Pertinenza immobile: conta il catasto o l'uso?

L’Amministrazione Finanziaria ha negato l’agevolazione ‘prima casa’ per una spiaggia e un campo da tennis, considerandoli non pertinenziali all’abitazione principale per la mancata ‘graffatura’ catastale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per definire una pertinenza immobile rileva il vincolo funzionale e la volontà del proprietario (concetto civilistico), non la mera iscrizione catastale. L’uso effettivo prevale sul dato formale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Pertinenza immobile e agevolazioni fiscali: l’uso effettivo batte il catasto

L’acquisto di una casa è spesso accompagnato da aree accessorie che ne aumentano il valore e la fruibilità, come giardini, garage o, in casi più rari, campi da tennis e spiagge private. Ma come vengono considerate queste aree ai fini fiscali, in particolare per l’agevolazione ‘prima casa’? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per definire una pertinenza immobile conta la realtà dei fatti, ovvero il vincolo funzionale con l’abitazione, e non la mera formalità della registrazione catastale.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’acquisto di un fabbricato ad uso abitativo, corredato da due aree annesse: un campo da tennis e una spiaggia privata. L’acquirente aveva richiesto l’applicazione dell’agevolazione fiscale ‘prima casa’, estendendola anche a queste due aree in quanto pertinenze dell’abitazione. L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, ha emesso tre avvisi di accertamento per recuperare circa 21.000 euro di imposta di registro, negando il beneficio fiscale sulle pertinenze. La motivazione del Fisco era prettamente formale: le aree in questione non erano ‘graffate’ catastalmente all’immobile principale, ovvero non risultavano unite in un’unica particella catastale, mantenendo una propria autonomia registrale. Il contribuente ha impugnato gli avvisi e la Commissione Tributaria Regionale gli ha dato ragione, annullando la pretesa fiscale. L’Agenzia ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica: Il Concetto di Pertinenza Immobile ai Fini Fiscali

Il cuore della controversia risiedeva nella definizione di pertinenza immobile ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali. L’Amministrazione Finanziaria sosteneva una tesi formalistica: in assenza di ‘graffatura catastale’, che rappresenta l’unico dato oggettivo della volontà del proprietario di creare un vincolo definitivo, un terreno non può essere considerato pertinenziale. Secondo questa visione, la distinta iscrizione al catasto implica un’autonomia che lo rende astrattamente vendibile separatamente, escludendolo dal beneficio.

Di contro, la difesa del contribuente si fondava sul concetto civilistico di pertinenza, sancito dall’art. 817 del Codice Civile. Questa norma definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Tale vincolo dipende da due elementi: uno oggettivo (la funzione di servizio) e uno soggettivo (la volontà del proprietario di destinare il bene a tale funzione).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con una decisione solida e ricca di richiami a precedenti conformi, ha rigettato il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la sentenza di secondo grado favorevole al contribuente. Gli Ermellini hanno chiarito che il concetto di pertinenza da applicare in ambito fiscale è quello definito dal Codice Civile, non da circolari o prassi amministrative che introducono requisiti non previsti dalla legge.

La Corte ha stabilito che:
1. Prevalenza del concetto civilistico: La nozione di pertinenza si basa sulla relazione funzionale e sulla volontà del proprietario. Un bene è pertinenziale se è effettivamente e concretamente destinato al servizio del bene principale.
2. Irrilevanza della ‘graffatura catastale’: La ‘graffatura’ è considerata un elemento di rilievo solo formale. La sua assenza non può, da sola, escludere la natura pertinenziale di un’area, così come la sua presenza non è di per sé sufficiente a crearla se mancano i requisiti sostanziali.
3. Onere della prova: Spetta al giudice di merito accertare, sulla base delle prove fornite dalle parti, l’esistenza del vincolo pertinenziale. In questo caso, il contribuente aveva dimostrato che le aree (spiaggia e campo da tennis, quest’ultimo autorizzato sin dal 1982) erano vincolate al compendio immobiliare e difficilmente modificabili nella loro destinazione.

