Sentenza 2932 c.c.: quando si trasferisce la proprietà?

Analisi di un’ordinanza della Cassazione sul trasferimento di proprietà tramite sentenza 2932 c.c. a fini IMU. La Corte stabilisce che l’effetto traslativo si verifica solo con il passaggio in giudicato della sentenza e non retroagisce, rendendo il promittente venditore soggetto passivo d’imposta fino a tale momento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Sentenza 2932 c.c.: La Cassazione chiarisce il momento del trasferimento di proprietà ai fini IMU

L’inadempimento di un contratto preliminare di compravendita solleva complesse questioni, non solo civilistiche ma anche fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione interviene su un punto cruciale: chi è tenuto al pagamento dell’IMU quando il trasferimento di proprietà avviene tramite una sentenza 2932 c.c.? La risposta della Suprema Corte è netta e si fonda sulla natura costitutiva di tale provvedimento, i cui effetti si producono solo con il suo passaggio in giudicato.

I Fatti di Causa

Il caso origina da alcuni avvisi di accertamento per omesso versamento IMU relativi agli anni 2014 e 2015, notificati a un contribuente, promittente venditore di un immobile. Quest’ultimo si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo, portando la promissaria acquirente ad agire in giudizio per ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.

Il Tribunale accoglieva la domanda della promissaria acquirente, emettendo una sentenza che teneva luogo del contratto non concluso. La Commissione tributaria regionale, investita della questione fiscale, aveva annullato gli avvisi di accertamento, ritenendo che gli effetti del trasferimento di proprietà dovessero retroagire alla data di trascrizione della domanda giudiziale. Di conseguenza, secondo i giudici di merito, il promittente venditore non era più il soggetto passivo d’imposta per le annualità contestate. La società di riscossione, concessionaria per il Comune, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Natura della Sentenza 2932 c.c. e il Trasferimento di Proprietà

Il quesito giuridico sottoposto alla Suprema Corte era determinante: l’effetto traslativo della proprietà, prodotto da una sentenza 2932 c.c., si verifica dal momento in cui la sentenza diventa definitiva (ex nunc) o retroagisce al momento della trascrizione della domanda giudiziale (ex tunc)?

I giudici di merito avevano optato per la seconda soluzione, valorizzando l’effetto prenotativo della trascrizione. Tale interpretazione, tuttavia, è stata completamente ribaltata dalla Corte di Cassazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha accolto il ricorso della società di riscossione, cassando la sentenza impugnata e riaffermando un principio consolidato in giurisprudenza. La sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. ha natura ‘costitutiva’: essa non si limita ad accertare un diritto preesistente, ma produce un effetto giuridico nuovo, ovvero il trasferimento della proprietà del bene.

In quanto tale, l’effetto traslativo non può che verificarsi nel momento in cui la sentenza stessa acquista stabilità e definitività, cioè con il suo ‘passaggio in giudicato’. Prima di tale momento, la situazione proprietaria rimane invariata. La Corte ha sottolineato che far retroagire gli effetti alla trascrizione della domanda giudiziale sarebbe un errore, poiché la trascrizione ha la funzione di rendere la sentenza opponibile ai terzi, non di anticiparne gli effetti sostanziali tra le parti.

Il principio, già valido in materia di ICI, è stato esteso per identità di ratio anche all’IMU. Pertanto, ai fini dell’individuazione del soggetto passivo del tributo, rileva unicamente il momento del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, il promittente venditore rimane proprietario dell’immobile, e quindi soggetto passivo IMU, fino a quando la sentenza che dispone il trasferimento non sia divenuta definitiva e inoppugnabile. Solo da quel momento in poi, l’obbligo tributario si sposterà in capo al nuovo proprietario. Questa pronuncia fornisce un’indicazione chiara e fondamentale per la gestione delle passività fiscali nelle complesse vicende che legano contratti preliminari e contenziosi giudiziari.

Una sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. ha effetto retroattivo?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la sentenza che dispone il trasferimento di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare non ha effetto retroattivo. I suoi effetti si producono solo dal momento in cui diventa definitiva (passaggio in giudicato).

Chi è tenuto a pagare l’IMU su un immobile oggetto di un contratto preliminare, dopo che è stata emessa una sentenza di trasferimento non ancora definitiva?
Fino al passaggio in giudicato della sentenza di trasferimento, il soggetto passivo IMU rimane il promittente venditore, in quanto è ancora legalmente proprietario dell’immobile.

