Esenzione IMU alloggi sociali: a chi spetta la prova?

Un ente di edilizia residenziale pubblica ha richiesto l’esenzione IMU alloggi sociali, sostenendo che il Comune fosse già a conoscenza della destinazione degli immobili. La Cassazione ha respinto il ricorso, affermando che spetta sempre al contribuente che invoca un’agevolazione fornire la prova dei requisiti, anche se l’ente impositore è coinvolto nell’assegnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione IMU alloggi sociali: la prova spetta sempre al contribuente

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia fiscale: chi richiede un’agevolazione, come l’esenzione IMU alloggi sociali, ha sempre l’onere di dimostrare di possederne i requisiti. Questa regola non viene meno neanche quando l’ente impositore, come il Comune, è a conoscenza della natura degli immobili. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le importanti conclusioni dei giudici.

I fatti di causa

Un Istituto Autonomo Case Popolari (IACP) si vedeva notificare un avviso di accertamento IMU da parte di un Comune per l’annualità 2015, relativo a immobili di sua proprietà destinati a edilizia residenziale pubblica. L’ente impugnava l’atto, sostenendo di aver diritto all’esenzione prevista per gli alloggi sociali.

Il ricorso veniva parzialmente accolto in primo grado, con il solo riconoscimento di una detrazione e l’annullamento delle sanzioni per incertezza normativa, ma non con la concessione dell’esenzione totale. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado respingeva poi l’appello dell’Istituto, ritenendo che quest’ultimo non avesse fornito prove adeguate e sufficienti a dimostrare che gli immobili avessero effettivamente la natura di alloggi sociali. In particolare, la perizia prodotta descriveva solo le caratteristiche strutturali degli edifici, senza provare la loro concreta destinazione funzionale. L’ente decideva quindi di ricorrere in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Istituto, confermando la decisione dei giudici di appello. I giudici hanno chiarito due aspetti cruciali: l’onere della prova in materia di agevolazioni fiscali e i requisiti di motivazione degli avvisi di accertamento.

Le motivazioni sull’onere della prova per l’esenzione IMU alloggi sociali

Il ricorrente sosteneva che, essendo il Comune stesso a operare l’assegnazione degli immobili alle famiglie bisognose, l’ente impositore era già a conoscenza della loro natura di alloggi sociali. Di conseguenza, secondo l’Istituto, non era necessario fornire alcuna prova. La Cassazione ha smontato questa tesi, ribadendo un principio consolidato: chi vuole far valere un’esenzione o un’agevolazione tributaria deve provare, in caso di contestazione, la sussistenza dei presupposti che la legittimano.

I giudici hanno specificato che il coinvolgimento del Comune nella procedura di assegnazione non sottrae la questione ai normali criteri di ripartizione dell’onere probatorio. Il fatto che il Comune potesse essere a conoscenza della situazione non rende la circostanza “non contestata”, specialmente quando emette un avviso di accertamento che, implicitamente, nega l’esistenza dei presupposti per l’esenzione. La prova fornita dall’ente, una perizia generica, è stata giudicata insufficiente a dimostrare la natura specifica di ciascun immobile.

Inoltre, la Corte ha respinto il motivo relativo al presunto difetto di motivazione dell’avviso di accertamento. È stato chiarito che, per tributi come l’IMU, l’atto impositivo è sufficientemente motivato se indica i dati identificativi dell’immobile, il soggetto tenuto al pagamento e l’importo dovuto. Non è richiesto che l’ente impositore elenchi e confuti preventivamente tutte le possibili esenzioni astrattamente applicabili. Spetta al contribuente, in sede di impugnazione, dedurre e provare la sussistenza di una causa di esclusione dell’imposta.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un importante monito per tutti gli enti e i soggetti che gestiscono patrimoni immobiliari destinati a finalità sociali. La decisione conferma che per ottenere l’esenzione IMU alloggi sociali non basta la mera natura dell’ente proprietario o il coinvolgimento di enti pubblici nell’assegnazione. È indispensabile predisporre e conservare una documentazione puntuale e specifica che attesti, per ogni singola unità immobiliare, la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge. Affidarsi alla presunta conoscenza dei fatti da parte dell’amministrazione comunale è una strategia processuale rischiosa e, come dimostra questo caso, perdente.

Chi deve provare i requisiti per ottenere l’esenzione IMU per gli alloggi sociali?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere di provare la sussistenza dei presupposti per l’esenzione spetta sempre al contribuente che la invoca, anche quando l’ente impositore è a conoscenza della destinazione degli immobili.

