Prezzo-valore e piscina non accatastata: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19960/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di imposta di registro: il meccanismo del “prezzo-valore” non è applicabile se lo stato di fatto dell’immobile, al momento della vendita, non corrisponde alle risultanze catastali. Nel caso specifico, la presenza di una piscina non ancora accatastata, sebbene pertinenziale alla villa venduta, ha comportato una modifica sostanziale che ha reso inapplicabile la valutazione automatica basata sulla rendita catastale. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha legittimamente proceduto alla rettifica del valore basandosi su quello di mercato, includendo il valore aggiunto della piscina.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Prezzo-valore e Piscina Non Accatastata: Quando il Beneficio Fiscale Salta

L’applicazione del meccanismo del prezzo-valore rappresenta una notevole agevolazione per chi acquista un immobile ad uso abitativo, poiché mette al riparo da futuri accertamenti fiscali sul valore del bene. Tuttavia, la sua applicabilità è subordinata a condizioni precise. Un’ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la presenza di una pertinenza rilevante, come una piscina, non ancora registrata al catasto al momento della vendita, fa venir meno tale beneficio. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Vendita di una Villa con Piscina ‘Fantasma’

La vicenda riguarda la vendita di un complesso immobiliare composto da una villa, un appartamento e una piscina. Quest’ultima, sebbene pertinenziale alla villa, non risultava ancora censita al catasto. I venditori, in sede di rogito, avevano richiesto l’applicazione del sistema del prezzo-valore per la determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava tale scelta. L’amministrazione finanziaria riteneva che la presenza della piscina, non risultante dai dati catastali, costituisse una modifica sostanziale dello stato del bene. Tale difformità, secondo il Fisco, rendeva inattendibile la rendita catastale esistente e, di conseguenza, inapplicabile il meccanismo agevolativo. L’Agenzia procedeva quindi a emettere un avviso di rettifica e liquidazione, ricalcolando le imposte sulla base del valore di mercato del compendio immobiliare, comprensivo del valore aggiunto dalla piscina.

L’Iter Giudiziario e l’Applicabilità del Prezzo-Valore

Il caso ha attraversato un lungo e complesso iter giudiziario. Dopo un primo giudizio di merito, la questione è approdata in Cassazione una prima volta. In quella sede, la Suprema Corte aveva cassato la sentenza d’appello, che aveva erroneamente escluso la rilevanza fiscale della piscina solo perché ritenuta ‘abusiva’ e ‘allo stato grezzo’, e aveva rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale per un nuovo esame.

La nuova sentenza della Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, è stata nuovamente impugnata, portando il caso una seconda volta all’attenzione della Cassazione. È in questo contesto che è stata pronunciata l’ordinanza in esame, che ha posto la parola fine sulla questione di diritto.

La Decisione della Cassazione: la Difformità Catastale Blocca il Beneficio

La Corte di Cassazione ha accolto le ragioni dell’Agenzia delle Entrate, stabilendo un principio chiaro: il sistema del prezzo-valore è un’eccezione che si fonda sulla presunzione di corrispondenza tra il valore catastale e quello di mercato. Questa presunzione cade quando la situazione di fatto dell’immobile è stata modificata rispetto a quella registrata al catasto.

Le motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si articolano su alcuni punti cardine:

1. Condizione indefettibile: corrispondenza tra stato di fatto e catastale. La possibilità di avvalersi del prezzo-valore è strettamente legata al fatto che l’immobile ceduto sia censito ‘in toto et in qualibet parte’ (in tutto e in ogni sua parte). La presenza di una piscina non accatastata crea una difformità sostanziale. Di fatto, in una simile evenienza, è come se l’immobile fosse privo di una rendita catastale attendibile e riferibile allo stato del bene al momento della cessione.

2. Inapplicabilità della valutazione automatica. Quando la situazione fattuale e giuridica è modificata rispetto a quella catastale, non si può ricorrere alla valutazione automatica. L’amministrazione finanziaria ha quindi il pieno potere di accertare il valore del bene secondo il suo valore venale, ovvero il comune valore di mercato.

