Riduzione IMU immobile inagibile: la prova decisiva

Una società alberghiera ha richiesto la riduzione del 50% dell’IMU per gli anni dal 2015 al 2018, sostenendo che la struttura fosse parzialmente inagibile. Dopo una chiusura totale per motivi di sicurezza, l’hotel aveva riaperto con capacità ridotta. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha respinto il ricorso. La motivazione principale è che il contribuente non ha fornito la prova specifica dell’estensione della superficie concretamente inagibile. Non è stato ritenuto sufficiente indicare solo il minor numero di camere o posti letto disponibili, poiché una struttura alberghiera comprende anche aree comuni come ristoranti e sale convegni. La Corte ha ribadito che l’onere della prova per ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile spetta interamente al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riduzione IMU immobile inagibile: Non basta la chiusura parziale, serve la prova della superficie

Ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile è un diritto per molti contribuenti, ma la sua applicazione non è automatica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: per beneficiare dello sconto del 50%, non è sufficiente dimostrare una ridotta funzionalità dell’immobile, come la chiusura di alcune stanze di un hotel. È indispensabile fornire una prova rigorosa dell’esatta estensione della superficie non utilizzabile. Vediamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

Una società di gestione alberghiera si è vista recapitare quattro avvisi di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativo agli anni dal 2015 al 2018. La società ha impugnato gli atti, sostenendo di aver diritto a una riduzione del 50% dell’imposta. Il motivo? L’albergo era stato oggetto di un’ordinanza comunale di chiusura per motivi di sicurezza e, anche dopo la riapertura, la sua capacità operativa era rimasta notevolmente limitata: solo 12 camere su 60 e 25 posti letto su 125 erano effettivamente utilizzabili.

I giudici di primo e secondo grado avevano accolto solo parzialmente le ragioni della società, riconoscendo la riduzione esclusivamente per il breve periodo di chiusura totale. Per gli anni successivi, la richiesta è stata respinta perché l’azienda non aveva dimostrato quale fosse l’esatta estensione della superficie inagibile rispetto a quella totale dell’immobile.

La Decisione della Corte sulla Riduzione IMU immobile inagibile

La società ha quindi presentato ricorso in Cassazione, insistendo sul fatto che la ridotta agibilità fosse nota al Comune e che, pertanto, la riduzione dovesse essere concessa. La Suprema Corte ha però respinto il ricorso, confermando la linea dei precedenti gradi di giudizio.

Il punto centrale della decisione è che, per ottenere la riduzione IMU per immobile inagibile, il contribuente ha l’onere di provare in modo specifico e concreto la porzione di immobile non utilizzabile. I giudici hanno sottolineato come una struttura alberghiera non sia composta solo da camere, ma anche da molteplici aree comuni (ristorante, cucina, saloni, uffici, zone esterne). Di conseguenza, limitarsi a indicare il numero di camere fuori uso non è una prova sufficiente a dimostrare l’inagibilità di metà della superficie totale dell’edificio.

Le Motivazioni: L’Onere della Prova a Carico del Contribuente

La Corte ha ribadito un principio cardine del diritto tributario: spetta al contribuente che chiede un’agevolazione fiscale fornire la prova completa dei requisiti previsti dalla legge. In questo caso, la società avrebbe dovuto dimostrare, ad esempio tramite una perizia tecnica dettagliata, l’esatta metratura delle aree inagibili e il loro rapporto con la superficie totale dell’immobile.

Il fatto che il Comune fosse a conoscenza di una generica situazione di difficoltà o di una parziale inoperatività non esonera il contribuente da questo onere probatorio. La normativa, infatti, lega la riduzione del 50% alla condizione di ‘inagibilità’ o ‘inabitabilità’ e al ‘mancato utilizzo di fatto’, concetti che devono essere provati in modo oggettivo e quantificabile. La semplice riduzione del numero di posti letto non è un dato di per sé dirimente, poiché non si traduce automaticamente in una corrispondente riduzione della superficie imponibile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

Questa ordinanza offre una lezione cruciale per tutti i proprietari di immobili che si trovano in situazioni simili. Per richiedere con successo la riduzione IMU del 50%, non basta affermare o dimostrare una limitata operatività. È necessario armarsi di prove concrete e specifiche che quantifichino l’area effettivamente inagibile. Una perizia asseverata da un tecnico, che misuri con precisione le superfici non utilizzabili e le metta in relazione con la superficie totale, rappresenta lo strumento più efficace per soddisfare l’onere della prova richiesto dal Fisco e dai giudici tributari. Agire con leggerezza non solo porta al rigetto della richiesta, ma, come in questo caso, può anche comportare sanzioni per lite temeraria.

