IMU amministrazione straordinaria: si cambia rotta?

Una società in amministrazione straordinaria ha impugnato un avviso di accertamento IMU. La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha sospeso la decisione per rimettere la causa a una pubblica udienza. L’obiettivo è approfondire se il regime agevolativo del pagamento dell’IMU, previsto per fallimento e liquidazione coatta, possa essere esteso anche alla fase liquidatoria dell’amministrazione straordinaria. Questa mossa segnala un possibile cambio di orientamento rispetto alla giurisprudenza consolidata, che finora ha sempre negato tale estensione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU in Amministrazione Straordinaria: La Cassazione Apre a un Possibile Cambio di Rotta

Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha riaperto il dibattito su un tema di grande rilevanza per le imprese in crisi: l’applicabilità del regime agevolato per il pagamento dell’IMU in amministrazione straordinaria. Finora, la giurisprudenza ha costantemente negato questa possibilità, ma la Corte ha deciso di rimettere la questione a una pubblica udienza per un necessario approfondimento, segnalando la possibilità di un’inversione di tendenza.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dal ricorso di una società in amministrazione straordinaria contro un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2015. La Commissione Tributaria Regionale aveva accolto parzialmente il ricorso, annullando sanzioni e interessi moratori a causa dell’incertezza interpretativa della norma, ma confermando l’obbligo di versare l’imposta.

La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sollevando due motivi principali. Il primo, relativo a un presunto giudicato esterno, non è stato il fulcro della decisione. Il secondo, invece, ha centrato la questione di diritto: la presunta violazione dell’art. 10, comma 6, del D.Lgs. 504/1992, che disciplina un regime di pagamento agevolato dell’IMU (e prima dell’ICI) per le procedure concorsuali.

La Questione Giuridica: Estensione del Regime Agevolativo IMU in Amministrazione Straordinaria

Il cuore del problema risiede nell’interpretazione dell’art. 10, comma 6, D.Lgs. 504/1992. Questa norma prevede che, per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa, il curatore o il commissario liquidatore debbano versare l’imposta dovuta per l’intera durata della procedura entro tre mesi dal decreto di trasferimento degli immobili. Si tratta di una significativa agevolazione che sospende di fatto l’obbligo di pagamento annuale, posticipandolo alla fase finale della liquidazione, quando si presume ci sia la liquidità necessaria.

La giurisprudenza costante ha sempre ritenuto questa norma un’eccezione non suscettibile di interpretazione analogica. Di conseguenza, l’IMU in amministrazione straordinaria è sempre stata esclusa dal beneficio, in quanto l’amministrazione straordinaria ha una finalità primariamente conservativa e di risanamento, diversa da quella puramente liquidatoria del fallimento.

I Dubbi della Corte e la Rimessione alla Pubblica Udienza

Nonostante questo orientamento consolidato, la Corte ha ritenuto che la questione meritasse un riesame. L’ordinanza interlocutoria evidenzia come l’amministrazione straordinaria possa evolvere da una fase conservativa a una fase puramente liquidatoria. In particolare, quando il tribunale dichiara la cessazione dell’esercizio dell’impresa e dispone la dismissione dei beni per soddisfare i creditori (art. 73, D.Lgs. 270/1999), la procedura assume caratteristiche del tutto assimilabili a quelle del fallimento.

In questa fase, l’impresa non ha più l’obiettivo di continuare l’attività, ma solo di liquidare gli asset. Potrebbero quindi mancare i flussi di cassa necessari per adempiere agli obblighi tributari correnti, proprio come accade nel fallimento. Negare l’applicazione del regime agevolato in questa specifica fase potrebbe creare una disparità di trattamento ingiustificata e un disallineamento tra la normativa tributaria e quella concorsuale.

le motivazioni

Le motivazioni che hanno spinto la Corte a rimettere la causa alla pubblica udienza sono radicate nella necessità di un approfondimento di potenziale rilievo nomofilattico. La Corte riconosce che l’interpretazione restrittiva finora adottata, sebbene formalmente corretta, potrebbe non tenere adeguatamente conto della natura bifasica dell’amministrazione straordinaria. Il Collegio ha ritenuto opportuno valutare se, una volta cessata la continuazione provvisoria dell’attività e iniziata una fase puramente liquidatoria, le finalità della procedura diventino sostanzialmente identiche a quelle del fallimento. Di conseguenza, anche la logica del differimento del pagamento dell’imposta dovrebbe essere la stessa: evitare di gravare con obblighi tributari correnti una procedura priva di flussi di cassa, il cui unico scopo è la vendita dei beni per soddisfare i creditori. La rimessione serve quindi ad accertare se esista un’esigenza di coordinamento tra la riscossione dell’IMU e la procedura concorsuale, specialmente quando l’azienda si trovi in uno stato accertato di insolvenza e illiquidità.

