IMU immobile occupato: esenzione possibile?

Una società immobiliare ha contestato il pagamento dell’IMU per un edificio abusivamente occupato da terzi per oltre due anni. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha stabilito che l’imposta non è dovuta. La decisione si fonda su una sentenza della Corte Costituzionale che ha dichiarato illegittimo imporre l’IMU su un immobile occupato, in quanto la perdita di disponibilità del bene fa venir meno la capacità contributiva del proprietario, presupposto fondamentale di ogni tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU immobile occupato: la Cassazione conferma l’esenzione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande rilevanza per i proprietari di immobili: il pagamento dell’IMU immobile occupato abusivamente da terzi. La Corte, applicando un fondamentale principio sancito dalla Corte Costituzionale, ha stabilito che il proprietario spogliato del possesso del proprio bene non è tenuto a versare l’imposta municipale. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le ragioni di questa importante decisione.

I Fatti di Causa: La Lunga Occupazione Abusiva

Una società di valorizzazione immobiliare si è vista recapitare avvisi di accertamento dal Comune per il mancato pagamento dell’IMU relativo agli anni 2013, 2014 e 2015. La società ha impugnato tali avvisi sostenendo di non essere tenuta al pagamento, poiché l’immobile in questione era stato occupato abusivamente da oltre cento persone a partire da luglio 2013.

Nonostante le immediate denunce e le azioni legali intraprese per ottenere lo sgombero, l’occupazione si è protratta per più di due anni. La società ha riacquistato il possesso del bene solo nel novembre 2015, a seguito di un’ordinanza di dissequestro e restituzione emessa dal Tribunale. Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari avevano dato torto alla società, affermando che il proprietario è sempre tenuto al pagamento dell’IMU, anche se privato della disponibilità materiale del bene.

La Decisione della Cassazione sull’IMU per immobile occupato

La Corte di Cassazione ha ribaltato le sentenze precedenti, accogliendo il ricorso della società. Il punto di svolta è rappresentato dalla sentenza n. 60 del 2024 della Corte Costituzionale. Con questa pronuncia, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della normativa IMU (in particolare l’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23/2011) nella parte in cui non prevedeva l’esenzione dall’imposta per gli immobili non utilizzabili né disponibili, a causa di un’occupazione abusiva, a condizione che sia stata presentata una denuncia.

La Cassazione ha quindi applicato questo principio al caso di specie. Poiché la società proprietaria aveva tempestivamente denunciato l’occupazione e intrapreso tutte le azioni necessarie per recuperare il proprio bene, non poteva essere considerata soggetto passivo dell’imposta per tutto il periodo dell’illecita occupazione.

Le Motivazioni

La motivazione della decisione si fonda sul principio costituzionale della capacità contributiva, sancito dall’art. 53 della Costituzione. Secondo la Corte Costituzionale, e di conseguenza per la Cassazione, ogni tributo deve basarsi su un indice concreto di ricchezza. La proprietà di un immobile costituisce un valido presupposto per l’imposizione fiscale solo quando il proprietario ha la possibilità di utilizzarlo o di trarne un reddito.

Nel caso di un immobile occupato abusivamente, il proprietario subisce uno ‘spossessamento’ che svuota di contenuto il suo diritto di proprietà. Egli non solo non può godere del bene, ma si trova anche nell’impossibilità di metterlo a reddito. Pretendere il pagamento dell’IMU in una situazione del genere sarebbe irragionevole e violerebbe il principio di capacità contributiva, poiché la proprietà, in quel frangente, non è un indice di ricchezza ma solo una fonte di costi e problemi.

La Corte ha inoltre sottolineato che le sentenze di accoglimento della Corte Costituzionale hanno effetto retroattivo, andando a incidere su tutti i rapporti non ancora esauriti. Pertanto, il principio di esenzione si applica anche a periodi d’imposta precedenti alla sentenza stessa, come nel caso in esame.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione consolida un principio di giustizia ed equità fiscale di fondamentale importanza. I proprietari di immobili che subiscono un’occupazione abusiva possono legittimamente chiedere l’esenzione dal pagamento dell’IMU, a patto di aver sporto regolare denuncia all’autorità giudiziaria. Questa decisione offre una tutela concreta a chi, oltre a subire il danno della perdita del possesso, si vedeva ingiustamente gravato da un onere fiscale su un bene di cui non aveva alcuna disponibilità. Si tratta di un’affermazione chiara: la tassazione deve colpire la ricchezza effettiva, non una mera titolarità giuridica priva di sostanza economica.

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente deve pagare l’IMU?
No. Secondo la Corte di Cassazione, che applica una sentenza della Corte Costituzionale, l’IMU non è dovuta per il periodo in cui l’immobile è abusivamente occupato, poiché viene a mancare il presupposto della capacità contributiva.

Quali sono le condizioni per ottenere l’esenzione dall’IMU in caso di occupazione?
È necessario che l’inutilizzabilità e l’indisponibilità dell’immobile siano state oggetto di una denuncia all’autorità giudiziaria per reati come violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), oppure che sia stata iniziata un’azione giudiziaria penale.

