Edificabilità Terreno

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11433/2023, ha chiarito il concetto di edificabilità terreno ai fini IMU in presenza di vincoli paesaggistici. Un contribuente contestava l'avviso di accertamento IMU per un'area ritenuta solo formalmente edificabile a causa di un vincolo di rispetto fluviale. La Suprema Corte ha stabilito che un vincolo di inedificabilità su una porzione di terreno non ne annulla automaticamente il valore imponibile, soprattutto se la volumetria edificabile può essere trasferita su altre parti del lotto. La decisione della Commissione Tributaria Regionale, che aveva quasi azzerato il valore, è stata cassata, riaffermando che la valutazione deve basarsi sulla 'mera potenzialità edificatoria' desunta dal piano regolatore, tenendo conto concretamente dell'incidenza del vincolo sul valore di mercato.

Un contribuente impugnava un avviso di accertamento ICI per un terreno, sostenendone la non edificabilità poiché di estensione inferiore a quella minima richiesta per un piano di lottizzazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'edificabilità del terreno ai fini fiscali deriva dalla sua qualificazione nel piano regolatore generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi. La mancanza di tali strumenti o di opere di urbanizzazione incide solo sulla determinazione del valore venale del bene, non sulla sua tassabilità.

Un contribuente impugnava un avviso di accertamento ICI, sostenendo la non edificabilità di alcuni terreni perché di estensione inferiore al lotto minimo previsto e privi di un piano di lottizzazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'edificabilità terreno ai fini fiscali deriva dalla sua classificazione nel Piano Regolatore Generale, indipendentemente dall'approvazione di strumenti attuativi. La ridotta potenzialità edificatoria, dovuta alla dimensione o alla mancanza di urbanizzazione, incide solo sulla determinazione del valore venale, ma non esclude l'assoggettabilità all'imposta.

Con la sentenza n. 34599 del 30/12/2019, la Cassazione Civile, Sez. 5, ha stabilito che l'edificabilità di un terreno ai fini ICI si basa sulla sua qualificazione nel Piano Regolatore Generale (PRG), non sull'uso effettivo. Anche se un'area è destinata a verde pubblico o ha vincoli cimiteriali, la sua natura edificabile ai fini fiscali non viene meno. Tali vincoli possono incidere sulla determinazione del valore venale, ma non sulla classificazione del terreno stesso. La Corte ha rigettato il ricorso dei contribuenti, confermando che l'onere di dimostrare la mancanza di edificabilità spetta a chi la contesta.