ha censurato l'errata applicazione della disciplina sulla garanzia vizi appalto a una serie di contratti di vendita distinti. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente. Quest'ultimo, dopo aver ottenuto la disponibilità del bene, aveva realizzato opere abusive che rendevano l'immobile non commerciabile. La Corte ha ritenuto legittima la decisione dei giudici di merito, che hanno addebitato la responsabilità dell'abuso al promissario acquirente, respingendo il suo ricorso e confermando l'inadempimento del contratto preliminare.

Una società immobiliare ha citato in giudizio i venditori di un vecchio edificio per presunti difetti nascosti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che nel caso di vizi occulti immobile vetusto, i difetti legati all'età non sono considerati "occulti" se l'acquirente è un professionista del settore che avrebbe dovuto prevederli. La richiesta di risarcimento danni della società è stata respinta.

Un acquirente ha comprato un'auto usata che presentava diversi difetti. Dopo una prima sentenza favorevole per la riduzione del prezzo, la corte d'appello ha parzialmente modificato la decisione, ritenendo che l'acquirente non avesse provato la preesistenza di alcuni vizi al momento della consegna. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che nelle azioni di garanzia per vizi (actio quanti minoris), l'onere della prova sull'esistenza del difetto grava sul compratore.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 917/2024, chiarisce i limiti della trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di acquirenti di un immobile per opere non autorizzate (terrazzi) e infiltrazioni. La Corte distingue tra 'innovazione' (art. 1120 c.c.), che richiede autorizzazione, e 'modificazione' per un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La trasformazione è lecita se non altera la funzione di copertura del tetto e non impedisce il pari uso agli altri condomini. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su questi principi e ha ribadito la responsabilità oggettiva del condominio per i danni da infiltrazioni.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una compravendita immobiliare a causa dell'impossibilità di collegare con certezza la licenza edilizia menzionata nell'atto all'immobile specifico oggetto del trasferimento. Il caso riguarda una scrittura privata del 1993, la cui validità è stata contestata dai venditori per abusivismo edilizio. La Suprema Corte ha stabilito che per la validità del contratto non basta menzionare un titolo abilitativo, ma è indispensabile che questo sia esistente e inequivocabilmente riferibile al bene venduto, rigettando il ricorso degli acquirenti.

La Corte di Cassazione chiarisce che quando un venditore riconosce i vizi di un bene e si impegna a eliminarli, sorge una nuova e autonoma obbligazione di facere. Questa non è soggetta ai brevi termini della garanzia per vizi, ma alla disciplina ordinaria. Di conseguenza, in caso di contestazione, spetta al venditore (debitore) provare di aver eseguito le riparazioni a regola d'arte, e non all'acquirente (creditore) dimostrare l'inesatto adempimento. La Corte ha applicato questo principio in un caso relativo a difetti di una lussuosa imbarcazione.

La Corte di Cassazione interviene sul tema della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare perfezionato tramite sentenza ex art. 2932 c.c. La Corte ha stabilito che, se il compratore era a conoscenza dei vizi dell'immobile prima di ottenere la sentenza di trasferimento, non può successivamente chiedere la risoluzione del contratto per quegli stessi vizi. Tali difformità dovevano essere fatte valere nel primo giudizio, ad esempio tramite una richiesta di riduzione del prezzo. La sentenza costitutiva crea un nuovo rapporto giuridico, risolvibile solo per inadempimenti successivi alla sua formazione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il motivo è la mancata esplicita valutazione della gravità dell'inadempimento, un requisito fondamentale secondo l'art. 1455 c.c. La Corte ha stabilito che il giudice non può desumere implicitamente la gravità dall'accoglimento di una domanda, ma deve motivare specificamente perché l'inadempimento non è di scarsa importanza, rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

In una compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la dichiarazione verbale del venditore sull'assenza di difetti rende operativa la garanzia per vizi, anche se questi erano facilmente riconoscibili. La Corte ha confermato la condanna del venditore alla riduzione del prezzo, chiarendo che la clausola di vendita "nello stato in cui si trova" è una mera clausola di stile e che una lettera di messa in mora è sufficiente a interrompere la prescrizione annuale dell'azione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 23440/2025, chiarisce che i difetti estetici di un immobile, come il deterioramento di un rivestimento esterno, non costituiscono 'gravi difetti' ai sensi dell'art. 1669 c.c. se non compromettono la funzionalità o la stabilità dell'edificio. Di conseguenza, la garanzia decennale del costruttore non è applicabile e non si può ricorrere automaticamente alla responsabilità generale per fatto illecito (art. 2043 c.c.) per vizi minori se non sussistono i presupposti autonomi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18499/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni acquirenti che chiedevano un risarcimento per vizi immobile. La Corte ha stabilito che la garanzia del venditore è esclusa quando i difetti, come crepe e fessure, sono facilmente riconoscibili dall'acquirente con una normale diligenza prima dell'acquisto. In questo caso, la consapevolezza dei problemi, unita a una significativa riduzione del prezzo di vendita, è stata considerata prova della riconoscibilità dei vizi, escludendo il diritto al risarcimento.

Una società immobiliare ha acquistato un bene consapevole della mancanza del certificato di agibilità, in attesa di un condono. Dopo un ritardo di 12 anni nel rilascio, ha chiesto la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che non vi è inadempimento del venditore se l'acquirente ha accettato contrattualmente il rischio di un ritardo dovuto a lungaggini burocratiche non imputabili alla parte venditrice.