le conclusioni

Con questa ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione non ha preso una decisione definitiva sul merito, ma ha compiuto un passo di fondamentale importanza. Ha ufficialmente messo in discussione un principio consolidato, aprendo la porta a un’interpretazione più sostanziale e meno formale delle norme tributarie applicabili alle crisi d’impresa. La decisione che scaturirà dalla pubblica udienza potrebbe creare un precedente di grande impatto, estendendo la tutela del differimento del pagamento IMU anche alle società nella fase liquidatoria dell’amministrazione straordinaria, allineando così la disciplina fiscale alle concrete realtà operative delle procedure concorsuali.

L’agevolazione sul pagamento dell’IMU prevista per il fallimento si applica anche all’amministrazione straordinaria?
Secondo la giurisprudenza attuale e consolidata, no. Il regime agevolativo è considerato una deroga di stretta interpretazione, applicabile solo al fallimento e alla liquidazione coatta amministrativa. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha deciso di riesaminare questa posizione.

Perché la Cassazione ha deciso di riesaminare la questione?
La Corte ha ritenuto necessario un approfondimento perché l’amministrazione straordinaria, pur avendo inizialmente finalità conservative, può evolvere in una fase puramente liquidatoria, diventando di fatto identica a un fallimento. In questa fase, l’impresa potrebbe non avere la liquidità per pagare le imposte correnti, rendendo logica l’applicazione del medesimo beneficio di differimento del pagamento.

Qual è la decisione finale della Corte in questa ordinanza?
La Corte non ha emesso una decisione finale. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha rinviato la causa a una nuova udienza pubblica. Questa mossa serve a consentire un esame più approfondito della questione, data la sua potenziale importanza per l’interpretazione uniforme della legge (rilievo nomofilattico).

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25242 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25242 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 16933/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria, rappresentata e difesa dal l’Avv. NOME COGNOME

-ricorrente –

contro

ROMA CAPITALE, rappresentata e difesa dall ‘Avv. NOME COGNOME

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 611/2023 emessa dalla CTR Lazio in data 07/02/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria impugnava la sentenza con la quale la Corte di Giustizia di primo grado di Roma aveva rigettato il

Avviso accertamento IMU -Società in amministrazione straordinaria

suo ricorso avverso l’avviso di accertamento dell’imposta IMU, per l’anno 2015, per l’importo di 241.523,89 euro, oltre sanzioni ed interessi, notificato dal Comune di Roma.

La CTR del Lazio accoglieva parzialmente il gravame, affermando che l’art. 10, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 andava interpretato in maniera restrittiva, essendo il regime sospensivo riservato esclusivamente agli immobili ricompresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, laddove nessun riferimento era presente all’amministrazione straordinaria, ma che appariva evidente l’esistenza della condizione di incertezza nell’interpretazione della norma violata, presupposto, quindi, per ritenere non dovute le sanzioni amministrative e gli interessi moratori.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE in amministrazione straordinaria sulla base di due motivi. Roma Capitale ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente eccepisce il giudicato esterno in relazione alla sentenza della Commissione Tributaria Regionale per il Lazio n. 1582/03/2022, depositata il 5 aprile 2022 e passata in giudicato in quanto non impugnata, con cui, in rige tto dell’appello proposto da Roma Capitale, era stata confermata la sentenza di primo grado che, a propria volta, aveva annullato l’avviso di accertamento con il quale, sulla scorta dei medesimi presupposti oggetto del presente ricorso, era stato intimato il pagamento dell’IMU relativa all’anno di imposta 2018.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione ed erronea applicazione degli artt. 10, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, 9, comma 7, d.lgs. n. 23/2011, 27, 36 e 73, comma 3, d.lgs. 270/1999 e 12 e 14 preleggi.

Il secondo motivo pone all’esame di questo Collegio una questione di diritto sulla quale si è in attesa di una pronuncia definitiva da parte della

Sezione.

Anche di recente è stato affermato che, in tema di IMU, la procedura di amministrazione straordinaria per le grandi imprese in crisi, disciplinata dal d.lgs. n. 270 del 1999, non beneficia del regime agevolativo di cui all’art. 10, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, riferito esclusivamente agli immobili compresi nel fallimento e nella liquidazione coatta amministrativa, trattandosi di deroga al regime impositivo generale, da ritenersi di stretta interpretazione e quindi insuscettibile di interpretazione analogica (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 7397 del 15/03/2019; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19681 del 11/07/2023).
Si riporta di seguito il passaggio logico che viene posto alla base delle decisioni: <>

Ciò dovrebbe valere, però, sino alla data di pubblicazione del decreto che dichiara la cessazione dell’attività di impresa, perché da quel momento in avanti l’A.S. dev’essere considerata, ad ogni effetto di legge, come procedura concorsuale liquidatoria, alla stregua del fallimento, sia in forza del disposto letterale dell’art. 73, commi 1 e 3, del D.Lgs. n. 270/1999, sia perché esattamente come il fallimento:

(i) si prefigge l’obiettivo della liquidazione definitiva dell’impresa insolvente e non la sua continuazione.

