Valutazione immobile: la Cassazione e i metodi misti

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di una valutazione immobile effettuata dall’Agenzia delle Entrate tramite un approccio misto, che combina il metodo di capitalizzazione del reddito e quello sintetico-comparativo. La Corte ha ritenuto tale metodologia completa e ben motivata, respingendo le contestazioni di una società basate su una perizia di parte. L’ordinanza ha tuttavia accolto parzialmente il ricorso, applicando la riduzione del 20% sulle spese legali, poiché l’Agenzia era difesa da propri funzionari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione Immobile: La Cassazione Approva i Metodi Misti dell’Agenzia

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per il settore immobiliare e tributario: i criteri utilizzati dall’Agenzia delle Entrate per la valutazione immobile ai fini dell’imposta di registro. La decisione chiarisce come l’Amministrazione finanziaria possa legittimamente basare i propri accertamenti su un approccio metodologico combinato, anche quando il contribuente presenta una perizia di parte a sostegno di un valore inferiore.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di liquidazione dell’imposta di registro notificato a una società immobiliare. L’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il valore venale di un complesso immobiliare oggetto di compravendita, ritenendo il prezzo dichiarato nell’atto non congruo. La società ha impugnato l’avviso, ma i suoi ricorsi sono stati respinti sia dalla Commissione Tributaria Provinciale sia da quella Regionale. Quest’ultima, in particolare, aveva ritenuto corretta la procedura di stima adottata dall’Ufficio, giudicandola ben motivata e condivisibile. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando, tra le altre cose, che i giudici di merito non avessero considerato le specifiche caratteristiche dell’immobile, limitandosi a un controllo formale dei calcoli dell’Agenzia.

I Criteri per una Corretta Valutazione Immobile

Il cuore della controversia risiede nei metodi utilizzati per la valutazione immobile. L’Agenzia delle Entrate aveva fondato la sua stima su due diversi approcci, la cui media ha determinato il valore finale accertato:

Metodo Analitico-Reddituale (o di Capitalizzazione)

Questo criterio si basa sulla capacità dell’immobile di produrre reddito. Nel caso specifico, l’Ufficio è partito dal canone di locazione annuo di 48.000 euro, ha applicato delle deduzioni forfettarie per sfitti, inesigibilità, imposte e manutenzione, e ha poi diviso il reddito netto così ottenuto per il tasso di rendimento medio degli investimenti immobiliari (stimato al 4%).

Metodo Sintetico-Comparativo

Questo approccio, invece, confronta l’immobile da valutare con altri simili presenti sul mercato. L’Agenzia non si è limitata ai soli valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ma ha considerato anche le valutazioni presenti su portali specializzati e le proposte di vendita per appartamenti simili nella stessa zona. A questi valori di mercato, è stata applicata una riduzione del 15% per tenere conto dei margini di trattativa.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha respinto i motivi di ricorso relativi alla metodologia di valutazione. I giudici hanno affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha correttamente convalidato l’operato dell’Agenzia. La motivazione della sentenza di secondo grado, sebbene sintetica, è stata ritenuta sufficiente perché ha dato conto di aver considerato tutti gli elementi, inclusi quelli favorevoli all’Amministrazione, come la buona posizione dell’immobile, la presenza di servizi e di aree verdi.

Secondo la Suprema Corte, il giudice di merito non è tenuto a confutare analiticamente ogni singola argomentazione della parte, essendo sufficiente che indichi gli elementi sui quali ha fondato il proprio convincimento. Nel caso di specie, la stima dell’Ufficio, basata su un doppio binario metodologico (capitalizzazione e comparazione), è stata ritenuta più attendibile e completa rispetto alle risultanze della perizia di parte. Il fatto di aver considerato non solo i dati OMI, ma anche quelli di mercato tratti da portali immobiliari, ha rafforzato la solidità della valutazione. La Corte ha inoltre accolto parzialmente il ricorso su un punto specifico: le spese di lite. Poiché l’Agenzia delle Entrate si era difesa in giudizio tramite propri funzionari e non avvocati esterni, le spese liquidate a suo favore dovevano essere ridotte del 20%, come previsto dalla normativa specifica.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per contestare efficacemente una valutazione immobile da parte del Fisco, non è sufficiente presentare una perizia di parte che indichi un valore diverso. È necessario dimostrare l’erroneità o l’inadeguatezza del metodo utilizzato dall’Amministrazione finanziaria. La decisione conferma la legittimità di un approccio ‘misto’ che, combinando il criterio reddituale con quello comparativo basato su dati di mercato ampi, risulta difficilmente attaccabile se ben motivato. Per i contribuenti, ciò significa che ogni contestazione deve essere fondata su critiche puntuali e circostanziate al processo logico-valutativo seguito dall’Ufficio. Infine, la sentenza ricorda l’importante regola sulla riduzione delle spese legali quando l’ente impositore sta in giudizio con proprio personale, un dettaglio tecnico che può avere un impatto economico rilevante sull’esito della lite.

