Art. 1120 Codice Civile — Anno 2022

Una condomina ha citato in giudizio i comproprietari di un appartamento dello stabile, i quali avevano installato sul muro perimetrale comune contatori di acqua e luce a servizio di un altro immobile adiacente ed estraneo al condominio. L'attrice ha chiesto la rimozione degli impianti per illegittima imposizione di una servitù. I convenuti hanno eccepito la titolarità delle forniture e chiesto la rimozione di un climatizzatore altrui. La Corte di Cassazione ha confermato che l'uso del muro comune per favorire un immobile estraneo al condominio crea una servitù abusiva se manca l'accordo unanime di tutti i partecipanti. I giudici hanno tuttavia cassato la decisione con rinvio poiché la Corte d'Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale relativa all'impianto di climatizzazione.

Un proprietario (Il Proprietario) ha aperto dei fori-porta in un muro, generando una disputa con un'altra proprietaria (L'Inquilina) sulla natura condominiale dell'edificio e la ripartizione delle spese dell'ascensore. La Corte d'Appello aveva annullato alcune delibere condominiali. La Cassazione, esaminando il ricorso del Proprietario, ha accolto il motivo relativo all'Apertura fori-porta in condominio. Ha stabilito che i giudici di merito non hanno adeguatamente verificato se il muro fosse comune o se esistessero due condomini separati. La Corte ha ribadito che l'apertura di fori-porta è lecita se non altera la destinazione del muro, non pregiudica il pari uso e non danneggia stabilità o decoro. La sentenza è stata cassata e rinviata per un nuovo esame.

Un condominio ha approvato a maggioranza la riassegnazione di uno spazio nel cortile comune, scambiando il parcheggio destinato a un proprietario. La Condomina ha impugnato la decisione assembleare, ricordando la presenza di un accordo scritto e firmato da tutti i condomini nel 1994, il quale attribuiva i singoli spazi in modo definitivo e nominativo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della proprietaria. I giudici hanno stabilito che l'assegnazione posti auto condominiali per un uso individuale e permanente non può essere modificata a maggioranza. Una delibera approvata a maggioranza può organizzare l'uso turnario degli spazi comuni, ma non può privare un singolo condomino del diritto esclusivo concesso da un contratto sottoscritto da tutti i partecipanti.

Un Condomino ha chiesto la revocazione di una precedente sentenza della Cassazione. La sentenza precedente aveva respinto le sue richieste contro un altro Condomino, relative a presunte violazioni per **innovazioni condominiali** (demolizione di muri portanti, nuove finestre, divisione di un piano) e alterazione del decoro architettonico. La Corte d'Appello aveva ritenuto le opere non dannose per la statica né lesive del decoro, basandosi su una consulenza tecnica d'ufficio. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. Ha ribadito che l'errore di fatto per la revocazione deve essere percettivo, non di giudizio. Le valutazioni sulle **innovazioni condominiali** e il loro impatto sulla sicurezza e sul decoro sono giudizi di merito, non impugnabili con la revocazione.

Un Condominio aveva deciso il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento. Un Proprietario, subentrato successivamente, ha impugnato questa delibera, chiedendo il riallaccio. La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera di distacco impianto centralizzato, adottata a maggioranza senza rispettare le normative sul risparmio energetico o l'unanimità, è nulla. Il Proprietario ha quindi il diritto legittimo al ripristino del servizio, non potendo l'onerosità per gli altri condomini o presunti principi di solidarietà sociale negare tale diritto. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova decisione.

Un proprietario ha impugnato una sentenza d'appello relativa alla lesione del decoro architettonico di un condominio, causata dall'installazione di una tettoia. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Il proprietario non aveva indicato correttamente le parti intimate e non aveva esposto in modo chiaro i fatti di causa, come richiesto dalla legge. La Corte ha ribadito che la tutela del decoro architettonico riguarda l'armonia estetica dell'edificio, anche senza particolare pregio artistico, e che ogni modifica esterna richiede l'autorizzazione del condominio. Il ricorso è stato respinto per vizi procedurali e formali.

Un'assemblea approvava a maggioranza semplice la sospensione lavori condominiali relativi a fognature e consolidamento, perché eseguiti in difformità rispetto al progetto autorizzato. Una società condomina impugnava la delibera sostenendo che, trattandosi di opere qualificabili come innovazioni, la sospensione richiedesse la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio. La Corte d'Appello annullava la delibera per difetto di quorum. La Corte di Cassazione ha ribaltato la pronuncia, accogliendo il ricorso del Condominio. I giudici hanno stabilito che l'atto di fermare provvisoriamente un cantiere difforme non costituisce innovazione, ma ha una natura meramente cautelare volta a tutelare i beni comuni.

