Rimborso imposta di registro: la guida definitiva

Una società e il suo amministratore hanno richiesto il rimborso dell’imposta di registro versata per una compravendita immobiliare successivamente annullata. L’Agenzia delle Entrate aveva negato il rimborso, sostenendo che la causa dell’annullamento fosse imputabile alle parti. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la vera causa era un vizio giuridico nella procura redatta dal notaio. Poiché il difetto non era attribuibile alle parti, che non potevano esserne a conoscenza, queste avevano pieno diritto al rimborso dell’imposta di registro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rimborso Imposta di Registro: La Cassazione Chiarisce Quando Spetta in Caso di Atto Annullato

Il tema del rimborso dell’imposta di registro in caso di annullamento di un contratto di compravendita è cruciale per molti contribuenti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 945/2024, ha fornito chiarimenti fondamentali sul concetto di ‘imputabilità’, stabilendo un principio di grande rilevanza pratica: se la causa dell’annullamento risiede in un errore tecnico del notaio, le parti non possono essere considerate responsabili e hanno diritto alla restituzione delle imposte versate.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Annulata

La vicenda trae origine da una complessa operazione immobiliare. Anni prima, una signora aveva concesso al marito una procura speciale irrevocabile per vendere un immobile, anche a sé stesso. Successivamente, in un contesto di crisi coniugale, il marito utilizzava tale procura per vendere la nuda proprietà dell’immobile a una società di cui era amministratore unico e il diritto di abitazione a sé stesso.

L’ex moglie impugnava con successo l’atto di vendita, che veniva definitivamente annullato dai tribunali civili. La ragione? La procura, pur autorizzando la vendita in conflitto di interessi, non conteneva la deroga espressa e specifica richiesta dall’art. 1395 c.c. per autorizzare il ‘contratto con sé stesso’.

Il Diniego del Rimborso Imposta di Registro da Parte dell’Agenzia

A seguito dell’annullamento, la società acquirente e l’amministratore richiedevano all’Agenzia delle Entrate il rimborso dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, come previsto dall’art. 38 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR). La norma consente il rimborso se un atto viene annullato, a patto che la causa dell’annullamento non sia ‘imputabile’ alle parti.

L’Agenzia rigettava l’istanza, sostenendo che l’utilizzo della procura in un momento di crisi coniugale costituisse una condotta priva di buona fede e diligenza, rendendo così l’annullamento imputabile proprio ai richiedenti. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado confermavano questa interpretazione.

La Decisione della Cassazione e il Principio di Imputabilità

La Corte di Cassazione ha completamente ribaltato il verdetto. I giudici hanno chiarito che, per negare il rimborso, non basta un comportamento genericamente ‘imprudente’. È necessario individuare la causa giuridica esatta che ha portato all’annullamento dell’atto.

Nel caso specifico, la causa non era il comportamento del marito, ma il vizio originario della procura speciale. Era l’atto notarile stesso a essere legalmente inidoneo a consentire la vendita a sé stesso, a causa della mancata deroga all’art. 1395 c.c. Questo difetto tecnico, preesistente e indipendente dalla volontà delle parti, è stato identificato come la sola ed unica causa dell’annullamento.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando un punto cruciale: la responsabilità di un atto nullo o annullabile non può essere attribuita a una parte che non possiede le competenze giuridiche per riconoscerne il difetto. L’amministratore non poteva essere considerato ‘consapevole dell’illegittima confezione della procura notarile’.

La responsabilità per un vizio così tecnico ricade, invece, sul professionista che ha redatto l’atto, ovvero il notaio. Egli, in virtù della sua funzione, ha il dovere di assicurare la validità legale degli atti che redige e autentica. La Cassazione ha quindi stabilito che il vizio era un ‘vizio ab origine’, un difetto intrinseco dell’atto notarile, e non un comportamento colposo delle parti. Di conseguenza, l’annullamento non era a loro ‘imputabile’ ai sensi dell’art. 38 TUR.