È sufficiente che il Comune sappia che si tratta di alloggi sociali per ottenere l’esenzione?
No. La conoscenza dei fatti da parte del Comune non esonera il contribuente dal suo onere probatorio. Se l’ente impositore contesta il diritto all’esenzione emettendo un avviso di accertamento, spetta al contribuente fornire in giudizio la prova contraria.

Un avviso di accertamento IMU deve specificare perché un’esenzione non è stata applicata?
No. La Corte ha stabilito che un avviso di accertamento IMU è sufficientemente motivato se indica i dati dell’immobile, il soggetto passivo e l’imposta dovuta. Non è necessario che l’ente impositore spieghi preventivamente le ragioni del mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27441 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27441 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15996/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) –EMAIL

-ricorrente-

contro

COMUNE MUGNANO, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) –EMAIL

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE GIUSTIZIA TRIBUTARIA SECONDO GRADO CAMPANIA n. 550/2023 depositata il 17/01/2022,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE della Provincia di Napoli ha impugnato l’avviso di accertamento IMU per l’annualità 2015, notificato dal Comune di Mugnano, in relazione agli immobili di sua proprietà ubicati nel territorio di tale comune, invocando l’esenzione riconosciuta per gli alloggi sociali, di cui all’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

Il ricorso è stato parzialmente accolto in primo grado, con il riconoscimento della detrazione di euro 200,00 in virtù del comma 10 dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e con l’eliminazione delle sanzioni in considerazione della situazione di incertezza normativa.

L’appello del contribuente è stato rigettato. Nella sentenza impugnata si è ritenuto che il ricorrente non ha assolto l’onere probatorio a suo carico in ordine ai presupposti dell’esenzione invocata -«in assenza di documentazione adeguata e sufficiente e di una perizia che fornisce solo una descrizione strutturale delle unità abitative, ma nessun elemento relativo alla loro destinazione funzionale, va ritenuto che la contribuente non abbia fornito al prova, che incombe a carico della parte che invoca l’esenzione, che gli immobili oggetto di accertamento abbiano la natura di alloggi sociali».
Avverso la sentenza di appello l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione.

Il Comune di Mugnano ha resistito con controricorso.

Il ricorrente ha depositato ulteriore memoria.

La causa è stata decisa all’adunanza camerale dell’11 ottobre 2024.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

1. Il ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 2697 cod.civ. e dell’art. 13, commi 1 e 2, del d.l. n. 201 del 2011, conv. in legge n. 214 del 2011, atteso che l’assegnazione degli immobili a famiglie bisognose è operata dallo stesso Comune ente impositore ai sensi della legge della Regione Campania n. 18 del 1997, per cui l’RAGIONE_SOCIALE non deve fornire alcuna prova in merito all’assegnazione. In particolare il ricorrente ha precisato che «il Comune … sa se quelli posseduti da RAGIONE_SOCIALE sono alloggi sociali, perché esso stesso li assegna con propri decreti a favore dei propri cittadini che ne hanno fatto richiesta e che sono in possesso dei requisiti», per cui «la regola del riparto dell’onere della prova applicata dalla CGT non trova luogo nel caso concreto perché la fattispecie concreta è nota all’ente impositore per averla esso concorsa a realizzare»: in definitiva la destinazione soggettiva degli immobili «non è controversa e pertanto non necessita di dimostrazione alcuna, atteso che è stato lo stesso Comune, odierno ente impositore, ad assegnare gli immobili di RAGIONE_SOCIALE alla propria popolazione bisognosa, concorrendo alla realizzazione della fattispecie concreta e al perseguimento della finalità sociale».
Il motivo è inammissibile.

La sentenza impugnata ha ritenuto 1) che la natura di alloggi sociali degli immobili in esame fosse contestata dal Comune (che, altrimenti, avrebbe riconosciuto l’esenzione invocata) e 2) che la perizia prodotta dall’appellante fosse del tutto generica e inidonea a fornire la prova della natura di alloggi sociali di tali immobili. E ciò non soltanto, come si sostiene in ricorso, per mancanza di prova della destinazione ‘soggettiva’ (a dire del ricorrente, difatti, in base al ragionamento dei giudici di secondo grado « …gli immobili dell’RAGIONE_SOCIALE presentano le caratteristiche costruttive indicate dal D.M. citato, ma ciò non è sufficiente per qualificarli ‘alloggi sociali’ »),
ma anche perché la perizia è stata comunque considerata inadeguata e insufficiente, « …anche in considerazione della eterogeneità degli immobili oggetto di accertamento, che risultano di dimensioni variabili e soprattutto anche di categorie catastali diverse dalla A/3, tipica dell’edilizia economica… ».

