Frazionamento immobile: quando resta la categoria lusso

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9411/2025, ha stabilito che il frazionamento immobile di una villa di lusso (categoria A/8) in più unità abitative non comporta automaticamente un declassamento a una categoria inferiore (es. A/7). Se le nuove unità mantengono le caratteristiche strutturali e qualitative di pregio dell’edificio originario, la classificazione di lusso può essere legittimamente confermata dall’Agenzia delle Entrate. La Corte ha respinto il ricorso di un contribuente, sottolineando che la valutazione catastale si basa sulle caratteristiche intrinseche dell’immobile e non sulla mera suddivisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Frazionamento Immobile: Quando la Categoria Catastale di Lusso Resta Invariata

Il frazionamento immobile di una proprietà di pregio, come una villa, in unità abitative più piccole non garantisce automaticamente un declassamento catastale. Se le caratteristiche qualitative e strutturali che definiscono il lusso restano invariate, le nuove unità possono legittimamente mantenere la classificazione originaria. Questo è il principio chiave ribadito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza in esame, che ha respinto il ricorso di un contribuente contro la decisione dell’Agenzia delle Entrate di mantenere la categoria A/8 (abitazioni in villa) per delle unità derivanti dalla suddivisione di un immobile più grande.

I Fatti di Causa: Dalla Villa a Più Unità Abitative

Il caso nasce dalla decisione di un proprietario di suddividere un’unica grande unità immobiliare, originariamente accatastata come villa di lusso (A/8), in tre unità abitative distinte. A seguito di questa operazione, il contribuente ha presentato una dichiarazione DOCFA proponendo per le nuove unità la categoria catastale A/7 (abitazioni in villini), che comporta un carico fiscale inferiore.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha rettificato la proposta, ripristinando la categoria A/8. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, il frazionamento non aveva alterato gli elementi strutturali, architettonici e qualitativi che giustificavano la classificazione di lusso. In particolare, le unità continuavano a condividere un unico e prestigioso ingresso padronale e mantenevano le caratteristiche di pregio dell’edificio. Il contribuente ha impugnato l’avviso di accertamento, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione all’Ufficio.

Frazionamento Immobile e Categoria Catastale: La Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando integralmente il ricorso del contribuente. Gli Ermellini hanno chiarito che, in caso di frazionamento immobile, la tipologia catastale non si trasferisce automaticamente dall’edificio principale alle singole unità derivate. È necessario, invece, valutare le condizioni concrete e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ciascuna nuova unità.

Il punto centrale, secondo la Corte, è che se le nuove unità, pur essendo più piccole, conservano le qualità che determinavano la classificazione originaria (come finiture di pregio, elementi architettonici distintivi, contesto signorile), è corretto mantenere tale classificazione. La mera suddivisione dimensionale non è di per sé sufficiente a giustificare un declassamento se la “sostanza” qualitativa dell’immobile rimane la stessa.

Le motivazioni della sentenza

Il Principio della “Qualità Intrinseca” dell’Immobile

La Corte ha ribadito che la categoria e la classe catastale devono essere attribuite in base alle caratteristiche che definiscono la destinazione ordinaria e permanente dell’unità. Nel caso specifico, la Commissione Regionale aveva correttamente osservato che non vi era stata alcuna variazione significativa negli “elementi strutturali e architettonici”. Le nuove unità continuavano a beneficiare della qualità complessiva dell’edificio e dell’accesso padronale, elementi che concorrono a definire un’abitazione “in villa”. Pertanto, il richiamo alla precedente classificazione A/8 non era un automatismo, ma una conferma che le qualità intrinseche dell’immobile erano rimaste immutate.

La Motivazione dell’Avviso di Accertamento nella Procedura DOCFA

Il contribuente lamentava una motivazione generica dell’avviso di accertamento. La Cassazione ha respinto anche questa doglianza, richiamando la sua giurisprudenza consolidata. Quando l’Agenzia delle Entrate, tramite procedura DOCFA, non contesta i dati fattuali forniti dal contribuente (come planimetrie e misure) ma si limita a una diversa valutazione tecnica (cioè, un diverso inquadramento catastale), l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Una motivazione più approfondita è richiesta solo quando l’Ufficio contesta i fatti stessi, cosa che non è avvenuta in questo caso.

