Permuta cosa futura: quando si paga l'IMU?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18929/2025, chiarisce un punto fondamentale in materia di IMU per gli immobili oggetto di permuta cosa futura. Il caso riguardava dei contribuenti che avevano permutato un terreno con unità immobiliari da costruire. La Corte ha stabilito che l’obbligo di pagare l’IMU sorge nel momento in cui l’immobile viene ad esistenza, ovvero con la conclusione delle sue componenti strutturali essenziali. Non sono rilevanti, ai fini della nascita del presupposto impositivo, né il rilascio del certificato di abitabilità, né la consegna materiale del bene, né l’intestazione catastale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Permuta cosa futura: la Cassazione chiarisce quando scatta l’obbligo IMU

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 18929 del 2025, ha fornito un’importante delucidazione su una questione fiscale molto dibattuta: il momento esatto in cui sorge l’obbligo di versare l’IMU per gli immobili acquisiti tramite una permuta cosa futura. Questa tipologia contrattuale, frequente nel settore immobiliare, prevede lo scambio di un bene esistente (solitamente un terreno edificabile) con uno o più immobili che verranno costruiti in futuro. La decisione della Suprema Corte stabilisce un principio chiaro: la tassazione scatta con il completamento strutturale dell’immobile, a prescindere da certificati di abitabilità o dalla consegna fisica.

Il caso: la permuta di un terreno con immobili da costruire

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento IMU notificato da un Comune a due contribuenti per gli anni 2012, 2013 e 2014. I contribuenti avevano stipulato un contratto di permuta, cedendo un terreno di loro proprietà a una società costruttrice in cambio della piena proprietà di sei unità immobiliari (appartamenti, box e posti auto) da realizzarsi sul medesimo terreno.

Il Comune richiedeva il pagamento dell’imposta per quattro delle sei unità, ritenendole già venute ad esistenza. I contribuenti si opponevano, sostenendo di non essere ancora entrati in possesso degli immobili, i quali, tra l’altro, erano privi del certificato di abitabilità e risultavano ancora catastalmente intestati alla società costruttrice.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione ai contribuenti, annullando gli atti impositivi sulla base del fatto che la mancata consegna e l’assenza di abitabilità impedivano di considerare i contribuenti come possessori ai fini IMU. Il Comune ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione sulla permuta cosa futura e l’IMU

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando la decisione di secondo grado. Secondo i giudici supremi, il presupposto impositivo dell’IMU è la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile. Questo principio prescinde dalla fruttuosità del bene, dalla sua effettiva utilizzazione e persino dalla sua intestazione catastale.

Il punto cruciale, nel caso di una permuta cosa futura, è stabilire quando si verifica l’effetto traslativo della proprietà. La Corte, richiamando l’art. 1472 del Codice Civile, ha affermato che l’acquisto della proprietà si perfeziona non appena la ‘cosa futura’ viene ad esistenza.

Quando un immobile ‘viene ad esistenza’ ai fini fiscali?

La sentenza chiarisce che un edificio si considera ‘venuto ad esistenza’ nel momento in cui il processo edificatorio giunge alla conclusione nelle sue componenti essenziali. Ciò significa la realizzazione delle strutture fondamentali (muri perimetrali, solai, copertura), senza che sia necessario attendere il completamento delle finiture o degli accessori. In quel preciso istante, la proprietà si trasferisce automaticamente dal costruttore all’acquirente, e con essa sorge l’obbligo di versare l’IMU.

Le motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha smontato le argomentazioni della CTR, basando la propria decisione su consolidati principi giuridici:

1. Irrilevanza dell’abitabilità: Il certificato di abitabilità non è un presupposto per l’applicazione dell’imposta. La sua assenza può, al massimo, rilevare ai fini di una riduzione dell’imposta (prevista per gli immobili inagibili o inabitabili), ma non esclude la nascita dell’obbligazione tributaria. L’imposta è dovuta sulla base della mera proprietà.

2. Irrilevanza dell’intestazione catastale: L’intestazione catastale ha una funzione principalmente indiziaria e non costituisce prova piena della proprietà. La proprietà si trasferisce sulla base del contratto e del principio consensualistico, non con la registrazione al catasto.

3. Irrilevanza della consegna: Anche la mancata consegna materiale del bene è irrilevante. Il presupposto dell’IMU è il possesso inteso come situazione di diritto (proprietà) e non come detenzione materiale del bene.

4. Natura del contratto di permuta: Il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura trasferisce la proprietà dell’area al costruttore e, specularmente, trasferisce la proprietà delle future unità immobiliari agli ex proprietari del terreno nel momento esatto in cui queste vengono completate strutturalmente.

Conclusioni

La sentenza in esame stabilisce un principio di certezza giuridica per le operazioni di permuta cosa futura. Gli acquirenti di immobili in costruzione tramite questa modalità contrattuale devono essere consapevoli che l’obbligo di pagare l’IMU scatta non appena l’edificio è strutturalmente completato, anche se non è ancora abitabile, non è stato consegnato e non è stato ancora volturato a loro nome al catasto. È quindi fondamentale, per chi effettua tali operazioni, monitorare attentamente lo stato di avanzamento dei lavori per determinare correttamente il momento a partire dal quale diventano soggetti passivi dell’imposta municipale.