3. La pertinenza incrementa il valore. La piscina, in quanto bene pertinenziale, anche se non autonomamente accatastabile, incide sul classamento della villa (categoria, classe e rendita) e ne incrementa il valore complessivo. L’assenza di un suo censimento rende la rendita dell’immobile principale non più rappresentativa del valore reale.

4. Irrilevanza dello stato ‘abusivo’ o ‘grezzo’. La Corte ha ribadito un principio già affermato in precedenza: il carattere illecito di un eventuale abuso edilizio o lo stato non ultimato di una costruzione non possono tradursi in un trattamento fiscale di favore. Ciò che conta ai fini fiscali è l’effettivo incremento di valore che tale manufatto apporta all’immobile principale.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’indicazione pratica di fondamentale importanza per chiunque si appresti a vendere un immobile. Per poter beneficiare del regime del prezzo-valore ed evitare contestazioni da parte del Fisco, è essenziale che vi sia una perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le risultanze catastali. Qualsiasi modifica, ampliamento o realizzazione di pertinenze deve essere tempestivamente dichiarata al Catasto attraverso una variazione. In caso contrario, il rischio è non solo di perdere l’agevolazione, ma anche di subire un accertamento fiscale basato sul valore di mercato, con conseguente pagamento di maggiori imposte, sanzioni e interessi.

È possibile utilizzare il sistema del “prezzo-valore” se l’immobile venduto presenta una pertinenza, come una piscina, non ancora registrata al catasto?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che condizione indefettibile per avvalersi del “prezzo-valore” è che il trasferimento abbia per oggetto un immobile censito in catasto in ogni sua parte. La presenza di una piscina non registrata crea una difformità tra la situazione fattuale e quella catastale che preclude l’applicazione di questo meccanismo.

Lo stato “grezzo” o “abusivo” di una costruzione, come una piscina, influisce sulla sua valutazione fiscale in una compravendita?
No, ai fini della valutazione fiscale tale stato è irrilevante. La Corte ha sancito che il carattere illecito dell’eventuale abuso edilizio o lo stato non ultimato non possono tradursi in un trattamento di favore. L’amministrazione finanziaria deve provvedere alla valutazione dell’immobile sulla base del comune apprezzamento commerciale, che tiene conto dell’incremento di valore dato dalla pertinenza, a prescindere dalla sua regolarità edilizia.

Cosa succede se la situazione di fatto di un immobile è diversa da quella che risulta al catasto al momento della vendita?
Se la situazione di fatto è mutata rispetto a quella catastale (ad esempio, per la costruzione di una piscina non dichiarata), il meccanismo di valutazione automatica del “prezzo-valore” non può trovare applicazione. In tale evenienza, è come se l’immobile fosse privo di una rendita catastale valida e l’amministrazione finanziaria ha il potere di accertare il valore imponibile sulla base del valore venale (di mercato) del bene nel suo stato effettivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19960 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19960 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33817/2019 R.G., proposto

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’Avv. NOME COGNOME, con studio in Bologna, e dall’Avv. NOME COGNOME, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliati (indirizzi p.e.c. per le notifiche e le comunicazioni: EMAIL; EMAIL ), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTI/CONTRORICORRENTI INCIDENTALI CONTRO

Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per le notifiche e le comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE/RICORRENTE INCIDENTALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’ Emilia-Romagna il 15 aprile 2019, n. 827/04/2019;

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO PREZZO-VALORE VILLA CON PISCINA NON ACCATASTATA

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 febbraio 2025 dal Dott. NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna il 15 aprile 2019, n. 827/04/2019, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione n. NUMERO_DOCUMENTO con riguardo alle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione alla vendita da NOME COGNOME e NOME COGNOME, quanto all’usufrutto, a NOME COGNOME, e, quanto alla nuda proprietà, alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, su un compendio immobiliare ubicato in Bologna alla INDIRIZZO costituito da villa, appartamento e piscina (quest ‘ultim a pertinenziale alla villa e non ancora censita in catasto), per il prezzo d i € 210.000,00 per l’appartamento e di € 4.940.000,00 per la villa (‘ comprensiva della porzione ancora al grezzo ‘) , con richiesta di valutazione automatica al ‘ prezzo-valore ‘ per la vendita di usufrutto ex art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, rettificandosi il valore della villa nella misura di € 5.010.433,25 e recuperandosi le maggiori imposte nella misura di € 35.441,74, dopo la cassazione con rinvio della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna il 12 novembre 2015, n. 2339/02/2015, da parte d ell’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189, a seguito della riassunzione del procedimento di secondo grado da parte di NOME COGNOME e NOME COGNOME, ha rigettato l’appello proposto da ll’Agenzia delle Entrate ( recte : da NOME COGNOME e NOME COGNOME) nei confronti dei medesimi ( recte : dell’Agenzia delle Entrate) avverso la
sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Bologna il 15 luglio 2014, n. 1044/09/2014, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.

