Reddito immobile pignorato: chi paga le tasse?

La Corte di Cassazione chiarisce che il reddito derivante dalla locazione di un immobile pignorato concorre a formare il reddito imponibile del proprietario-debitore esecutato, anche se i canoni sono percepiti dal custode giudiziario. L’obbligo fiscale sorge in capo al proprietario, poiché i canoni, pur non incassati direttamente, incrementano l’attivo destinato a soddisfare i suoi debiti. La Corte distingue nettamente questa fattispecie dal sequestro giudiziario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Reddito immobile pignorato: la Cassazione chiarisce chi paga le tasse

Quando un immobile viene pignorato e dato in locazione, sorge una domanda cruciale: chi è tenuto a dichiarare i canoni e a pagare le relative imposte? L’Ordinanza n. 8958/2024 della Corte di Cassazione offre una risposta netta, stabilendo che la responsabilità fiscale ricade sul proprietario-debitore, anche se non percepisce materialmente gli affitti. Questo principio è fondamentale per comprendere la tassazione del reddito immobile pignorato.

I Fatti del Caso

Una società, proprietaria di una struttura alberghiera, subiva il pignoramento dell’immobile. Il custode giudiziario nominato dal tribunale stipulava un contratto di locazione con un’altra società. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società proprietaria degli avvisi di accertamento per Ires, Irap e Iva, contestando l’omessa dichiarazione dei redditi derivanti dai canoni di locazione per gli anni dal 2011 al 2014.

La società si opponeva, sostenendo di non dover essere tassata su somme mai incassate, che erano invece state percepite dal custode giudiziario. La Commissione Tributaria Regionale accoglieva le ragioni della società, annullando gli accertamenti. Secondo i giudici di secondo grado, l’obbligo di fatturazione era in capo al custode e, in assenza di prove di tale fatturazione, nessun ricavo poteva essere imputato al proprietario. L’Agenzia delle Entrate ricorreva quindi in Cassazione.

La tassabilità del reddito da immobile pignorato

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno chiarito un punto di diritto fondamentale: il reddito immobile pignorato concorre sempre alla formazione del reddito complessivo del debitore esecutato, indipendentemente dalla materiale percezione dei canoni.

La Corte ha sottolineato la cruciale differenza tra pignoramento e sequestro giudiziario:

* Pignoramento: In questa procedura, il debitore rimane proprietario del bene fino alla vendita forzata. I frutti dell’immobile, come i canoni di locazione, appartengono ancora a lui. Anche se vengono incassati dal custode, essi servono ad aumentare la massa attiva destinata a estinguere i suoi debiti. Di fatto, il proprietario beneficia di questo reddito, seppur indirettamente, vedendo ridursi la propria esposizione debitoria.
* Sequestro Giudiziario: Qui la situazione è diversa. Il sequestro viene disposto quando c’è incertezza sulla titolarità del bene. Il custode gestisce l’immobile per conto di chi risulterà essere il legittimo proprietario al termine della causa. In questo scenario, l’obbligo fiscale si trasferisce in capo al custode, poiché il soggetto passivo d’imposta è incerto.

Le motivazioni

La Cassazione ha affermato che la Commissione Tributaria Regionale ha errato nell’applicare al pignoramento i principi validi per il sequestro. Nel caso del pignoramento, non vi è alcuna incertezza sulla proprietà: l’immobile è del debitore esecutato. Secondo l’art. 2912 c.c., il pignoramento si estende ai frutti della cosa pignorata, inclusi i canoni di locazione. Questi canoni, come l’immobile stesso, appartengono al debitore fino alla vendita coattiva. Pertanto, l’onere tributario grava sempre sul proprietario, “il quale del resto si giova del reddito del bene […] in quanto tale reddito concorre al soddisfacimento dei debiti”. L’eventuale inadempimento del custode agli obblighi di fatturazione può generare una sua responsabilità, ma non esclude la tassabilità del reddito in capo al proprietario.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione stabilisce in modo inequivocabile che il proprietario di un immobile sottoposto a pignoramento è tenuto a dichiarare i redditi da locazione generati dal bene, anche se i canoni vengono incassati dal custode giudiziario. La titolarità del diritto di proprietà rimane il presupposto fondamentale per l’imposizione fiscale. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado, che dovrà decidere la controversia attenendosi a questo principio.