Quali metodi può usare l’Agenzia delle Entrate per la valutazione di un immobile ai fini dell’imposta di registro?
L’Agenzia può utilizzare diversi metodi, anche combinati tra loro. La sentenza conferma la validità di un approccio misto che utilizza sia il metodo di capitalizzazione (basato sul reddito generato dall’immobile) sia il metodo sintetico-comparativo (basato sul confronto con immobili simili sul mercato, utilizzando anche dati da portali immobiliari).

Una perizia di parte è sufficiente a contestare la valutazione dell’immobile fatta dall’Agenzia?
No, non è automaticamente sufficiente. La sentenza chiarisce che il giudice può ritenere più attendibile e fondata la stima dell’Agenzia, specialmente se basata su una metodologia completa e ben argomentata, disattendendo implicitamente le conclusioni della perizia di parte senza doverle confutare punto per punto.

Quando si ha diritto a una riduzione delle spese legali in una causa contro l’Agenzia delle Entrate?
Si ha diritto a una riduzione del 20% sull’onorario quando l’Agenzia delle Entrate si difende in giudizio avvalendosi di propri funzionari interni anziché di avvocati esterni. La sentenza ha cassato la decisione precedente proprio per la mancata applicazione di questa riduzione obbligatoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14255 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14255 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20132 -2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 527/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, depositata l’8/2/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/5/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 8314/2021 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Roma, in rigetto del ricorso proposto avverso l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro con cui l’Ufficio aveva rideterminato il valore venale degli immobili situati in INDIRIZZO, in Roma, oggetto di compravendita in data 12 maggio 2017.
Agenzia delle entrate resiste con controricorso.

La contribuente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., «violazione e falsa applicazione dell’art. 51 comma 3 e 52 DPR n. 131/1986 » e lamenta che la Commissione tributaria regionale abbia omesso di valutare le caratteristiche proprie dell’immobile, limitandosi «ad un mero vaglio della correttezza dei calcoli aritmetici eseguiti dall’Ufficio in applicazione del metodo prescelto, omettendo … di considerare ‘in concreto’ il reddito di cui l’immobile stesso è effettivamente suscettibile ed ogni altro elemento utile alla corretta ed adeguata (ri)determinazione del suo valore».
1.2. Le doglianze vanno disattese.

1.3. Va premesso che in materia di imposta di registro, l’Ufficio ha la possibilità di disconoscere il corrispettivo dichiarato nell’atto di

compravendita se ritenuto non espressivo del valore venale in comune commercio.

1.4. La norma che consente tale rettifica è l’articolo 51 del D.P.R. n. 131/1986, che attribuisce all’Amministrazione finanziaria il potere di verificare la corrispondenza del corrispettivo dichiarato rispetto al valore normale avendo riguardo: ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (c.d. criterio comparativo); al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (c.d. criterio della capitalizzazione); ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
1.5. Di conseguenza, la metodologia accertativa prevede, in primo luogo, il raffronto con altri trasferimenti di immobili che, in termini di tipologia e ubicazione, presentano caratteristiche «comparabili» a quello oggetto di accertamento.

