Divisione con conguaglio: tassazione immediata

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5632/2024, ha stabilito che una sentenza di divisione immobiliare che prevede il pagamento di una somma di denaro a titolo di conguaglio deve essere tassata immediatamente. La Corte ha chiarito che il pagamento del conguaglio non è una condizione sospensiva che posticipa l’efficacia del trasferimento di proprietà. Al contrario, l’obbligo di pagamento è un effetto legale secondario della divisione, finalizzato a perequare le quote. Pertanto, l’atto di divisione produce i suoi effetti traslativi fin da subito e l’imposta di registro proporzionale è dovuta immediatamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Divisione con Conguaglio: La Cassazione Conferma la Tassazione Immediata

Quando si procede allo scioglimento di una comunione immobiliare, spesso uno dei condividenti riceve un bene di valore superiore alla sua quota, con l’obbligo di versare una somma di denaro, detta conguaglio, agli altri. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 5632/2024) ha affrontato un tema fiscale cruciale: il momento in cui scatta l’obbligo di pagare le imposte su una divisione con conguaglio disposta dal giudice. La Corte ha stabilito che la tassazione è immediata, poiché il pagamento del conguaglio non è una condizione che sospende il trasferimento della proprietà.

I Fatti della Controversia

Il caso trae origine da una sentenza di un Tribunale che, nel dividere un patrimonio immobiliare tra coeredi, aveva assegnato alcuni beni a un gruppo di condividenti, subordinando però l’effetto del trasferimento al pagamento di un cospicuo conguaglio in favore degli altri. L’Agenzia delle Entrate aveva proceduto a tassare l’atto con l’imposta di registro proporzionale, ritenendo che la divisione avesse prodotto immediatamente i suoi effetti. I contribuenti, al contrario, sostenevano una tesi diversa, accolta in secondo grado, secondo cui la tassazione dovesse essere posticipata o calcolata diversamente.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme sull’imposta di registro (d.P.R. 131/1986), sostenendo che la divisione, anche con conguagli, ha natura dichiarativa e deve essere tassata con l’aliquota dell’1% fin da subito.

La Questione Giuridica: La Natura della Divisione con Conguaglio

Il cuore della questione giuridica verteva sulla natura del pagamento del conguaglio in una divisione giudiziale. Bisognava stabilire se tale pagamento costituisse una condizione sospensiva, capace di posticipare gli effetti traslativi della proprietà e, di conseguenza, il momento impositivo. Se così fosse, l’imposta sarebbe dovuta solo al momento dell’effettivo pagamento. Al contrario, se il conguaglio fosse considerato un’obbligazione accessoria, la divisione produrrebbe i suoi effetti immediatamente, rendendo subito dovuta l’imposta proporzionale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sulla Tassazione della Divisione

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le ragioni dell’Agenzia delle Entrate, fornendo una chiara interpretazione della normativa fiscale. I giudici hanno ribadito che l’imposta di registro è un’imposta d’atto, che colpisce gli effetti giuridici che l’atto è idoneo a produrre.

La Corte ha operato una distinzione fondamentale tra la divisione e altri negozi, come il contratto preliminare di vendita. Mentre in una vendita il pagamento del prezzo è la controprestazione essenziale per il trasferimento del bene, nella divisione con conguaglio, l’obbligo di pagamento ha il solo scopo di perequare il valore delle quote. Non è la controprestazione del trasferimento, ma un effetto legale secondario dello scioglimento della comunione.

Citando propri precedenti consolidati, la Suprema Corte ha affermato che il giudice della divisione non ha il potere di subordinare l’effetto traslativo al pagamento del conguaglio. Tale obbligazione deriva direttamente dalla legge (artt. 789 c.p.c. e 2817 c.c.) per garantire la parità di trattamento tra i condividenti. Di conseguenza, la clausola che subordina l’efficacia della divisione al pagamento è da considerarsi come non apposta ai fini fiscali. La sentenza di divisione produce immediatamente il suo effetto traslativo, e come tale va assoggettata all’imposta proporzionale di registro fin dalla sua pubblicazione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche. Chiunque sia parte di una divisione giudiziale deve essere consapevole che l’obbligo fiscale sorge immediatamente con la sentenza, indipendentemente dai tempi di pagamento del conguaglio. La sentenza di divisione con conguaglio è un atto con effetti traslativi immediati e deve essere tassata come tale. Questa pronuncia consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro, fornendo certezza giuridica agli operatori del diritto e ai contribuenti, ed evitando strategie elusive basate su una errata interpretazione della natura del conguaglio.

