Fondo Immobiliare: Riqualificazione Fiscale in Società

L’Agenzia delle Entrate ha riqualificato un fondo immobiliare in una società di fatto, ritenendolo uno strumento utilizzato da due coniugi per segregare il proprio patrimonio immobiliare e ridurre il carico fiscale. La Corte di Cassazione, investita della questione, ha ritenuto la materia di particolare rilevanza, soprattutto in merito ai requisiti della pluralità degli investitori e alle modalità di costituzione di una società di capitali. Pertanto, con ordinanza interlocutoria, ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza per un esame approfondito, senza ancora decidere nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Societario, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Fondo Immobiliare: Quando il Fisco può Riqualificarlo in Società?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 31124/2023, ha acceso i riflettori su una questione di grande rilevanza per gli operatori del settore: i limiti del potere dell’Amministrazione Finanziaria di riqualificare un fondo immobiliare in una società di fatto. La vicenda, che vede contrapposti una SGR e l’Agenzia delle Entrate, pone interrogativi cruciali sulla natura di questi strumenti di investimento e sui requisiti necessari per la loro validità fiscale. Data la complessità e l’importanza della materia, la Suprema Corte ha deciso di non pronunciarsi in camera di consiglio, ma di rinviare la causa alla pubblica udienza per un esame più approfondito.

Il Contesto: La Riqualificazione del Fondo Immobiliare

Il caso nasce da un avviso di accertamento relativo all’anno 2010. L’Agenzia delle Entrate contestava a una società di gestione del risparmio (SGR) la natura stessa di un fondo immobiliare da essa gestito. Secondo il Fisco, il fondo non costituiva un’autonoma realtà giuridica, ma una mera “società di fatto” gestita nell’interesse esclusivo di due beneficiari effettivi, legati da un vincolo coniugale. L’obiettivo, secondo l’accusa, era quello di ottenere una segregazione patrimoniale degli immobili conferiti, sottraendoli a una tassazione più onerosa.

Mentre la Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente dato ragione alla società, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, accogliendo l’appello dell’Erario. I giudici di secondo grado hanno ritenuto che, a causa delle concrete modalità operative e organizzative, lo strumento del fondo fosse stato distorto dalla sua finalità tipica per perseguire unicamente la volontà dei quotisti di segregare il loro patrimonio e ridurre il carico impositivo.

I Motivi del Ricorso e la Pluralità degli Investitori

La società ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due motivi principali.

La Nozione di Pluralità di Investitori

Il primo motivo contesta l’errata interpretazione da parte dei giudici di merito della nozione di “pluralità di investitori”, requisito essenziale per la costituzione di un fondo. La difesa sostiene che la presenza di solo due beneficiari effettivi non dovrebbe escludere tale pluralità, richiamando l’interpretazione estensiva che la stessa Cassazione ha fornito in tema di pluralità di soci per le società.

La Riqualificazione in S.r.l.

Il secondo motivo si concentra sulla violazione delle norme del codice civile e della normativa europea relative alla costituzione delle società di capitali. La società argomenta che la riqualificazione del fondo immobiliare in una società a responsabilità limitata (S.r.l.) contrasta palesemente con le rigide formalità procedurali che la legge impone per la creazione di tale tipo di ente societario.

Le Motivazioni della Rimessione a Pubblica Udienza

La Corte di Cassazione, con la sua ordinanza, non entra nel merito della controversia, ma prende atto della “particolare rilevanza della questione”. Questa formula indica che i quesiti sollevati dal ricorso sono tutt’altro che banali e meritano una discussione approfondita e pubblica. La decisione di rinvio a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza sospende il giudizio in attesa di un’analisi più completa da parte di un collegio allargato. Le questioni fondamentali che la Corte dovrà sciogliere sono delicate: può un fondo con due soli investitori, per di più coniugi, essere considerato un valido strumento di investimento collettivo? Fino a che punto l’amministrazione finanziaria può spingersi nel riqualificare un istituto giuridico, come il fondo, in un altro, la società, ignorando le norme imperative che ne regolano la costituzione?

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza interlocutoria rappresenta un momento di riflessione importante per il diritto tributario e societario. La futura sentenza della Corte di Cassazione è destinata a fare da spartiacque, definendo con maggior chiarezza i confini tra l’uso legittimo degli strumenti di pianificazione patrimoniale e le pratiche elusive. Gli operatori del settore, gli investitori e i professionisti attendono con interesse la decisione finale, che avrà un impatto significativo sulla strutturazione degli investimenti immobiliari, specialmente quelli a base familiare, e sui poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.