La decisione che esenta dal pagamento dell’IMU gli immobili occupati ha valore retroattivo?
Sì. Le sentenze della Corte Costituzionale che dichiarano l’illegittimità di una norma hanno effetto retroattivo. Ciò significa che il principio si applica a tutti i rapporti tributari non ancora definitivi, anche se relativi ad anni precedenti alla sentenza stessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21787 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21787 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 1978/2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, alla INDIRIZZO (C.F. e P.IVA: P_IVA), in persona del legale rappresentante pro tempore , NOME COGNOME nata a Roma il 23 gennaio 1948 (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale rilasciata su foglio separato da intendersi congiunto al ricorso, dal Prof. Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; Pec: EMAIL), ed elettivamente domiciliata presso lo studio professionale d i quest’ultimo , sito in Roma, alla
INDIRIZZO (Fax: NUMERO_TELEFONO; EMAIL);

Pec:

-ricorrente –

contro

COMUNE DI FIRENZE (C.F.: P_IVA), in persona del Sindaco pro

Avvisi accertamento IMU -Edificio abusivamente occupato da terzi

tempore Dott. NOME COGNOME giusta autorizzazione a resistere in giudizio di cui alla determinazione dirigenziale 2024/DD/283 del 19.01.2024, rappresentato e difeso, congiuntamente e disgiuntamente, dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; indirizzo P.E.C.: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO) e dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, come da procura speciale unita al controricorso ed elettivamente domiciliato in Firenze, INDIRIZZO (INDIRIZZO Vecchio), presso la Direzione Avvocatura;
-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 527/2023 emessa dalla CTR Toscana in data 09/06/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Fatti di causa

La RAGIONE_SOCIALE impugnava gli avvisi di accertamento per mancato versamento IMU emessi dal Comune di Firenze per gli anni 2013, 2014 e 2015, eccependo di non essere tenuta al versamento dell’imposta in virtù della circostanza che in data 20.7.2013 l’edificio era stato abusivamente occupato da terzi (oltre cento persone) e che l’occupazione si era protratta per oltre due anni, nonostante le attività conservative da essa poste in essere, che era ritornata nel possesso dell’immobile solo a seguito dell’ordinanza di dissequestro e restituzione emessa dal Tribunale di Firenze in data 6.11.2015.
La CTP di Firenze rigettava il ricorso.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR della Toscana rigettava il gravame, affermando che l’IMU deve essere corrisposta a carico del proprietario dell’immobile, anche se, come nella fattispecie, non dispone in termini pratici dell’immobile, che l’occupazione abusiva dell’immobile, con conseguente temporanea indisponibilità, non costituiva motivo di esclusione dall’imposta, che il possesso del bene era sempre rimasto esclusivamente in capo alla contribuente e mai era sorto un diritto reale in favore degli occupanti abusivi, che solo a partire dall’anno 2023 il legislatore ha inteso provvedere con apposita norma, non retroattiva (l’art.
1 comma 81, l. 197/2022), disponendo l’esenzione dall’IMU per gli immobili occupati, e che non apparivano conferenti né applicabili altre motivazioni di esenzione proposte dalla contribuente, non ricorrendo le condizioni giuridico/amministrative per il loro riconoscimento.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di sei motivi. Il Comune di Firenze ha resistito con controricorso.

A fronte della proposta di definizione accelerata formulata dal consigliere all’uopo delegato, la ricorrente ha invocato la decisione della causa .

Ragioni della decisione

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 8, comma 2, e 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, 1, comma 639, della legge n. 147 del 2013, 832, 834, 1140 e 1168 c.c. e 42 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la CTR negato che nel caso di specie si fosse dinanzi ad uno ‘spossessamento’ rilevante ai fini della non applicabilità del meccanismo impositivo IMU, nonostante l’immobile per il quale veniva richiesto il pag amento dell’IMU risultasse, negli anni di imposta 2013, 2014 e 2015, occupato abusivamente da oltre cento persone, le quali, a seguito di una illecita e non altrimenti evitabile azione delittuosa, avevano inteso ivi stabilire la loro dimora: occupazione ch e, nonostante l’immediato coinvolgimento delle preposte Autorità amministrative, e, soprattutto, dell’Autorità penale e della Forza Pubblica, era cessata solo dopo oltre due anni (di talché non poteva esservi alcun dubbio in merito al fatto che per tutta la durata di tale illegittima occupazione, il suo diritto di proprietà fosse stato ex abrupto e violentemente svuotato di ogni suo contenuto essenziale, con conseguente impossibilità del verificarsi del presupposto impositivo dell’IMU).
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 2, comma 3, 7, comma 5, del d.lgs. n. 546 del 1992 e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n 4, c.p.c., per aver la CTR affermato di non poter sindacare la condotta del Comune di Firenze, nonostante non avesse chiesto

la disapplicazione di alcun atto dell’ente pubblico, ma solo di valutare la rilevanza ai fini del decidere dell’atteggiamento di inopinata inerzia da quest’ultimo tenuto nel caso di specie con riferimento alla problematica abitativa manifestata dagli occupanti abusivi.

