Art. 1385 Codice Civile — Anno 2025

La Corte di Cassazione conferma la legittimità del recesso dal contratto preliminare da parte del promissario acquirente. La causa è la mancata comunicazione da parte del venditore di un vincolo storico-artistico sull'immobile, un'omissione considerata grave inadempimento, nonostante il venditore avesse garantito l'assenza di oneri. La Corte ha stabilito che tale condotta viola l'obbligo di buona fede e giustifica la richiesta di restituzione del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un accordo per una caparra confirmatoria non richiede la forma scritta e non deve essere necessariamente coevo al contratto preliminare. Una fattura emessa dal venditore, che specifica la causale di "caparra confirmatoria" e viene accettata e pagata dall'acquirente, costituisce piena prova dell'accordo. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente qualificato la somma come semplice acconto.

Una società stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoposto a una condizione risolutiva. Scaduto il termine per l'avveramento della condizione, le parti continuano a trattare. Successivamente, l'acquirente recede per inadempimento del venditore, il quale si difende tardivamente sostenendo l'avvenuta risoluzione di diritto. La Cassazione chiarisce che l'avveramento della condizione risolutiva costituisce un'eccezione in senso stretto, che deve essere sollevata tempestivamente dalla parte interessata e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. Di conseguenza, la difesa tardiva del venditore era inammissibile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di simulazione contratto relativo a un preliminare di vendita immobiliare. La Corte ha stabilito che il mandante, all'oscuro dell'accordo simulatorio posto in essere dal suo rappresentante, deve essere considerato un "terzo". Di conseguenza, egli ha diritto di provare la simulazione con ogni mezzo, incluse le presunzioni, senza i limiti probatori previsti per le parti contraenti. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva dichiarato la simulazione del contratto sulla base di prove indiziarie.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la caparra confirmatoria è un contratto di natura reale, che si perfeziona solo con la consegna effettiva della somma di denaro. Una semplice promessa di pagamento, non seguita dalla dazione, non consente al creditore di avvalersi dei rimedi tipici previsti dall'art. 1385 c.c., come la ritenzione della somma o la richiesta del doppio. Il caso riguardava una promittente venditrice che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento di una caparra mai versata dalla promissaria acquirente. La Corte ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso e ribadendo che senza la 'traditio' (consegna), il patto sulla caparra non produce i suoi effetti specifici.