Diritto di superficie: no tasse sul compenso

La Corte di Cassazione ha stabilito che il compenso percepito da proprietari terrieri per la costituzione di un diritto di superficie a favore di una società per l’installazione di impianti fotovoltaici non costituisce reddito diverso tassabile ai fini IRPEF. La Suprema Corte ha chiarito che il diritto di superficie è un diritto reale e non può essere assimilato alle obbligazioni di fare, non fare o permettere, previste dall’art. 67 del TUIR.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Diritto di superficie e Fotovoltaico: la Cassazione Esclude la Tassazione

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale in materia fiscale, affermando che il compenso ottenuto per la costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli destinati a impianti fotovoltaici non rientra tra i ‘redditi diversi’ e, di conseguenza, non è soggetto a tassazione IRPEF secondo l’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole ai proprietari terrieri e pone fine a un’incertezza interpretativa sollevata dall’Amministrazione Finanziaria.

I Fatti del Caso: un Diritto Reale Messo in Discussione

La vicenda trae origine da avvisi di accertamento notificati dall’Agenzia delle Entrate a diversi contribuenti. Questi ultimi avevano percepito un corrispettivo per aver concesso a una società energetica il diritto di superficie sui loro terreni agricoli, al fine di realizzare impianti fotovoltaici. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, tali somme dovevano essere tassate come ‘redditi diversi’, in quanto derivanti dall’assunzione di un’obbligazione ‘di permettere’, ai sensi della normativa fiscale vigente. I contribuenti hanno impugnato gli avvisi, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado presso le Commissioni Tributarie.

La Posizione dell’Amministrazione Finanziaria sul diritto di superficie

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su un unico motivo: la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR. L’ente impositore, richiamando una propria circolare (n. 36/E del 2013), sosteneva che la costituzione di un diritto di superficie dovesse essere ricondotta a un’obbligazione di permettere a terzi l’utilizzo del fondo. In questa prospettiva, il compenso ricevuto sarebbe un reddito diverso derivante dall’assunzione di un obbligo di ‘non fare’ (non impedire l’attività altrui) o ‘permettere’, e come tale tassabile.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando le sentenze dei giudici di merito e condannando l’Agenzia al pagamento delle spese processuali.

Le Motivazioni: la Distinzione tra Diritti Reali e Personali

Il cuore della decisione risiede nella netta distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento. I giudici hanno ribadito, in continuità con precedenti pronunce, che il diritto di superficie è un diritto reale, che incide direttamente sulla proprietà del bene, e non una semplice obbligazione personale. La fattispecie dei ‘redditi diversi’ richiamata dall’Agenzia (art. 67, co. 1, lett. l) del TUIR) si riferisce a obblighi di ‘fare, non fare o permettere’ che hanno natura personale e non reale.

La Corte ha specificato che l’equiparazione, prevista dall’art. 9, comma 5, del TUIR, tra il trasferimento della proprietà e la costituzione di diritti reali di godimento non è sufficiente per attrarre tale compenso nella categoria dei redditi diversi. Inoltre, il fatto che il diritto di superficie sia costituito per un tempo determinato, come consentito dal Codice Civile (art. 953 c.c.), non ne altera la natura reale, trasformandolo in un diritto personale. Si tratta di due categorie giuridiche distinte, con regimi fiscali differenti.

Le Conclusioni: Implicazioni per i Proprietari di Terreni

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza pratica per i proprietari di terreni, in particolare agricoli, che intendono sfruttare economicamente i propri beni concedendoli per l’installazione di impianti fotovoltaici o altre infrastrutture. La decisione stabilisce che il corrispettivo ricevuto per la costituzione di un diritto di superficie non è tassabile come reddito diverso ai sensi della specifica norma invocata dall’Agenzia. Ciò offre maggiore certezza giuridica e un quadro fiscale più favorevole per questo tipo di operazioni immobiliari, incentivando investimenti nel settore delle energie rinnovabili senza l’onere di un’imposizione che la Corte ha ritenuto ingiustificata.

Il compenso ricevuto per la costituzione di un diritto di superficie su un terreno agricolo è tassabile come “reddito diverso”?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il compenso per la costituzione di un diritto di superficie non rientra nella fattispecie dei redditi diversi derivanti da obblighi di fare, non fare o permettere (art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR), in quanto si tratta della costituzione di un diritto reale e non di un’obbligazione personale.

Qual è la differenza fondamentale tra un diritto di superficie e un’obbligazione “di permettere” ai fini fiscali?
La differenza è che il diritto di superficie è un diritto reale, che grava direttamente sul bene immobile e ha efficacia verso tutti (erga omnes). Un’obbligazione ‘di permettere’ è invece un diritto personale, che vincola solo le parti del contratto. La norma fiscale sui redditi diversi (art. 67, co. 1, lett. l) si applica solo a quest’ultima categoria.