1.6. In secondo luogo, mediante l’utilizzo del criterio della capitalizzazione, il canone annuo di locazione eventualmente pattuito tra le parti viene preso a base per la valutazione dell’immobile, determinata di conseguenza mediante il rapporto tra il beneficio fondiario (ossia il canone annuo di locazione) e il tasso medio di rendimento degli investimenti immobiliari, ed in questa fase, deve ritenersi che a nulla rilevino alcuni elementi decisivi ai fini della valutazione, quali gli eventuali accordi di riduzione del canone intervenuti nel corso degli anni, gli interventi di ristrutturazione o le morosità riscontrate.
1.7. Il criterio della capitalizzazione del reddito consiste, pertanto, nel calcolare il valore del bene immobile a partire dal reddito medio annuo che esso può produrre, sulla base del più probabile canone di locazione (cfr. Cass. n. 22067/2022).

1.8. La Commissione tributaria regionale, nel respingere l’appello, ha affermato quanto segue:« … la procedura di stima appare condivisibile. Il

Collegio non ritiene di dover contestare il metodo di capitalizzazione a tasso medio adottato dall’Ufficio, atteso che risulta che i tre immobili erano locati ad un canone annuo di euro 48.000, e che l’ufficio ha ottenuto il reddito netto detraendo dal reddito lordo il 15% più ulteriore 10% per eventuali periodi sfitti o inesigibilità e imposte, più un ulteriore 2% per spese di mantenimento del bene, dividendo il valore ottenuto per il rendimento medio degli investimenti immobiliari (4%). Né appare fondata la doglianza dell’appellante, secondo cui l’Ufficio si sarebbe attenuto ai soli valori OMI allorché ha calcolato il valore di mercato secondo il metodo sintetico comparativo: risulta infatti che si è tenuto conto anche delle valutazioni di borsino.net e, soprattutto, delle proposte di vendita desunte da immobiliare.it. , relative alla stessa zona, per appartamenti per civili abitazioni similari, i cui valori sono stati decurtati del 15% per i margini di trattativa; il valore di mercato finale è stato ricavato dalla media dei due valori ottenuti con il metodo di stima analitico della capitalizzazione al tasso medio (euro 876.000) e con il metodo sintetico comparativo sulla base delle quotazioni espresse dal mercato (euro 923.000,00). Va, altresì, rilevato, che gli immobili sono situati in zona ben collegata con il centro, dotata di servizi di trasporto e circondata dal verde, e tali caratteristiche aumentano il pregio della stessa e il conseguente valore di mercato degli immobili. Le suddette circostanze, unitamente all’ampia metratura che compone il complesso immobiliare, di ben 355 mq. escluse le aree scoperte, giustificano ampiamente il prezzo stimato dall’Ufficio».
1.9. Nel caso in esame, la Commissione tributaria regionale, in conformità ai principi dianzi illustrati, ha quindi confermato la stima effettata dall’Ufficio finanziario che, ai fini della rettifica di valore mediante controllo della corrispondenza tra il valore dichiarato e quello normale, risulta aver valutato la redditività degli immobili riportando i dati relativi al tasso di capitalizzazione elaborato tenendo conto del valore locativo computato al valore medio e del reddito netto riferito al canone di locazione ed indicando i criteri di individuazione del tasso di rendimento applicato e del valore di mercato dei beni, tenendo conto delle specifiche caratteristiche degli immobili in esame.
1.10. La Commissione tributaria regionale, senza violare le disposizioni dalla ricorrente evocate, ha dunque bilanciato i dati probatori offerti al giudizio, operando una tipica valutazione di concludenza delle fonti di prova in relazione ai fatti costitutivi della pretesa tributaria ed a quelli volti ad infirmarne l’efficacia ed ha accordato una maggiore valenza probatoria alla stima dell’Ute, ritenuta idonea a dare una reale rappresentazione dell’effettiva situazione dei beni negoziati in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche .
2.1. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 112 cpc e 24 Cost. in relazione all’art. 360 comma primo, n 3 c.p.c.» per avere la Commissione Tributaria Regionale omesso di valutare «in concreto … (le)… caratteristiche specifiche ed intrinseche del bene oggetto di accertamento -puntualmente ed analiticamente indicate … nell’elaborato peritale, … corroborato da rilievi fotografici – … (al fine di)… di appurare che il valore indicato dall’odierna …(era)… conforme agli elementi emergenti che connotano l’unità immobiliare de qua».
2.2. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 112 cpc e 24 Cost. in relazione all’art. 360 comma primo, n 3 c.p.c. » per avere la Commissione Tributaria Regionale assunto a fondamento della decisione fatti e circostanze, estranei alla materia del contendere e mai ritualmente dedotti ed eccepiti dalle parti.