La Cassazione ha ribadito che l’accertamento del vincolo pertinenziale si fonda su ‘concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare’, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto a servizio dell’abitazione principale.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza per i contribuenti. Per ottenere l’agevolazione ‘prima casa’ su aree accessorie, ciò che conta non è il dato catastale formale, ma la dimostrazione del legame funzionale e durevole con l’abitazione. Il Fisco non può negare il beneficio basandosi unicamente sulla mancata unione catastale delle particelle. La decisione della Cassazione riafferma la prevalenza della sostanza sulla forma e tutela il cittadino da interpretazioni eccessivamente restrittive e formalistiche da parte dell’Amministrazione Finanziaria. L’insegnamento pratico è chiaro: è essenziale poter documentare e provare l’effettiva destinazione pertinenziale dei beni annessi alla propria abitazione.

Per ottenere l’agevolazione ‘prima casa’ su un’area annessa (es. giardino, campo da tennis), è obbligatorio che questa sia unita catastalmente all’abitazione principale?
No. Secondo la Corte, non è obbligatoria la cosiddetta ‘graffatura catastale’. Ciò che conta è il rapporto di pertinenza effettivo, basato sull’uso concreto e sulla volontà del proprietario di destinare l’area a servizio dell’abitazione.

Cosa definisce una ‘pertinenza immobile’ ai fini fiscali?
La pertinenza è definita dal concetto civilistico (art. 817 c.c.), che richiede un elemento oggettivo (la destinazione durevole dell’area a servizio o ornamento della casa) e un elemento soggettivo (la volontà del proprietario di creare tale vincolo).

Come può un contribuente dimostrare il vincolo di pertinenzialità se manca la ‘graffatura’ catastale?
Il contribuente deve fornire prove concrete che dimostrino la sussistenza del vincolo, come la conformazione dei luoghi, opere realizzate (come nel caso del campo da tennis esistente da decenni), e qualsiasi altro elemento che attesti la destinazione funzionale dell’area a servizio dell’immobile principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2364 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2364 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 24/01/2024

REGISTRO – PERTINENZA – CAMPO COGNOME – SPIAGGIA

sul ricorso iscritto al n. 12268/2022 del ruolo generale, proposto

– RICORRENTE – l’ RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

CONTRO

NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a Somma Lombardo (VA) il DATA_NASCITA e residente in Ranco (VA), alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), con studio in Roma, alla INDIRIZZO.

NONCHÉ

COGNOME NOME e COGNOME (codici fiscali non indicati).

– INTIMATE – per la cassazione della sentenza n. 3931/20/2021 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia, depositata il 2 novembre 2021;

UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 26 settembre 2023;

RILEVATO CHE:

oggetto del contendere sono tre avvisi di accertamento con i quali l’RAGIONE_SOCIALE aveva recuperato l’imposta di registro nella misura di 21.350,00 € in relazione alla vendita, intercorsa tra NOME COGNOME, NOME COGNOME (alienanti) NOME COGNOME (acquirente), registrata il 10 aprile 2018, di un fabbricato adibito a civile abitazione ed aree annesse (spiaggia privata e campo da tennis) rispetto alla quale l’Ufficio aveva negato l’agevolazione della prima casa, ai fini dell’imposta di registro, sulle predette pertinenze;
con la suindicata sentenza RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia accoglieva l’appello proposto dai contribuenti ed annullava detti avvisi, ritenendo che occorresse far riferimento, ai fini che occupano, al concetto civilistico e non urbanistico di pertinenza, che non rilevasse la distinta iscrizione in catasto dell’area rispetto al fabbricato, riconoscendo poi che « parte appellante ha dato prova della sussistenza del vincolo di pertinenzialità del terreno al compendio immobiliare e della difficile modificabilità, sia perché i mappali 2130 e 2296 sono vincolati al demanio, essendo costituiti da spiaggia confinante con il lago (M) maggiore, sia per le opere eseguite (in particolare sul mappale 2024 insiste sin dal 1982 un campo da tennis regolarmente autorizzato) »;
avverso tale sentenza l’RAGIONE_SOCIALE notificava in data 2 maggio 2022 ricorso per cassazione, formulando un unico motivo di impugnazione;