La durata limitata nel tempo del diritto di superficie ne cambia la natura ai fini fiscali?
No. La Corte ha chiarito che la fissazione di un termine di durata, consentita dall’articolo 953 del Codice Civile, non modifica la natura reale del diritto di superficie, e quindi non lo rende assimilabile a un diritto personale di godimento ai fini della sua tassazione come reddito diverso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10930 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10930 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9185/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’RAGIONE_SOCIALE , presso i cui uffici è elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.

CODICE_FISCALE),

COGNOME

NOME

NOME (C.F.

AVVISO DI ACCERTAMENTO IRPEF

CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, cui si è aggiunta l’AVV_NOTAIO con procura speciale in calce alla memoria ex art. 380 bis.1. c.p.c., elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO, presso lo studio degli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrenti –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. ABRUZZO -L’AQUILA , n. 1184/III/16, depositata in data 13/12/2016;

Udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nella camera di consiglio del 9 febbraio 2024;

Rilevato che:

Con gli avvisi di accertamento nn. P_IVA/P_IVA, P_IVA/P_IVA, P_IVA/P_IVA, P_IVA/P_IVA, notificati rispettivamente alle signore COGNOME NOME, NOME, NOME e COGNOME NOME (d’ora in poi, anche ‘le contribuenti’ o ‘le odierne contro ricorrenti’ ), l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE recuperò a tassazione ai fini Irpef il corrispettivo di euro 16.500 percepito pro capite dalle contribuenti nel periodo d’imposta 2010, a seguito della stipula dell’atto in data 18/10/2010, avente per oggetto la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli di proprietà a favore della società ‘RAGIONE_SOCIALE‘ , per la realizzazione di impianti fotovoltaici.
Ai fini della tassazione, l’Ufficio inquadrava tale compenso, in base a quanto precisato dalla circolare dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n. 36 del 19/12/2013, nella fattispecie di cui all’art. 67, comma 1, lett. 1) del d.P.R. n. 917/1986 (Tuir), quale reddito diverso derivante

dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere, atteso che la proprietà dei terreni agricoli era stata acquisita a titolo originario.

Le contribuenti impugnarono gli avvisi di accertamento dinanzi alla C.T.P. di L’Aquila.

La RAGIONE_SOCIALE, previa riunione dei ricorsi, li accolse.

La RAGIONE_SOCIALE, su appello dell’Ufficio, confermò la sentenza di primo grado. Contro la sentenza d’appello, l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un solo motivo.

Resistono le contribuenti con controricorso.

Esse hanno anche depositato una memoria difensiva in vista dell’adunanza.

Considerato che:

1.Con l’unico motivo di ricorso, rubricato ‘Art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. -Violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. l) del D.P.R. n. 917 del 1986 ‘ , l’RAGIONE_SOCIALE , premessa la nozione del diritto di superficie, ha affermato che con la circolare n. 36/E del 2013 essa ha precisato che i compensi percepiti dal titolare del fondo a seguito della costituzione del diritto di superficie acquisito a titolo originario devono essere ricondotti alla fattispecie di cui all’art. 67, comma 1, lett. l) del Tuir, cioè tra i redditi diversi derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
Troverebbe, dunque, applicazione l’art. 71, comma 2, del Tuir , secondo il quale il reddito da tassare è costituito dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla sua produzione.

1.1 Il motivo di ricorso è infondato.

I compensi percepiti a fronte della costituzione su un immobile di un diritto di superficie a favore di terzi non rientrano nella fattispecie impositiva di cui all’art. 67, comma 1, lett. l) del Tuir .

Il Collegio intende dare continuità all’orientamento secondo il quale ‘in materia di imposta sui redditi, la plusvalenza derivante da cessione del diritto di superficie dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o l), del d.P.R. n. 917 del 1986, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, RAGIONE_SOCIALE stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali, senza che rilevi la durata determinata e non permanente del diritto di superficie, atteso che dalla fissazione di un termine, consentita dall’art. 953 c.c., non deriva il mutamento della natura reale di tale situazione soggettiva ‘ (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2238 del 02/02/2021; cfr. anche Cass., Sez. 5, Sentenza n. 15333 del 04/07/2014).
Ne consegue il rigetto del ricorso con la condanna dell’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio secondo il principio della soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore di COGNOME NOMENOME NOMENOME NOME e COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in euro cinquemilacinquecento per onorari, oltre al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese generali, iva e cpa come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive, col vincolo di solidarietà attiva. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, d à atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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