Art. 1456 Codice Civile — Anno 2024

Una società conduttrice, morosa nel pagamento di diversi canoni di locazione, si è vista risolvere il contratto nonostante avesse saldato il debito dopo la notifica di sfratto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la precedente tolleranza del locatore verso i ritardi non impedisce l'attivazione della clausola risolutiva espressa. L'atto di citazione per lo sfratto è di per sé sufficiente a manifestare la volontà del locatore di porre fine alla tolleranza e di avvalersi della clausola, risolvendo di diritto il contratto a causa del grave e reiterato inadempimento.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di leasing a seguito dell'attivazione di una clausola risolutiva espressa per mancato pagamento di alcuni canoni. La Corte ha stabilito che, in presenza di tale clausola, il giudice non deve valutare la gravità dell'inadempimento, poiché le parti hanno già concordato quali obbligazioni fossero essenziali. L'aver pagato una parte consistente del dovuto non impedisce la risoluzione se l'inadempimento rientra tra quelli previsti dalla clausola.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'atto con cui un contraente si avvale di una clausola risolutiva espressa a seguito dell'inadempimento della controparte, poi fallita, non è soggetto a revocatoria fallimentare. La decisione si fonda sul fatto che tale atto non è un'azione dispositiva del debitore, il quale subisce passivamente la risoluzione del contratto, ma un rimedio a tutela della parte adempiente. Pertanto, non rientra tra gli 'atti a titolo oneroso' revocabili ai sensi della legge fallimentare.

Un fideiussore di una società si opponeva a un decreto ingiuntivo, sostenendo di essere un consumatore. La Cassazione, con ordinanza 19573/2024, ha rigettato la sua qualifica di consumatore, confermando che l'onere della prova spetta al garante. Tuttavia, ha accolto il ricorso su un altro punto, stabilendo che per i contratti di leasing risolti per inadempimento prima della legge 124/2017, si applica l'articolo 1526 c.c. e non la nuova disciplina. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione alla luce di questo principio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19897/2024, ha stabilito che la parte adempiente in un contratto preliminare può legittimamente esercitare il recesso per inadempimento e trattenere la caparra, anche se inizialmente aveva richiesto la risoluzione del contratto. La Corte ha chiarito che lievi difformità urbanistiche, facilmente sanabili, non giustificano il rifiuto della controparte di stipulare il contratto definitivo. In questo caso, il rifiuto dell'acquirente di procedere all'acquisto è stato ritenuto un inadempimento grave, legittimando la ritenzione della caparra da parte del venditore.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di locazione commerciale in cui il locatore ha attivato la clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento di due mensilità di canone e oneri condominiali pregressi. Nonostante il conduttore avesse pagato subito dopo la comunicazione, la Corte ha confermato la risoluzione del contratto, ritenendo che il comportamento del conduttore, caratterizzato da inadempimenti ripetuti, rendesse legittimo e non contrario a buona fede l'esercizio del diritto da parte del locatore.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema del leasing traslativo, rigettando il ricorso di un'azienda utilizzatrice. La Corte ha chiarito che l'errata indicazione dell'ISC non causa la nullità del contratto, che la restituzione delle rate è subordinata alla riconsegna del bene e che le fideiussioni specifiche per un leasing non sono nulle in quanto non qualificabili come 'omnibus'.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta il tema della validità della clausola risolutiva espressa in un contratto di appalto di servizi. Il caso riguarda una controversia tra una società di consulenza e una di spedizioni a seguito della cessazione del loro rapporto. La Corte ha ritenuto inefficace la clausola perché eccessivamente generica, riqualificando la cessazione come un legittimo recesso con preavviso. La decisione chiarisce anche i criteri per il calcolo dei compensi variabili (success fee) in caso di interruzione anticipata del contratto, legandoli all'effettivo svolgimento della prestazione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società utilizzatrice che, a seguito della risoluzione di un contratto, chiedeva la riduzione penale leasing e la restituzione dei canoni. La decisione si fonda sulla mancata prova degli importi versati e sulla presenza di accordi successivi tra le parti che sancivano l'acquisizione definitiva dei canoni da parte della società concedente, rendendo irrilevante la richiesta di riduzione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28742/2024, ha stabilito un principio fondamentale sulla tassazione dei canoni non percepiti. È stato chiarito che per le locazioni a uso diverso dall'abitativo, il locatore non è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sui canoni di locazione maturati dopo la data del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità. Da quel momento, il contratto si intende risolto e le somme eventualmente dovute dal conduttore non sono più considerate canoni, bensì un risarcimento del danno, che non concorre a formare il reddito fondiario imponibile.

