Imposta ipotecaria: estinzione del giudizio

La Corte di Cassazione ha dichiarato estinto un giudizio riguardante l’applicazione dell’imposta ipotecaria su un immobile in costruzione. La controversia vedeva contrapposti un notaio e l’Agenzia delle Entrate sulla natura della tassazione (fissa o proporzionale). Prima della decisione di merito, il ricorrente ha aderito a una definizione agevolata della controversia, rinunciando al ricorso. Di conseguenza, la Corte ha preso atto dell’accordo e ha dichiarato l’estinzione del procedimento, compensando integralmente le spese di lite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Imposta Ipotecaria su Immobili in Costruzione: Estinzione del Giudizio in Cassazione

La tassazione degli immobili in corso di costruzione è un tema che genera spesso dubbi interpretativi e contenziosi. La sentenza n. 2273/2024 della Corte di Cassazione, pur non entrando nel merito della questione, offre un’interessante prospettiva procedurale. La controversia sull’applicazione dell’imposta ipotecaria si è infatti conclusa con una declaratoria di estinzione del giudizio, a seguito di un accordo tra le parti. Analizziamo i dettagli del caso.

I Fatti di Causa: La Controversia Fiscale

La vicenda ha origine da un atto di compravendita stipulato nel 2012, con cui una società di leasing acquistava da un’impresa costruttrice un’unità immobiliare ancora in fase di costruzione e non utilizzabile. Il notaio rogante procedeva all’autoliquidazione delle imposte, applicando l’IVA e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. La sua valutazione si basava sul presupposto che il bene, non essendo ancora ultimato, fosse ancora inserito nel ciclo produttivo e quindi soggetto a IVA.

L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, emetteva un avviso di liquidazione con cui rettificava il calcolo. Secondo l’Agenzia, l’immobile era idoneo ad essere immesso in consumo e, pertanto, doveva essere assoggettato all’imposta ipotecaria in misura proporzionale del 3% e a quella catastale dell’1%, anziché in misura fissa.

Il contribuente impugnava l’avviso, ma i suoi ricorsi venivano rigettati sia in primo grado sia in appello. La questione giungeva così all’attenzione della Corte di Cassazione.

Le Argomentazioni sull’imposta ipotecaria

Nel suo ricorso per cassazione, il contribuente sollevava due principali motivi di doglianza.

1. Violazione delle norme tributarie: Si sosteneva che la normativa che prevede l’assoggettamento ad imposta ipotecaria proporzionale per i fabbricati strumentali si fonda sull’idoneità del bene ad essere destinato al consumo. Tale idoneità, secondo il ricorrente, si realizza solo con l’ultimazione dei lavori e l’accatastamento. Poiché l’immobile era ancora in costruzione e inserito nel ciclo produttivo, avrebbe dovuto essere soggetto a IVA e, di conseguenza, a imposte indirette in misura fissa.
2. Violazione dei principi di buona fede e affidamento: Il ricorrente lamentava che l’Amministrazione Finanziaria avesse agito contra factum proprium, ovvero in contraddizione con le posizioni espresse in precedenti circolari ministeriali che avvaloravano la tesi del contribuente.

L’Epilogo del Giudizio: Rinuncia e Definizione Agevolata

Prima della data fissata per l’udienza pubblica, la dinamica processuale ha subito una svolta decisiva. Il ricorrente ha comunicato di aver perso interesse alla prosecuzione del giudizio, avendo definito la controversia attraverso una procedura di definizione agevolata, con il relativo pagamento di quanto dovuto. A questa rinuncia è seguita l’accettazione formale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Le Motivazioni della Corte

Di fronte alla rinuncia al ricorso accettata dalla controparte, la Corte di Cassazione non ha potuto esaminare il merito delle questioni fiscali sollevate. Il ruolo dei giudici si è limitato a prendere atto della volontà delle parti di porre fine alla lite.

In applicazione dell’art. 391 del codice di procedura civile, che disciplina gli effetti della rinuncia nel giudizio di cassazione, la Corte ha dichiarato l’estinzione dell’intero procedimento. Coerentemente con la stessa norma, che prevede in caso di rinuncia la compensazione delle spese salvo diverso accordo, la Corte ha disposto l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

Conclusioni

La sentenza in commento, pur non stabilendo un principio di diritto sulla corretta applicazione dell’imposta ipotecaria agli immobili in costruzione, offre un’importante lezione di carattere procedurale. Essa dimostra come gli strumenti di definizione agevolata delle liti fiscali rappresentino un’efficace via d’uscita dai contenziosi, permettendo di chiudere le pendenze anche quando queste sono arrivate al massimo grado di giudizio. La decisione della Corte di Cassazione si configura, quindi, come una ratifica della volontà delle parti di risolvere la controversia in via transattiva, portando all’estinzione del processo senza una pronuncia sul fondo della questione tributaria.