È sufficiente dimostrare un numero ridotto di camere utilizzabili per ottenere la riduzione IMU al 50% per un immobile inagibile?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha chiarito che il contribuente deve dimostrare l’estensione della superficie concretamente utilizzabile, poiché una struttura complessa come un albergo è composta anche da aree comuni (ristorante, saloni, uffici) che devono essere considerate nel calcolo.

Su chi ricade l’onere di provare l’inagibilità di un immobile ai fini della riduzione IMU?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente. È quest’ultimo che deve fornire la prova rigorosa dei fatti che danno diritto all’agevolazione fiscale, come la condizione di inagibilità o inabitabilità e la sua esatta estensione superficiale.

Cosa succede se si propone un ricorso in Cassazione che viene ritenuto palesemente infondato?
Se il ricorso viene rigettato in conformità con la proposta del consigliere relatore, la legge prevede una sanzione per abuso del processo. Come avvenuto nel caso di specie, la parte ricorrente può essere condannata al pagamento di una somma in favore della Cassa delle ammende per aver intrapreso una lite temeraria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33829 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33829 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso 5250/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante p.t., dr. COGNOME NOME, con sede in Napoli alla INDIRIZZO (C.F. e P.IVA: P_IVA), rappresentata e difesa, per procura in calce al ricorso, dal l’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; fax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo pec: EMAIL);

-ricorrente –

contro

Comune di Mondragone;

-intimato – avverso la sentenza n. 4505/2023 emessa dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in data 21/07/2023 e non notificata; udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Avvisi accertamento IMU -Riduzione del 50% per superficie inagibile

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1399/2022 del 29.4.2022, la Commissione Tributaria Provinciale di Napoli accoglieva solo in parte il ricorso della RAGIONE_SOCIALE contro quattro avvisi di accertamento (nn. 191, 192,193 e 194) per IMU 2015, 2016, 2017 e 2018, oltre sanzioni di pari importo per ogni annualità. Secondo i primi giudici, il ricorso andava accolto solo per l’annualità 2015 (essendo maturata la decadenza), mentre per l’anno 2016 spettava la riduzione dell’IMU al 50% solo per il periodo compreso tra il 4 aprile e il 22 novembre 2016 (periodo in cui l’albergo era stato chiuso per motivi di sicurezza, situazione nota al Comune). Rilevano, inoltre, che per gli altri periodi successivi alla riapertura mancava la prova della reale superficie utilizzabile, non essendo dimostrata quale fosse l’estensione della superficie inagibile e la capienza totale dell’immobile.
Sull’impugnazione dalla società contribuente, la CTR della Campania accoglieva il gravame limitatamente all’applicabilità del principio di continuazione alle sanzioni, affermando, per il resto, che, per poter ottenere la riduzione del tributo del 50% per il periodo successivo a quello in cui l’RAGIONE_SOCIALE era rimasto chiuso per motivi di sicurezza (in virtù di ordinanza comunale n. 49/2016 del 4.4.2016), non era sufficiente il riferimento al solo numero dei posti letto utilizzabili (25 su 125) o al solo numero delle camere utilizzabili (12 su 60). Evidenziava, infatti, che una struttura alberghiera non è composta solo da camere, ma anche da altre zone (quali a titolo di esempio, sala ristorante, cucina, saloni di trattenimento, zone esterne, zone adibite ad uffici), sicchè la società contribuente avrebbe dovuto dimostrare l’estensione della superficie della struttura utilizzabile in concreto, laddove tale prova non si rinveniva agli atti del giudizio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Il Comune di Mondragone non ha svolto difese.

A seguito della proposta di definizione accelerata formulata dal consigliere all’uopo delegato, la ricorrente ha chiesto decidersi la causa .

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8, comma 1, d.lgs. n. 504 del 30/12/1992, per non aver la CTR considerato che, nell’ipotesi di immobile inagibile, l’imposta va ridotta nella misura del 50% anche in assenza di richiesta del contribuente, quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune.

1.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

Invero, la ricorrente non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, la quale si sostanzia nel ritenere che «Per poter ottenere la riduzione del tributo del 50% per il periodo successivo a quello in cui l’RAGIONE_SOCIALE è rimasto chiuso per motivi di sicurezza (in virtù di ordinanza comunale n. 49/2016 del 4.4.2016), non era sufficiente il riferimento al solo numero dei posti letto utilizzabili (25 su 125) o al solo numero delle camere utilizzabili (12 su 60): posto, infatti, che una struttura alberghiera non è composta solo da camere, ma anche da altre zone (quali a titolo di esempio, sala ristorante, cucina, saloni di trattenimento, zone esterne, zone adibite ad uffici), la società contribuente avrebbe dovuto dimostrare l’estensione della superficie della struttura utilizzabile in concreto».
Invece, la doglianza della contribuente è limitata al rilievo secondo cui il Comune di Mondragone «era (ed è) a perfetta conoscenza che la sua agibilità ed utilizzabilità è ridotta a soli 25 posti letto distribuiti in appena 12 camere, mentre l’intera struttura, se totalmente agibile, disporrebbe di oltre 125 posti-letto distribuiti in ben 60 camere».