Quando sorge l’obbligo di pagare l’IMU per un immobile acquisito tramite permuta di cosa futura?
L’obbligo di pagare l’IMU sorge nel momento in cui l’immobile futuro viene ad esistenza, ossia quando il processo di costruzione è completato nelle sue componenti strutturali essenziali (es. muri portanti, solai, tetto), indipendentemente dalle finiture.

Il certificato di abitabilità è necessario perché un immobile sia soggetto a IMU?
No, il certificato di abitabilità non è un presupposto per l’applicazione dell’IMU. La sua assenza non esclude l’obbligo di pagamento, che si fonda sulla sola titolarità del diritto di proprietà. L’inabitabilità può rilevare solo ai fini di una possibile riduzione dell’imposta, a determinate condizioni.

L’intestazione catastale di un immobile determina chi deve pagare l’IMU?
No, l’intestazione catastale non è la prova definitiva della proprietà ai fini fiscali. Ha un valore indiziario, ma ciò che conta per l’IMU è la titolarità effettiva del diritto di proprietà, che nel caso di permuta di cosa futura si trasferisce al momento della venuta ad esistenza del bene, anche se la voltura catastale non è ancora avvenuta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18929 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18929 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

SENTENZA

sul ricorso 7769/2021 proposto da:

COMUNE DI SESTRI LEVANTE (C.F.: P_IVA; P.IVA: P_IVA), con sede in Sestri Levante (GE), alla INDIRIZZO in persona del Sindaco in carica dott.ssa NOME COGNOME rappresentato e difeso, in forza di deliberazione G.C. 13/1/2021 n. 2 e giusta procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE), con studio in Genova, alla INDIRIZZO (indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);
-ricorrente –

contro

NOME COGNOME nato a Sestri Levante il 01/08/1964 (C.F.: CODICE_FISCALE

Avvisi accertamento Ici -Permuta di terreno con unità immobiliari da realizzarsi

CODICE_FISCALE), residente a Baar (Svizzera), 6340, Leihgasse n. INDIRIZZO, e NOME COGNOME nata a Lavagna (GE) il 21/10/1970 (C.F.: CODICE_FISCALE, residente in Sestri Levente (GE), alla INDIRIZZO, rappresentati e difesi dall’Avv. NOME COGNOME (C .F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL), come da procure speciali in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME (C .F.: CODICE_FISCALE) del foro di Roma;
-controricorrenti-ricorrenti incidentali –

-avverso la sentenza n. 664/2019 emessa dalla CTR Liguria in data 26/10/2020 e non notificata;

udite le conclusioni orali rassegnate dal P.G. Dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto di quello incidentale.

Ritenuto in fatto

COGNOME NOME e COGNOME NOME impugnavano, con separati ricorsi, gli avvisi di accertamento per gli anni 2012, 2013 e 2014 relativi ad una differenza sull’imposta IMU dovuta per alcune unità abitative oggetto di permuta quali beni futuri, nell’ambito di una complessiva operazione contestuale con la quale essi, a fronte della cessione, in favore della RAGIONE_SOCIALE, di un terreno di loro proprietà, avevano acquistato dalla detta società la piena proprietà di sei unità immobiliari (due appartamenti, due box e due posti auto) da realizzarsi.
La CTP di Genova rigettava i ricorsi sul presupposto che, a norma dell’art. 1472 c.c., in presenza di permuta tra un bene esistente (il terreno) e beni futuri (gli immobili edificandi), l’acquisto della proprietà si verifica non appena questi vengono ad esistere.

Sull’impugnazione dei contribuenti, la CTR della Liguria accoglieva i gravami e, per l’effetto, annullava gli atti impositivi, affermando che, pur trattandosi di una permuta di cosa presente con cosa futura e pur verificandosi l’effetto traslativo non a ppena la cosa viene ad esistenza, le unità abitative non avevano ottenuto l’abitabilità e per tale motivo non

erano state consegnate, sicchè gli acquirenti non erano entrati nel possesso delle stesse, a tal punto che dalle visure catastali la RAGIONE_SOCIALE figurava ancora proprietaria.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Sestri Levante sulla base di un unico motivo. COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno resistito con controricorso, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale condizionato fondato su un solo motivo, avverso il quale il Comune ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza pubblica entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato in diritto

Con l’unico motivo del ricorso principale il Comune deduce la violazione degli artt. 1-3 d.lgs. n. 504/1992, 8-9 d.lgs. n. 23/2011, 13 d.l. n. 201/2011 (conv. in l. n. 214/2011) e 62, comma 1, d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che il p resupposto impositivo dell’IMU è rappresentato dalla titolarità del diritto di proprietà (a prescindere dalla fruttuosità o meno dei beni e dalla intestazione catastale degli stessi) la quale, nel caso di specie, era passata alla contribuente nel momento della ultimazione di quattro dei sei immobili edificandi.
1.1. Il motivo è fondato.

