Art. 1120 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un condomino impugna la delibera dell'assemblea che ha approvato la sostituzione caldaia condominiale guasta. L'attore contesta la mancata allegazione dei preventivi all'avviso di convocazione e sostiene che l'opera costituisca un'innovazione, soggetta a una maggioranza qualificata non raggiunta. In sede di impugnazione, l'erede del condomino deduce anche vizi nella liquidazione delle spese processuali. I giudici di merito rigettano l'impugnazione principale qualificando l'intervento come manutenzione straordinaria. La Corte di Cassazione conferma la decisione: l'amministratore non deve obbligatoriamente allegare i preventivi se l'ordine del giorno è chiaro, spettando al condomino visionarli. Inoltre, rimpiazzare un impianto termico obsoleto rappresenta un atto di manutenzione straordinaria e non un'innovazione vietata o a maggioranza rafforzata. La delibera resta valida e il ricorso viene integralmente respinto.

Un condomino impugna la delibera dell'assemblea che approva l'installazione di un ascensore, sostenendo l'indeterminatezza del progetto e danni alla sicurezza dell'edificio. In corso di causa, l'assemblea approva una nuova delibera che sostituisce la prima, determinando la cessazione della materia del contendere. La Corte d'appello, valutando la soccombenza virtuale, condanna il condomino al pagamento di gran parte delle spese processuali, escludendo che la prima delibera fosse viziata. Il condomino propone ricorso per cassazione per contestare l'addebito delle spese legali. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile: nell'impugnazione della delibera condominiale revocata, la valutazione sommaria per le spese spetta al giudice di merito, e la revoca assembleare non implica alcuna ammissione di colpa.

Una condomina ha citato in giudizio i comproprietari di un appartamento dello stabile, i quali avevano installato sul muro perimetrale comune contatori di acqua e luce a servizio di un altro immobile adiacente ed estraneo al condominio. L'attrice ha chiesto la rimozione degli impianti per illegittima imposizione di una servitù. I convenuti hanno eccepito la titolarità delle forniture e chiesto la rimozione di un climatizzatore altrui. La Corte di Cassazione ha confermato che l'uso del muro comune per favorire un immobile estraneo al condominio crea una servitù abusiva se manca l'accordo unanime di tutti i partecipanti. I giudici hanno tuttavia cassato la decisione con rinvio poiché la Corte d'Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale relativa all'impianto di climatizzazione.

Un proprietario (Il Proprietario) ha aperto dei fori-porta in un muro, generando una disputa con un'altra proprietaria (L'Inquilina) sulla natura condominiale dell'edificio e la ripartizione delle spese dell'ascensore. La Corte d'Appello aveva annullato alcune delibere condominiali. La Cassazione, esaminando il ricorso del Proprietario, ha accolto il motivo relativo all'Apertura fori-porta in condominio. Ha stabilito che i giudici di merito non hanno adeguatamente verificato se il muro fosse comune o se esistessero due condomini separati. La Corte ha ribadito che l'apertura di fori-porta è lecita se non altera la destinazione del muro, non pregiudica il pari uso e non danneggia stabilità o decoro. La sentenza è stata cassata e rinviata per un nuovo esame.

Un condominio ha approvato a maggioranza la riassegnazione di uno spazio nel cortile comune, scambiando il parcheggio destinato a un proprietario. La Condomina ha impugnato la decisione assembleare, ricordando la presenza di un accordo scritto e firmato da tutti i condomini nel 1994, il quale attribuiva i singoli spazi in modo definitivo e nominativo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici hanno stabilito che l'assegnazione posti auto condominiali per un uso individuale e permanente non può essere modificata a maggioranza. Una delibera approvata a maggioranza può organizzare l'uso turnario degli spazi comuni, ma non può privare un singolo condomino del diritto esclusivo concesso da un contratto sottoscritto da tutti i partecipanti.

Un Condominio aveva deciso il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Un Proprietario, subentrato successivamente, ha impugnato questa delibera, chiedendo il riallaccio. La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di distacco impianto centralizzato, adottata a maggioranza senza rispettare le normative sul risparmio energetico o l'unanimità, è nulla. Il Proprietario ha quindi il diritto legittimo al ripristino del servizio, non potendo l'onerosità per gli altri condomini o presunti principi di solidarietà sociale negare tale diritto. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