L’Inammissibilità di Nuovi Documenti e Motivi

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile la produzione di una visura catastale storica da parte del ricorrente, in quanto presentata per la prima volta in Cassazione, in violazione dell’art. 372 c.p.c. Ha infine respinto il motivo relativo all’omesso esame di un fatto decisivo, applicando il principio della “doppia conforme”, poiché le sentenze di primo e secondo grado erano giunte alla medesima conclusione basandosi sulla stessa ricostruzione fattuale.

Le conclusioni

L’ordinanza offre un’importante lezione pratica: il frazionamento immobile di una proprietà di lusso deve essere pianificato con attenzione non solo dal punto di vista edilizio, ma anche fiscale. Se l’obiettivo è ottenere un declassamento catastale, non è sufficiente ridurre le dimensioni delle singole unità. È necessario intervenire sulle caratteristiche strutturali e qualitative che definiscono la categoria di pregio. In assenza di tali modifiche sostanziali, i proprietari devono essere consapevoli che le nuove unità immobiliari erediteranno, con ogni probabilità, la classificazione catastale e il relativo carico impositivo dell’edificio originario.

Il frazionamento di un immobile di lusso (es. villa A/8) in unità più piccole comporta automaticamente un cambio di categoria catastale (es. in A/7)?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il frazionamento non è di per sé sufficiente a giustificare un cambio di categoria. Se le nuove unità immobiliari conservano le caratteristiche strutturali, architettoniche e qualitative di pregio dell’edificio originario, possono legittimamente mantenere la classificazione di lusso (A/8).

Come deve essere motivato un avviso di accertamento che rettifica una proposta DOCFA?
Se l’Agenzia delle Entrate non contesta i dati di fatto forniti dal contribuente (misure, planimetrie) ma effettua solo una diversa valutazione tecnica, la motivazione è considerata sufficiente con la mera indicazione dei dati oggettivi e della nuova classe attribuita. Una motivazione più dettagliata è richiesta solo se vengono contestati gli elementi di fatto.

È possibile presentare nuovi documenti, come una visura catastale storica, per la prima volta durante il giudizio in Corte di Cassazione?
No. Nel giudizio di legittimità dinanzi alla Corte di Cassazione, secondo l’art. 372 c.p.c., non è ammesso il deposito di atti e documenti che non siano stati prodotti nei precedenti gradi del processo, salvo specifiche eccezioni (es. documenti che riguardano l’ammissibilità del ricorso o nullità della sentenza).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9411 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9411 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23546 -2020 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso da ll’ Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 1309/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del PIEMONTE, depositata il 5/12/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non 11/3/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME

partecipata del l’ RAGIONE_SOCIALE

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Piemonte aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 817/2018 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Torino, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di accertamento, con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale, proposta con denuncia DOCFA, relativa a unità immobiliari del contribuente a seguito di suddivisione di un immobile in distinte unità abitative, riqualificandole dalla categoria A/7 alle categoria A/8, classe 2.
Agenzia delle entrate resiste con controricorso.

Il contribuente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Va preliminarmente dichiarata inammissibile la produzione della documentazione (visura catastale storica) allegata alla memoria difensiva da ultimo depositata dalle ricorrenti, in quanto nel giudizio di legittimità, secondo quanto disposto dall’art. 372 c.p.c., non è ammesso il deposito di atti e documenti che non siano stati prodotti nei precedenti gradi del processo, salvo che non riguardino l’ammissibilità del ricorso e del controricorso ovvero concernano nullità inficianti direttamente la decisione impugnata, nel qual caso essi vanno prodotti entro il termine stabilito dall’art. 369 c.p.c., rimanendo inammissibile la loro produzione in allegato alla memoria difensiva di cui all’art. 378 c.p.c. (cfr. ex multis Cass. nn. 25382 del 2019 in motiv., 28999 del 2018).
1.2. Parimenti risultano inammissibili, in quanto tardive, le deduzioni illustrate nella memoria difensiva in merito all’intervenuta «riclassificazione del medesimo immobile per cui è lite in A/7» nelle more del giudizio.

