Permuta a catena: agevolazioni prima casa salve

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le agevolazioni prima casa per una famiglia che aveva riorganizzato il patrimonio immobiliare tramite una permuta a catena. L’operazione, sebbene complessa, è stata considerata un atto unico finalizzato all’assetto definitivo e non una serie di compravendite separate che avrebbero fatto decadere i benefici fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Permuta a Catena e Agevolazioni Prima Casa: La Cassazione Fa Chiarezza

L’acquisto della prima casa è un passo fondamentale, supportato da importanti agevolazioni fiscali. Ma cosa accade quando la riorganizzazione del patrimonio immobiliare di una famiglia avviene tramite operazioni complesse come una permuta a catena? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che, se l’intento è unitario, i benefici fiscali non si perdono, anche se i passaggi intermedi possono sembrare complessi. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Riorganizzazione Familiare

Il caso esaminato riguarda un gruppo di contribuenti appartenenti alla stessa famiglia (genitori, figli e nipoti) che, con un unico atto notarile, hanno redistribuito le loro proprietà immobiliari. L’obiettivo era semplice e logico: far sì che ogni nucleo familiare diventasse proprietario della casa in cui già viveva.

In concreto, i genitori hanno trasferito un appartamento alla figlia, la quale lo ha destinato alla propria figlia (nipote dei primi). Contestualmente, attraverso una serie di scambi collegati, i genitori hanno ricevuto l’usufrutto su una villetta di proprietà di un altro familiare. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha interpretato questa complessa operazione non come un’unica manovra, ma come una serie di atti separati. Di conseguenza, ha revocato le agevolazioni “prima casa” ai genitori, sostenendo che avessero di fatto acquistato e immediatamente rivenduto un appartamento, facendo così decadere il beneficio.

Il Problema: la Permuta a Catena è un Atto Unico o una Serie di Transazioni?

La questione centrale era stabilire la natura giuridica e fiscale dell’operazione. Per i contribuenti, si trattava di una permuta a catena, un negozio plurilaterale con uno scopo comune e unitario. Per l’Agenzia delle Entrate, invece, si trattava di transazioni distinte, ognuna da tassare separatamente, con la conseguente decadenza dai benefici per chi, anche solo per un istante, fosse risultato proprietario di un immobile poi ceduto.

I giudici di primo e secondo grado avevano già dato ragione ai contribuenti, annullando l’avviso di liquidazione dell’imposta. La questione è quindi arrivata dinanzi alla Corte di Cassazione su ricorso dell’Amministrazione Finanziaria.

L’Analisi della Corte: la Prevalenza dello Scopo Finale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la validità delle decisioni dei giudici di merito. La Corte ha sottolineato come l’appello dell’Agenzia mirasse, in realtà, a una nuova valutazione dei fatti, attività non consentita nel giudizio di legittimità, che si limita a verificare la corretta applicazione delle norme.

I giudici hanno qualificato l’operazione come una permuta a catena, un atto complesso ma unitario. Hanno evidenziato che l’acquisto dell’appartamento da parte dei genitori è stato puramente strumentale e temporaneo, durato solo un “istante ideale”, e finalizzato unicamente a raggiungere l’assetto patrimoniale desiderato: l’acquisizione dell’usufrutto sulla villetta, che rappresentava la loro abitazione effettiva.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha fondato la sua decisione su principi giuridici consolidati. In primo luogo, ha richiamato l’articolo 21 del Testo Unico sull’Imposta di Registro (d.P.R. 131/1986), il quale stabilisce che se un atto contiene più disposizioni intrinsecamente collegate, l’imposta si applica come se si trattasse di un’unica disposizione (quella fiscalmente più onerosa). In questo caso, tutti gli scambi erano palesemente collegati e finalizzati a un unico risultato.

La Corte ha affermato che la valutazione dei giudici di merito, che hanno interpretato l’atto notarile come una permuta a catena con trasferimenti strumentali, era basata su un’analisi dei fatti ben motivata e, pertanto, non sindacabile in sede di legittimità. Di conseguenza, il trasferimento intermedio dell’appartamento non poteva essere considerato come un acquisto seguito da una rivendita, ma come un semplice anello di una catena finalizzata a un obiettivo diverso. Questa interpretazione ha permesso di escludere la doppia tassazione e di preservare le agevolazioni fiscali per la “prima casa” sull’immobile finale (la villetta in usufrutto).

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti per chiunque intenda riorganizzare il proprio patrimonio immobiliare in famiglia. La Corte di Cassazione conferma che l’intento delle parti e lo scopo finale dell’operazione sono elementi cruciali per l’inquadramento fiscale. Un’operazione complessa come una permuta a catena, se ben strutturata e con uno scopo unitario evidente, può essere considerata un atto unico, evitando così tassazioni multiple e la perdita di benefici fiscali. La chiave sta nel dimostrare che i passaggi intermedi sono meramente strumentali al raggiungimento dell’assetto finale desiderato dalle parti.