La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure – che aveva rigettato, dopo la riunione per connessione, i ricorsi originari dei contribuenti -sul presupposto che questi ultimi non avessero addotto elementi probatori per la stima della piscina, a fronte della valutazione proposta dall’ amministrazione finanziaria sulla base di idonei documenti.

L ‘Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo ricorso incidentale avverso la medesima sentenza. NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso al ricorso incidentale.

I ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso principale è affidato a quattro motivi.

1.1 Con il primo motivo si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione del giudicato interno, in relazione all’ar t. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato ritenuto dal giudice di secondo grado, nel giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna il 12 novembre 2015, n. 2339/02/2015, di poter (e, anzi, dover) « ritornare alla pronuncia resa dalla Commissione Tributaria Provinciale (n. 1044/09/14) confermandone in questa sede il contenuto », senza tener conto del fatto che essa è stata annullata in toto dalla sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna il 12 novembre 2015, n. 2339/02/2015, e che quest’ultima è stata cassata
da ll’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189, solamente ed esclusivamente nella parte in cui essa « trascura l’incidenza fiscale di una piscina, solo perché ritenuta abusiva allo stato grezzo ».

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 63 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 384, secondo comma, e 394 cod. proc. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non essersi uniformato il giudice di secondo grado, in sede di rinvio, al principio di diritto, e comunque a quanto statuito da ll’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189.

Secondo i ricorrenti, il giudice di appello avrebbe dovuto verificare se ed in quale misura la piscina in questione assumesse rilievo ai fini della applicabilità del c. d. ‘ prezzovalore ‘ al fine di determinare la base imponibile, pur escludendo (con ciò conformandosi al principio di diritto enunciato dall’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189) che in tale valutazione potesse assumere rilievo il fatto che la piscina risultasse ‘ abusiva ‘ e ‘ allo stato grezzo ‘.
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c od. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato omesso al giudice di secondo grado di esaminare i fatti costitutivi della domanda (in particolare, i fatti costitutivi posti a fondamento della domanda così come formulata nel giudizio di rinvio conseguente all’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189).

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia vizio di motivazione con riguardo al punto di cui sopra, in relazione all’art. 360, primo

comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione inadeguata in ordine ai fatti costitutivi della domanda.

Secondo i ricorrenti, la motivazione testualmente riportata al par. 2.3 della sentenza impugnata, nella quale si fa generico riferimento al ‘ valore dei beni oggetto di indagine ‘, risulta , con tutta evidenza, una mera petizione di principio che in nessun modo argomenta sulla decisione adottata, e si pone quindi ben al di sotto di quel ‘ minimo motivazionale ‘ costituzionalmente garantito che consente di evitare la violazione rilevante ai sensi dell’art. 360 , primo comma, n. 5), cod. proc. civ. Risulta, infatti, integrato quantomeno il vizio riferito alla motivazione ‘ apparente ‘ o ‘ incomprensibile ‘.
1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, 12 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 maggio 1988, n. 154, e 2645bis cod. civ., in relazione all’ art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che la presenza della piscina in corso di costruzione precludesse la valutazione automatica della villa secondo il meccanismo del c.d. ‘ prezzo-valore ‘.
Secondo i ricorrenti, pur risultando del tutto incomprensibile l’ iter motivazionale in forza del quale la sentenza impugnata ha ritenuto di affermare la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione, nella parte in cui esso ha negato l’applicabilità del meccanismo del c. d. ‘ prezzo-valore ‘ (con ciò ‘ riesumando ‘ la sentenza a suo tempo resa dal giudice di primo grado e poi annullata dallo stesso giudice di secondo grado), occorre, comunque, denunciare il vizio di erronea o falsa applicazione
di norme di diritto nel quale è incorsa la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per l’Emilia -Romagna il 15 aprile 2019, n. 827/04/2019 (e nel quale era incorsa, in precedenza, la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Bologna il 15 luglio 2014, n. 1044/09/2014). Il tema, dunque, consiste nello stabilire se, applicando correttamente le norme di diritto sopra menzionate e tenendo conto del principio di diritto affermato dall’ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189, l’esistenza della piscina (nella sua consistenza fattuale di opera edile in corso di esecuzione, incontestata agli atti di causa) dovesse oppure no precludere la determinazione della base imponibile in applicazione del meccanismo del c. d. ‘ prezzovalore ‘ .
In altri termini, a loro dire, « la piscina non poteva precludere la determinazione della base imponibile in applicazione del meccanismo del c. d. ‘prezzo -valore’ ai sensi delle norme di legge indicate in epigrafe del presente motivo di ricorso ».