Chi è tenuto a pagare le tasse sui canoni di locazione di un immobile pignorato?
La responsabilità fiscale ricade sul proprietario-debitore esecutato. Anche se i canoni sono incassati dal custode giudiziario, essi concorrono a formare il reddito imponibile del proprietario fino al momento della vendita forzata del bene.

L’omessa fatturazione da parte del custode giudiziario esonera il proprietario dalla tassazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’eventuale inadempimento del custode ai suoi obblighi (come la fatturazione) può comportare una sua responsabilità, ma non elimina l’obbligo del proprietario di dichiarare i redditi derivanti dalla locazione.

Qual è la differenza fiscale tra immobile pignorato e immobile sotto sequestro giudiziario?
Nel pignoramento, il proprietario è certo ed è il debitore esecutato; pertanto, il reddito è a lui imputato. Nel sequestro giudiziario, c’è incertezza sulla titolarità del bene, quindi gli obblighi fiscali vengono trasferiti in capo al custode che amministra il bene per conto di chi risulterà avente diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8958 Anno 2024

Oggetto: Tributi Relatore: COGNOME DI COGNOME NOME

Ires, Irap e Iva 2011-2014-

Canoni di locazione

di immobile pignorato

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8958 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/04/2024

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 11831 del ruolo generale dell’anno 20 20, proposto Da

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore pro tempore , e NOME COGNOME, rappresentati e difesi, giusta procura speciale in calce al controricorso, e autorizzazione del G.D. per la società fallita, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati presso l’indirizzo di posta elettronica EMAIL;

-controricorrente –

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Campania, sezione staccata di Salerno n. 8542/09/2019, depositata in data 15 novembre 2019, non notificata;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 8 novembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME NOME COGNOME di Nocera;

rilevato che:

-l’RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale della Campania, sezione staccata di Salerno, aveva accolto l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore pro tempore , e dal socio unico NOME COGNOME, in proprio, avverso la sentenza n. 2723/01/2018 con la quale la Commissione tributaria provinciale di Salerno aveva rigettato il ricorso proposto dalla suddetta società, esercente l’attività ‘alberghi e strutture turistiche’ e dal socio unico, avverso gli avvisi di accertamento con i quali l’Ufficio – previo p.v.c. della G.d.F., a seguito di delega della Procura della Repubblica di Vallo della Lucania , nell’ambito del procedimento penale n. 437/2016 – aveva contestato, ai fini Ires, Irap e Iva, per gli anni 2011-2014, l’omessa dichiarazione e registrazione in contabilità di ricavi derivanti dal contratto di locazione ad uso commerciale, avente ad oggetto l’immobile pignorato di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘ sito in RAGIONE_SOCIALE (SA) , stipulato dal custode giudiziario, nel 2008, con RAGIONE_SOCIALE quale conduttrice e registrato nel 2015;
-in punto di diritto, per quanto di interesse, la CTR -dopo avere precisato che diversamente da quanto ritenuto dal giudice di primo grado la controversia non verteva sulla validità retroattiva del contratto di locazione tardivamente registrato ma sulla tassabilità degli assunti ricavi in nero derivanti dall’attività di locazione – ha affermato che, in presenza di un custode giudiziario nominato dal giudice dell’esecuzione nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, lo stesso era obbligato alla fatturazione RAGIONE_SOCIALE somme incassate per il fitto locativo
peraltro, l’effettivo incasso era tutto da dimostrare stante l’ esistenza di una procedura di sfratto per morosità della società conduttrice – sia al versamento dei corrispettivi all’Amministrazione finanziaria (sono richiamate Cass. n. 23620/2011 e la Risoluzione dell’RAGIONE_SOCIALE n. 158/2005) ; nella specie, non era stato dimostrato che il custode avesse emesso siffatte fatture cui poteva seguire la registrazione in contabilità da parte della società contribuente in quanto debitrice esecutata; peraltro, in tema di imposte sui redditi, il presupposto d’imposta era il ‘ possesso dei redditi ‘ che, nella specie, mancava, essendo il custode giudiziario colui che percepiva i fitti da adoperare per incrementare la massa attiva su cui soddisfare i creditori;
RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore pro tempore , e NOME COGNOME, in proprio, resistono con controricorso;