Con il terzo motivo la ricorrente rileva la violazione degli artt. 8, comma 2, e 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, 1, comma 639, della legge n. 147 del 2013, 832, 834, 1140 e 1168 c.c. e 42 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non aver la CTR rilevato come la mancata adozione da parte del Comune di Firenze delle misure necessarie a fronteggiare la emergenza abitativa manifestata dagli occupanti abusivi avesse fatto sì che le conseguenze negative della stessa ricadessero indebitamente su di essa, soggetto privato che si era visto spogliare per anni del possesso di un immobile acquistato per lo svolgimento della propria attività imprenditoriale; con conseguente illegittimità della pretesa impositiva da parte del Comune di Firenze nell’esazione dell’IMU, posto che la (pacifica) assenza del presupposto impositivo del tributo era vieppiù chiaramente attribuibile esclusivamente proprio all’atteggiamento di ingiustificata inerzia tenuto dall’ente impositore.
Con il quarto motivo la ricorrente si duole della violazione degli artt. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 (applicabile anche in materia di IMU in virtù del rinvio di cui all’art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 e dell’art. 13, comm a 1, del d.l. n. 201 del 2011), 12 delle preleggi, nonché 3 e 53 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non aver la CTR ritenuto applicabile nel caso di specie l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, nonostante per tutto il tempo per cui detta abusiva occupazione si era protratta l’ente pubblico avesse di fatto utilizzato l’immobile di proprietà privata per svolgervi, in via suppletiva, un’attività di tipo assistenziale (consistita nel fronteggiare l’emergenza abitativa manifestata dagli occupanti abusivi).
Con il quinto motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 13, comma 9bis , del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, introdotto ad opera dell’art.

2, comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, 12 delle preleggi e 3 e 53 Cost., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non aver la CTR valutato la possibilità di applicare in via analogica la disposizione di ‘esclusione’ dall’applicazione dell’IMU prevista per gli immobili invenduti e non locati di proprietà delle imprese costruttrici.

6) Con il sesto motivo la ricorrente denunzia la violazione degli artt. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. n. 546 del 1992, 132, comma 2, n. 4, c.p.c., 118, comma 1, disp. att. c.p.c., 1, comma 2, 36, comma 2, nn. 2 e 4, 53 e 54 del d.lgs. n. 546 del 1992, in r elazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., per aver la CTR rigettato tanto la domanda giudiziale volta all’applicazione dell’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992 quanto la domanda giudiziale volta all’applicazione dell’art. 13, comma 9 -bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, limitandosi sul punto ad affermare che ‘ … Non appaiono conferenti né applicabili altre motivazioni di esenzione proposte dalla contribuente: non ricorrono le condizioni giuridico/amministrative per il loro riconoscimento ‘, con statuizione quindi che non consentiva in alcun modo di comprendere quali fossero le ragioni sottese al rigetto.
Il primo motivo è fondato, con conseguente assorbimento dei restanti.

La Corte costituzionale, con la pronuncia n. 60 del 5.3.2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. n. 23 del 2011, nel testo applicabile ratione temporis , per violazione degli artt. 3, primo comma, e 53, primo comma, Cost., nella parte in cui non prevede che -sul modello dell’art. 1, comma 81, della legge n. 197 del 2022 citato dal rimettente -non sono soggetti all’imposta municipale propria, per il peri odo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescr itte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 cod. pen. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.
In particolare, la Consulta, partendo dal rilievo per cui ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza, ha statuito che la disposizione censurata dalla Corte

di cassazione, sez. tributaria, fosse irragionevole e violasse il principio della capacità contributiva, in quanto la proprietà di un immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il p roprietario spogliato del possesso; tant’è che il legislatore (il riferimento è all’art. 1, comma 81, della legge n. 197/2022) è intervenuto prevedendo, a decorrere dal 1° gennaio 2023, l’esenzione in esame.

Come è noto, le sentenze di accoglimento di una questione di legittimità costituzionale pronunciate dalla Corte costituzionale hanno effetto retroattivo, con l’unico limite delle situazioni consolidate per essersi il relativo rapporto definitivamente esaurito.

Non è contestato, e comunque risulta ex actis , che la contribuente abbia adottato tutte le misure necessarie allo sgombero dei locali, all’uopo debitamente e tempestivamente sollecitando l’intervento della forza pubblica nonché della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Firenze, e che sia ritornata nel possesso dell’immobile solo a seguito dell’ordinanza di dissequestro e restituzione emessa dal Tribunale di Firenze in data 6.11.2015.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.

La circostanza che la questione principale abbia trovato definitiva risoluzione solo all’esito della sentenza della Consulta n. 60 del 5.3.2024 giustifica la compensazione delle spese relative ai gradi di merito, laddove quelle concernenti il presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito accoglie il ricorso originario della contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna parte resistente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro

10.686,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 11.7.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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