Il ricorso incidentale è affidato a due motivi.

2.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, n. 4 ), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c od. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione illogica e contraddittoria, laddove lo stesso, dapprima, ha richiamato gli elementi valorizzati dal giudice di prime cure, confermando la sentenza favorevole all’amministrazione finanziaria , e, poi, ha completamente stravolto il decisum , dichiarando soccombente l’amministrazione finanziaria.
2.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., in

relazione all’art. 360, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stata completamente trascurata dal giudice di secondo grado l’incidenza fiscale del manufatto di nuova costruzione (piscina), che era abusiva ed allo stato grezzo.

Secondo la controricorrente: « Il principio di diritto era da ravvisarsi nell’impossibilità, nel caso specifico, di avvalersi del regime del c.d. ‘prezzo valore’, in quanto in presenza di una modificazione dello stato di fatto del complesso immobiliare compravenduto, che rendeva incerta la rendita catastale dello stesso; sicchè l’unico aspetto che restava da accertare era la correttezza della rettifica del valore dichiarato. La Ctr – Giudice del rinvio -appare ricaduta nell’errore originario della Commissio ne Tributaria Regionale, che trascurava l’incidenza fiscale del manufatto di nuova costruzione (piscina), perché abusiva e allo stato grezzo ».
Il primo motivo del ricorso principale è fondato.

3.1 Invero, in tema di appello, la mancata impugnazione di una o più affermazioni contenute nella sentenza può dar luogo alla formazione del giudicato interno (in relazione agli artt. 324 e 329 cod. proc. civ., 2909 cod. civ.) soltanto se le stesse siano configurabili come capi completamente autonomi, avendo risolto questioni controverse che, in quanto dotate di propria individualità ed autonomia, integrino una decisione del tutto indipendente, e non anche quando si tratti di mere argomentazioni oppure della valutazione di presupposti necessari di fatto che, unitamente ad altri, concorrano a formare un capo unico della decisione. Si configura, di conseguenza, acquiescenza parziale, e dunque giudicato interno, ogni qualvolta la parte interessata non proponga impugnazione avverso una statuizione che esaurisca un tema che abbia formato oggetto di discussione tra le parti (tra le
tante: Cass., Sez. 1^, 18 settembre 2017, n. 21566; Cass., Sez. 5^, 5 ottobre 2018, nn. 24441 e 24442; Cass., Sez. 5^, 7 febbraio 2019, n. 3610; Cass., Sez. 5^, 7 dicembre 2020, nn. 27960, 27970 e 27971; Cass., Sez. 1^, 15 dicembre 2021, n. 40276; Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2022, n. 20951; Cass., Sez. Trib., 17 dicembre 2024, n. 32980; Cass., Sez. 2^, 27 dicembre 2024, n. 34596).