Una cooperativa sociale si era aggiudicata un appalto per la gestione di una casa di riposo, ma il Comune non ha mai consegnato la struttura. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di ritardo della P.A., l'impresa non può chiedere la risoluzione del contratto, ma deve esercitare il recesso appalto pubblico, un rimedio specifico previsto dalla normativa. Poiché la cooperativa non aveva attivato questa procedura, non le è stato riconosciuto il diritto al rimborso delle spese, evidenziando la necessità di utilizzare gli strumenti giuridici corretti.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa può essere validamente manifestata per la prima volta nell'atto di citazione. Il caso riguarda la risoluzione di un contratto di vendita di un fondo agricolo con patto di riservato dominio, a causa del mancato pagamento di diverse rate. La Corte ha chiarito che, ai fini della competenza territoriale, l'obbligazione principale da considerare è quella del pagamento del prezzo. Ha inoltre precisato che eventuali vizi della citazione vengono sanati dalla costituzione del convenuto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27550/2024, ha stabilito che i canoni non percepiti per la locazione di immobili commerciali concorrono a formare il reddito imponibile del locatore fino a quando non interviene una risoluzione formale del contratto. Anche se il conduttore è moroso e fallito, il proprietario è tenuto a dichiarare i canoni e a pagarvi le imposte finché un provvedimento del giudice o la registrazione di un accordo risolutivo non pongano fine al rapporto contrattuale. La semplice morosità non è sufficiente a escludere la tassazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il privilegio finanziamenti pubblici a garanzia della restituzione sorge al momento dell'erogazione dei fondi e non al momento della successiva revoca o risoluzione del contratto. L'ordinanza chiarisce che la natura pubblicistica del credito è il fondamento della prelazione, rendendola efficace anche se attivata dopo l'inizio di una procedura concorsuale. La risoluzione contrattuale è equiparata alla revoca amministrativa ai fini dell'attivazione del privilegio.

La Corte di Cassazione stabilisce che nel contesto del riacquisto di aree industriali disciplinato da normative speciali, la delibera di revoca emessa dall'ente pubblico (consorzio) è sufficiente a ritrasferire la proprietà del bene, senza la necessità di un formale decreto di esproprio. Questa procedura, di natura pubblicistica, prevale sulle ordinarie regole civilistiche, rendendo inefficace il pignoramento successivo da parte di un creditore dell'acquirente inadempiente.

La Corte di Cassazione chiarisce la divisione di competenze tra giudice amministrativo e ordinario nel caso di riacquisizione aree industriali non sviluppate. Un consorzio aveva ripreso un terreno da una società fallita senza corrispondere indennizzo, basandosi su una clausola contrattuale. La Suprema Corte ha stabilito che mentre la legittimità dell'atto di riacquisizione è di competenza del giudice amministrativo, la determinazione dell'indennità spetta al giudice ordinario, confermando la decisione della Corte d'Appello.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di leasing immobiliare per inadempimento. La controversia verteva sulla validità di una clausola risolutiva espressa, contestata dalla società utilizzatrice perché ritenuta generica. La Corte ha stabilito che la clausola era sufficientemente specifica e che la sua applicazione prevale sulla valutazione legale della gravità dell'inadempimento prevista dalla L. 124/2017, poiché la volontà delle parti è sovrana. Rigettati anche i motivi relativi alla mancata conversione del rito processuale e al presunto omesso esame del diritto di riscatto, considerato estinto con la risoluzione del contratto.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un ente previdenziale per inadempimento di un complesso contratto preliminare di compravendita e permuta. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, stabilendo che il contratto si era risolto non per inadempimento, ma per l'avveramento di una condizione risolutiva legata alla stipula di un contratto di locazione, risultato nullo perché non registrato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando che lo scioglimento del contratto era avvenuto a causa della condizione e non dell'inadempimento contestato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25869/2024, ha stabilito importanti principi in materia di leasing e vizi della cosa. Un utilizzatore aveva citato in giudizio il costruttore di un'imbarcazione difettosa, chiedendo la risoluzione del contratto di vendita stipulato tra il costruttore e la società di leasing. La Corte ha rigettato il ricorso, affermando che l'azione era prescritta. È stato chiarito che l'utilizzatore, essendo estraneo al contratto di compravendita, non ha la facoltà di chiederne la risoluzione, a meno che non vi sia una clausola contrattuale specifica che gli trasferisca tale diritto. Inoltre, semplici comunicazioni al 'servizio clienti' non sono state ritenute idonee a interrompere la prescrizione.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della clausola penale in un contratto di leasing traslativo che, in caso di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, obbliga quest'ultimo a versare tutti i canoni residui. La Suprema Corte, superando precedenti orientamenti, ha stabilito che tale pattuizione è una valida predeterminazione del risarcimento del danno, ferma restando la possibilità per il giudice di ridurne l'importo se manifestamente eccessivo, scomputando il valore del bene recuperato dalla società concedente.