Art. 1386 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Nel contesto di un contratto di subfornitura, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del Committente contro la condanna al pagamento di una penale per recesso anticipato senza preavviso. Il Committente contestava la validità del contratto per la mancanza di un allegato e chiedeva la riduzione della penale. La Suprema Corte ha confermato che la pluriennale collaborazione e i successivi accordi sanano eventuali indeterminatezze iniziali. Inoltre, ha stabilito che il recesso senza il preavviso di un anno pattuito costituisce un inadempimento che giustifica l'applicazione della penale. Quest'ultima, calcolata sulla media del fatturato, è stata ritenuta congrua e non riducibile d'ufficio in mancanza di prove concrete fornite dal debitore.

Due fratelli firmano una scrittura privata per la vendita di una quota immobiliare, inserendo una Clausola di ripensamento che permette il recesso pagando il doppio degli acconti. Successivamente, il venditore esercita il recesso, ma l'acquirente si oppone chiedendo il trasferimento coattivo del bene. La Corte d'Appello dichiara nullo il recesso, ritenendo il contratto una vendita immediata e incompatibile con il ripensamento. La Cassazione accoglie il ricorso del venditore: i giudici d'appello hanno errato isolando la clausola dal resto del testo. La comune intenzione dei contraenti va ricostruita leggendo l'accordo nella sua interezza e rispettando il principio di conservazione dei patti. La causa torna in appello per una nuova valutazione.

Una società venditrice di mobili ricorre in Cassazione contestando la sentenza che dichiarava la risoluzione consensuale del contratto basata su una presunta inerzia bilaterale. La Suprema Corte accoglie il ricorso rilevando che i giudici di merito hanno ignorato le prove riguardanti i numerosi solleciti inviati dal venditore, elemento che esclude il mutuo dissenso tacito.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

Una società venditrice di un immobile non garantiva la sua libertà da ipoteche prima del rogito. I promissari acquirenti hanno esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare e la Corte di Cassazione ha confermato il loro diritto a ricevere il doppio della caparra versata. La Corte ha stabilito che la presenza di ipoteche, la cui cancellazione non è assicurata, costituisce un grave inadempimento del venditore che legittima il recesso del compratore.

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di compravendita immobiliare basata su una scrittura privata del 1997. L'accordo, qualificato dalla Corte d'Appello come una mera 'puntuazione', è stato riesaminato alla luce del principio del 'preliminare di preliminare'. La Suprema Corte ha cassato la sentenza precedente, stabilendo che anche un accordo iniziale può generare responsabilità contrattuale, e non solo precontrattuale, se una delle parti si ritira ingiustificatamente. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione dell'accordo e la quantificazione del danno, che potrebbe includere il mancato guadagno.

Una società immobiliare ricorre in Cassazione dopo che i giudici di merito le avevano dato torto in una causa di compravendita immobiliare. La Suprema Corte accoglie due motivi di ricorso cruciali. In primo luogo, censura la Corte d'Appello per non aver adeguatamente motivato la qualificazione di una somma come 'caparra confirmatoria' anziché 'cauzione', definendo il ragionamento 'apparente'. In secondo luogo, stabilisce che l'eccezione di nullità del contratto per difformità catastale, anche se sollevata tardivamente, doveva essere esaminata. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame su questi punti.

La Corte di Cassazione stabilisce che una caparra confirmatoria è valida anche se costituita tramite compensazione di crediti, senza la materiale consegna di denaro. In un caso di inadempimento di un contratto preliminare, la Corte ha confermato la condanna al pagamento del doppio della caparra, riqualificando la clausola da 'penitenziale' a 'confirmatoria' in base alla reale volontà delle parti. Inoltre, ha ribadito la responsabilità illimitata del socio accomandatario per le obbligazioni sorte prima della trasformazione della società in S.r.l.

In un caso di contratto preliminare immobiliare, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra risoluzione e caparra. La Corte ha stabilito che una parte che chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni non può ottenere anche il doppio della caparra, rimedio previsto per il diverso istituto del recesso. Viene inoltre ribadito che la prova della simulazione del prezzo tra le parti richiede un atto scritto.