In quest’ottica sembra deporre l’art. 73, comma 3, d.lgs. n. 270/1999 il quale stabilisce che, a far data dal decreto del tribunale che dichiara la cessazione dell’esercizio dell’impresa per l’avvenuta esecuzione del programma di cessione, l’aRAGIONE_SOCIALEs. è considerata ad ogni effetto come procedura concorsuale liquidatoria, lasciando così intendere che per volontà della legge è soltanto con l’emanazione di tale provvedimento che si realizza il passaggio dalla fase conservativa a quella liquidatoria e distributiva, assimilabile alla fase di chiusura della procedura fallimentare.
Sulla scia di quest’ultima impostazione, la Sezione, con o rdinanza interlocutoria n. 12911 del 10.5.2024, ha disposto il rinvio del procedimento alla pubblica udienza sulla base delle seguenti considerazioni:

<<è stata valorizzata dalla giurisprudenza di questa Corte la diversa finalità (conservativa e non liquidatoria) della procedura dell'amministrazione controllata rispetto alle procedure fallimentari e a quelle della liquidazione coatta amministrativa, osse rvandosi che il richiamo di cui all'art. 36 d.lgs. 270/1999 (attraverso la tecnica legislativa del rinvio fisso) alla disciplina delle prefate procedure è rigorosamente finalizzato ad integrare la normativa speciale dell'amministrazione straordinaria nei l imiti delle lacune in essa insite.
Secondo l'attuale giurisprudenza di legittimità, la disciplina agevolativa non è applicabile all'amministrazione straordinaria delle grandi imprese in crisi, ancorchè il Tribunale competente abbia dichiarato la dismissione dei beni per il soddisfacimento dei crediti ammessi al passivo (art. 73 d.lgs. 270/1999), sul presupposto che l'eccezionalità di tali disposizioni prescinderebbe dai possibili sbocchi procedurali dell'amministrazione straordinaria. Confermerebbe detta conclusione, la formulazione dell' art. 1, comma 768, legge 160/2019, in tema di i.m.u..
Tuttavia, ritenuto che, con il ricorso per cassazione, vengono poste questioni interpretative di potenziale rilievo nomofilattico concernenti l'art. 10, comma 6 cit. e l'art. 1 comma 768, cit., che in tema di i.c.i ed i.m.u. prevedono che -, il collegio ritiene opportuna la rimessione della causa in pubblica udienza, anche in considerazione dell’esigenza di un approfondimento circa le interferenze tra la normativa tributaria e quella concorsuale, laddo ve nell’ipotesi dell’impresa in amministrazione straordinaria non sia stata disposta o sia cessata la continuazione provvisoria dell’attività imprenditoriale e sia, dunque, iniziata una fase puramente liquidatoria in cui potrebbero mancare flussi di cassa che consentano il pagamento dei debiti prima della realizzazione dell’attivo.
In particolare, occorre approfondire la questione relativa alla natura agevolativa o meno delle disposizioni in esame, anche alla luce del rinvio specifico di cui all’art. 20 del d.lgs. n. 270 del 1999 (diverso ed ulteriore rispetto a quello successivo di cui all’art. 36 dello stesso d.lgs.), nonché accertare se sussista l’esigenza di coordinamento della riscossione di i.c.i. ed i.mu. con la procedura dell’amministrazione straordinaria, nel caso in cui l’azienda sia stata posta in liquidazione (ovvero se sia necessario un ulteriore elemento rispetto alla fase liquidatoria, vale a dire lo stato di insolvenza e di illiquidità, ove dedotta ed accertata).>>
Per completezza, va evidenziato che anche di recente Cass., Sez. 5, Sentenza n. 14025 del 26/05/2025, ha ribadito il principio di diritto secondo cui « la disciplina dell’art. 10 d.lgs. 504/1992, integrando una deroga al regime impositivo generale, è da ritenersi di stretta interpretazione e poiché tale norma fa espresso riferimento al fallimento e alla liquidazione coatta amministrativa, non è possibile farne applicazione analogica ovvero ‘estensiva’ all’amministrazione straordinaria anche allorqua ndo abbia finalità liquidatoria».

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo per le ragioni esposte in parte motiva (fissazione pubblica udienza).

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 09.09.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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