Rinuncia usufrutto imposte: la Cassazione decide

Una società ha rinunciato al proprio diritto di usufrutto su un immobile, realizzando una liberalità indiretta. La società sosteneva che tale atto dovesse essere soggetto a imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29444/2024, ha respinto il ricorso, stabilendo che la rinuncia a un diritto reale immobiliare come l’usufrutto equivale a un trasferimento di diritti. Di conseguenza, si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale. La Corte ha chiarito che le norme sulle imposte ipo-catastali rinviano implicitamente alle definizioni valide per l’imposta di registro e di donazione, per le quali la rinuncia è un atto imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rinuncia Usufrutto Imposte: Quando si Applica l’Imposta Proporzionale?

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 29444 del 14 novembre 2024, ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di rinuncia usufrutto imposte, stabilendo un principio di diritto cruciale per la tassazione degli atti immobiliari. La questione centrale riguarda se la rinuncia a un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, debba essere assoggettata a imposte ipotecarie e catastali in misura fissa o proporzionale. La decisione della Suprema Corte consolida un orientamento preciso: tale atto è equiparabile a un trasferimento immobiliare e, pertanto, sconta le imposte in misura proporzionale.

I Fatti del Caso

Una società, nell’ambito di un’operazione finanziaria più ampia che includeva un contratto di leasing traslativo, ha rinunciato al proprio diritto di usufrutto su alcuni immobili a favore delle società concedenti il leasing. Questo atto configurava una cosiddetta “liberalità indiretta”, ovvero un arricchimento patrimoniale a favore di terzi realizzato tramite un negozio diverso dalla donazione diretta.

L’Agenzia delle Entrate ha qualificato l’atto di rinuncia come un trasferimento di diritti reali, applicando le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale al valore del diritto. La società contribuente ha impugnato l’avviso di liquidazione, sostenendo che l’atto dovesse scontare le imposte in misura fissa. Secondo la ricorrente, l’operazione rientrava in una specifica norma (art. 1, comma 4-bis, d.lgs. n. 346/1990) volta a evitare la doppia imposizione, dato che l’atto di trasferimento collegato (il leasing) era già stato tassato.

L’Analisi della Corte e la Tassazione della Rinuncia Usufrutto Imposte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la correttezza dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno smontato la tesi difensiva su due fronti principali.

In primo luogo, hanno escluso l’applicabilità della norma anti-doppia imposizione. La legge prevede un’esenzione dall’imposta sulle donazioni per le liberalità indirette realizzate tramite atti di trasferimento immobiliare già soggetti a imposta di registro proporzionale o ad IVA. Tuttavia, nel caso di specie, la liberalità non è avvenuta tramite il contratto di leasing (già tassato), ma tramite un atto successivo e distinto: la rinuncia all’usufrutto. Quest’ultimo atto, non essendo di per sé soggetto a imposta di registro o IVA, non poteva beneficiare dell’esenzione.

In secondo luogo, e questo è il cuore della decisione, la Corte ha stabilito un principio di coerenza sistematica tra le diverse imposte che colpiscono i trasferimenti immobiliari.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione sistematica delle normative fiscali. Il Testo Unico sulle imposte ipotecaria e catastale (d.lgs. n. 347/1990) non fornisce una definizione autonoma e analitica degli atti imponibili. Per questo motivo, è necessario fare riferimento alle definizioni contenute nelle discipline dell’imposta di registro e dell’imposta sulle successioni e donazioni. In entrambe queste discipline, la rinuncia a un diritto reale immobiliare a titolo gratuito è espressamente equiparata a un atto di trasferimento o costituzione di diritti, soggetto a imposta proporzionale.

La Cassazione ha affermato che, se un atto è qualificato come trasferimento ai fini dell’imposta di registro e di donazione, la stessa qualificazione deve necessariamente valere anche per le imposte ipotecaria e catastale. Queste ultime, infatti, operano in stretta connessione con le prime, presupponendo le medesime qualificazioni giuridiche degli atti. Di conseguenza, l’atto di rinuncia a titolo gratuito di un diritto reale immobiliare di godimento, come l’usufrutto, sconta l’imposta ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

Le Conclusioni

La sentenza n. 29444/2024 stabilisce con chiarezza il seguente principio di diritto: in tema di imposte ipo-catastali, la normativa di riferimento (d.lgs. n. 347/1990), non contenendo una descrizione analitica delle fattispecie imponibili, rinvia implicitamente alle definizioni contenute nella disciplina dell’imposta di registro e delle imposte sulle successioni e donazioni.