NOME COGNOME ha resistito con controricorso notificato il 10 giugno 2022;

NOME COGNOME e NOME COGNOME sono restate intimate;

con nota del 6/8 settembre 2023 NOME COGNOME ha chiesto di dichiarare l’estinzione del giudizio per cessata materia del contendere, rappresentando che, successivamente alla notifica del ricorso in oggetto, l’RAGIONE_SOCIALE – aveva provveduto a depositare nel giudizio pendente innanzi alla RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale di Milano -Sezione 13 – avente ad oggetto l’annullamento della cartella esattoriale emessa in virtù dell’atto di accertamento di cui alla presente impugnativa, un’istanza volta alla dichiarazione di intervenuta cessazione della materia del contendere, in accoglimento della quale la RAGIONE_SOCIALE regionale pronunciava la sentenza n. 3984/13/2022, con cui dichiarava cessata la materia del contendere;
CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE ha dedotto in relazione al paradigma di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 1, punto 3, della Nota II-bis) dell’art.1, Parte Prima, della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché dell’art. 14 RAGIONE_SOCIALE preleggi e degli artt. 817 e 2697 cod. civ., assumendo che « nel caso di terreni, l’unico dato oggettivo in grado di esprimere tanto la relazione accessoria tra pertinenza e bene principale quanto la volontà del proprietario di creare un definitivo rapporto di strumentalità tra le due è rappresentato dall’accorpamento catastale dei due beni che debbono essere unitariamente considerati» (v. pagine nn. 8 e 9 del ricorso), per cui correttamente la circolare n. 38/2005 dell’RAGIONE_SOCIALE aveva precisato che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa
spetta anche alle aree scoperte pertinenziali, a condizione però che siano graffate al bene principale, ossia censite al catasto urbano unitamente ad esso, poiché è tale graffatura a costituire una manifestazione inequivocabile della volontà del proprietario che il terreno è destinato a servizio o ornamento del fabbricato principale, requisito questo indispensabile per la sussistenza del rapporto pertinenziale tra i due beni;

1.1. l’RAGIONE_SOCIALE ha aggiunto che « per quanto riguarda il caso in esame risulta pacifico che il terreno in questione dispone di una propria autonomia dal punto di vista catastale, così da poter essere in astratto allenato indipendentemente tra fabbricato (possibilità non affatto esclusa dal temporaneo utilizzo dell’area quale campo da tennis)» (v. pagina nn. 9 e 10 del ricorso);

non può ricevere seguito la predetta istanza volta a far dichiarare cessata la materia del contendere; di seguito le ragioni;

2.1. dall’esame della richiesta di cessazione della materia del contendere del 10 giugno 2022 (prot. 2022/11202), rivolta dall’RAGIONE_SOCIALE – alla RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia in relazione al procedimento n. 2464/2021 RGA (vertente tra NOME COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE), emerge che la richiesta veniva motivata in ragione RAGIONE_SOCIALE sgravio della cartella oggetto del suindicato giudizio pendente innanzi alla predetta RAGIONE_SOCIALE, disposto a seguito della sentenza n. 3931/20/2021 della medesima RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale (oggetto del presente ricorso per cassazione), che aveva accolto l’appello del contribuente relativamente all’avviso di liquidazione e da cui è conseguita l’emissione della cartella di pagamento oggetto del suindicato giudicato di appello n. 2464/2021 RGA;
2.2. la sentenza n. 3984/13/2022 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Lombardia, innanzi alla quale pendeva l’appello avverso la sentenza n. 360/3/2020 della RAGIONE_SOCIALE tributaria RAGIONE_SOCIALE, ha avuto ad oggetto l’impugnazione della cartella n. 06820190052694789002 e detta pronuncia ha dichiarato cessata la

materia del contendere, ritenendo che « in seguito all’annullamento del sotteso avviso di liquidazione, è venuto meno il titolo giustificativo del conseguente atto diretto alla riscossione (cartella di pagamento) oggetto del presente giudizio» ;