2.3. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione, sono parimenti infondate.

2.4. La prima censura, da riqualificare ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., come omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti (la cui deduzione nello specifico risulta anche preclusa dall’esistenza cd. di doppia conforme ex art. 348 ter, ultimo comma c.p.c.), e con cui in realtà si lamenta l’omessa motivazione in ordine alle risultanze della perizia di parte, è infondata.

2.3. Occorre evidenziare infatti che, come affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 3104 del 2021), nel giudizio di impugnazione di avvisi di

accertamento, il giudice del merito non è tenuto a dare conto del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo sufficiente che egli, dopo averli vagliati nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l’ iter logico seguito, implicitamente disattendendo gli argomenti morfologicamente incompatibili con la decisione adottata, come nel caso di mere allegazioni difensive quali sono le osservazioni contenute nella perizia stragiudiziale.
2.4. Ciò appunto è avvenuto nel caso di specie, in cui nella sentenza impugnata si è confermata la stima effettuata dall’UTE, in quanto, come si è detto, fondata sul metodo di capitalizzazione a tasso medio, evidenziando che «i tre immobili erano locati ad un canone annuo di euro 48.000, e che l’ufficio …(aveva)… ottenuto il reddito netto detraendo dal reddito lordo il 15% più ulteriore 10% per eventuali periodi sfitti o inesigibilità e imposte, più un ulteriore 2% per spese di mantenimento del bene, dividendo il valore ottenuto per il rendimento medio degli investimenti immobiliari (4%)», tenendo conto non solo dei valori OMI ma anche «delle valutazioni di borsino.net e, soprattutto, delle proposte di vendita desunte da immobiliare.it., relative alla stessa zona, per appartamenti per civili abitazioni similari, i cui valori sono stati decurtati del 15% per i margini di trattativa» ricavando «il valore di mercato finale … dalla media dei due valori ottenuti con il metodo di stima analitico della capitalizzazione al tasso medio (euro 876.000) e con il metodo sintetico comparativo sulla base delle quotazioni espresse dal mercato (euro 923.000,00)», rilevando, infine, «che gli immobili …(erano)… situati in zona ben collegata con il centro, dotata di servizi di trasporto e circondata dal verde, e tali caratteristiche aumenta…(vano)… il pregio della stessa e il conseguente valore di mercato degli immobili … unitamente all’ampia metratura che compone(va)… il complesso immobiliare, di ben 355 mq. escluse le aree scoperte… ».
2.5. Tali elementi sono stati ritenuti implicitamente più attendibili delle indicazioni della perizia di parte, di cui si è dato atto nell’illustrazione dei motivi di gravame [ «…dalla perizia di parte emergeva che l’immobile

ricadeva in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico e, ciò nonostante, era stato oggetto di un mutamento di destinazione d’uso a civile abitazione, che potrebbe precludere il rilascio di concessione in sanatoria con obbligo di ripristino della originaria destinazione (già precedentemente modificata in esposizione -vendita -laboratori). L’appellante ha rappresentato, altresì, che non si è tenuto conto dei lavori di manutenzione straordinaria descritti nella relazione e che gli immobili assunti a comparazione non erano idonei poiché -diversamente da quello oggetto dell’atto impositivo erano conformi alla normativa vigente… »].
2.6. Trattasi, quindi, di omesso esame di argomenti difensivi spiegati da una delle parti, che si colloca non già dal versante dell’osservanza dell’articolo 112 c.p.c., bensì da quello del rispetto dell’obbligo motivazionale, riguardo al quale trova applicazione il ribadito principio secondo cui al fine di assolvere l’onere di adeguatezza della motivazione, il giudice di appello non è tenuto ad esaminare tutte le allegazioni delle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga concisamente le ragioni della decisione così da doversi ritenere implicitamente rigettate tutte le argomentazioni logicamente incompatibili con esse (cfr. Cass. nn. 3126/2021, 25509/2014, 24542/2009).
2.17. Ciò che è avvenuto nel caso di specie in cui la Commissione tributaria regionale ha ponderatamente valutato la stima dell’UTE, giudicandola attendibile all’esito di un coerente ragionamento condotto anche alla luce di considerazioni sulle caratteristiche dei beni, ponendo dunque a base del proprio convincimento considerazioni incompatibili con le avverse argomentazioni difensive della contribuente.