1.3. Come è noto, infatti, nel giudizio di legittimità non è consentito, con le memorie di cui all’art. 378 c.p.c. specificare od integrare, ampliandolo, il contenuto delle originarie argomentazioni e dedurre nuove eccezioni o sollevare questioni nuove, violandosi, altrimenti, il diritto di difesa della controparte (cfr. Cass. nn. 21355 del 2022, 26332 del 2016, 3471 del 2016).

2.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 17, comma 1, lett. b, d.l. 13.4.1939 n. 652, conv. in l. 11.8.1939 n. 1249, degli artt. 6, 9 e 61 d.P.R. 1.12.1949 n. 1142 e della circolare del Ministero delle Finanze n. 5/63/1100 del 1992 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente ritenuto che la suddivisione di un immobile in distinte unità abitative sia compatibile con la trasformazione in A/8 delle singole unità.
2.2. Va premesso, per una più chiara comprensione della controversia in esame, che il Quadro generale delle Categorie stabilito con regolamento dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali ai fini della qualificazione delle unità immobiliari urbane in esecuzione del R.D.L. 13 aprile 1939 («Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano») convertito nella L. 11 agosto 1939 n. 1249, divide tutti gli edifici in cinque gruppi.
2.3. Il gruppo «A» è ripartito nelle seguenti categorie: A-1 – Abitazione di tipo signorile; A-2 – Abitazioni di tipo civile; A-3 – Abitazioni di tipo economico; A-4 – Abitazioni di tipo popolare; A-5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare; A-6 – Abitazioni di tipo rurale: A-7 – Abitazioni in villini; A-8 – Abitazioni in villa; A-9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici; A-10 – Uffici e studi privati; A-11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

2.4. Il secondo gruppo (B) comprende collegi, caserme, case di cura, prigioni, uffici pubblici, biblioteche, accademie, gallerie, musei che non abbiano sede in edifici della categoria A-9, cappelle e magazzini sotterranei.

2.5. Il terzo gruppo (C) comprende negozi, botteghe, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari e sportivi etc.

2.6. Il quarto gruppo (D) comprende immobili c.d. «a destinazione speciale» (opifici, alberghi e pensioni, teatri etc ).

2.7. Il quinto gruppo (E) comprende immobili c.d. «a destinazione particolare» (stazioni di servizio, fortificazioni, fari, chiese, cimiteri etc.).

2.8. Ciò posto va anche premesso che la legittimità del surriportato Quadro Generale delle Categorie costituisce tutt’ora la base portante per la determinazione dei redditi immobiliari urbani.

2.9. Se è vero che, a norma dell’art. 3 del R.D.L. 652 del 1939, l’accertamento generale degli immobili urbani deve essere fatto per «unità immobiliare», si considera tale, in base al successivo art. 5, «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio», e a i sensi dell’art. 8, comma primo, del R.D.L. 652 del 1939, e degli art. 6, comma 1 e 61, comma 2, d.P.R. n. 1142/1949, la categoria e la classe catastali debbono essere attribuite in ragione delle caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari, avendo così riguardo l ‘accatastamento alla situazione reale o di fatto , ben può, quindi, anche un singolo immobile scindersi, agli effetti catastali, in tante unità immobiliari distinte quando sono ciascuna idonea a produrre un reddito suo proprio.
2.10. In ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina, dunque, automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, occorrendo tener conto delle relative condizioni concrete e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (in termini cfr. Cass. nn. 25805 del 2022, 14867 del 2013, 10013 del 2003).

2.11. Nel caso in esame, la Commissione tributaria regionale ha rilevato che con riguardo alle tre unità immobiliari -derivanti dal frazionamento di unità immobiliare accatastata come A/8 -, oggetto di DOCFA rettificata dall’Ufficio , non avevano subìto variazione in alcun «elemento strutturale e architettonico», «l’accesso continuava ad essere l’unico ingresso padronale sviluppantesi su 36 mq di superficie »,

richiamando inoltre la «qualità dell’immobile e delle caratteristiche in atti » e la «corretta applicazione del criterio comparatistico utilizzato con riferimento alla zona censuaria in cui è ubicato lo stabile», confermando l’accatastamento, rettificato dall’Ufficio , nella categoria A/8.