Un'assemblea approvava a maggioranza semplice la sospensione lavori condominiali relativi a fognature e consolidamento, perché eseguiti in difformità rispetto al progetto autorizzato. Una società condomina impugnava la delibera sostenendo che, trattandosi di opere qualificabili come innovazioni, la sospensione richiedesse la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio. La Corte d'Appello annullava la delibera per difetto di quorum. La Corte di Cassazione ha ribaltato la pronuncia, accogliendo il ricorso del Condominio. I giudici hanno stabilito che l'atto di fermare provvisoriamente un cantiere difforme non costituisce innovazione, ma ha una natura meramente cautelare volta a tutelare i beni comuni.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea condominiale che vietava l'installazione di una canna fumaria sulla facciata posteriore dello stabile. L'impianto serviva per adeguare il suo locale commerciale alle norme igienico-sanitarie. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del proprietario, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Suprema Corte ha stabilito che ogni condomino può utilizzare il muro comune per le proprie esigenze, ma non deve compromettere l'estetica dell'edificio. In questo caso specifico, la perizia tecnica ha dimostrato che le dimensioni e la posizione del tubo creavano un'evidente disarmonia estetica. Pertanto, la tutela del decoro architettonico canna fumaria prevale sull'interesse del singolo ad adeguare la propria attività, rendendo legittimo il blocco dei lavori se il manufatto altera le linee visive del fabbricato.

Un condomino ha promosso l'impugnazione delibere condominiali per chiedere l'annullamento di diverse decisioni assembleari relative a lavori e riparto spese. Il ricorrente ha lamentato la mancata convocazione di un altro comproprietario, l'assenza temporanea delle tabelle millesimali e la violazione del decoro architettonico dell'edificio dovuta all'installazione di tubazioni esterne. La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. I giudici hanno stabilito che soltanto il condomino non convocato può far valere la propria assenza. La mancanza delle tabelle non invalida automaticamente le decisioni se i quorum sono rispettati. Infine, la valutazione sull'impatto estetico delle opere spetta al giudice di merito. Il condomino soccombente deve pagare le spese legali.

Una società commerciale impugna la delibera dell'assemblea che autorizza la chiusura notturna del portico condominiale mediante un cancello per motivi di sicurezza. La società sostiene che l'opera costituisca una tra le innovazioni vietate in condominio, in quanto lesiva dell'accesso e della visibilità del proprio esercizio commerciale. La Corte di Cassazione respinge il ricorso confermando la decisione di appello. I giudici stabiliscono che la chiusura temporanea del portico negli orari di chiusura del negozio non altera la destinazione d'uso della cosa comune né compromette il diritto del singolo condomino. La delibera resta valida e la società deve pagare le spese di lite.

Un condomino demolisce un vecchio manufatto situato sulla propria terrazza e ne edifica uno nuovo più alto e volumetrico, posizionandolo a soli 1,5 metri dal balcone sovrastante. Il proprietario dell'appartamento superiore chiede la demolizione della nuova struttura per violazione delle distanze legali veduta condominio. Il costruttore si difende sostenendo che il vicino non possiede un titolo formale che certifichi il diritto di veduta. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del costruttore. I giudici chiariscono che i balconi e le finestre realizzati dall'originario costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti ottengono il diritto di veduta automaticamente per destinazione del padre di famiglia. Di conseguenza, ogni nuova costruzione successiva deve rispettare la distanza minima di tre metri prevista dalla legge.

Due proprietari impugnano la delibera dell'assemblea che ha approvato l'installazione ascensore condominiale per eliminare le barriere architettoniche. I dissenzienti lamentano la riduzione della vista dai propri balconi, la violazione del regolamento dell'edificio e la mancanza di maggioranze adeguate. La Corte di Cassazione respinge il ricorso e dichiara pienamente legittima l'opera. L'installazione ascensore condominiale risponde a un dovere primario di solidarietà sociale volto a garantire l'accessibilità agli immobili. Le recenti riforme legislative vietano solo gli interventi che compromettono la sicurezza o la stabilità statica dell'edificio. Un ridotto affievolimento della vista panoramica o del decoro non può bloccare la realizzazione dell'impianto. La deliberazione presa con la maggioranza dei 566 millesimi rispetta i requisiti di legge. I condomini dissenzienti perdono definitivamente la causa e devono rimborsare le spese legali del giudizio.

La vicenda nasce dalla contestazione sollevata dalla venditrice originaria di un appartamento contro i nuovi proprietari per l'abusiva apertura di vedute affacciate sul cortile esclusivo sottostante e la lesione del decoro dell'edificio. Gli acquirenti hanno sostenuto di aver acquistato il diritto al mantenimento delle finestre per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, eccependo inoltre la mancata citazione di tutti i condomini. I giudici hanno respinto le tesi dei nuovi proprietari poiché le perizie tecniche e le planimetrie catastali d'acquisto hanno smentito la preesistenza delle aperture al momento della vendita. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna alla chiusura delle finestre: il singolo condomino può agire a tutela delle parti comuni senza coinvolgere l'intera compagine, e l'onere probatorio sull'usucapione ricade interamente su chi realizza l'opera illegittima.