3.2 Nella specie, è palese la violazione del giudicato interno, perché, rigettando in toto l’appello e confermando per intero la decisione di prime cure (che aveva rigettato, dopo la riunione per connessione, i ricorsi originari dei contribuenti), la Commissione tributaria regionale ha erroneamente riesaminato anche la valutazione degli immobili diversi dalla villa, nonostante tale aspetto non fosse stato in alcun modo interessato dalla cassazione con rinvio, la quale aveva riguardato soltanto il motivo « censura(nte) la sentenza d’appello, laddove trascura l’incidenza fiscale di una piscina, solo perché ritenuta abusiva allo stato grezzo » (come si evince dall a motivazione dell’ ordinanza depositata da questa Corte il 30 gennaio 2018, n. 2189).
In definitiva, il giudice di appello non si è limitato (come avrebbe dovuto) a rivalutare il valore che l’ amministrazione finanziaria aveva imputato alla villa con la pertinenziale piscina, travalicando in tal modo il confine segnato dal devolutum con la conferma integrale della decisione di prime cure.

Il secondo motivo del ricorso principale è fondato.

4.1 A ben vedere, il giudice del rinvio si è limitato ad aderire in modo acritico alla sentenza di prime cure -la quale, in proposito, aveva argomentato che « il beneficio del calcolo automatico non trova nella fattispecie applicazione sia perché

la piscina, seppure al grezzo, doveva comunque essere denunciata (essendo tra l’altro scaduta la relativa DIA) e sia perché la situazione catastale della villa si è, in ogni caso, modificata. La Corte di Cassazione (sez. trib. sentenza 5543 del 6 marzo 2013) ha sostenuto che l’Amministrazione finanziaria non incontra limiti alla propria azione accertatrice se nella vendita di complessi immobiliari alcuni beni siano privi di rendita e nell’atto sia indicato un valore complessivo per tutti i beni; la Suprema Corte inoltre ha stabilito che l’immobile dotato di rendita equivale a quello privo di rendita se al momento della cessione siano intervenute modifiche che hanno mutato la situazione di fatto e di diritto rispetto a quella risultante al catasto; in questa ipotesi l’Ufficio non incontra limiti al potere di accertamento. Ne consegue che la piscina doveva essere dichiarata con procedura DOCFA (obbligatoria dal 1997) entro trenta giorni dalla scadenza della DIA, spettando poi al fisco di valutare la proposta di accatastamento ed eventualmente confutare la dichiarazione effettuata. L’Ufficio ha quindi correttamente provveduto a ricalcolare le imposte sulla base del valore venale del diritto di godimento e non su quello automatico » – senza ottemperare al dictum di approfondire l’« incidenza fiscale di una piscina ».
4.2 Difatti, la decisione di prime cure, pur essendo corretta nell’enunciazione di principio, non a veva motivato sulla stima della piscina e sull’incidenza di tale stima sul valore della villa di cui essa era pertinenza.

Il terzo motivo ed il quarto motivo del ricorso principale sono unitariamente assorbiti dal precedente accoglimento del secondo motivo, rendendosene superfluo ed ultroneo lo scrutinio in questa sede.

Potendo essere congiuntamente scrutinati, seppur in deroga all’ordine di prospettazione dei ricorsi, per la comune attinenza al parametro del c.d. ‘ prezzo-valore ‘, il quinto motivo del ricorso principale è infondato, mentre il secondo motivo del ricorso incidentale è fondato.

6.1 Come è stato correttamente rilevato dagli stessi ricorrenti, « a prescindere dalla natura di manufatto ‘al grezzo’ o meno e dalla natura di ‘abusivismo edilizio’ una piscina accessoria ad un immobile adibito ad abitazione privata non è suscettibile di autonomo accatastamento in quanto non costituisce un ‘immobile’ dotato di autonomia, né men che meno costituisce una porzione immobiliare autonomamente accatastabile », per cui « una piscina annessa ad un immobile privato e non annessa ad un impianto sportivo (con conseguente scopo di lucro), costituisce ad ogni effetto di legge una pertinenza dell’immobile a cui accede e non può in alcun modo essere qualificata come immobile suscettibile di autonomo accatastamento, dunque non va accatastata né come C/4, né come D/6, né tantomeno come E/9 ».
6.2 Tuttavia, condizione indefettibile per avvalersi del c.d. ‘ prezzo-valore ‘ è che il trasferimento abbia per oggetto un immobile ad uso abitativo censito in catasto in toto et in qualibet parte , determinandosi la base imponibile per la liquidazione dell’imposta di registro sulla base della rendita catastale.

