Tassazione servitù prediale: l'8% è l'aliquota giusta

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23512 del 2024, ha stabilito che l’atto di costituzione di una servitù prediale su un terreno agricolo è soggetto all’imposta di registro con aliquota dell’8% e non del 15%. La decisione chiarisce che la costituzione di un diritto reale non equivale a un trasferimento di proprietà. La corretta tassazione della servitù prediale si basa quindi sulla natura dell’atto, che crea un nuovo diritto limitando quello del proprietario, senza trasferire beni o diritti esistenti da un soggetto a un altro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Tassazione Servitù Prediale: la Cassazione Conferma l’Aliquota all’8%

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha posto fine a un’importante controversia in materia di tassazione servitù prediale, chiarendo quale aliquota dell’imposta di registro si applica agli atti costitutivi di tale diritto su terreni agricoli. La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: ‘costituire’ un diritto non è la stessa cosa che ‘trasferire’ un bene, con significative conseguenze fiscali.

I Fatti di Causa: La Controversia Fiscale

Il caso ha visto contrapposte una società operante nel settore energetico e l’Amministrazione Finanziaria. La società aveva costituito una servitù su terreni agricoli e aveva applicato l’imposta di registro con l’aliquota ordinaria dell’8%, prevista per gli atti costitutivi di diritti reali di godimento. L’Amministrazione Finanziaria, invece, riteneva applicabile l’aliquota maggiorata del 15%, prevista per i trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi dai coltivatori diretti. Secondo l’ente impositore, il termine ‘trasferimento’ doveva essere interpretato in senso ampio, includendo anche la costituzione di una servitù.

La Questione Giuridica: Costituzione vs Trasferimento

Il cuore della disputa legale risiedeva nell’interpretazione dell’articolo 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986. La norma distingue tra:

1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (soggetti all’aliquota dell’8%).
2. Trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti non coltivatori diretti (soggetti all’aliquota del 15%).

La domanda era se la costituzione di una servitù potesse essere assimilata a un ‘trasferimento’ di terreno agricolo, giustificando così l’aliquota più elevata.

La Decisione della Cassazione sulla Tassazione Servitù Prediale

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la correttezza dell’aliquota dell’8%. La decisione si fonda su una rigorosa distinzione tra i concetti di ‘costituzione’ e ‘trasferimento’.

La Natura Giuridica della Servitù

Richiamando l’art. 1027 del codice civile, i giudici hanno sottolineato che la servitù prediale non comporta un trasferimento di diritti o facoltà dal proprietario del fondo servente. Piuttosto, essa rappresenta una compressione del diritto di proprietà di quest’ultimo, a vantaggio del fondo dominante. La servitù si ‘costituisce’, non si ‘trasferisce’. Essa è un diritto reale inseparabile dal fondo dominante (principio di inalienabilità) e il suo esercizio non può essere ceduto separatamente (incedibilità dell’esercizio).

L’Interpretazione della Norma Tributaria

La Corte ha specificato che il legislatore fiscale ha utilizzato i termini ‘costituzione’ e ‘trasferimento’ in modo deliberato e preciso, in linea con la loro natura giuridica. Il termine ‘trasferimento’ indica il passaggio di un bene o di un diritto da un soggetto a un altro. La ‘costituzione’, invece, dà vita a un nuovo diritto che prima non esisteva. Di conseguenza, l’atto con cui si crea una servitù rientra nella categoria degli atti ‘costitutivi’ di diritti reali e non in quella dei ‘trasferimenti’.