In pratica, chiunque ponga in essere un atto di rinuncia a un usufrutto deve essere consapevole che, dal punto di vista fiscale, sta compiendo un’operazione assimilabile a una vendita o a una donazione. Ciò comporta l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale e non fissa. Questa pronuncia offre certezza giuridica agli operatori del settore immobiliare e ai contribuenti, ribadendo la necessità di una lettura coordinata e coerente delle norme tributarie che regolano la circolazione dei diritti reali.

La rinuncia al diritto di usufrutto è soggetta a imposte ipotecarie e catastali in misura fissa o proporzionale?
Secondo la Corte di Cassazione, è soggetta a imposte in misura proporzionale, in quanto l’atto di rinuncia a un diritto reale immobiliare è equiparato a un atto di trasferimento.

Perché la rinuncia all’usufrutto viene equiparata a un trasferimento di diritti immobiliari ai fini fiscali?
Perché la normativa sulle imposte ipotecaria e catastale (D.Lgs. 347/1990) non definisce autonomamente gli atti imponibili, ma rinvia implicitamente alle definizioni previste per l’imposta di registro e di donazione, dove tale rinuncia è considerata un trasferimento tassabile.

L’eccezione per evitare la doppia imposizione (art. 1, comma 4-bis, d.lgs. 346/1990) si applica in caso di rinuncia all’usufrutto collegata a un altro atto già tassato?
No. La Corte ha chiarito che l’eccezione si applica solo quando la liberalità indiretta è realizzata tramite lo stesso atto già soggetto a tassazione proporzionale (registro o IVA), e non quando avviene tramite un atto separato e successivo come la rinuncia.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29444 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 29444 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/11/2024

compensazione, ma si sia limitata alla correzione dell’errore materiale commesso dal notaio nell’indicazione del titolo del tributo dovuto (imposta di donazione e non registro). Inoltre, si è esclusa l’applicabilità, nel caso di specie, l’art. 1, comma 4 -bis, della legge n. 346 del 1990, diretto a disciplinare un conflitto tra norme

nell’imposizione di atti costituenti liberalità indiretta conflitto assente nella fattispecie in esame, atteso che la rinuncia all’usufrutto non è soggetta ad imposta di registro, ove ritenuta donazione indiretta. Infine, in applicazione dell’orientamento giurisprudenziale che assimila la rinuncia all’usufrutto ad un trasferimento di diritto reale di godimento, si è confermata l’applicabilità dell’imposta ipotecaria e catastale in misura proporzionale e non fissa.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE

8.Si è costituita con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE, concludendo per il rigetto del ricorso.

9.La Procura Generale ha depositato conclusioni scritte, chiedendo il rigetto del ricorso.

Risulta depositata una memoria della ricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 1, comma 4-bis, del d.lgs. n. 346 del 1990, che si applica a tutte le altre liberalità, tra cui ricadono gli atti abdicativi di un diritto reale (quale appunto la rinuncia abdicativa dell’usufrutto), laddove ricorrano i seguenti presupposti (tutti presenti nel caso di specie), consistenti nella esistenza di una donazione o liberalità, nella configurabilità di un collegamento tra la liberalità e l’atto concernente il trasferimento di diritti immobiliari (nel caso di specie, il contratto di leasing traslativo) e nell’assoggettamento di tale atto di trasferimento ad una imposta di registro in via proporzionale o di imposta sul valore aggiunto.
Il motivo è infondato.

Premesso che, secondo le allegazioni dello stesso ricorrente, la rinuncia del diritto di usufrutto, posta in essere, nel caso in esame,

a favore delle società concedenti il leasing, integra una liberalità, risulta corretta l’applicazione dell’imposta sulle donazioni.

Non sussistono, difatti, i presupposti dell’art. 1, comma 4 -bis, del d.lgs. n. 346 del 1990, ai sensi del quale, ferma restando l’applicazione dell’imposta sulle donazioni anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto. Invero, dalla disposizione invocata dalla ricorrente si ricavano due diverse regole: da un lato, che le liberalità indirette sono, in linea di principio, soggette all’imposta di donazione («ferma restano l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione»); dall’altro lato, che la regola generale dell’assoggettamento delle liberalità indirette all’imposta di donazione subisce una deroga, diretta ad evitare una duplicazione d’imposta, relativamente al medesimo atto, laddove la liberalità indiretta sia realizzata tramite il trasferimento o la costituzione di un diritto reale immobiliare o di un’azienda, già sottoposti ad imposta di registro, in misura proporzionale, o ad imposta sul valore aggiunto (v. Cass., Sez. 5, 12 aprile 2022, n. 11831, secondo cui l’art. 1, comma 4 bis del d.lgs. n. 346 del 1990 comporta che l’imposta sulle donazioni e successioni si applichi anche alle donazioni indirette, indipendentemente dall’espressa menzione di tale finalità, salvo che il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari o il trasferimento di aziende risulti collegato ad un atto che sia già sottoposto ad IVA o imposta di registro, dovendosi in quel caso applicare il regime fiscale relativo al “negozio mezzo” al fine di evitare una doppia imposizione su un fenomeno sostanzialmente
unitario, incentivando altresì il contribuente alla loro esteriorizzazione).

