Esenzione IMU immobili merce: obbligo dichiarazione

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’**esenzione IMU immobili merce** non è automatica, ma subordinata alla presentazione di una specifica dichiarazione entro i termini di legge. Nel caso esaminato, una società immobiliare aveva contestato un avviso di accertamento per l’anno 2015, sostenendo che il Comune fosse già a conoscenza della destinazione degli immobili. La Suprema Corte ha però ribadito che la dichiarazione ministeriale costituisce un onere formale imprescindibile previsto a pena di decadenza. Inoltre, le modifiche legislative del 2020 non hanno valore retroattivo per le annualità precedenti, confermando l’obbligo dichiarativo per il periodo in contestazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU immobili merce: l’obbligo di dichiarazione è tassativo

L’esenzione IMU immobili merce rappresenta un polmone finanziario vitale per le imprese di costruzione, ma il suo ottenimento è legato a rigidi adempimenti burocratici. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha confermato che l’omessa presentazione della dichiarazione ministeriale comporta la perdita definitiva del beneficio fiscale, indipendentemente dalla reale destinazione del bene.

L’analisi dei fatti

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da un’Amministrazione Comunale nei confronti di una società immobiliare. L’ente locale contestava il mancato pagamento dell’IMU per l’anno 2015 su fabbricati destinati alla vendita. Sebbene la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado avesse inizialmente dato ragione alla società, annullando l’atto, il Comune ha presentato ricorso in Cassazione. Il punto centrale del contendere riguardava la natura della dichiarazione prevista dall’art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102/2013: un semplice adempimento formale o un presupposto costitutivo del diritto all’agevolazione?

La decisione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Comunale, cassando la sentenza di appello. I giudici hanno stabilito che, per le annualità precedenti al 2020, la presentazione della dichiarazione IMU è un requisito essenziale per godere dell’esenzione sui cosiddetti fabbricati-merce. Non rileva, dunque, che il Comune possa conoscere aliunde (ovvero tramite altre fonti o banche dati) la condizione di invenduto dell’immobile. La legge impone al contribuente un onere di comunicazione esplicito, la cui mancanza determina la decadenza dal beneficio.

Implicazioni della normativa 2020

Un aspetto cruciale della sentenza riguarda l’applicabilità della Legge di Bilancio 2020. Quest’ultima ha modificato la disciplina, eliminando in alcuni casi la sanzione della decadenza per la mancata dichiarazione. Tuttavia, la Cassazione ha precisato che tale normativa ha carattere innovativo e non interpretativo. Di conseguenza, non può essere applicata retroattivamente a imposte relative ad anni precedenti, come il 2015. Nemmeno il principio del favor rei può essere invocato, poiché l’obbligo dichiarativo non è una sanzione amministrativa, ma un presupposto per l’accesso a un’agevolazione fiscale.

Le motivazioni

La Corte fonda la propria decisione sulla natura eccezionale delle norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni tributarie. Tali disposizioni sono di stretta interpretazione e non ammettono analogie o estensioni oltre i casi espressamente previsti. La dichiarazione IMU per gli immobili merce è configurata dal legislatore come un onere formale specifico, posto a carico del contribuente per agevolare l’attività di controllo dell’ente impositore. La sua omissione interrompe il legame procedurale necessario per l’applicazione del regime di favore, rendendo legittimo il recupero dell’imposta ordinaria da parte del Comune.

Le conclusioni

In conclusione, le imprese costruttrici devono prestare la massima attenzione alla gestione documentale dei propri asset immobiliari. L’esenzione IMU immobili merce resta subordinata al rispetto rigoroso dei termini dichiarativi per tutte le pendenze relative agli anni antecedenti alla riforma del 2020. La sentenza ribadisce che il diritto tributario non ammette sanatorie basate sulla presunta conoscenza dei fatti da parte della Pubblica Amministrazione, privilegiando la certezza del rapporto giuridico e il rispetto delle procedure formali stabilite dal legislatore.

L’esenzione IMU per immobili destinati alla vendita è automatica?
No, l’esenzione richiede la presentazione di un’apposita dichiarazione ministeriale entro i termini di legge, a pena di decadenza dal beneficio.

Il Comune può negare l’esenzione se conosce già lo stato dell’immobile?
Sì, la conoscenza dei fatti da parte dell’ente non esonera il contribuente dall’onere formale di presentare la dichiarazione prevista dalla normativa.

Le semplificazioni introdotte nel 2020 sono retroattive?
No, le modifiche della Legge di Bilancio 2020 non si applicano alle annualità d’imposta precedenti, per le quali resta l’obbligo dichiarativo rigoroso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3604 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3604 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1321/2024 R.G. proposto da:

NOME CAPITALE, elettivamente domiciliata presso la sede RAGIONE_SOCIALE‘avvocatura comunale, in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

-controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DEL LAZIO n. 3784/2023, pubblicata il 22/6/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/1/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 3784/2023, pubblicata il 22/6/2023, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘appello RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, ha annullato l’avviso di accertamento in rettifica n. 3276 emesso da Roma Capitale per omesso pagamento di IMU relativa all’anno d’imposta 2015, per euro

174.526,86, oltre sanzione ed interessi, per un importo complessivo di euro 228.257,31

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione Roma Capitale, mentre la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE si costituisce mediante controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo di ricorso si denuncia il vizio di violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2, comma 5 bis, d. l. n. 102/2013, nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 769, legge n. 160/2019, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per aver il giudice di appello escluso che l’omissione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione prevista dall’art. 2, comma 5 bis, cit. d. l. costituisca uno dei presupposti necessari per beneficiare RAGIONE_SOCIALE‘esenzione prevista dall’articolo 2.
1.1. La censura è fondata.