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ma il discorso è estensibile all’IMU per la piena sovrapponibilità, sul punto, dei presupposti delle due imposte, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett a) del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio (o che presenti le condizioni di iscrivibilità), con la conseguenza che il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, da quella della sua utilizzazione. Ne discende che il rilascio del certificato di abitabilità o di agibilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell’art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente
all’ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell’ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5372 del 05/03/2009).

Solo in quest’ottica può leggersi il principio secondo cui, in tema di ICI -IMU, costituisce presupposto indispensabile per la riduzione dell’imposta ex art. 8, comma 1, d.lgs. n. 504 del 1992, la condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile, da intendersi come obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 29966 del 19/11/2019). E solo in presenza di un’autocert ificazione della parte contribuente o di una perizia su iniziativa del Comune, qualora l’immobile sia dichiarato inagibile, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, nella misura del 50 per cento (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12015 del 10/06/2015).
D’altra parte, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio , adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 10665 del 05/06/2020).
Come è noto, in tema di ICI-IMU, costituisce presupposto impositivo ex art. 1 del d.lgs. n. 504 del 1992 il possesso di beni immobili nel territorio dello Stato a qualsiasi uso destinati, mentre ai sensi del successivo art. 3 è soggetto passivo dell’imposta il proprietario o il titolare di altro diritto reale (fra le tante, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 16550 del 20/06/2019).

Rappresenta, del resto, un principio consolidato quello secondo cui integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in

cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l’effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell’art. 2645-bis, ultimo comma, del c.c. (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 28479 del 22/12/2005; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 24172 del 25/10/2013 e Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 13398 del 15/05/2024). E così, ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull’area edificabile a cura e con i mezzi dell’acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell’evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6171 del 10/03/2017).
Premesso che il Comune, nella fattispecie in esame, ha proceduto a richiedere l’IMU limitatamente alle quattro unità realizzate (e non per le sei unità future oggetto del contratto di permuta), la stipula successiva di un atto notarile di compravendita avrebbe una valenza meramente ricognitiva e servirebbe solo (a seguito della trascrizione) a dirimere eventuali contrasti con ulteriori acquirenti del medesimo bene.

Nel contempo, nessuna rilevanza ha, come noto, ai fini dell’accertamento della proprietà, la persistenza in capo alla venditrice-costruttrice (sulla base delle visure catastali) della intestazione catastale dei beni. E’ noto, infatti, che l’intestazione ca tastale, come non è di per sè idonea a fornire la prova della proprietà immobiliare, cosi è priva di valore probatorio superiore a

quello indiziario ai fini della dimostrazione del possesso, avendo l’istituto del catasto il solo scopo di accertare il reddito fondiario, mediante attribuzione ad ogni fondo del valore contributivo a seconda della superficie, qualità e classe delle sue particelle (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3343 del 08/10/1976).

Da ultimo, l’omesso versamento del “conguaglio di € 103.291,38” previsto nel contratto fra l’impresa costruttrice e gli acquirenti potrebbe incidere unicamente nei rapporti fra i privati interessati, rispetto ai quali il Comune è del tutto estraneo.

Per le ragioni espresse in precedenza, destituita di fondamento si rivela l’istanza, formulata dai contribuenti, di correzione della motivazione ex art. 384, ultimo comma c.p.c., da valere occorrendo quale ricorso incidentale subordinato, con motivo unico ex art. 360 n. 3 c.p.c. per violazione degli artt. 1472 c.c., 25 dPR n. 380/01 e 1 ss. d.lgs. 122/05, in relazione agli artt. 23 Cost., 8 -9 d.lgs. 23/11, atteso che correttamente la CTR ha affermato, pur in mancanza di agibilità dei beni, che l’acquis to si è perfezionato in capo agli acquirenti, con la sola edificazione di quattro beni su sei al grezzo.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso principale merita di essere accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto ed essendo le questioni rimaste assorbite infondate in diritto (atteso che, da un lato, il contraddittorio preventivo deve essere assicurato solo in caso di tributi armonizzati e, dall’altro, come si è in precedenza evidenziato, era configurabile, in capo ai contribuenti, il possesso delle quattro unità immobiliari costruite, sicchè si giustificava l’applicazione delle sanzioni per la differenza sull’imposta IMU dovuta), la causa può essere decisa nel merito nel senso di rigettare il ricorso originario dei contribuenti.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo laddove sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che l’orientamento di questa Corte sulla questione principale si è consolidato nel 2019, per compensare quelle relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale, rigetta quello incidentale, cassa la sentenza impugnata con riferimento al ricorso accolto e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario dei contribuenti;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna i resistenti al rimborso di quelle del presente giudizio, che si liquidano in € 3.000,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap;

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti incidentali dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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