In una divisione giudiziale, il pagamento del conguaglio è una condizione per il trasferimento della proprietà?
No. Secondo la Cassazione, il pagamento del conguaglio non costituisce una condizione di efficacia della sentenza di divisione, ma un’obbligazione accessoria con il mero scopo di perequare il valore delle quote tra i condividenti. L’effetto del trasferimento della proprietà è immediato.

Come viene tassata una sentenza di divisione immobiliare che prevede un conguaglio?
La sentenza viene assoggettata all’imposta proporzionale di registro e ipotecaria immediatamente al momento della sua emissione. L’obbligo fiscale sorge subito perché l’atto produce i suoi effetti traslativi fin dall’inizio, a prescindere dal successivo pagamento del conguaglio.

Il giudice può subordinare l’efficacia di una divisione al pagamento del conguaglio?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il giudice della divisione non ha il potere di subordinare l’effetto traslativo dell’assegnazione al pagamento del conguaglio. Tale previsione è un effetto legale secondario della divisione e non una condizione che può essere imposta dal giudice per sospenderne l’efficacia.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5632 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 5632 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

questa Corte sospendeva il giudizio, prendendo atto della relativa istanza presentata dalle contribuenti al fine di avvalersi della definizione agevolata della controversia ai sensi dell’art. 6 d.l. 23 ottobre 2018, n. 119.

Con istanza del 22 settembre 2020 l’RAGIONE_SOCIALE ha chiesto la fissazione dell’udienza, dando conto del diniego della domanda di definizione agevolata della lite.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, articolato ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., l’RAGIONE_SOCIALE ha contestato la «violazione degli artt. 27, 34, e 37 d.p.r. 131/1986 nonchè dell’art. 3 della Tariffa parte prima allegata al d.p.r. 131/1986 » (v. pagina n. 3 del ricorso) , premettendo che la suindicata sentenza aveva avuto pacificamente ad oggetto la divisione di un patrimonio immobiliare e che aveva previsto conguagli in denaro, per poi affermare che erroneamente il Giudice regionale aveva applicato l’articolo 27 d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), in luogo dell’art. 3 della citata tariffa e dell’art. 37 del menzionato testo unico, i quali prevedono la tassazione degli atti di natura dichiarativa e specificamente degli atti divisione con aliquota dell’1%.
Con la seconda censura l’Ufficio ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., la «violazione e falsa applicazione dell’art. 1 della legge 604/1954 e dell’art. 2, co. 4 bis, del d.l. 194/09» (v. pagina n. 5 del ricorso), contestando al Giudice di appello di non aver considerato che l’art. 2, comma 2 -bis , d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, successivo all’art. 1 della legge 1954, n. 604 ed intervenuto nella stessa materia RAGIONE_SOCIALE agevolazioni della piccola proprietà contadina, aveva previsto l’imposta catastale nella misura dell’1%.
Va preliminarmente osservato che non risulta che il provvedimento di diniego dell’istanza di definizione agevolata, notificato il 29 luglio 2020, sia stato oggetto di impugnazione, il che impone, ai sensi dell’art. 6, commi 12 e 13, d.l. 23 ottobre 2018, n. 119 di decidere la controversia.

4.Il primo motivo di ricorso risulta fondato.

L’atto tassato risulta aver subordinato l’effetto traslativo dell’assegnazione al pagamento del conguaglio a favore RAGIONE_SOCIALE ricorrenti.

Deve premettersi che non v’è dubbio che l’imposta di registro sia un’imposta d’atto, nel precipuo senso che colpisce il contenuto del documento o meglio gli effetti giuridici in esso racchiusi, come da tempo

chiarito da questa Corte, secondo cui la comune considerazione del prelievo fiscale in oggetto come « imposta d’atto, vuol dire che deve essere riferito all’atto in sè considerato, sia esso di natura negoziale o non, non già però nella sua materialità, ma in relazione agli effetti giuridici che è idoneo a produrre » (cfr. Cass., Sez. T., 27 luglio 2005, n. 15768).

Allo stesso modo, con riferimento all’imposta dovuta per effetto di una sentenza, è stato chiarito che essa non colpisce la sentenza in quanto tale, ma il rapporto in essa racchiuso, quale indice di capacità contributiva (cfr. Cass., Sez. V, 15 maggio 2006, n. 11149).

5.1. Non par meno dubbio, tuttavia, che l’atto, vale a dire le disposizioni in esso contenute, debba essere interpretato secondo gli effetti giuridici che esso produce, alla luce del perentorio principio di cui al menzionato art. 20 TUR d.P.R., il quale, per l’appunto, stabilisce che « l’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell’atto ».