Tale conclusione resa sul quadro probatorio non può essere censurata in sede di legittimità. Va, difatti, ribadito che è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, solleciti, in realtà, una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass., Sez. U, 27 dicembre 2019, n. 34476), così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito (tra le tante cfr. Cass., 4 aprile 2017, n. 8758, con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto). Difatti, la valutazione degli elementi probatori, così come l’accertamento di una contestazione o non contestazione sono attività istituzionalmente riservate al giudice di merito, non sindacabile in cassazione -in passato sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento ed attualmente nei limiti di cui all’art. 360, primo comma n. 5, cod.proc.civ. (v, in ordine alla valutazione degli elementi probatori, Cass., Sez. 6, 26 gennaio 2015, n. 1414, ed, in ordine all’accertamento della contestazione o non contestazione, Cass., Sez. 2, 28 ottobre 2019, n. 27490).
Per completezza occorre evidenziare che la legge della Regione Campania n. 18 del 1997 disciplina, in generale, il procedimento per l’assegnazione degli alloggi sociali, ma non si occupa, nello specifico, degli immobili oggetto del presente giudizio, mentre l’eventuale coinvolgimento del Comune, nell’assegnazione degli stessi, secondo i criteri degli alloggi sociali,

avrebbe dovuto essere dimostrato nel giudizio di merito, non potendo ritenersi la materia de qua sottratta agli ordinari criteri di ripartizione dell’onere probatorio.

Peraltro, secondo l’orientamento giurisprudenziale consolidato, in tema di agevolazioni tributarie, chi vuole fare valere una forma di esenzione o di agevolazione qualsiasi deve provare, quando sul punto vi è contestazione, i presupposti che legittimano la richiesta della esenzione o della agevolazione (Cass., Sez. 6-5, 4 ottobre 2017, n. 23228).

Infine, ribadita l’inammissibilità della censura in esame per le ragioni esposte, oltre che per la non piena congruenza rispetto al contenuto della decisione impugnata, deve evidenziarsi che la recente ordinanza di questa Corte (Cass., Sez. V, 8 marzo 2024, n. 6380), invocata dal ricorrente nella memoria difensiva, si è limitata, riguardo al caso esaminato, a ritenere la sentenza impugnata in tale giudizio immune dell’ error in iudicando denunciato in base all’accertamento di fatto in quel caso effettuato dalla Commissione tributaria regionale: accertamento di fatto, che è di contenuto opposto a quello effettuato nella sentenza impugnata in questo giudizio e che è stato fondato sull’assegnazione di tutti gli immobili, oggetto di contestazione, in locazione permanente dall’RAGIONE_SOCIALE al Comune (in particolare al punto 1.16 dell ‘ordinanza n. 6380 del 2024 si legge che «la Commissione tributaria regionale ha accertato, in fatto, con riguardo agli immobili in questione quanto segue: … gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, costruiti dall’ex IACP con il totale contributo dello Stato/Regione, sono stati assegnati in locazione permanente al Comune di RAGIONE_SOCIALE»). Il principio di vicinanza della prova non è, dunque, stato utilizzato dalla Corte con l’ordinanza richiamata per ribaltare gli orientamenti sulla ripartizione dell’onere della prova con riferimento all’agevolazione in esame, ma piuttosto per verificare, alla luce
dell’accertamento di fatto compiuto, la corretta applicazione della regola sostanziale.

Il ricorrente ha dedotto, con il secondo motivo, la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 1, comma 162, della legge n. 296 del 2006, 7, comma 5, della legge n. 212 del 2000 e 3 della legge n. 241 del 1990, essendo nullo l’avviso di accertamento impugnato (integralmente trascritto ai fini dell’autosufficienza) per difetto di motivazione., in quanto esso consta nella mera indicazione degli immobili per i quali viene richiesto il tributo, senza indicare le ragioni di diritto e quelle di fatto per le quali è avanzata la pretesa impositiva.
Tale censura è infondata, avendo la decisione impugnata fatto corretta applicazione del principio, dettato in tema di ici, secondo il quale gli avvisi di liquidazione e accertamento devono sì essere motivati in relazione ai presupposti di fatto e alle ragioni giuridiche che li hanno determinati, ma non devono indicare anche le ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta (così Cass., Sez. 5, 24 gennaio 2018, n. 1694, che, in applicazione del principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto sufficientemente motivato l’avviso di accertamento, nel quale erano stati indicati i dati identificativi dell’immobile, il soggetto tenuto al pagamento e l’ammontare dell’imposta). Tale principio opera anche con riferimento all’i.m.u., in quanto la indicazione degli immobili per i quali è richiesta la pretesa tributaria consente al contribuente di individuare i fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni
riguardanti l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione:

rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 4.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge;

ai sensi dell’art.13, comma 1- quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, ove dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio delll’11 ottobre 202 4.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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