1.2. Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2, comma 2, d.l. 31 agosto 2013, n. 102 (Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici), « a decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati», mentre secondo l’art. 5 bis del medesimo articolo, « ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il moRAGIONE_SOCIALEo ministeriale predisposto per la presentazione RAGIONE_SOCIALEe suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica».
1.3. Dalla lettura RAGIONE_SOCIALEa disposizione normativa sopra indicata, quale costantemente interpretata da questa Corte, emerge che tale dichiarazione costituisce un requisito imprescindibile per godere RAGIONE_SOCIALE‘esenzione da IMU per i c.d. ‘immobili merce’.

1.4. Si tratta, cioè, di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento RAGIONE_SOCIALE‘imposta (in termini, Cass. 28806/2023, citato da più recente Cass. 33849/2025; 5190/2022; 21465/2020).

1.5. D’altronde, il principio RAGIONE_SOCIALEa decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di RAGIONE_SOCIALEcazione espressamente previsto dalla legge è un principio generale del diritto tributario, come lo è quello secondo cui le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 14 preleggi, sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva RAGIONE_SOCIALEa norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati (Cass. 15407/2017; 4333/2016; 2925/2013; 5933/2013).
1.6. Quanto, poi, agli effetti RAGIONE_SOCIALEa nuova disciplina prevista -con decorrenza dall’anno 2020 -per la dichiarazione (con particolare riguardo all’eliminazione RAGIONE_SOCIALEa espressa comminatoria RAGIONE_SOCIALEa decadenza dall’esenzione) dall’art. 1, comma 769, RAGIONE_SOCIALEa legge 27 dicembre 2019, n. 160, questa non può ritenersi applicabile per l’anno di imposta oggetto del giudizio (2015), neppure invocando il principio cd. del favor rei previsto dall’art. 3, comma, 3, d.lgs. n. 472 del 1997 (secondo cui ” se la legge in vigore al momento in cui è stata commessa la violazione e le leggi posteriori stabiliscono sanzioni di entità diversa, si applica la legge più favorevole, salvo che il provvedimento di irrogazione sia divenuto definitivo” ), il quale si applica solo alle sanzioni e non comporta una generale retroattività RAGIONE_SOCIALEe norme tributarie più favorevoli al reo, anche
tenuto conto che si tratta di disposizione di carattere innovativo e non interpretativo (cfr. Cass. 28806/2023; 12226/2023).

1.7. Pertanto, poiché l’art. 2, comma 5 bis, d.l. 31 agosto 2013, n. 102 non introduce una sanzione amministrativa a carico del contribuente, ma si limita a richiedere, tra i presupposti RAGIONE_SOCIALE‘esenzione, anche la presentazione RAGIONE_SOCIALEa suddetta dichiarazione, deve escludersi l’applicabilità retroattiva RAGIONE_SOCIALEa norma sopravvenuta, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 3, comma, 3, d.lgs. n. 472 del 1997.

1.8. Ad ogni modo, è decisiva la considerazione che l’ art. 1, comma 769, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 160 del 2019 (c.d. legge di Bilancio 2020) non ha abrogato il summenzionato comma 5 -bis RAGIONE_SOCIALE‘art. 2 del d.l. n. 102 del 2013, limitandosi a stabilire che ” i soggetti passivi, ad eccezione di quelli di cui al comma 759, lett. g), devono presentare la dichiarazione o, in alternativa, trasmetterla in via telematica secondo le modalità approvate con apposito decreto del RAGIONE_SOCIALE, sentita l’RAGIONE_SOCIALE, entro il 30 giugno RAGIONE_SOCIALE‘anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini RAGIONE_SOCIALEa determinazione RAGIONE_SOCIALE‘imposta. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare RAGIONE_SOCIALE‘imposta dovuta. Con il predetto decreto sono altresì disciplinati i casi in cui deve essere presentata la dichiarazione. Restano ferme le dichiarazioni presentate ai fini RAGIONE_SOCIALE‘IMU e del tributo per i servizi indivisibili, in quanto compatibili. Nelle more RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore del decreto di cui al primo periodo, i contribuenti continuano ad utilizzare il moRAGIONE_SOCIALEo di dichiarazione di cui al decreto del Ministro RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALEe RAGIONE_SOCIALE 30 ottobre 2012, pubblicato nella G.U. n. 258 del 5 novembre 2012. In ogni caso, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘applicazione dei benefici di cui al comma 741, lett. c), nn. 3) e 5), e al comma 751, terzo
periodo, il soggetto passivo attesta nel moRAGIONE_SOCIALEo di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme” .

1.9. Alla stregua RAGIONE_SOCIALEa disciplina applicabile al caso di specie, dunque, l’esenzione da IMU per i fabbricati -merce presuppone la necessaria presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione (Cass. 33849/2025, cit.; 5190/2022, cit.).

1.10. Ebbene, a tali norme ed ai richiamati principi non si è conformata la sentenza impugnata, laddove ha ritenuto che alla contribuente spettasse l’esenzione dall’imposta nonostante l’omessa presentazione RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione prevista dall’art. 2, comma 5 bis, d.l. 31 agosto 2013, n. 102.

1.11. Il ricorso va, quindi, accolto e sentenza impugnata cassata.

1.12. Non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 384, secondo comma, ultima parte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originario RAGIONE_SOCIALEa contribuente.

La regolazione RAGIONE_SOCIALEe spese giudiziali, da liquidarsi in dispositivo, segue la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso RAGIONE_SOCIALEa contribuente; condanna la controricorrente alla rifusione, in favore RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese giudiziali, liquidate per il primo grado in euro 7.000,00, per l’appello in euro 7.500,00 e per il presente giudizio di legittimità in euro 6.000,00, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Tributaria RAGIONE_SOCIALEa Corte Suprema di Cassazione, in data 27 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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