2.18. Non trovano infine fondamento neppure le doglianze, di cui al terzo motivo, circa la pretesa valorizzazione da parte della Commissione tributaria regionale di «fatti e circostanze, estranei alla materia del contendere e mai ritualmente dedotti ed eccepiti dalle parti» («… gli immobili sono situati in zona ben collegata con il centro, dotata di servizi di trasporto e circondata dal verde, e tali caratteristiche aumentano il pregio della stessa e il conseguente valore di mercato degli immobili. Le suddette circostanze, unitamente all’ampia metratura che compone il complesso
immobiliare, di ben 335 mq escluse le aree scoperte, giustificano ampiamente il prezzo stimato dall’Ufficio …»).

2.19. Trattasi, infatti, di circostanze desumibili dall’avviso di accertamento (superficie degli immobili), allegato al ricorso, o desumibili dalle stesse difese della contribuente (che ha espressamente argomentato nelle difese di merito circa la collocazione degli immobili «in zona sottoposta al vincolo paesaggistico»; cfr. pag. 13 ricorso).

3.1. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. nonché del combinato disposto di cui agli artt. 91 c.p.c. e 15 D.Lgs. 546/1992 con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3 e 4 cpc …(laddove)… la Commissione Tributaria Regionale … omette di pronunciarsi in ordine all’insussistenza di una ipotesi di lite temeraria per ricorso abusivo alla giustizia tributaria ovvero alla … applicazione dei criteri desumibili dal D.M. 55/2014 per aver l’Agenzia delle Entrate fatto ricorso per la costituzione e la difesa in giudizio a propri funzionari».
3.2. Le doglianze sono fondate nei limiti di seguito indicati.

3.3. Quanto alla condanna alle spese di lite, in primo luogo non è stata in alcun modo riscontrata dalla Commissione tributaria regionale la sussistenza dei presupposti della condanna per l’abuso dello strumento processuale, ed inoltre le spese di lite sono state correttamente poste a carico della ricorrente in virtù del principio della soccombenza.

3.4. A seguire, occorre tuttavia rilevare che in base al disposto dell’articolo 15 comma 2 sexies del D.Lgs. n. 546/1992, qualora l’Agenzia si difenda a mezzo di propri funzionari, come nel caso in esame, si prevede una riduzione dell’onorario nella misura del 20%.

3.5. La norma (nella versione in vigore dal 1° gennaio 2016) prevede infatti quanto segue: «Nella liquidazione delle spese a favore dell’ente impositore, dell’agente della riscossione e dei soggetti iscritti nell’albo di cui all’articolo 53 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, se assistiti da propri funzionari, si applicano le disposizioni per la liquidazione del compenso spettante agli avvocati, con la riduzione del venti per cento dell’importo complessivo ivi previsto. La riscossione avviene mediante
iscrizione a ruolo a titolo definitivo dopo il passaggio in giudicato della sentenza».

3.6. La sentenza impugnata non si è attenuta dunque ai principi enunciati nella liquidazione dei compensi spettanti all’amministrazione finanziaria, costituitasi sia in primo che in secondo grado a mezzo funzionario, non avendo in alcun modo dato atto di aver applicato la riduzione nella misura del 20%.

Il ricorso può quindi trovare accoglimento nei limiti specificati in motivazione con conseguente cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto; inoltre, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, comma 1, ultima parte, c.p.c., mediante applicazione della riduzione del 20% delle spese di lite già liquidate in primo grado ed in grado di appello.

Le spese del giudizio di legittimità possono essere integralmente compensate in funzione dell’accoglimento in misura sensibilmente ridotta delle domande articolate dalla ricorrente (cfr. Cass. SU n. 32061/2022).

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso nei limiti indicati in motivazione, respinti i rimanenti motivi; cassa la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e, decidendo nel merito, liquida le spese dei due gradi di merito a carico della contribuente ed a favore dell’Amministrazione finanziaria mediante applicazione della riduzione del 20% delle spese di lite già liquidate in primo grado ed in grado di appello, oltre alle spese prenotate a debito; compensa integralmente le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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