Qual è l’accusa principale mossa dall’Agenzia delle Entrate al fondo immobiliare?
L’Agenzia delle Entrate ha contestato che il fondo non fosse un’entità autonoma, ma una società di fatto utilizzata dai suoi due beneficiari effettivi per segregare il patrimonio immobiliare e ottenere un vantaggio fiscale indebito.

Perché la società ha fatto ricorso in Cassazione?
La società ha impugnato la sentenza di secondo grado per due ragioni principali: la presunta errata interpretazione del requisito della ‘pluralità di investitori’ e la violazione delle norme sulla costituzione delle società di capitali, che renderebbe illegittima la riqualificazione del fondo in una S.r.l.

Quale decisione ha preso la Corte di Cassazione con questa ordinanza?
La Corte di Cassazione non ha deciso il merito della causa. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui, data la particolare rilevanza delle questioni giuridiche sollevate, ha rinviato il caso a una pubblica udienza per una trattazione più approfondita.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31124 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31124 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso n. 19145-2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, COMMISSARIO LIQUIDATORE DI RAGIONE_SOCIALE, SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RAGIONE_SOCIALE , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, in forza di procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis ;

– controricorrente –

FONDI IMMOBILIARI- IRES

avverso la sentenza n. 5411/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 12/12/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’11 ottobre 2023 dal consigliere relatore dott. NOME COGNOME.

Rilevato che

Con avviso di accertamento relativo all’anno 2010 l’RAGIONE_SOCIALE contestava che il RAGIONE_SOCIALE costituisse una autonoma realtà societaria, formalmente gestita da RAGIONE_SOCIALE, utilizzata dai beneficiari effettivi NOME COGNOME e NOME COGNOME per ottenere una segregazione patrimoniale degli immobili.

La Commissione tributaria provinciale di Milano accoglieva il ricorso ritenendo che i redditi andassero imputati per trasparenza ai soci.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia accoglieva l’appello erariale, evidenziando che la decisione dei giudici di primo grado contrastava con gli elementi raccolti dall’ufficio, incentrati sulla configurazione di una società di fatto il cui oggetto ruotava intorno alla gestione di un patrimonio RAGIONE_SOCIALE riconducibile ai coniugi COGNOME e che si fosse in presenza quindi di un soggetto terzo rispetto ai quotisti, con patrimonio e rapporti giuridici propri, tipici della società RAGIONE_SOCIALE, rispetto al quale doveva procedersi ad una autonoma determinazione dei profili reddituali; il soggetto era quindi terzo ma, per le concrete modalità organizzative ed operative, non soddisfaceva i requisiti di disciplina dei fondi immobiliari chiusi; lo strumento del fondo di investimento sotto la gestione di una SGR era quindi stato piegato ad una diversa finalità, rappresentata per l’appunto dalla volontà di segregare il patrimonio dei quotisti e di ridurne il carico impositivo.
Contro tale sentenza propone ricorso la società, in base a due motivi, illustrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza camerale dell’11/10/2023.

Considerato che:

Con il primo motivo la società deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 1, lett. j, d.lgs. n. 58/1998, nel testo vigente ratione temporis , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 ) cod. proc. civ., lamentando l’errata interpretazione della nozione di pluralità di investitori, elemento la cui sussistenza era stata negata dalla CTR e che invece dovrebbe ritenersi sussistente, alla luce della interpretazione data dalla Corte di Cassazione alla nozione di pluralità di soci in tema di società.
Con il secondo motivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., la società deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2463, primo, secondo e terzo comma, dell’art. 2329, dell’art. 2330, dell’art. 2331 e dell’art. 2332, primo comma, cod., civ., anche in relazione all’art. 10 della direttiva UE 2017/1132 del Parlamento europeo e del Consiglio del 14 giugno 2017, in quanto la riqualificazione del RAGIONE_SOCIALE sarebbe in contrasto con le modalità di costituzione di una società di capitali prevista dal codice civile.
La particolare rilevanza della questione determina la rimessione della causa alla pubblica udienza, ai sensi dell’art. 375 cod. proc. civ.

P.Q.M.

rinvia la causa a nuovo ruolo, per la trattazione in pubblica udienza. Così deciso in Roma in data 11 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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