Un proprietario ha chiesto al giudice di riconoscere come comuni una soffitta e un cortile, contestando la proprietà esclusiva rivendicata da un altro proprietario. I primi due gradi di giudizio hanno respinto la sua richiesta. La Corte di Cassazione, invece, ha accolto il ricorso, affermando che la presunzione di condominialità di beni come soffitte e cortili può essere superata solo da un 'titolo contrario' (un documento che provi la proprietà esclusiva) e non dalla semplice osservazione dello stato dei luoghi o dai dati catastali. La sentenza impugnata è stata annullata e il caso rinviato alla Corte d'Appello per una nuova decisione, basata sui principi stabiliti dalla Cassazione.

Due proprietari desideravano costruire nuove rampe di scale nel vano scala condominiale per accedere a una soffitta, trasformando una botola. La Corte di Cassazione ha rigettato la loro richiesta. Ha stabilito che l'intervento non era una semplice sopraelevazione, ma una vera e propria innovazione della cosa comune. Questo progetto avrebbe alterato la funzione e la destinazione originaria dello spazio comune, configurando un `uso esclusivo parti comuni condominiali` non consentito. La decisione ha ribadito che non si possono asservire parti comuni a beneficio esclusivo di un singolo condomino, modificandone la natura.

In un condominio formato da due soli proprietari, l'amministratrice di maggioranza fa approvare lavori di ristrutturazione sul terrazzo comune e ottiene un decreto ingiuntivo per riscuotere la quota di spesa dal proprietario di minoranza. Quest'ultimo si oppone al pagamento e chiede la demolizione delle opere, denunciando gravi violazioni urbanistiche, antisismiche e pericoli per la stabilità dell'edificio. I giudici di merito respingono l'opposizione per decorrenza dei termini di impugnazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del proprietario dissenziente. Gli Ermellini chiariscono che i vizi di maggioranza rendono la delibera semplicemente annullabile entro trenta giorni. Al contrario, l'approvazione di opere edilizie abusive o pericolose per la sicurezza dello stabile determina una delibera condominiale nulla per illiceità dell'oggetto, vizio insanabile eccepibile in ogni momento.

Una condomina proprietaria dell'ultimo piano ha chiesto di realizzare a proprie spese un terrazzo a tasca sul tetto comune soprastante il proprio appartamento. L'assemblea condominiale ha respinto la richiesta qualificando l'opera come innovazione vietata per mancanza delle maggioranze prescritte. La condomina ha impugnato la delibera. La Corte di Cassazione ha stabilito che la trasformazione parziale del tetto in terrazza ad uso esclusivo costituisce una legittima modifica del bene comune e non richiede la preventiva autorizzazione assembleare. Se il condominio intende vietare l'intervento, ha l'onere di provare che l'opera compromette la stabilità o la funzione di copertura dell'edificio. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso della proprietaria.

La vicenda nasce dalla contestazione sollevata dalla venditrice originaria di un appartamento contro i nuovi proprietari per l'abusiva apertura di vedute affacciate sul cortile esclusivo sottostante e la lesione del decoro dell'edificio. Gli acquirenti hanno sostenuto di aver acquistato il diritto al mantenimento delle finestre per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, eccependo inoltre la mancata citazione di tutti i condomini. I giudici hanno respinto le tesi dei nuovi proprietari poiché le perizie tecniche e le planimetrie catastali d'acquisto hanno smentito la preesistenza delle aperture al momento della vendita. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna alla chiusura delle finestre: il singolo condomino può agire a tutela delle parti comuni senza coinvolgere l'intera compagine, e l'onere probatorio sull'usucapione ricade interamente su chi realizza l'opera illegittima.

Alcuni proprietari hanno realizzato opere non autorizzate su un edificio residenziale, tra cui nuove persiane, un terrazzino con scala a chiocciola, volumi in muratura e finestre. I vicini hanno agito in giudizio contestando l'alterazione della facciata e la lesione dei propri diritti. La Corte di Cassazione ha confermato l'obbligo di demolizione e ripristino dei luoghi a carico dei trasgressori. I giudici hanno chiarito che il decoro architettonico tutela l'armonia estetica di tutte le facciate del condominio, anche secondarie, a prescindere dal particolare pregio artistico dell'immobile. Nemmeno una sanatoria amministrativa sana l'illecito civile commesso contro gli altri condòmini. I ricorrenti sono stati condannati anche alle spese di giudizio.