Tanto chiarito, va osservato che la sentenza tassata ha avuto ad oggetto un giudizio di divisione immobiliare tra i germani Lombardo, che si è concluso con la citata pronuncia, con la quale il Tribunale ha assegnato ai fratelli COGNOME la piena proprietà degli immobili, subordinando l’effetto traslativo al pagamento da parte di questi, a favore RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, della complessiva somma di 468.188, 50 €.

Questa Corte ha chiarito che l’ipotesi del giudizio di divisione è diversa da quella in cui la sentenza subordina il trasferimento del bene al pagamento del prezzo.

In relazione a tale ultima, differente, fattispecie giuridica, si contrappone(va) l’orientamento maggioritario (ora progressivamente consolidatosi) che considera la condizione del pagamento del prezzo come non apposta in quanto meramente potestativa (cfr., tra le tante, Cass., Sez. T., 29 aprile 2022, n. 13705 – che richiama Cass. 6 giugno 2018, n. 14470, Cass. 31 ottobre 2018, n. 27902, Cass. 26 novembre 2019, n. 30778 – nonché Cass., Sez. T. 23 ottobre 2015, n. 21625 – che richiama Cass. 27 aprile 2014, n. 16818, Cass. 24 aprile 2014, n. 8544, Cass. 16 marzo 2011, n. 6116) da quello secondo il quale la sentenza
che subordina il trasferimento di un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo è assoggettata a tributo solo al verificarsi di tale evento, atteso che in tale momento l’atto produce effetti traslativi (Cass. 26 luglio 2013, n. 18180, Cass. 6 giugno 2012, n. 9097).

Senonchè – come si anticipava l’ipotesi in rassegna va tenuta distinta da quella che precede, in quanto, come pure già precisato da questa Corte:

«La sentenza che, nel disporre la divisione della comunione, pone a carico di uno dei condividenti l’obbligo di pagamento di una somma di denaro a titolo di conguaglio, persegue il mero effetto di perequazione del valore RAGIONE_SOCIALE rispettive quote, nell’ambito dell’attuazione del diritto potestativo RAGIONE_SOCIALE parti allo scioglimento della comunione»;

«Ne consegue che l’adempimento di tale obbligo – al contrario di quanto avviene nella sentenza costitutiva emessa ex art. 2932 cod. civ. per l’adempimento in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ove il pagamento del prezzo ad opera della parte acquirente costituisce adempimento della controprestazione e se non avviene determina l’inefficacia della sentenza (pur da accertarsi in un separato giudizio) – non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione e può essere soltanto perseguito dagli altri condividenti con i normali mezzi di soddisfazione del credito, restando comunque ferma la statuizione di divisione dei beni ( cfr. Cass. n. 22833 del 24/10/2006)»;
«Ne consegue che, non costituendo il pagamento del conguaglio condizione, tantomeno meramente potestativa, di efficacia della sentenza di divisione, essa va assoggettata alla imposta proporzionale di registro, ipotecaria e di trascrizione » (così Cass., Sez. T, 11 novembre 2016, n. 23043).

Come correttamente evidenziato dalla Procura Generale, tale principio è stato ulteriormente precisato dalla Corte, osservando che:

-« gli artt. 789, terzo comma c.p.c. e 195, cpv. disp. att. c.p.c., in base ai quali il decreto che approva il progetto è titolo esecutivo, e l’art. 2817, n. 2 c.c., che attribuisce in favore dei condividenti a garanzia del pagamento dei conguagli l’ipoteca legale sugli immobili assegnati ai

condividenti cui i beni stessi sono stati assegnati, dimostrano ulteriormente che il giudice della divisione non ha il potere di subordinare l’effetto traslativo dell’assegnazione al pagamento del conguaglio»;

«Da cui -argomentando a contrariis -la parte assegnataria potrebbe astenersi sine die, ponendo così nel nulla tanto l’effettività della divisione quanto il provvedimento del giudice».