Una serie di scambi immobiliari tra familiari può essere considerata un’unica operazione ai fini fiscali?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che una serie di permute collegate, definite “permuta a catena”, può essere considerata un negozio giuridico unitario se le diverse disposizioni sono intrinsecamente connesse e mirano a un unico scopo finale condiviso tra le parti.

L’acquisto ‘strumentale’ di un immobile, subito ceduto in un’operazione più ampia, fa perdere le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte, se l’acquisto di un immobile è solo un passaggio intermedio, ideale e non apprezzabile nel tempo, e serve unicamente come strumento per realizzare un assetto finale differente (come l’acquisto di un usufrutto su un altro bene), non causa la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Perché la Cassazione ha considerato la permuta a catena un atto unico?
La Corte ha ritenuto che i giudici di merito avessero correttamente interpretato la volontà delle parti e la struttura dell’atto notarile, riconoscendo che i vari trasferimenti non erano indipendenti, ma funzionalmente collegati l’uno all’altro per raggiungere l’obiettivo comune di attribuire a ciascun familiare la proprietà dell’abitazione effettivamente occupata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2449 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2449 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24697/2020 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO (P_IVA)

-ricorrente-

contro

NOME, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE NOME, RAGIONE_SOCIALE NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Abruzzo n. 109/2020 depositata il 17/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La C.T.R. con la sentenza indicata in epigrafe ha rigettato l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE con la conferma della decisione di primo grado, che aveva accolto il ricorso dei contribuenti annullando l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro che aveva negato le agevolazioni per la prima casa per il trasferimento dell’appartamento dei COGNOME in permuta con l’usufrutto su un villino;

ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE con quattro motivi di ricorso;

resistono con controricorso i contribuenti NOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, NOME e NOME, che chiedono di dichiarare inammissibile il ricorso o di rigettarlo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve rigettarsi, in quanto nel suo complesso esso chiede alla Corte di legittimità la rivalutazione del fatto non consentita: «È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito>>. (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. NUMERO_DOCUMENTO ed innumerevoli altre).
Consegue la condanna alle spese; nei confronti dell’amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura dello Stato, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, non si applica l’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2022 n. 115 («Nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, un ulteriore importo
a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte e tasse che gravano sul processo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso la sussistenza dei presupposti per il raddoppio, pur avendo dichiarato inammissibile un ricorso del Ministero dell’Interno per l’inapplicabilità dello speciale regime impugnatorio di cui all’art. 11 della l. n. 206 del 2004)», Sez. 6 – L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714 – 01).
Con il primo motivo la ricorrente prospetta violazione e falsa applicazione degli art. 21 e 43, primo comma, lettera B, d.P.R. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; con il terzo motivo si prospetta violazione e falsa applicazione degli art. 20 e 21, d.P.R. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.. I due motivi, strettamente connessi sul piano logico e giuridico, si trattano unitariamente.

Per la ricorrente i contribuenti avrebbero ottenuto due volte il beneficio per l’acquisto della prima casa di abitazione, come evidenziato anche dalla tassazione che ha effettuato il AVV_NOTAIO in sede di liquidazione RAGIONE_SOCIALE imposte.

Il caso nei suoi aspetti di fatto è pacifico tra le parti. I contribuenti appartenenti alla medesima famiglia, genitori (NOME ed NOME –RAGIONE_SOCIALE -), figli (NOME e NOME) e nipote (NOME, figlia di NOME) in un unico atto notarile stipulato il 25 maggio 2017 hanno redistribuito il patrimonio con permute, così da addivenire ad attribuire ad ogni familiare la proprietà della casa rispettivamente occupata, come abitazione personale e familiare.

In concreto i COGNOME NOME e NOME (proprietari per il 50 % ciascuno) hanno trasferito la proprietà dell’appartamento sito in INDIRIZZO, alla figlia NOME (per la figlia NOME, nipote dei COGNOME NOME), ricevendo (strumentalmente) la permuta dell’appartamento al piano 1, stesso stabile dalla figlia

NOME; contestualmente i COGNOME hanno permutato l’immobile sito in INDIRIZZO INDIRIZZO (ricevuto in permuta come sopra visto) in favore di NOME che trasferiva ai genitori l’usufrutto della villetta in Collecorvino.