Le Conclusioni

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che, ai fini del rimborso dell’imposta di registro, la valutazione dell’imputabilità deve essere rigorosamente giuridica e non morale. Se l’annullamento deriva da un errore tecnico di un professionista (come un notaio), le parti che si sono affidate a lui non possono essere penalizzate con la perdita delle imposte versate.

Per i contribuenti, ciò significa che in caso di annullamento di un contratto, è fondamentale analizzare con precisione la causa legale del vizio. Se questa risiede in un difetto tecnico dell’atto, non riconducibile a una consapevole e colpevole condotta delle parti, la strada per ottenere il rimborso dall’Agenzia delle Entrate è aperta.

Quando si ha diritto al rimborso dell’imposta di registro per un contratto annullato?
Si ha diritto al rimborso, secondo l’art. 38 del TUR, quando un atto viene dichiarato nullo o annullato con sentenza passata in giudicato, a condizione che la causa della nullità o dell’annullamento non sia imputabile (attribuibile per colpa) alle parti che richiedono il rimborso.

Se un contratto viene annullato a causa di una procura difettosa, la colpa è delle parti che l’hanno utilizzata?
No. Secondo la sentenza, se la procura è affetta da un vizio giuridico originario (come la mancanza di una clausola essenziale), la causa dell’annullamento è il difetto stesso dell’atto, non l’uso che ne è stato fatto. La colpa non è imputabile alle parti se queste non avevano le conoscenze tecniche per riconoscere tale difetto.

Qual è la responsabilità del notaio nella redazione di una procura a vendere?
Il notaio ha il dovere professionale di redigere atti conformi alla legge e validi. Secondo la Corte, il notaio avrebbe dovuto avvedersi che la procura era inidonea a consentire un contratto con sé stesso per mancanza della specifica autorizzazione richiesta dall’art. 1395 c.c., e avrebbe dovuto consigliare l’inclusione della clausola corretta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 945 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 945 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/01/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1326/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrenti-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

AGENZIA DELLE ENTRATE – DIREZIONE PROVINCIALE DI TRENTO

-intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. TRENTO n. 31/2022 depositata il 30/05/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito l’avv. dello Stato che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Udito il PG che ha concluso nel senso del rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di data 16.12.2002 la signora NOME COGNOME acquistava l’immobile sito nel Comune di Cognola, al prezzo di € 360.000,00, rilasciando, contestualmente al rogito, a favore dell’allora marito NOME COGNOME procura speciale irrevocabile a vendere detto immobile anche nell’interesse del mandatario con deroga espressa ex art. 1394 e 1395 cod.civ., avendo il marito pagato integralmente il prezzo della compravendita del 16.12.2002.

Successivamente, con atto del 13.09.2005, NOME COGNOME quale procuratore della signora NOME COGNOME, vendeva alla società RAGIONE_SOCIALE la nuda proprietà dell’immobile in parola e a sé stesso il diritto di abitazione sul cespite.

Con atto di citazione di data 10.10.2005, la signora NOME COGNOME si rivolgeva al Tribunale di Trento al fine di ottenere la declaratoria di nullità per simulazione o, comunque, l’annullamento, per violazione delle disposizioni di cui agli artt. 1394 e 1395 cod.civ., del contratto di vendita di data 13.09.2005. Il Tribunale annullava ‘per violazione degli artt. 1394 e 1395 cod.civ.’ l”atto di compravendita del 13.09.2005. Con sentenza n. 323/11, in parziale riforma del provvedimento impugnato, la Corte di Appello di Trento condannava la signora COGNOME alla restituzione in favore di RAGIONE_SOCIALE della somma di euro 90.000,00 maggiorata di interessi dalla domanda al saldo,
confermando nel resto la pronuncia di primo grado. Il contenzioso terminava con il rigetto, da parte della Suprema Corte di Cassazione, degli appelli presentati e, quindi, con la conferma sella sentenza n. 323/11 emessa dalla Corte d’Appello di Trento.