«Da quanto sopra si ricava che tale pagamento è oggetto di un obbligo nell’interesse dell’altro condividente, e non di un onere che l’assegnatario debba assolvere per conseguire definitivamente l’assegnazione del bene comune in proprietà esclusiva; e che la relativa previsione, ai sensi RAGIONE_SOCIALE norme sopra citate, costituisce un effetto legale secondario della divisione mediante conguagli, effetto che, dipendendo unicamente dalla legge e non dal giudice o dalla volontà dell’una o dell’altra parte, non gode di autonomia logico-giuridica e si sottrae, pertanto, a quella forma indiretta di disposizione costituita dal giudicato interno» (così, Cass., Sez. II., 23 gennaio 2017, n. 1656).
Alla stregua di quanto precede, va allora riconosciuto che la disposta subordinazione dell’assegnazione dei beni immobili al pagamento del conguaglio del prezzo opera come un mero effetto succedaneo della predetta forma di divisione, che deriva dalla legge e non dal giudice o dalla volontà dell’una o dell’altra parte e soprattutto non si pone quale condizione, tantomeno meramente potestativa, di efficacia della sentenza di divisione, per cui essa, ai fini che occupano, va assoggettata alla imposta proporzionale di registro ed ipotecaria nella misura pretesa dall’Ufficio.
Risulta fondato anche il secondo motivo di impugnazione.

11.1. L’art. 2, comma 2 -bis , d.l. 30 dicembre 2009, n. 194 ha previsto che «

Trattasi di previsione successiva all’art. 1 della legge 6 agosto 1954, n. 604 (

mposta di registro ridotta ad un decimo e l’imposta ipotecaria nella misura fissa

RAGIONE_SOCIALE disposizioni sulla legge in generale, avendo la nuova disposizione regola la materia già disciplinata dalla legge anteriore.

Va, infine, aggiunto che non può ricevere seguito la deduzione svolta dalle controricorrenti circa l’erroneità dei calcoli contenuti nell’avviso e la duplicazione di imposta.

La difesa RAGIONE_SOCIALE contribuenti ha assunto di aver sul punto « già argomentato nei precedenti gradi di giudizio» , sviluppando poi nel controricorso le ragioni della contestazione dei calcoli, ma non indica in quale atto e come dette questioni siano state articolate nei precedenti gradi di giudizio.

Né il contenuto specifico di detta doglianza è possibile recuperarlo dai contenuti della sentenza impugnata, in quanto la stessa si è limitata a riferire che le contribuenti avevano dedotto in primo grado l’erroneità dei calcoli (senza indicare altro) e che tali assunti era stati ribaditi in appello, sicchè, nel delineato contesto, non è possibile comprendere quali effettive censure fossero state mosse nel giudizio di merito a sostegno dell’asserita erroneità dei calcoli, ritenute assorbite dal Giudice dell’appello.
In tale direzione, a fronte di un’esposizione sommaria RAGIONE_SOCIALE domande svolte nei precedenti gradi di giudizio da parte del Giudice dell’appello , era onere RAGIONE_SOCIALE controricorrenti farsi carico di precisare quali fossero le argomentazioni che si assumono essere state svolte nei precedenti gradi giudizio, tramite, quantomeno, un riassunto del loro contenuto nei termini sviluppati nel giudizio di merito e da un riferimento idoneo ad

identificare dove, come e quando erano state avanzate, senza assegnare alla Corte il compito di ricercarle negli atti di causa.

In tale direzione, la dedotta «erroneità del calcoli» contenuta nel controricorso (v. pagina n. 6) difetta del requisito di autosufficienza, anche nella sua versione meno rigida (cfr., tra le tante, Cass., Sez. I, 19 aprile 2022, n. 12481; Cass., Sez. III, 4 marzo 2022, n. 7186; Cass. Sez. Un., 18 marzo 2022, n. 8950; Cass., Sez. I, 25 marzo 2023, n. 11325), tenuto conto del disposto dell’art. 366, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., applicabile anche al controricorso, trattandosi di requisito del tutto compatibile con detto atto, che impone, a pena d’inammissibilità, l’esposizione sommaria dei fatti di causa, che non può ritenersi osservato nemmeno tramite la mera riproduzione della sentenza impugnata (nella specie pure mancante nel controricorso), allorché quest’ultima non contenga una chiara esposizione del fatto processuale o meglio -come nelle specie – RAGIONE_SOCIALE domande e dei motivi di appello proposti (v. sul principio, in tema di ricorso, ma applicabile, ex art. 370, secondo comma, cod. proc. civ., anche al controricorso, Cass., Sez. VI/III, 16 settembre 2013, n. 21137; Cass Sez. II; 24 aprile 2018, n. 10072; Cass. Sez. V, 13 novembre 2018, n. 29093).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE riflessioni svolte il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata; non essendo necessari accertamenti in fatto, l’originario ricorso va rigettato.

La sussistenza dei menzionati orientamenti giurisprudenziali diversi e la ricorrenza di un atto di non agevole interpretazione giustifica l’integrale compensazione dele spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso proposto dai contribuenti.

Compensa tra le parti le spese di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 20 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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