Considerato che

1.Con il primo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 30, comma 2, 41 e 41-bis del d.P.R. n. 600/73 nonché dell’art. 55 del d.P.R. n. 633/72 per avere la CTR annullato gli avvisi in quanto il soggetto obbligato ad effettuare la fatturazione RAGIONE_SOCIALE somme incassate a titolo di fitto aziendale era il custode giudiziario che, nel caso di specie, non aveva emesso siffatte fatture che avrebbero potuto costituire oggetto di registrazione in contabilità da parte della società contribuente, quale debitrice esecutata; al riguardo, ad avviso della ricorrente, l’inadempimento da parte del custode giudiziario agli obblighi di fatturazione, contabilizzazione e dichiarazione, avrebbe eventualmente potuto comportare soltanto una responsabilità in capo al custode medesimo ma non già la non tassabilità dei ricavi in nero della società, pur a fronte di un contratto nullo in quanto non registrato.
Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 2697 c.c. e 41 del d.P.R. n. 600/73, per avere la CTR annullato gli avvisi in questione senza valorizzare, come si evinceva nel p.v.c., il rinvenimento presso la locataria RAGIONE_SOCIALE di fatture emesse dalla

società contribuente e, in ogni caso, l’efficacia sanante dell’avvenuta registrazione tardiva del contratto di locazione.

In via preliminare deve essere disattesa l’eccezione d’inammissibilità che i controricorrenti prospettano con riferimento ai mezzi in esame in base alla considerazione che l’RAGIONE_SOCIALE tenderebbe ad ottenere la rivalutazione del merito; in realtà, la ricorrente non ha contestato la ricostruzione in fatto operata in sentenza, ma la violazione RAGIONE_SOCIALE norme in tema di formazione del reddito imponibile derivante da locazione ad uso commerciale di immobile pignorato in caso di omessa presentazione della dichiarazione fiscale.
Il primo motivo è fondato con assorbimento del secondo.

In tema di imposte sui redditi, il reddito fondiario derivante dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato, indipendentemente dalla percezione dei canoni, a norma dell’art. 23 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in quanto, se, in base all’art. 2912 cod. civ., il pignoramento comprende i frutti della cosa pignorata, sicché i suoi effetti si estendono, nel caso di pignoramento immobiliare, ai canoni di locazione maturati successivamente al perfezionamento del vincolo, nondimeno i canoni stessi appartengono, come l’immobile, fino alla vendita coattiva, al debitore esecutato, cui sarà restituito l’eventuale residuo del ricavato della vendita e RAGIONE_SOCIALE rendite maturate.» (Cass. 25/09/2006, n. 20764; conforme Cass. 13/08/2020, n. 16981; Cass., sez. 5, n. 37610 del 2022). In particolare, in caso di pignoramento, l’onere tributario grava sempre sul proprietario ‘ il quale del resto si giova del reddito del bene (anche quando non lo utilizza direttamente) in quanto tale reddito concorre al soddisfacimento dei debiti ‘ (Cassazione, sentenze 5736/2013 e 20768/2006).
Il comma 1, dell’articolo 26 del Dpr 917/1986, nel testo vigente ratione temporis ( a seguito della integrazione apportata con l’articolo 8, comma 5, della legge 431/1998 e prima della modifica e art. 3 quinques del d.l. del 30/04/2019 n. 34) dispone, inoltre, che ‘ I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal

momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ‘.