A cosa serve la trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. se non a retrodatare il trasferimento?
Sebbene l’ordinanza non lo specifichi nel dettaglio, la trascrizione della domanda giudiziale ha un effetto ‘prenotativo’. Serve a rendere la futura sentenza opponibile a terzi che abbiano acquistato diritti sul bene dal promittente venditore dopo la trascrizione della domanda stessa, ma non retrodata gli effetti sostanziali del trasferimento di proprietà tra le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33992 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33992 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21021/2022 R.G., proposto

‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, con sede in Battipaglia (SA), in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Avellino, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec: EMAIL ), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

NOME , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con studio in Cava de’ Tirreni (INDIRIZZO), elettivamente domiciliato presso il AVV_NOTAIO, con studio in Roma (indirizzo pec: EMAIL ), giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di Salerno il 28 gennaio 2022, n. 1100/5/2022;

ICI IMU

ACCERTAMENTO

SENTENZA

ART. 2932

COD. CIV.

DECORRENZA DEL TRASFERIMENTO DAL PASSAGGIO IN GIUDICATO

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 novembre 2025 dal AVV_NOTAIO.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE, in qualità di concessionaria del servizio di riscossione coattiva delle entrate tributarie ed extratributarie del Comune di Montoro (AV), ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per la Campania -sezione staccata di Salerno il 28 gennaio 2022, n. 1100/5/2022, che, in controversia su impugnazione di avvisi di accertamento n. 274 e n. 476 del 5 maggio 2019 per omesso versamento dell’IMU relativa agli anni 2014 e 2015, nella misura complessiva di € 2.050,00, nei confronti di NOME COGNOME, con riguardo ad immobile trasferito in forma coattiva da quest’ultimo ad NOME COGNOME, in esecuzione di contratto preliminare di compravendita, a mezzo di scrittura privata del 31 agosto 2002, in forza di sentenza depositata dal Tribunale di Salerno -sezione distaccata di Eboli il 6 ottobre 2016, n. 4475/2016, e trascritta nei registri immobiliari di Avellino il 27 ottobre 2016, ai nn. 17075/14154, in base alla prenotazione fattane con la domanda trascritta nei registri immobiliari di Avellino l’11 febbraio 2004, ai nn. 13124/10907, ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Salerno il 2 novembre 2020, n. 1908/1/2022, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario, affermando che la sentenza resa ex art. 2932 cod. civ. avesse natura costitutiva

e, pertanto, efficacia ex nunc – sul presupposto che gli effetti traslativi della sentenza costitutiva retroagissero alla data della trascrizione della relativa domanda giudiziale.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione degli artt. 2932, primo comma, 2645bis e 2652, n. 2), cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che l’efficacia traslativa della sentenza di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. retroagisse con decorrenza dalla trascrizione ex art. 2652 cod. civ. della citazione introduttiva del relativo giudizio.

1.1 Il predetto motivo è fondato.

1.2 In materia di ICI, il presupposto d’imposta costituito dalla proprietà del bene (di cui all’art. 1 del d.lgs. 30 novembre 1992, n. 504), in caso di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 cod. civ., si realizza con l’effetto traslativo prodotto dal passaggio in giudicato della relativa sentenza (Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2017, n. 25942; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34592; Cass., Sez. Trib., 7 marzo 2025, n. 6161), in quanto la sentenza pronunciata ai sensi della sopra ricordata disposizione codicistica ha natura, ed effetti, costitutivi, così che l’effetto traslativo della proprietà del bene si produce solo col relativo passaggio in giudicato, e, per vero, è (anche) subordinato al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente laddove le parti del contratto preliminare abbiano pattuito il versamento del prezzo all’atto della stipulazione del contratto definitivo (Cass., Sez. 5^, 27 ottobre 2017, n. 25594).
Il medesimo principio, per identità di ratio legis , è destinato a valere anche per l’IMU , in forza dei richiami alla disciplina dell’ICI da parte dell’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214 (quale novellato dall’art. 4, comma 5, lett. a), del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44).

1.2 Tale esegesi è coerente con l ‘orientamento consolidato di questa Corte sull’efficacia traslativa della sentenza ex art. 2932 cod. civ., secondo cui, in tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 cod. civ. producono gli effetti del contratto definitivo dal loro passaggio in giudicato, cosicché, per accertare le condizioni che rendono eseguibile il trasferimento del bene, occorre fare riferimento al momento della pronunzia e non a quello della domanda (Cass., Sez. Un., 22 febbraio 2010, n. 4059; Cass., Sez. 2^, 28 luglio 2010, n. 17688; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 2024, n. 3153; Cass., Sez. Trib., 7 marzo 2025, n. 6161; Cass., Sez. 2^, 16 giugno 2025, n. 16203) .
1.3 Nella specie, per quanto non consti ancora il relativo passaggio in giudicato (essendosi dato atto dal controricorrente dell’attuale pendenza del giudizio di cassazione), la sentenza traslativa non può, comunque, retroagire alla trascrizione della domanda giudiziale. Con la conseguenza che il contribuente deve essere ancora considerato proprietario dell’immobile promesso in vendita (e, quindi, soggetto passivo dell’IMU) negli anni di riferimento.

Pertanto, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria

di secondo grado della Campania (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 13 novembre 2025.

IL PRESIDENTE

AVV_NOTAIONOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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