2.3. il successivo provvedimento di sgravio allegato (del 22 ottobre 2022) è così motivato: « l’ufficio ha effettuato lo sgravio della cartella oggetto del ricorso deciso dalla CTP di RAGIONE_SOCIALE con la sentenza n. 360/3/20, che aveva condannato il contribuente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite. Tale sentenza è stata impugnata dalla parte e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia ha dichiarato la cessata materia del contendere con la sentenza numero 3984/13/22» ;
2.4. alla luce quanto risulta dagli atti prodotti e dalla ricostruzione che precede, deve riconoscersi che lo sgravio ha riguardato solo la citata cartella in ragione dell’annullamento dell’avviso di liquidazione disposto dal Giudice regionale con la sentenza oggetto del presente giudizio e non anche la sottostante pretesa impositiva, in realtà ancora sub iudice nel presente procedimento, tenuto, altresì, conto che:

oggetto del giudizio n. 2464/2021 RGA, definito con la sentenza n. 3984/13/2022, era la cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA;

b. la richiesta di dichiarare cessata la materia del contendere in relazione al predetto giudizio è stata motivata in considerazione RAGIONE_SOCIALE sgravio della cartella di pagamento (oggetto del suindicato giudizio), disposto dall’Amministrazione a seguito della sentenza n. 3931/20/2021 della medesima RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale (oggetto del presente ricorso per cassazione), che aveva accolto l’appello del contribuente relativamente agli avvisi di liquidazione n. 18 NUMERO_DOCUMENTO23 e da cui era conseguita l’emissione della menzionata cartella di pagamento;
il provvedimento di sgravio allegato del 22 ottobre 2022 ha riguardato la sola cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA;

l’avviso di liquidazione sotteso alla cartella di pagamento non può considerarsi sgravato, non essendo stato prodotto il relativo specifico provvedimento di annullamento, risultando, piuttosto, sub iudice nel presente giudizio, nel quale, tra l’altro, l’RAGIONE_SOCIALE non ha rappresentato (come, nel caso, sarebbe stato esigibile, avendo proposto il ricorso in esame) l’annullamento dell’atto di liquidazione o (quantomeno) condiviso la richiesta di far dichiarare cessata la materia del contendere, mantenendo, invece, inalterata la pretesa oggetto di lite;
3. il ricorso dell’RAGIONE_SOCIALE non è fondato;

3.1. il nucleo essenziale dell’impugnazione risiede nel rilievo secondo il quale, per quanto concerne i terreni, in assenza di accorpamento catastale o di graffatura l’agevolazione in questione non può essere concessa su tale area, in quanto non ricorrerebbero i requisiti soggettivi ed oggettivi per riconoscere il vincolo pertinenziale del bene e cioè il rapporto strumentale RAGIONE_SOCIALE stesso con quello principale;

3.2. tale argomento non può essere condiviso; già con la pronuncia n. 18470 del 21 settembre 2016 (emessa in materia di ICI, ma con affermazione di principio valevole anche nella fattispecie in rassegna) questa Corte aveva espressamente escluso la rilevanza della graffatura catastale, considerandola di rilievo solo formale;

3.3. più diffusamente, esaminando proprio la circolare 38/2005 citata dall’RAGIONE_SOCIALE, i cui contenuti sono stati ribaditi nella risposta ad istanza di interpello resa dall’RAGIONE_SOCIALE il 16 febbraio 2006, n. 32/E, la Corte ha poi chiarito che:

-il concetto di pertinenza va tratta dalla « nozione generale prefigurata dall’art. 817 cod. civ., per cui un bene che sia funzionalmente collegato ad altro è insuscettibile di autonoma e

separata disciplina, ma segue invece il regime del bene principale (con riferimento all’imposta di registro: Cass., Sez. 6^-5, 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3148; Cass., Sez. 5^, 18 gennaio 2019, n. 1301; Cass., Sez. 5^, 23 aprile 2020, n. 8073; in tema di benefici per la c.d. ‘prima casa’: Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., Sez. 5^, 13 marzo 2013, n. 6259; Cass., Sez. 6^-5, 18 novembre 2014, n. 24496; Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22561; Cass., Sez. 6^-5, 25 febbraio 2022, n. 6316; Cass., Sez. 5^, 30 agosto 2022, n. 25489; con riguardo all’ICI: Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., Sez. 5^, 21 settembre 2016, n. 18470; Cass., 23 giugno 2017, n. 15668; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., Sez. 5^, 18 giugno 2020, nn. 11830, 11832 e 11833; Cass., Sez. 5^, 10 giugno 2021, nn. 16187, 16198 e 16198; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n. 16681; Cass., Sez. 5^, 15 giugno 2021, n. 16839) »;
– « Si è, così, statuito, in aderenza ai principi espressi con riferimento all’art. 817 cod. civ. (Cass., Sez. 1^, 16 maggio 2018, n. 11970; Cass., Sez. 2^, 30 ottobre 2018, n. 11970; Cass., Sez. 2^, 23 agosto 2019, n. 21656; Cass., Sez. 3^, 6 ottobre 2021, n. 27127; Cass., Sez. 2^, 18 gennaio 2022, n. 1471; Cass., Sez. 2^, 19 aprile 2022, n. 12440), che «l’effettiva e concreta destinazione della cosa al servizio ed ornamento dell’altra debba essere considerata una relazione implicante oltre che aspetti oggettivi anche aspetti soggettivi, riferibili alla volontà dell’avente diritto» (Cass., Sez. 5^, 26 novembre 2007, n. 24545; Cass., Sez. 6^-5, 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., Sez. 1^, 25 giugno 2014, n. 14468; Cass., Sez. 5^, 23 aprile 2020, n. 8073); e, più specificamente, che l’accertamento del vincolo pertinenziale si fonda sui «presupposti di cui all’art. 817 cod. civ., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo» (Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2009, n. 25127; Cass.,
Sez. 5^, 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., Sez. 5^, 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13742) »;

« con specifico riguardo ad un terreno circostante un fabbricato, questa Corte ha ritenuto che, in tema di agevolazione tributarie per l’acquisto della c.d. ‘prima casa”, il concetto di pertinenza, è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale (Cass., Sez. 6^5, 17 febbraio 2015, n. 3148; Cass., Sez. 6^-5, 8 febbraio 2016, n. 2450; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2016, n. 26494; Cass., Sez. 5^, 17 luglio 2019, n. 19188; Cass., Sez. 5^, 23 aprile 2020, n. 8073; Cass., Sez. 6^-5, 25 febbraio 2022, n. 6316) »;
« In definitiva, ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarità funzionale che, pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione RAGIONE_SOCIALE stesso trattamento giuridico (Cass., Sez. 5^, 10 agosto 2021, n. 22561; Cass., Cass., Sez. 6^-5, 25 febbraio 2022, n. 6316) »;

« Fermo restando, in linea generale, che l’accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili – che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione -presuppone l’esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell’effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all’ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni (da ultima: Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2021, n. 20911) » (così Cass., Sez. T., 12 aprile 2023, n. 9783, e, nello stesso senso, anche Cass., Sez. T, 8 maggio 2023, n.
12226 e Cass., Sez. VI/T., 25 febbraio 2022, n. 6316 e le tante ivi menzionate);

il Giudice regionale si è attenuto a tali principi, richiamando l’orientamento della Corte e ribadendo che la nozione di pertinenza va tratta dal relativo concetto civilistico, non rilevando la distinta iscrizione a catasto dell’area e reputando, sulla base di un accertamento fattuale non sindacabile nella sede che occupa e non altrimenti sindacato sotto l’appropriato profilo dei (peraltro corretti) criteri interpretativi adottati, che il contribuente avesse fornito prova della sussistenza del vincolo di pertinenzialità;
alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni svolte il ricorso va respinto;

le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore di NOME COGNOME nella somma di 3.000,00 € per competenze, oltre accessori, nonché nell’importo di 200,00 € per esborsi.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 settembre

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