Risoluzione Per Impossibilità Sopravvenuta

Due privati acquirenti avevano stipulato contratti preliminari con una società costruttrice per acquistare abitazioni in costruzione. A causa di successivi accordi societari, gli immobili non sono stati trasferiti ai privati. I giudici hanno dichiarato risolti i contratti per impossibilità sopravvenuta, ordinando alla società di restituire le somme incassate con gli interessi moratori commerciali previsti dal D.Lgs. n. 231/2002. La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell'impresa edile, stabilendo che il tasso elevato dei crediti commerciali si applica soltanto alle transazioni tra imprese o tra imprese e pubbliche amministrazioni. L'obbligo di restituire gli acconti ai privati cittadini, derivante dalla cancellazione del vincolo contrattuale, costituisce invece una restituzione di somme non dovute. Di conseguenza, non operano gli interessi moratori commerciali, bensì la disciplina ordinaria sui pagamenti indebiti tra consumatori e professionisti.

I Promissari Acquirenti e i Promittenti Venditori stipulano un preliminare di vendita immobiliare con versamento di una caparra confirmatoria. Successivamente, l'immobile viene venduto a terzi e gli acquirenti comprano un altro bene. I giudici di merito dichiarano la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma condannano i venditori a pagare il doppio della caparra. La Cassazione accoglie il ricorso dei venditori, stabilendo che la risoluzione per impossibilità sopravvenuta esclude il risarcimento del danno e la condanna al doppio della caparra, che presuppongono invece un inadempimento colpevole. Di conseguenza, i venditori devono restituire solo la caparra originariamente ricevuta e non il doppio.

Una società che gestiva una sala giochi in un immobile in affitto ha tentato di recedere dal contratto, invocando la risoluzione per impossibilità sopravvenuta a causa di una nuova legge che impediva la sua attività in quella zona. Il Locatore si è opposto, chiedendo il pagamento dei canoni. La Corte di Cassazione ha dato ragione al Locatore, stabilendo che il cambiamento normativo non giustifica automaticamente la risoluzione. La Società Inquilina non ha mai provato l'effettiva revoca della sua licenza e, inoltre, il suo comportamento (non aver dato disdetta per anni dopo la nuova legge) dimostrava la volontà di continuare il rapporto. L'onere di provare l'impossibilità era a suo carico e non è stato assolto.

La Corte di Cassazione chiarisce che in caso di risoluzione per impossibilità sopravvenuta di un contratto preliminare, dovuta a fattori esterni non imputabili alle parti, non è dovuto il risarcimento del danno. La vicenda riguardava un contratto per la cessione di quote societarie finalizzato alla realizzazione di una discarica, progetto divenuto impossibile a causa di un contenzioso tra terzi. La Suprema Corte ha stabilito che, in assenza di colpa, l'unica conseguenza della risoluzione è l'obbligo di restituire le prestazioni già ricevute, annullando la precedente condanna al risarcimento delle spese di progettazione.