In data 13.10.2017 venivano presentate all’Agenzia delle Entrate da NOME COGNOME e da RAGIONE_SOCIALE istanze di rimborso per le imposte versate in sede di registrazione dell’atto di compravendita del 13.09.2005, per complessivi € 17.445,00, in applicazione dell’art. 38 TUR

In data 23.12.2017 veniva notificato ai contribuenti provvedimento di diniego assumendo ‘… che la causa dell’annullamento del contratto è imputabile alle parti ‘.

Nelle more, con ordinanza del 6.10.2020, pronunciata dal Tribunale di Trento nel giudizio n. 4605/2019 promosso da RAGIONE_SOCIALE contro il Notaio Dr. NOME COGNOME e avente ad oggetto la responsabilità professionale di questi con riferimento alla declaratoria di annullamento della vendita del 13.09.2055, veniva affermata la responsabilità professionale del Notaio poiché non si era avveduto che la procura utilizzata dal venditore non era idonea a superare i vizi derivanti dal conflitto di interessi. La domanda veniva tuttavia rigettata per prescrizione del diritto di credito.
Con separati ricorsi rubricati sub nn. 155/2018 e 156/2018 RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME impugnavano il provvedimento con il quale l’Ufficio Territoriale di Trento negava il rimborso delle somme versate a titolo di imposta di registro, ipotecaria e catastale versate per la registrazione del contratto di compravendita stipulato in data 13.09.2005.

La Commissione Tributaria di I grado di Trento rigettava, con sentenza n. 47/2020 dd. 27.11.2020 i ricorsi presentati, ritenendo che ‘ appare chiaro come la causa di annullamento del contratto sia imputabile alle parti ricorrenti nel presente giudizio, a nulla rilevando che sia ravvisabile anche un concorso di responsabilità in

capo al notaio che ha autenticato la procura speciale utilizzata in sede di stipula dell’atto di compravendita’ e che, quindi, non fosse ‘stata soddisfatta una delle condizioni richieste dall’art. 38 TUR’ , ossia ‘quella della non imputabilità alle parti del vizio che ha dato causa all’annullamento dell’atto’ . La CTR di secondo grado di Trento confermava integralmente la sentenza appellata, condannando gli appellanti in solido alle spese di causa.

In particolare, pur dando atto del fatto che i giudici civili avevano ritenuto inidonea la procura notarile a vendere, il Collegio ha ritenuto che nella condotta del ricorrente Vidi si potessero ravvisare ‘quegli elementi di responsabilità, sotto il profilo della mancanza di buona fede contrattuale, di diligenza e di prudenza che, unitamente ed in aggiunta alle considerazioni sopra svolte, possono condurre al legittimo diniego dell’istanza di restituzione dell’imposta di registro versata, per mancanza dei presupposti indicati nell’art. 38 TUR. Stessa sorte per COGNOME della quale NOME era, all’epoca, amministratore unico.’
RAGIONE_SOCIALE ricorre, sulla base di un unico motivo, avverso la sentenza della Commissione Tributaria di II grado di Trento n. 31/2022.

Replica con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DI DIRITTO

1.L’unica, articolata, censura veicola il vizio di violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 TUR e degli artt. 1394 -1395 cod.civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ. art. 62 co. 1 d.lgs. del 31 dicembre 1992, n. 546 per aver ritenuto la Commissione Tributaria di II grado che COGNOME NOME (in proprio e, al tempo, amministratore unico di RAGIONE_SOCIALE fosse responsabile dell’annullamento del contratto di compravendita del 13.09.2005, ravvisabile, invece, ad avviso dei contribuenti,
esclusivamente nell’inidoneità della procura irrevocabile a vendere del 16.12.2002, come redatta dal notaio.