6.Non contraddice tale conclusione il precedente giurisprudenziale citato nella sentenza impugnata, secondo cui «In tema di IRPEF, l’intestatario di un immobile sottoposto a sequestro giudiziario non può considerarsi titolare di alcun reddito proveniente dall’immobile in questione, poiché i canoni, ed in generale tutti gli altri frutti civili, sono nella disponibilità del custode, ai sensi dell’art. 560 cod. proc. civ., richiamato dal successivo art. 676, e l’obbligo legale di rendiconto, prescritto a carico del custode dall’art. 593 cod. proc. civ., impone l’esclusione di tali frutti dalla base imponibile dell’intestatario medesimo, ai sensi dell’art. 3, comma 1, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 a tenore del quale “l’imposta si applica sul reddito complessivo netto del soggetto, formato … da tutti i redditi posseduti”.» (Cass. 11/11/2011, n. 23620). Infatti, nell’ambito RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, il presupposto impositivo si realizza, in tesi generale, in capo al titolare del diritto di proprietà, ovvero al debitore esecutato, che deve dichiarare i redditi da locazione sulla base del contratto, pur non facendo propri i canoni, che vengono incassati invece dal custode.
7. Il debitore esecutato, invero, beneficia dei frutti del bene pignorato, anche se non lo utilizza direttamente, perché essi vanno ad accrescere l’attivo, che contribuirà all’esdebitamento del debitore stesso al momento del riparto. Diversamente, la funzione tipica del sequestro è, comunque, non solo quella conservativa o prenotativa del compendio, dovendosene assicurare l’utile consegna all’avente diritto, all’atto della sua cessazione; ma anche dinamica, attraverso la gestione dell’immobile o dell’aziend a, ove disposta, il che trasferisce, in quel caso, gli obblighi fiscali in capo all’ufficio cautelare, che opera a favore di un soggetto che rimane incerto durante il procedimento. Sussistono, dunque, differenze strutturali tra il sequestro giudiziario ed il pignoramento, atteso che solo il primo presuppone l’incertezza sulla titolarità del diritto vantato dal soggetto passivo della procedura, cui consegue anche l’incertezza circa l’effettiva attribuzione patrimoniale dei canoni di locazione a chi sarà acce rtato come avente diritto (Cass., sez. 5, n. 37610 del 2022). In questo senso, peraltro,
si è già espressa anche la prassi dell’Amministrazione, con la risoluzione n. 158/E, dell’11/11/ 2005, peraltro citata nella sentenza di appello.

Nella sentenza impugnata, la CTR – fondandosi erroneamente sul richiamo dei principi espressi da Cass. n. 23620/2011 in tema di formazione del reddito imponibile nel caso di immobile sottoposto a sequestro giudiziario – ha ritenuto, in violazione dei principi sopra richiamati, l’esclusione dei frutti, e dunque, dei canoni di locazione dell’immobile pignorato, dalla base imponibile dell’intestatario del bene medesimo laddove il titolare del diritto di proprietà, ovvero il debitore esecutato deve dichiarare i redditi da locazione sulla base del contratto di locazione, pur non facendo propri i canoni, che vengono incassati invece dal custode e che, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore , nella specie, non accertata dal giudice di appello avendo quest’ultimo soltanto dato atto dell’ ‘ indubbia esistenza di una procedura di sfratto per morosità della società conduttrice ‘.
8.In conclusione, va accolto il primo motivo, assorbito il secondo con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, sezione staccata di Salerno, in diversa composizione anche per la determinazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q. M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la determinazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, sezione staccata di Salerno, in diversa composizione.

Così deciso in Roma in data 8 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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