Le Motivazioni della Sentenza

Nelle motivazioni, la Suprema Corte ha ribadito un principio già espresso in precedenti pronunce (in particolare la n. 16495/2003 e diverse sentenze del 2019). L’imposta di registro è un’imposta d’atto, che tassa il negozio giuridico per come è strutturato. La normativa fiscale contrappone chiaramente gli atti traslativi a quelli costitutivi di diritti reali. Poiché la servitù non comporta il passaggio di facoltà o diritti dal proprietario del fondo servente, ma solo una limitazione del suo diritto di proprietà, l’atto che la crea non può essere qualificato come ‘trasferimento’. Pertanto, è errato applicare l’aliquota del 15% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro e fornisce certezza giuridica agli operatori. Le implicazioni pratiche sono rilevanti: chiunque costituisca una servitù su un terreno agricolo (ad esempio per il passaggio di condutture, elettrodotti o per accesso) dovrà versare l’imposta di registro con l’aliquota dell’8%. Questa decisione previene l’applicazione estensiva di norme fiscali più onerose e tutela la coerenza tra la disciplina civilistica dei diritti reali e la loro imposizione fiscale.

Qual è l’aliquota dell’imposta di registro per la costituzione di una servitù su un terreno agricolo?
L’aliquota corretta è quella dell’8%, prevista per gli atti costitutivi di diritti reali di godimento, e non quella del 15% applicabile ai trasferimenti di terreni agricoli.

Perché la costituzione di una servitù non è considerata un “trasferimento” ai fini fiscali?
Perché la servitù non comporta il passaggio di diritti o facoltà da un soggetto a un altro. Invece, essa crea un nuovo diritto che limita (comprime) il diritto di proprietà del fondo servente a vantaggio del fondo dominante.

Qual è la differenza fondamentale tra “costituzione” e “trasferimento” di un diritto reale secondo la Cassazione?
La ‘costituzione’ è l’atto con cui si dà vita a un nuovo diritto reale che prima non esisteva. Il ‘trasferimento’ è l’atto con cui la titolarità di un diritto già esistente passa da un soggetto a un altro.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23512 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 23512 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 02/09/2024

sentenza della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 16495/2003 fosse restata isolata e scontasse il limite di non aver fornito un’interpretazione

sistematica della norma menzionata, laddove il legislatore con il primo periodo dell’art. 1 della citata Tariffa aveva inteso « raggruppare tutte le ipotesi di atti e nei successivi periodi, invece di ripeterne l’elenco, si è limitato a usare il termine trasferimento in un’accezione evidentemente più ampia, ricomprendente, tra l’altro, tutti gli atti avente ad oggetto terreni agricoli» (v. pagina n. 10 del ricorso).

2. Il ricorso va respinto.

Giova rammentare che l’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ratione temporis applicabile, sottoponeva:

all’aliquota dell’8% gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi»;

all’imposta del 15% « il trasferimento (ndr. che) ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».

Questa Corte ha avuto modo di ritornare sul tema in rassegna (v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199), ribadendo la tesi della menzionata pronuncia n. 16495/2003, sulla base di condivisi argomenti non scalfiti dalle ragioni poste a base del ricorso e che, quindi, vanno interamente ribaditi, osservando che:

ai sensi dell’art. 1027 cod. civ. la servitù prediale, che costituisce un diritto reale di godimento, consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un diverso proprietario;

-l’ utilitas è collegata alla predialità nel senso che non può essere identificata soggettivamente in relazione agli interessi personali del proprietario del fondo dominante, ma deve risultare direttamente e

oggettivamente “dalla natura e dalla destinazione del fondo dominante”; essa si ispira al carattere della predialità, che permea di sé l’intera struttura legale RAGIONE_SOCIALE servitù;