Si deduce che il motivo esclusivo dell’annullamento di quel contratto non è ravvisabile nel comportamento delle parti, ma nella inidoneità della procura irrevocabile a vendere rilasciata dalla signora COGNOME in favore del signor COGNOME procura predisposta dal notaio sulla base della reale volontà delle parti, consistente nella procura irrevocabile a vendere rilasciata anche nell’interesse del mandatario che doveva prevedere una espressa deroga alla possibilità di vendere anche a sé stesso ex art. 1395 cod.civ..
2. La censura è fondata.

La caducazione (per nullità o annullamento) dell’atto negoziale che -avendo dismesso la sua idoneità (in quanto potenziale, al momento della registrazione) alla produzione degli effetti giuridici dei quali costituiva la fonte -dà accesso sia pur nei limiti delineati dall’art. 38, comma 2, cit., al ripristino delle posizioni originarie dei contraenti (col diritto alla restituzione dell’imposta versata), fattispecie presupposta questa che, del resto, è inequivocamente espressa dal riferimento a istituti che, quali la ratifica (artt. 1398 e 1399 cod. civ.), la conferma (artt. 590 e 799 cod. civ.) e la convalida (art. 1444 cod. civ.), sono deputati a stabilizzare gli effetti dell’atto nullo o annullabile (cfr. in senso conforme, Cass. n. 17233/2021 in motiv.); gli atti sono nulli o annullabili -in considerazione del dato letterale e della ratio delle disposizioni di cui all’art. 38, cit. se risultano affetti da (Cass., 25 marzo 2022, n. 9089; Cas., 20 gennaio 2015, n. 791; Cass., 26 ottobre 2005, n. 20822; Cass., 1 aprile 2003, n. 4971; sulla sostanziale omogeneità delle discipline poste, dapprima dal d.P.R. n. 634 del 1972, art. 36, di poi dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 38, v. Cass., 26 ottobre 2005, n. 20822; Cass., 20 giugno 2002, n. 8975; Cass., 21 novembre 1995, n. 12039).
Ai sensi dell’art. 38 TUR, il diritto al rimborso dell’imposta di registro pagata in relazione ad un atto nullo sussiste solo in presenza delle seguenti condizioni: a) l’atto è stato dichiarato nullo o annullabile con sentenza passata in giudicato; b) la nullità o l’annullabilità non sono imputabili alle parti; c) l’atto non è suscettibile di ratifica, convalida o conferma.

Nel caso di specie, risulta pacifico che l’atto di compravendita del 13.09.2005, registrato a Trento il 03.10.2005, sia stato definitivamente annullato con sentenza passata in giudicato e che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 23253/16, abbia rigettato i ricorsi promossi avverso la sentenza n. 323/11 della Corte d’Appello di Trento con la quale era stata parzialmente riformata (in punto di condanna alla restituzione delle somme) la sentenza n. 461/10 emessa dal Tribunale di Trento. Risulta, inoltre, che l’annullamento del contratto ex art. 1394 cod.civ. per parte Alpen Investiment, ex art. 1395 cod.civ. per parte Vidi -è stato disposto perché la procura irrevocabile a vendere rilasciata dalla signora NOME a Vidi NOME difettava dei requisiti di specificità necessari per poter validamente concludere, in deroga al divieto ex art. 1395 cod.civ., un contratto con sé stesso; si tratta della procura rilasciata, in data 16.12.2002, con scrittura privata autenticata Rep. n. 67499 del Notaio NOME COGNOME.
La decisione della Commissione di secondo grado di Trento si fonda sul rilievo che .
Aggiunge la Commissione che .
I giudici di appello hanno altresì evidenziato come< il VIDI si era avvalso di una procura speciale – rilasciata in data 16.12.2002 (Rep. n. 67499 Notaio NOME COGNOME) dalla moglie NOME nel corso del rapporto matrimoniale dopo l'insorgere della crisi coniugale, in pendenza di un giudizio di separazione personale, nel quale l'immobile era stato assegnato alla moglie (cfr sentenza Tribunale di Trento, n. 461/10, con cui è stato annullato l'atto di compravendita, per violazione degli artt. 1394 e 1395 cod. civ., su impulso processuale di NOME, che aveva impugnato il contratto). Rilevante per i giudici territoriali di appello è la circostanza che il VIDI abbia utilizzato la procura a suo tempo rilasciata dalla moglie all'interno di un rapporto di fiducia, in un mutato contesto di crisi coniugale, dopo tre anni dal suo rilascio ed in pendenza di una causa civile di separazione, ponendo in essere una condotta che può definirsi non solo imprudente, ma anche abusiva, indipendentemente dalla responsabilità professionale del Notaio.
Le argomentazioni poste a fondamento della sentenza gravata non sono condivisibili, in quanto causa dell'annullamento del contratto di compravendita è stata la nullità della procura a vendere autenticata dal notaio e non certamente l'utilizzo della procura a vendere da parte del Vidi in una fase di crisi del rapporto coniugale, atteso che l'utilizzo di una valida procura notarile, pur nella fase di

