Art. 1385 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente. La controversia nasce dal mancato rispetto dei termini per la stipula del definitivo dopo l'ottenimento di varianti edilizie. Nonostante le contestazioni sulla validità delle procure del venditore, i giudici hanno ritenuto prevalente l'inerzia colpevole dell'acquirente. La decisione convalida il diritto del venditore di trattenere la somma pattuita come clausola penale, sottolineando l'importanza della buona fede e del rispetto delle scadenze concordate nel preliminare di vendita.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che qualificava una proposta d'acquisto come contratto preliminare vincolante. Il caso riguardava un accordo che rimandava la stipula di un contratto più dettagliato a una data successiva, legando a quel momento anche il versamento della caparra. La Suprema Corte ha stabilito che tale atto costituisce un **preliminare di preliminare**, il quale non consente l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mancando la volontà definitiva di trasferimento e la completezza degli elementi essenziali come i dati catastali e le verifiche urbanistiche.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente che ha richiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Il caso riguardava un contratto preliminare in cui la venditrice garantiva il cambio di destinazione d'uso dell'immobile da abitazione a ufficio. Nonostante il diniego dell'assemblea condominiale, la Corte ha stabilito che la garanzia prestata dalla venditrice la rendeva responsabile dell'inadempimento, non potendo quest'ultima invocare il fatto del terzo (il condominio) per esonerarsi, specialmente in assenza di impugnazione della delibera ostativa.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza relativa a un contratto preliminare di compravendita di un terreno. Il punto centrale riguardava l'interpretazione di una clausola sulle opere di urbanizzazione e il diritto alla restituzione degli acconti. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice non può limitarsi al senso letterale delle parole ma deve valutare il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla firma. Inoltre, ha chiarito che se il contratto preliminare si scioglie, gli acconti versati devono essere sempre restituiti poiché viene meno la causa del pagamento, indipendentemente dalla colpa nella risoluzione.

Una società costruttrice perdeva la proprietà di un edificio a causa di un ritardo, come previsto da una clausola contrattuale. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: il giudice può sempre intervenire per la riduzione della clausola penale se questa è 'manifestamente eccessiva'. Tale potere vale anche quando la penale non è una somma di denaro, ma consiste nell'acquisizione di un bene immobile. La Corte ha quindi annullato la precedente decisione, imponendo alla Corte d'Appello di rivalutare l'equità della sanzione applicata all'impresa, che rischiava di subire un danno sproporzionato rispetto all'interesse della controparte.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il caso riguardava il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte della promissaria acquirente a causa dell'assenza dei venditori al rogito, della mancanza del certificato di destinazione urbanistica e della presenza di abusi edilizi. La Suprema Corte ha stabilito che l'inadempimento può essere considerato grave anche se il termine per la stipula non è essenziale. Inoltre, ha chiarito che la presenza di vizi e difformità strutturali, che rendono l'immobile diverso da quello pattuito, impedisce l'esecuzione in forma specifica del contratto.

Un promissario acquirente esercita il recesso da un contratto preliminare, sostenendo l'invalidità del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, dichiara il recesso illegittimo. La motivazione risiede nel fatto che il certificato, rilasciato nel 1994, era pienamente valido secondo la normativa all'epoca vigente. Di conseguenza, l'inadempimento è stato attribuito al promissario acquirente, con la sua condanna a risarcire i danni e la perdita della caparra. L'ordinanza sottolinea inoltre l'importanza della specificità dei motivi di ricorso.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini della riassunzione processo, la nullità della notifica iniziale non determina la nascita di un nuovo giudizio. Pertanto, per un processo iniziato prima della riforma del 2009, si applica il vecchio termine di sei mesi per la riassunzione, non quello nuovo di tre. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato estinto il giudizio.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un contratto preliminare di vendita immobiliare. I promissari acquirenti, pur essendo a conoscenza di irregolarità urbanistiche, si erano impegnati a sanarle ma non hanno adempiuto. La promittente venditrice ha quindi esercitato il recesso, trattenendo la cospicua caparra confirmatoria versata. La Corte ha confermato la legittimità del recesso, stabilendo che la nullità per abusi edilizi non si applica al contratto preliminare e che l'importo della caparra confirmatoria non è riducibile dal giudice, a differenza della clausola penale.