2.12. Le affermazioni dei Giudici di appello sono conseguentemente conformi ai principi di diritto dianzi illustrati.

3.1. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 7 legge n. 212/2000 per avere la Commissione tributaria regionale ritenuto adeguatamente motivato l’avviso di accertamento pur se redatto in modo generico, senza riferimenti al caso di specie, e senza indicazione degli immobili assunti a comparazione dell’immobile del contribuente.

3.2. Il motivo è infondato.

3.3. Dalla sentenza impugnata emerge che la proposta DOCFA aveva ad oggetto «una diversa distribuzione degli spazi esterni di fabbricato esistente per le cui unità immobiliari risultava pacifico e comunque non contestato il precedente classamento in A/8, in assenza dunque di una qualsiasi rilevante variazione edilizia, riferibile in specie alla struttura del fabbricato, alle volumetrie, alla altezza complessiva, a dotazioni e forniture, risultano a tale stregua del tutto congruo, coerente e ragionevole il richiamo dell’Ufficio … a precedente classamento».
3.4. Ciò posto, secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questa Corte, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale
contenzioso (cfr. Cass. nn. 25144 del 2024, 25682 del 2023, 4955 del 2021, 12777 e 31809 del 2018, 12497 del 2016).

3.5. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile a tale ipotesi, giacché i dati forniti dalle contribuenti non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita dell’immobile, per cui, è possibile (e, il più delle volte, accade) che l ‘ eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale, il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (cfr. Cass. n. 3104 del 2021).
3.6. Nel caso di specie, secondo l’accertamento fattone dal giudice di appello, dianzi illustrato, l’avviso di accertamento con rettifica di rendita -rinveniente da procedura DOCFA -conteneva, dunque, tutti gli elementi descrittivi e valutativi della nuova rendita, idonei a porre in grado il contribuente di adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e le ragioni di diritto della pretesa.

3.7. Occorre infatti tenere distinto il profilo della «motivazione» dell’avviso di accertamento (mirato a rendere immediatamente comprensibili al contribuente gli elementi costitutivi della pretesa, al fine di valutarne e modularne l’impugnativa sulla base di motivi di opposizione per loro natura insuscettibili di essere aggiunti o modificati in corso di causa) da quello della «prova» della classificazione stabilita dall’Ufficio, e i profili di affermata illegittimità della rettifica catastale non potevano che concernere il merito della vicenda, così da attingere, eventualmente, alla «prova» dei presupposti della diversa classificazione, non anche al diverso e preliminare aspetto della «motivazione» dell’ avviso.
4.1. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. in rubrica, «violazione dell’art. 24 Cost. nella parte in cui …(la Commissione tributaria regionale)… afferma che la precedente classificazione si sarebbe consolidata per effetto della non impugnazione della precedente rettifica operata d’ufficio …(con)… violazione del RDL 352/1939, con particolare riferimento all’art. 17, comma 1, lett. B)», nonché l’irrilevanza delle modifiche apportate all’immobile ai fini della classificazione in A/7 a seguito della sua suddivisione in due unità abitative indipendenti.
4.2. La censura va parimenti disattesa in quanto la Commissione tributaria regionale, come dianzi riportato al paragrafo 2.3., ha ritenuto corretto il classamento dell’Ufficio sulla scorta delle caratteristiche delle unità immobiliari, risultate invariate rispetto all’immobile originario, e in tal senso va inteso anche il richiamo alla mancata impugnazione del precedente classamento in A/8 in relazione alle caratteristiche immobiliari ad esso inerenti, a conferma de ll’insussistenza della «diversità dello stato di fatto preesistente» prospettata da parte contribuente.
5.1. Con il quarto motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Commissione tributaria regionale omesso di rilevare che « l’immobile preso a comparazione … non ha caratteristiche assimilabili a quello per cui è lite … ».

5.2. Il motivo in parte qua è inammissibile, poiché si verte in ipotesi di doppia conforme ex art. 348ter , comma 5, c.p.c., rispetto alla quale il ricorrente non ha indicato profili di divergenza tra le ragioni di fatto a base della decisione di primo grado e quelle a base del rigetto dell’appello, com’era invece necessario per dar ingresso alla censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. nn. 26774 del 2016, 5528 del 2014).

In conclusione, il ricorso va integralmente respinto.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio che liquida in Euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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