frattura del rapporto coniugale, non avrebbe certamente determinato l'annullamento del contratto di alienazione immobiliare.

Secondo l'art. 28 legge notarile «il notaro non può ricevere o autenticare atti se espressamente proibiti dalla legge». Quel che dunque rileva, perché sussista un comportamento disciplinarmente significativo, è che la nullità degli atti autenticati sia immediatamente percepibile proprio perché l'atto è «espressamente» proibito. Nella specie, dunque, la procura a vendere anche a sè stesso senza l'espressa deroga a vendere ex art. 1395 cod.civ. è affetta da nullità, circostanza di cui si doveva avvedere il notaio in sede di autenticazione ovvero in sede di trasferimento immobiliare al medesimo Vidi (v. Cass. del 13 giugno 2023, n. 16919).
Il Notaio ha violato, dunque, il divieto ex art. 28 legge notarile di recepire una clausola nulla (nel caso la clausola relativa alla vendita a sé stesso) e ha omesso il dovere di consigliare l'inclusione dell'espressa deroga ex art. 1395 cod.civ. (Cass. del l'11. Marzo 2021, n. 6940); nel rogito relativo alla vendita ha omesso di avvedersi della inidoneità della procura rilasciata al coniuge al fine di vendere a sé medesimo.

Alla stregua dell'articolo 72 legge notarile al notaio è imposto il controllo di legalità, essendogli vietato di ricevere e autenticare atti espressamente proibiti dalla legge, manifestamente contrari al buon costume e all'ordine pubblico ex articolo 28 della medesima legge.

La circostanza che il Vidi abbia utilizzato la procura durante la fase separativa non implica la conoscenza da parte sua della invalidità della procura e della conseguente annullabilità del contratto di trasferimento immobiliare, non risultando il Vidi in possesso di conoscenze giuridiche specifiche tali da far presumere la sua scarsa diligenza in merito alla spendita della procura.

Ritiene pertanto il Collegio che nella condotta dei ricorrenti non siano ravvisabili elementi di causalità rispetto all'annullamento del contratto, che solo osterebbero al rimborso dell'imposta di registro versata, in mancanza di elementi da cui inferire che il Vidi fosse consapevole della illegittima confezione della procura notarile a vendere; nel qual caso si sarebbe potuto affermare la legittimità del diniego dell'istanza di restituzione dell'imposta di registro versata, per mancanza dei presupposti indicati nell'art. 38 TUR.
La sentenza impugnata va quindi riformata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa ve decisa con l'accoglimento dell'originario ricorso dei contribuenti.

Sussistono i presupposti, tenuto conto della articolata vicenda processuale per compensare le spese del giudizio di merito. della

Le spese del giudizio di legittimità seguono il principio soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte:

-accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie l'originario ricorso dei contribuenti;

-Compensa le spese del giudizio di merito;

-Condanna l'Agenzia alla refusione delle spese che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre 200,00 euro per esborsi, oltre rimborso forfettario ed accessori come per legge.

-Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte di cassazione, in data 21 dicembre 2023 Il Consigliere estensore

NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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