Per cui, una volta escluso che la piscina allo stato grezzo non era stata inserita in catasto mediante denuncia di variazione del classamento della villa, per cui lo stato fattuale al momento della compravendita non corrispondeva alle risultanze catastali, l’ amministrazione finanziaria aveva rettificato il

valore complessivo della villa con l’annessa piscina nella maggior misura di € 5.010,433,25.

Non a caso, cassando in parte qua la primigenia sentenza di appello, questa Corte aveva sancito che: « Il carattere illecito dell’eventuale abuso edilizio, in tesi generale, non può tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato; pertanto l’amministrazione deve provvedere alla valutazione dell’immobile sulla base del comune apprezzamento commerciale » (Cass., Sez. 6^-5, 30 gennaio 2018, n. 2189).

6.3 In quanto bene pertinenziale, anche sul piano catastale, non avendo un’autonoma identificazione ed incidendo sul classamento (in particolare, sulla classe, sulla categoria e sulla rendita) della villa a cui essa accedeva, la piscina veniva a rappresentare un fattore incrementativo del relativo valore, dovendo escludersi la possibilità di far riferimento al criterio del c.d. ‘ prezzo -valore ‘ per la ‘ villa con piscina ‘, in linea col principio che, in tema di imposta di registro, l’art. 52, comma 4, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, laddove stabilisce un limite al potere di accertamento dell’amministrazione finanziaria in ordine agli atti concernenti immobili (« Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a 100 volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli artt. 47 e 48 »), richiede che l’immobile oggetto dell’atto da registrare sia dotato di rendita catastale riferibile allo stato del bene trasferito al momento della cessione, sicché il criterio
di valutazione automatica non può trovare applicazione quando, a causa di intervenute modifiche, la situazione fattuale e giuridica risulti modificata rispetto a quella catastale, poiché in tale evenienza è come se l’immobile fosse privo di rendita (in termini: Cass., Sez. 5^, 18 dicembre 2009, n. 26685; Cass., Sez. 5^, 6 marzo 2013, n. 5543; Cass., Sez. 5^, 29 novembre 2013, n. 26770; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2018, n. 32824).

Pertanto, il limite posto al potere di accertamento dell’amministrazione finanziaria trova la sua giustificazione nella presunzione di corrispondenza del valore dichiarato, in applicazione dei criteri tabellari previsti dalla norma, rispetto a quello venale. Presunzione che non opera nel caso in cui gli immobili non siano forniti di valore catastale e, inoltre, quando la situazione di fatto, anche a causa dell’azione del proprietario, sia mutata rispetto a quella considerata ai fini dell’attribuzione della rendita.
6.4 Ne consegue che, essendo preclusa la facoltà di avvalersi del c.d. ‘ prezzo-valore ‘ per la difformità tra la situazione fattuale e la rappresentazione catastale, la villa accessoriata di piscina non può che essere complessivamente valutata con esclusivo riferimento ai criteri fissati dagli artt. 51, comma 2, e 52, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Su tali premesse , l’amministrazione finanziaria aveva individuato la base imponibile nel valore venale in comune commercio della piscina (c.d. ‘ valore normale ‘) in quanto, non essendo stata presentata alcuna domanda di variazione catastale della consistenza iniziale della villa, comprensiva anche della sua pertinenza, l’accatastamento esistente non era più conforme allo stato di fatto.

6.5 Ciò non di meno, la sentenza impugnata si è astenuta da ll’ accertamento demandatole in ordine alla stima del valore imputabile alla villa accessoriata di piscina, disattendendo in tal modo il dictum enunciato a suo tempo da questa Corte.

Il primo motivo del ricorso incidentale è assorbito dall’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, essendo stata già cassata la pronuncia attinta dalla censura in esame.

In conclusione, valutandosi la fondatezza del primo motivo e del secondo motivo del ricorso principale, nonché del secondo motivo del ricorso incidentale, l’infondatezza del quinto motivo del ricorso principale, l’assorbimento del terzo motivo e del quarto motivo del ricorso principale, nonché del primo motivo del ricorso incidentale, il ricorso principale ed il ricorso incidentale possono trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, nonché il secondo motivo del ricorso incidentale; rigetta il quinto motivo del ricorso principale; dichiara l’assorbimento del terzo motivo e del quarto motivo del ricorso principale, nonché del primo motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia -Romagna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 13 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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