Art. 1386 Codice Civile — Anno 2024

Una società venditrice di un immobile non garantiva la sua libertà da ipoteche prima del rogito. I promissari acquirenti hanno esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare e la Corte di Cassazione ha confermato il loro diritto a ricevere il doppio della caparra versata. La Corte ha stabilito che la presenza di ipoteche, la cui cancellazione non è assicurata, costituisce un grave inadempimento del venditore che legittima il recesso del compratore.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12398/2024, ha stabilito l'esatto trattamento fiscale della caparra penitenziale ai fini dell'imposta di registro. A differenza di quanto sostenuto dall'Agenzia delle Entrate, l'imposta proporzionale del 3% non è dovuta al momento della registrazione del contratto preliminare, ma solo nell'eventualità in cui venga esercitato il diritto di recesso. La Corte ha chiarito che tale patto va assimilato, ai soli fini fiscali, a un negozio sospensivamente condizionato, la cui tassazione scatta solo al verificarsi dell'evento, ovvero lo scioglimento del contratto.

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di compravendita immobiliare basata su una scrittura privata del 1997. L'accordo, qualificato dalla Corte d'Appello come una mera 'puntuazione', è stato riesaminato alla luce del principio del 'preliminare di preliminare'. La Suprema Corte ha cassato la sentenza precedente, stabilendo che anche un accordo iniziale può generare responsabilità contrattuale, e non solo precontrattuale, se una delle parti si ritira ingiustificatamente. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione dell'accordo e la quantificazione del danno, che potrebbe includere il mancato guadagno.

Una società immobiliare ricorre in Cassazione dopo che i giudici di merito le avevano dato torto in una causa di compravendita immobiliare. La Suprema Corte accoglie due motivi di ricorso cruciali. In primo luogo, censura la Corte d'Appello per non aver adeguatamente motivato la qualificazione di una somma come 'caparra confirmatoria' anziché 'cauzione', definendo il ragionamento 'apparente'. In secondo luogo, stabilisce che l'eccezione di nullità del contratto per difformità catastale, anche se sollevata tardivamente, doveva essere esaminata. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame su questi punti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3466/2024, ha stabilito un importante principio in materia di tassazione della clausola penale. Ha chiarito che tale clausola, inserita in un contratto, non costituisce una disposizione autonoma soggetta a imposta di registro separata. Essendo intrinsecamente e necessariamente collegata all'obbligazione principale, la sua tassazione è assorbita da quella prevista per la disposizione più onerosa del contratto stesso, in applicazione dell'art. 21, comma 2, del Testo Unico sull'Imposta di Registro.

Una società ha contestato la richiesta dell'Agenzia delle Entrate di pagare un'imposta di registro separata per le clausole penali inserite nei contratti di locazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3014/2024, ha dato ragione alla società, stabilendo che la tassazione della clausola penale non è autonoma. La clausola è intrinsecamente legata al contratto principale e serve a rafforzarne gli obblighi. Pertanto, l'intero atto è soggetto a un'unica imposta, quella relativa alla disposizione più onerosa, secondo l'art. 21, comma 2, del Testo Unico sull'Imposta di Registro.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3031/2024, ha stabilito che la clausola penale inserita in un contratto di locazione non è soggetta a un'autonoma imposta di registro. Essendo una disposizione accessoria e intrinsecamente connessa al contratto principale, rientra nella tassazione unica dell'atto più oneroso, secondo l'art. 21, comma 2, del T.U.R. Viene così respinto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, che ne sosteneva la tassazione separata.