Qual era l’oggetto principale della controversia fiscale?
La controversia riguardava la corretta applicazione delle imposte sulla compravendita di un immobile in costruzione. Nello specifico, si discuteva se applicare l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (in quanto l’atto era soggetto a IVA) o in misura proporzionale (3% e 1%), a seconda che l’immobile fosse considerato ancora nel ciclo produttivo o già idoneo al consumo.

Perché il giudizio davanti alla Corte di Cassazione è stato dichiarato estinto?
Il giudizio è stato dichiarato estinto perché, prima dell’udienza, il ricorrente ha rinunciato al ricorso dopo aver risolto la controversia tramite una definizione agevolata con l’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia ha accettato formalmente la rinuncia, portando così alla chiusura del procedimento.

La Corte ha stabilito un principio di diritto sulla tassazione degli immobili in costruzione?
No, la Corte non si è pronunciata nel merito della questione fiscale. A causa dell’estinzione del giudizio per rinuncia, la sentenza ha avuto un carattere puramente procedurale, limitandosi a dichiarare la fine del processo e a compensare le spese di lite, senza stabilire alcuna regola sulla tassazione applicabile in casi simili.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2273 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 2273 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/01/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 9795/2016 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (P_IVAP_IVA, che la rappresenta e difende

-resistente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. UMBRIA n. 529/2015 depositata il 19/10/2015,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha impugnato l’avviso di liquidazione e d’irrogazione sanzioni relativo all’atto stipulato in data 10 agosto 2012, con cui RAGIONE_SOCIALE ha acquistato da RAGIONE_SOCIALE una unità immobiliare in corso di costruzione, non utilizzabile. Più precisamente il notaio ha autoliquidato l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, essendo l’atto soggetto ad i.v.a., anche alla luce delle circolari adottate, mentre l’Amministrazione finanziaria ha applicato l’imposta ipotecaria nella misura del 3 % e quella catastale nella misura del’1%, sul presupposto che l’immobile fosse idoneo ad essere immesso in consumo e rientrasse nella previsione di cui al n. 8ter dell’art. 10 del d.lgs. n. 347 del 1990.
Il ricorso è stato rigettato in primo grado, con sentenza confermata in appello.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il notaio.

L’Agenzia, non essendosi costituita nei termini, ha depositato memoria solo al fine dell’eventuale partecipazione all’udienza pubblica.

La Procura Generale della Cassazione ha depositato conclusioni scritte.

La causa è stata trattata all’udienza pubblica dell’11 gennaio 2024, in cui è stata decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorrente ha denunciato: 1) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 10, n. 8-ter, d.P.R. n. 633 del 1972, 10 del d.lgs. n. 347 del 1990 e 1-bis

della relativa tariffa allegata, rilevando che, da un lato, la ratio del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in legge 4 agosto 2006, n. 248, che ha previsto l’assoggettamento ad i.v.a. dei fabbricati di natura strumentale trasferiti entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione, con assoggettamento ad imposta ipotecaria nella misura del 3% e di quella catastale nella misura dell’1%, è costituita dall’idoneità del bene ad essere destinato al consumo, sicché in caso contrario, laddove il bene risulti ancora inserito nel circolo produttivo va, invece, assoggettato ad i.v.a. ed ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa e, dall’altro lato, che l’idoneità di un immobile ad essere destinato al consumo coincide con l’ultimazione dei lavori e l’accatastamento, mentre non può ritenersi sufficiente, come ritenuto in sentenza, la conclusione di contratti relativi all’utilizzo dell’immobile; 2) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 4, cod.proc.civ., dell’art. 10 della legge n. 212 del 2000, 1175 e 1375 cod.civ., d.P.R. n. 633 del 1972, 10 del d.lgs. n. 347 del 1990 e 1-bis della relativa tariffa allegata, essendo l’Amministrazione finanziaria venuta contra factum proprium e, cioè, contro le posizioni espresse nelle circolari adottate.
Prima della celebrazione dell’udienza è pervenuto atto di rinuncia al giudizio da parte del ricorrente ed accettazione da parte dell’Agenzia. Dall’atto di rinuncia risulta che il ricorrente ha perso interesse a coltivare il presente giudizio in considerazione della definizione agevolata della controversia avente ad oggetto la cartella di pagamento e del pagamento del dovuto.

Deve, dunque, dichiararsi l’estinzione del giudizio con integrale compensazione delle spese di lite ai sensi dell’art. 391 cod.proc.civ.

In conclusione il presente giudizio va dichiarato estinto. Le spese devono essere integralmente compensate ai sensi dell’art. 391, ultimo comma, cod.proc.civ.

P.Q.M.

La Corte:

dichiara estinto il giudizio;

dichiara integralmente compensate le spese di lite.

Così deciso in Roma, 11 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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