Le decisioni di merito (in doppia conforme) evidenziano come « dalla lettura dell’atto non si evince che i COGNOME hanno chiesto di godere dell’agevolazione prima casa, in riferimento alla permuta tra appartamenti, in quanto questa viene chiesta in chiusura d’atto, quando ciascuna RAGIONE_SOCIALE parti comparenti si era garantita la titolarità dell’immobile finale derivata dalle varie permute Quindi in buona sostanza, per effetto RAGIONE_SOCIALE permute a catena, il trasferimento dell’immobile a Pescara in INDIRIZZO e ric evuto in permuta dalla Sig.ra NOME, non è mai entrato nel patrimonio dei COGNOME COGNOME, essendo stato attribuito in permuta alla Sig.ra NOME, che a sua volta, ha concesso in permuta l’usufrutto dell’immobile in Collecorvino, per cui l’age volazione prima casa, seppure fosse stata richiesta per la permuta dell’appartamento è stata traslata sul villino».
La sentenza ha compiuto, quindi, accertamenti di fatto con motivazione adeguata, insindacabile in questa sede. Ha interpretato l’atto notarile ritenendo lo stesso una permuta a catena , con un trasferimento strumentale.

Si tratta di una evidente valutazione RAGIONE_SOCIALE prove (l’atto notarile , i suoi effetti concreti) insindacabile in sede di legittimità, e il ricorso mira sostanzialmente ad una rivalutazione del fatto non consentita (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 -01, citata).

Anche sotto il profilo dell’applicazione RAGIONE_SOCIALE norme , le decisioni di merito risultano corrette e non possono ritenersi in violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni citate dalla ricorrente.

Per l’art. 21, d.P.R. 131/1986 ‘Se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto.

Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa’.

La permuta a catena (quale negozio plurilaterale con uno scopo comune ai partecipanti -finalità comune -) indubbiamente configura una fattispecie che ai fini dell’imposta di registro richiede l’applicazione del secondo comma dell’art. 21, d.P.R. 131/1986. Le permute sono collegate e finalizzate (‘per la loro intrinseca natura, le une dalle altre’) allo scopo finale (l’acquisto RAGIONE_SOCIALE singole proprietà da parte dei partecipanti al negozio plurilaterale. L’acquisto dell’immobile in contestazione odierna, da p arte dei COGNOME citati, è avvenuto solo per un istante (ideale), temporalmente non apprezzabile, e, peraltro, soltanto in via strumentale all’assetto finale degli interessi raggiunti nell’atto notarile (l’acquisto dell’usufrutto sulla villetta).
Con il secondo motivo la ricorrente prospetta violazione dell’art. 112 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

Il motivo è infondato in quanto la sentenza impugnata, unitamente alla decisione di primo grado ha deciso sulla base RAGIONE_SOCIALE prospettazioni RAGIONE_SOCIALE parti. Nessuna violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato sussiste. Le ricorrenti hanno sempre sostenuto la sussistenza di permute a catena e dell’acquisto dell’appartamento al primo piano solo in quanto funzionalmente collegato alla successiva permuta dell’usufrutto sul villino.

Sono gli effetti giuridici che sono diversi per i contribuenti e l’RAGIONE_SOCIALE, non i presupposti di fatto; presupposti puntualmente analizzati dalle sentenze.

Del resto, la decisione di secondo grado risponde ai motivi di appello dell’RAGIONE_SOCIALE e in quanto tale non può assolutamente ritenersi in violazione dell’art. 112, cod. proc. civ. .

In materia di ricorso per cassazione, l’individuazione e l’interpretazione del contenuto della domanda, attività riservate al giudice di merito, sono comunque sindacabili, come vizio di nullità processuale ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., qualora l’inesatta rilevazione del contenuto della domanda determini un vizio attinente all’individuazione del petitum , sotto il profilo della violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. (Cass. Sez. 5, 06/11/2023, n. 30770, Rv. 669718 – 01).
Nel caso in giudizio il petitum del ricorso introduttivo del giudizio era quello della sussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni di legge per l’applicazione dei benefici per la prima casa, in un negozio di permuta a catena. Su questa domanda si sono pronunciati i giudici di merito, senza nessuna viol azione dell’art. 112, cod. proc. civ. .

Con il terzo e con il quarto motivo l’RAGIONE_SOCIALE prospetta violazione e falsa applicazione della nota II bis dell’art. 1, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 1411, cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .

Per la ricorrente ci sarebbero due distinte permute e non una sola, per i COGNOME COGNOME. Gli stessi sarebbero decaduti dal beneficio avendo rivenduto l’appartamento al primo piano, entro l’anno, pur essendo sempre rimasti residenti in Collecorvino.

Per quanto sopra detto, l’acquisto per un attimo (ideale), temporalmente non apprezzabile, dell’appartamento e, peraltro, soltanto in via strumentale all’assetto finale degli interessi raggiunti nell’atto notarile (l’acquisto dell’usufrutto sulla villetta) non può

essere sottoposto a tassazione in applicazione dell’art. 21, secondo comma, d.P.R. n. 131/1986, citato.

La qualificazione dell’atto quale permuta a catena esclude , in radice, una doppia tassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso .

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Così deciso in Roma, il 16/09/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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