come diritto reale, la servitù si caratterizza per la cd. inerenza, che consiste nel rendere inseparabile il diritto di servitù dalla proprietà del fondo dominante, il che comporta -per quanto più direttamente rileva ai fini che occupano -che il diritto di servitù non può essere trasferito separatamente dalla proprietà del fondo dominante (cosiddetta inalienabilità della servitù) e che non è, inoltre, ammissibile una concessione separata del godimento (che costituisce il contenuto) della servitù, né sotto forma di costituzione di un diritto reale di usufrutto, di uso o anche di servitù, né sotto forma di un contratto di locazione (cosiddetta incedibilità dell’esercizio della servitù); con il trasferimento della proprietà del fondo dominante si trasferiscono normalmente le servitù che ineriscono attivamente a tale fondo, anche se nulla è stato stabilito al riguardo nell’atto di trasferimento (cosiddetta ambulatorietà della servitù). Infine, il diritto di servitù è legato alla proprietà del fondo dominante da un intimo nesso di accessorietà di strumentalità;
«Questa Corte, come ricordato dall’RAGIONE_SOCIALE nel ricorso, si è pronunciata in tema di tassazione di servitù prediali con la sentenza n. 16495 del 2003, chiarendo che il nuovo testo della prima parte allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 ha accorpato nell’articolo 1 le disposizioni degli articoli 1 e 1 bis del d.P.R. n. 634 del 1972, dando all’intera materia degli atti traslativi della proprietà dei beni immobili e degli atti traslativi e costitutivi dei diritti reali di godimento sugli stessi, una veste più organica» (così Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199);
va evidenziata «la distinzione introdotta dal primo periodo della tariffa solo per i tipi di atti e non più, come nel sistema precedente, per tipi di beni che ne formano oggetto», dovendosi precisarsi che «”la distinzione ora corre tra atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili (terreni, fabbricati) e atti traslativi di diritti reali di

godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, servitù, uso, abitazione), da una parte, e atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento dall’altra”» (v, pronunce sopra citate);

-«L’interpretazione offerta dalla sentenza n. 16495 del 2003 richiamata si basa sulla piana lettura della norma, che non sembra contemplare il criterio di gradazione della tassazione fondato sulla natura del bene, facendo riferimento, invece, alla tipologia dell’atto portato alla registrazione», cui va aggiunta «la considerazione che l’imposta di registro è “un’imposta d’atto” collegata ad atti o negozi giuridici, i quali devono o possono essere oggetto di registrazione», per cui «”se tale è l’architettura della normativa, che, ripetesi, contrappone gli atti traslativi a quelli costitutivi di diritti reali di godimento, quali le servitù prediali, e fa ricadere tra i primi i “trasferimenti coattivi” di immobili o di diritti reali di godimento -sembra indiscutibile che il termine «trasferimento» conformemente all’etimo latino, sia stato usato dal legislatore per indicare tutti gli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento»;
«Ulteriore corollario è che il termine in questione non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma (ndr. una mera) compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)”» (così v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199).
Va, quindi, ribadito che la servitù “si costituisce” e non si trasferisce, nel senso non è autonomamente alienabile, non può, cioè, essere trasferita separatamente dalla proprietà del fondo dominante, né può essere ammissibile una concessione separata del godimento della servitù.

Non può, pertanto, essere condivisa la tesi sostenuta dall’RAGIONE_SOCIALE secondo cui agli atti costitutivi di servitù sui terreni agricoli si applica l’imposta di registro nella misura del 15% anzicchè dell’8%,

tenuto conto che il legislatore ha utilizzato i termini “costituzione” e “trasferimento” in ragione della natura giuridica degli atti negoziali che le parti hanno posto in essere, sicchè il termine “trasferimento” non può essere concepito in un’accezione più ampia.

Va, invece, ribadito il principio già espresso da questa Corte con sentenza n. 16495 del 2003 secondo cui: «Il termine trasferimento contenuto nell’art. 1, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, è stato adoperato dal legislatore per indicare tutti quegli atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitù, la quale non comporta trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente ma (ndr. una mera) compressione del diritto di proprietà di questi a vantaggio di un determinato fondo (dominante)» (così v. Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22201, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22200, Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22198 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019, n. 22199, cit.).
La sentenza impugnata, ispiratasi a detti principi, non merita, quindi, censura, peri cui il ricorso va rigettato.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in favore della RAGIONE_SOCIALE nella misura di 1.500,00 € per competenze, oltre accessori e 200,00 € per spese vive .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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