In quest’ottica, non ha rilevanza la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 8592 del 26/03/2021), secondo cui «In tema di IMU e nell’ipotesi di immobile inagibile, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione
anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune.».

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c. la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per non aver la CTR considerato che con la produzione dei documenti allegati al ricorso di primo grado la società aveva fornito prova del proprio diritto alla riduzione d’imposta prevista dall’art. 8 del d.lgs. n. 504/1992, sicché sarebbe poi stato onere del Comune provare i fatti per cui l’imposta andava calcolata sull’intera struttura.

2.1. Il motivo è infondato.

Invero, la CTR non è incorsa nella violazione del principio di ripartizione dell’onere della prova, se si considera che, in tema di IMU, la riduzione dell’imposta nella misura del 50%, richiesta dal contribuente per un determinato anno di imposta, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992, allegando perizia redatta dall’ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, si applica, in caso di perduranza ultrannuale dello stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile, anche agli anni successivi, senza necessità di reiterazione dell’istanza, purché il contribuente provi che l’ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene e, comunque, sino a quando, in coerenza con i principi sanciti dagli artt. 6, comma 4, e 10, comma 1, della l. n. 212 del 2000, risulti che l’ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell’imposta in misura integrale per gli anni successivi (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19665 del 11/07/2023).
Peraltro, la ricorrente ha omesso, in violazione del principio di autosufficienza, di trascrivere, almeno nei loro passaggi essenziali, i documenti che asserisce di aver prodotto fin dal primo grado di giudizio, dai quali si evincerebbe che il Comune di Mondragone era (ed è) a perfetta conoscenza dell’intera consistenza dell’albergo (se si fa eccezione della sua

agibilità ed utilizzabilità ridotta a soli 25 posti letto distribuiti in appena 12 camere laddove l’intera struttura, se totalmente agibile, disporrebbe di 125 posti-letto distribuiti in 60 camere -, circostanza, come detto, di per sé non dirimente).

Senza tralasciare che la norma prevede che «L’imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati … » e che, dunque, se gli immobili sono di fatto utilizzati, sia pur con limitazioni, correttamente i giudici del merito hanno fatto riferimento alla superficie non utilizzabile, anzichè alle camere.

Con il terzo motivo la ricorrente si duole, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., della violazione o falsa applicazione degli artt. 91 e 93 c.p.c., per non aver la CTR condannato l’ente al rimborso delle spese, con distrazione in favore del difensore ex art. 93 c.p.c., come espressamente dallo stesso richiesto al n. 3 delle conclusioni del ricorso in appello.

3.1. Il motivo è infondato, se solo si considera che la CTR ha rilevato che il parziale accoglimento del gravame comportava una nuova regolamentazione delle spese dell’intero giudizio, dichiarando, in considerazione della reciproca soccombenza e stante la mancata costituzione dell’ente appellato, le stesse irripetibili.

In tal guisa ragionando, la CTR ha correttamente fatto applicazione dei principi di causalità e di soccombenza, essendo semmai il Comune titolare di interesse a far valere la mancata condanna della contribuente al rimborso delle spese sostenute almeno nel primo grado di giudizio.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Nessuna pronuncia va adottata in ordine alle spese del presente giudizio, non avendo l’intimato svolto difese .

Considerato che la trattazione del ricorso è stata chiesta ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c. a seguito di proposta di inammissibilità a firma del AVV_NOTAIO, la Corte, avendo definito il giudizio in conformità della proposta, deve applicare l’art. 96, comma 4, c.p.c., come previsto dal citato art. 380-bis c.p.c. (laddove la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c., presuppone che

l’intimato abbia svolto difese). La novità normativa introdotta dall’art. 3, comma 28, lett. g), d.lgs. 149/2022 contiene, nei casi di conformità tra proposta e decisione finale, una valutazione legale tipica, ad opera del legislatore, della sussistenza dei presupposti per la condanna ad una somma equitativamente determinata a favore della controparte (art. 96, terzo comma, c.p.c.) e di una ulteriore somma di denaro non inferiore ad euro 500,00 e non superiore ad euro 5.000,00 a favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende (art. 96, quarto comma, c.p.c.). In tal modo, risulta codificata una ipotesi di abuso del processo, peraltro da iscrivere nel generale istituto del divieto di lite temeraria nel sistema processuale.
Sulla scorta di quanto esposto, ed in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma, la parte ricorrente va condannata al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso; condanna la ricorrente, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 14.10.2025.

Il Presidente

AVV_NOTAIONOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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