Una parte non inadempiente in un contratto preliminare non può chiedere sia il doppio della caparra confirmatoria sia il risarcimento di danni ulteriori. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32727/2023, ha chiarito che la richiesta di un danno superiore all'importo della caparra qualifica l'azione come domanda di risoluzione del contratto, che richiede la prova del danno subito, e non come semplice esercizio del diritto di recesso.

Un acquirente esercitava il recesso contratto da una compravendita immobiliare per il mancato rispetto del termine per il rogito. La Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che il termine non era essenziale, poiché lo stesso acquirente aveva causato ritardi richiedendo numerose modifiche al progetto, rendendo impossibile per il venditore rispettare la scadenza. Di conseguenza, il recesso è stato ritenuto illegittimo e l'acquirente non ha avuto diritto alla restituzione del doppio della caparra.

Un promittente venditore non adempie all'obbligo di modificare un progetto edilizio, impedendo così l'avverarsi della condizione sospensiva (ottenimento del permesso di costruire) legata a un contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale comportamento, contrario a buona fede, costituisce un inadempimento contrattuale. Di conseguenza, ha confermato la risoluzione del contratto e la condanna alla restituzione della caparra, chiarendo che qualificare giuridicamente i fatti non costituisce una violazione del principio del "chiesto e pronunciato".

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha chiarito che la parte non inadempiente può esercitare il recesso per inadempimento e trattenere la caparra confirmatoria senza dover provare il danno subito. La caparra funge da liquidazione forfettaria e predeterminata del danno, differenziando il recesso dalla risoluzione giudiziale del contratto, che invece richiede la prova del pregiudizio.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

Una venditrice ha agito per la risoluzione di un contratto preliminare e per il risarcimento ordinario del danno. Sebbene avesse provato un danno di quasi 60.000 euro, la Corte d'Appello ha limitato il risarcimento a 15.000 euro, importo previsto dalla clausola penale contrattuale. La Corte di Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che se la parte danneggiata sceglie l'azione di risarcimento ordinaria anziché avvalersi della penale, l'importo del danno non è limitato da quest'ultima e deve essere integralmente risarcito se provato.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente da un contratto preliminare di compravendita. La causa del recesso era la mancata consegna del certificato di agibilità da parte dei promittenti venditori entro la data del rogito. La Corte ha stabilito che tale mancanza, unita all'assenza dei requisiti sostanziali per ottenere il certificato, costituisce un inadempimento di grave importanza che giustifica la risoluzione del contratto e la richiesta di restituzione del doppio della caparra.

In un caso riguardante un contratto preliminare immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sul rapporto tra caparra e penale. Un promissario acquirente non aveva completato il pagamento e la società venditrice, dopo aver esercitato il recesso e trattenuto la caparra versata, aveva ottenuto anche la condanna dell'acquirente al pagamento di una penale. La Suprema Corte ha annullato quest'ultima condanna, chiarendo che la parte adempiente che sceglie la via del recesso, con ritenzione della caparra, non può cumulare tale rimedio con la richiesta della penale, prevista invece per l'ipotesi di domanda di risoluzione del contratto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10751/2024, ha chiarito le regole sul recesso contratto preliminare e sulla sorte della caparra. Nel caso di inadempimenti reciproci, il giudice deve effettuare una valutazione comparativa per stabilire quale condotta sia stata più grave. Se il recesso di una parte è ingiustificato perché il suo inadempimento è prevalente, l'altra parte ha diritto a trattenere la caparra ricevuta. La Corte ha confermato la decisione di merito che ha negato la restituzione della caparra ai promissari acquirenti, il cui recesso è stato ritenuto privo di giustificazione.

Una società venditrice di un immobile non garantiva la sua libertà da ipoteche prima del rogito. I promissari acquirenti hanno esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare e la Corte di Cassazione ha confermato il loro diritto a ricevere il doppio della caparra versata. La Corte ha stabilito che la presenza di ipoteche, la cui cancellazione non è assicurata, costituisce un grave inadempimento del venditore che legittima il recesso del compratore.

Una società immobiliare ha visto il proprio ricorso respinto a causa di un vizio procedurale nella richiesta di discussione orale in appello. La Cassazione ha ribadito che tale richiesta, formulata nelle conclusioni, deve essere reiterata nelle memorie di replica. Inoltre, ha dichiarato inammissibile il motivo relativo alla valutazione dei fatti per il principio della 'doppia conforme', poiché le decisioni di primo e secondo grado erano basate sulle medesime ragioni fattuali.