Tre condomine hanno demolito una scala comune in cemento, sostituendola con una in metallo in diversa posizione, e aperto un varco nel muro perimetrale per creare un garage. Un altro condomino, con difficoltà motorie che usava la vecchia scala, ha fatto causa. La Corte di Cassazione ha confermato l'illegittimità dei lavori. La distruzione e lo spostamento della scala, insieme all'apertura del varco, violano il principio del pari uso della cosa comune previsto dall'articolo 1102 del codice civile. Tali opere hanno infatti alterato la destinazione del cortile, impedendo agli altri condomini di utilizzarlo liberamente. Di conseguenza, le condomine sono state condannate a ripristinare la scala originaria e a chiudere il varco nel muro, oltre a pagare le spese di giudizio.

Un condomino ha trasformato un ex negozio in cinque garage, aprendo tre varchi nella facciata dell'edificio, e ha chiesto di vietare il parcheggio nel cortile comune. Il condominio si è opposto, lamentando la lesione del decoro architettonico e rivendicando l'uso del cortile. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del condomino. I giudici hanno stabilito che il regolamento condominiale può imporre limiti più severi rispetto alla legge, vietando qualsiasi modifica estetica esterna. Inoltre, il divieto regolamentare di "ingombrare" il cortile non impedisce il parcheggio delle auto, se interpretato alla luce del comportamento tollerante tenuto negli anni dai comproprietari. Il condomino è stato quindi condannato a ripristinare la facciata originaria e a consentire la sosta dei veicoli.

Il proprietario di un locale commerciale ha impugnato le delibere con cui l'assemblea condominiale assegnava in via esclusiva e nominativa i parcheggi nel cortile comune ai soli proprietari degli appartamenti, escludendo i locali commerciali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che l'assegnazione posti auto in condominio non può avvenire in via esclusiva e indefinita a favore di alcuni condòmini escludendone altri, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti. Una delibera a maggioranza o un regolamento assembleare che escluda alcuni proprietari viola il diritto all'uso paritario delle cose comuni e rischia di favorire l'usucapione delle aree. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Alcuni condomini hanno impugnato una delibera assembleare che approvava l'installazione di nuove tubature idriche esterne sulla facciata del palazzo. I ricorrenti lamentavano la lesione del decoro architettonico e un pericolo per la sicurezza, temendo intrusioni di ladri. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta di rimozione dei tubi poiché il condominio, durante la causa, aveva verniciato le tubature dello stesso colore della facciata e installato un collare metallico a punte per impedire le arrampicate. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che le modifiche apportate hanno eliminato ogni pregiudizio estetico e di sicurezza. Di conseguenza, il ricorso dei condomini è stato rigettato e gli stessi sono stati condannati a pagare le spese di giudizio.

Un condomino ha impugnato per revocazione una precedente ordinanza della Cassazione. Il caso originario riguardava la contestazione da parte del Condominio di alcuni lavori di recupero di un sottotetto eseguiti dal condomino. Il Condominio riteneva che tali opere violassero il regolamento condominiale contrattuale, che vietava modifiche esterne. La Cassazione aveva precedentemente accolto il ricorso del Condominio, stabilendo che una delibera assembleare successiva non potesse modificare o interpretare il regolamento condominiale senza il consenso unanime. Il condomino ha quindi chiesto la revocazione denunciando un errore di fatto dei giudici. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando che gli errori contestati non erano decisivi e non incidevano sulla corretta interpretazione delle regole condominiali. Vince il Condominio.

Una proprietaria installa lucernari sul tetto comune e chiede al giudice di accertare la legittimità dell'opera. Il Condominio risponde chiedendo la rimozione dei manufatti per lesione del decoro architettonico in condominio e pericoli statici. La Corte d'Appello ordina la demolizione ponendo l'onere probatorio sulla proprietaria. La Cassazione ribalta la decisione stabilendo che, trattandosi di accertamento negativo, spetta al Condominio dimostrare il danno. Inoltre, i giudici avrebbero dovuto valutare se la presenza di altri lucernari preesistenti avesse già compromesso l'estetica del tetto.

Una società proprietaria di un immobile confinante con un cortile condominiale ha abbattuto un muro di recinzione per trasformare un accesso pedonale in un passaggio carrabile, eliminando alcuni posti auto comuni. I comproprietari hanno agito in giudizio per chiedere il ripristino del muro. La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che quello incidentale, confermando che il cortile è comune a tutti i condomini in base alla presunzione di condominialità. La Corte ha stabilito che l'abbattimento del muro ha violato i limiti sull'uso della cosa comune, poiché ha alterato la destinazione del cortile e ha sacrificato l'uso dello spazio da parte degli altri condomini. Di conseguenza, i responsabili dell'abbattimento sono stati condannati alla ricostruzione del muro.