Nel caso di specie, tuttavia, la liberalità indiretta è stata realizzata non tramite il contratto di leasing, già sottoposto ad imposizione, ma con un altro e diverso atto e, cioè, tramite la rinuncia, che non è assoggettata ad imposta di registro o imposta sul valore aggiunto, sicché non si ricade nell’ambito applicativo dell’art. 1, comma 4-bis, del d.lgs. n. 346 del 1990.

2.Con il secondo motivo la ricorrente ha lamentato la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 1 e 14 della tariffa, nonché dell’art. 10 del d.lgs. n. 347 del 1990, atteso che l’equiparazione della rinuncia agli atti di trasferimento, con conseguente applicazione della imposta proporzionale in luogo di quella fissa, è espressamente prevista per l’imposta di registro (art. 1 della parte I della tariffa allegata al TUR) e per quella di donazione (art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 346 del 1990), ma non anche per quella ipotecaria e catastale.
Pure tale censura è infondata.

L’art. 10 del d.lgs. n. 347 del 1990 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale), nel testo vigente ratione temporis , stabilisce, ai fini che rilevano nella presente controversia, che le volture catastali sono soggette all’imposta del 10 per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell’art. 2, mentre l’imposta è dovuta in misura fissa per le volture eseguite in dipendenza di atti che non importano trasferimento di beni immobili né costituzione o trasferimento di diritti reali immobiliari. Inoltre, nella tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990, viene precisato che l’imposta ipotecaria si applica in misura proporzionale alle trascrizioni di atti e sentenze che importano il trasferimento di proprietà di beni immobili o costituzione o trasferimento di diritti reale immobiliari sugli stessi, mentre si applica in misura fissa per i trasferimenti
soggetti all’imposta sul valore aggiunto, nonché per quelli di cui all’art. 1, comma 1, quarto e quinto periodo, della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (art. 1), così come si applica in misura fissa per qualunque altra annotazione non specificamente contemplata (art. 14).

Secondo la prospettazione della ricorrente, la rinuncia al diritto di usufrutto immobiliare a favore delle società concedenti il leasing non può essere equiparata ad un atto implicante la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, sicché deve essere assoggettata a tali imposte in misura fissa e non proporzionale, mancando, nel d.lgs. n. 347 del 1990, l’equiparazione della rinuncia immobiliare ad un atto costitutivo o traslativo, contenuta, invece, nell’art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 346 del 1990, ai fini delle imposte sulle successioni e donazioni, e nell’art. 1 della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini dell’imposta di registro. Tale impostazione non è condivisibile, in quanto il d.lgs. n. 347 del 1990 non contiene una analitica definizione delle fattispecie imponibili, rinviando implicitamente proprio alle definizioni rilevanti ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sulle successioni e donazioni (per le quali la rinuncia immobiliare, come già evidenziato, è equiparata agli atti costitutivi o traslativi), visto che le imposte ipo-catastali operano con riferimento alle vicende rilevanti ai fini delle imposte di registro e sulle successioni e donazioni e necessariamente ne presuppongono le medesime qualificazioni (come, del resto, già affermato da questa Corte: v. Cass., Sez. 5, 5 ottobre 2022, n. 28973, secondo cui, in tema di contenzioso tributario, il giudicato esterno afferente la qualificazione giuridica di un negozio -nella specie, in un giudizio su imposta di registro suppletiva- esplica effetto preclusivo anche nei giudizi tra le stesse parti relativi a diversi tributi -nella specie, imposta complementare di registro ed imposta ipotecaria e catastale- nei quali la medesima qualificazione
giuridica rilevi ai fini della determinazione della base imponibile o di altro elemento della fattispecie impositiva).

Del resto, a questa conclusione, la giurisprudenza di legittimità è già pervenuta: è sufficiente rinviare a Cass., Sez. 6-5 17 dicembre 2020, n. 28923, secondo cui, in tema di imposte di ipocatastali, l’atto di rinuncia a titolo gratuito di un diritto reale immobiliare di godimento sconta l’imposta in misura proporzionale.

3.In conclusione, il ricorso deve essere rigettato in virtù del seguente principio di diritto: In tema di imposte ipo-catastali, il d.lgs. n. 347 del 1990, non contenendo una analitica descrizione delle fattispecie imponibili, rinvia implicitamente alle definizioni contenute nella disciplina dell’imposta di registro e delle imposte sulle successioni e donazioni, operando il relativo prelievo tributario con riferimento ai medesimi presupposti.

Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.
Così deciso in Roma, il 26/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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