Tre condomine hanno demolito una scala comune in cemento, sostituendola con una in metallo in diversa posizione, e aperto un varco nel muro perimetrale per creare un garage. Un altro condomino, con difficoltà motorie che usava la vecchia scala, ha fatto causa. La Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità dei lavori. La distruzione e lo spostamento della scala, insieme all'apertura del varco, violano il principio del pari uso della cosa comune previsto dall'articolo 1102 del codice civile. Tali opere hanno infatti alterato la destinazione del cortile, impedendo agli altri condomini di utilizzarlo liberamente. Di conseguenza, le condomine sono state condannate a ripristinare la scala originaria e a chiudere il varco nel muro, oltre a pagare le spese di giudizio.

Un condomino ha impugnato la delibera di approvazione del bilancio, contestando la durata superiore all'anno dell'esercizio, l'uso del criterio di competenza anziché di cassa e la locazione a terzi dell'ex alloggio del custode. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno stabilito che il rendiconto condominiale non deve seguire regole formali rigide come i bilanci societari, purché sia chiaro e comprensibile. Inoltre, la variazione temporanea della durata dell'esercizio per riallineare le date è legittima, così come la locazione dell'alloggio del custode inutilizzato, qualificata come atto di ordinaria amministrazione. Il condomino perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una società che gestisce un bar installa una grande tenda ancorata alla facciata di un condominio e fissata al suolo su tre lati. Il Condominio agisce in giudizio chiedendone la rimozione per lesione del decoro architettonico. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello ordinano la rimozione della struttura. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società, confermando che l'opera altera l'armonia estetica dell'edificio. I giudici chiariscono che per tutelare il decoro architettonico non occorre un particolare pregio artistico dello stabile, né rileva che vi siano già state precedenti alterazioni. Inoltre, il danno economico è ritenuto insito nella menomazione estetica stessa. Di conseguenza, la società deve rimuovere definitivamente la tenda e pagare le spese processuali.

I Proprietari di alcuni appartamenti subiscono allagamenti a causa del rifacimento della pavimentazione dei corridoi comuni da parte del Condominio, che ha innalzato il livello del pavimento. I giudici di merito rigettano la richiesta di ripristino e risarcimento ritenendo il diritto prescritto, qualificando l'opera come illecito istantaneo risalente al 2000. La Corte di Cassazione accoglie invece il ricorso dei Proprietari, stabilendo che la creazione e il mantenimento di una situazione dannosa per la proprietà esclusiva costituisce un illecito permanente. Di conseguenza, la prescrizione quinquennale per chiedere la rimozione dell'opera inizia a decorrere solo quando cessa la condotta illecita, mentre per il risarcimento dei danni materiali essa si rinnova giorno per giorno. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il proprietario di un locale commerciale ha impugnato le delibere con cui l'assemblea condominiale assegnava in via esclusiva e nominativa i parcheggi nel cortile comune ai soli proprietari degli appartamenti, escludendo i locali commerciali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che l'assegnazione posti auto in condominio non può avvenire in via esclusiva e indefinita a favore di alcuni condòmini escludendone altri, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti. Una delibera a maggioranza o un regolamento assembleare che escluda alcuni proprietari viola il diritto all'uso paritario delle cose comuni e rischia di favorire l'usucapione delle aree. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Alcuni condomini hanno impugnato una delibera assembleare che approvava l'installazione di nuove tubature idriche esterne sulla facciata del palazzo. I ricorrenti lamentavano la lesione del decoro architettonico e un pericolo per la sicurezza, temendo intrusioni di ladri. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta di rimozione dei tubi poiché il condominio, durante la causa, aveva verniciato le tubature dello stesso colore della facciata e installato un collare metallico a punte per impedire le arrampicate. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che le modifiche apportate hanno eliminato ogni pregiudizio estetico e di sicurezza. Di conseguenza, il ricorso dei condomini è stato rigettato e gli stessi sono stati condannati a pagare le spese di giudizio.

I Condòmini hanno impugnato la delibera assembleare che regolamentava il parcheggio condominiale. L'assemblea aveva deciso di chiudere a chiave un corridoio comune per destinarlo in parte alla sosta dei ciclomotori e aveva ridistribuito i posti auto nel cortile. I ricorrenti lamentavano che la nuova assegnazione ostacolasse l'accesso al loro locale terraneo, configurando un'innovazione vietata e alterando l'uso delle parti comuni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che la semplice riorganizzazione degli spazi per il parcheggio non costituisce un'innovazione, ma rientra nei poteri ordinari dell'assemblea. Tale decisione mira a disciplinare l'uso delle parti comuni in modo più efficiente per tutti, senza alterare la destinazione del bene o impedire il godimento dei singoli proprietari.