Detrazione IVA preliminare: no al terzo nominato

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito un importante principio in materia di detrazione IVA preliminare. Il caso riguarda un socio che, agendo come privato, ha stipulato contratti preliminari per l’acquisto di immobili, versando cospicui acconti. Successivamente, ha conferito tali contratti alla propria società, la quale ha poi concluso i contratti definitivi e detratto l’IVA. La Corte ha chiarito che il diritto alla detrazione sorge nel momento in cui l’imposta diventa esigibile, ovvero al pagamento degli acconti. Poiché il socio non era un soggetto passivo IVA, non ha mai maturato tale diritto, che di conseguenza non poteva essere trasferito alla società. Pertanto, la detrazione operata dalla società è stata ritenuta illegittima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA preliminare: No al Trasferimento del Diritto al Terzo Nominato

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per le operazioni immobiliari societarie: la detrazione IVA preliminare. La pronuncia chiarisce che il diritto a detrarre l’IVA, sorto in capo a un privato a seguito del pagamento di acconti, non può essere trasferito a una società che subentra successivamente come acquirente definitivo. Questa decisione ha importanti implicazioni per la pianificazione fiscale delle operazioni di compravendita immobiliare.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria contestava a una società immobiliare l’indebita detrazione dell’IVA relativa all’acquisto di due unità immobiliari. L’operazione era stata strutturata nel seguente modo:

1. Un privato, socio della società, aveva stipulato due contratti preliminari d’acquisto per sé o per persona da nominare, versando una parte significativa del prezzo.
2. Successivamente, la società aveva deliberato un aumento di capitale, sottoscritto dal socio mediante il conferimento dei due contratti preliminari.
3. Infine, la società era intervenuta come acquirente nei contratti definitivi di compravendita, versando il saldo e portando in detrazione l’IVA sull’intero importo.

L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che l’operazione fosse elusiva. Poiché il socio-promissario acquirente, un privato, aveva di fatto pagato quasi integralmente il prezzo, l’acquisto doveva considerarsi consolidato in capo a lui. Essendo un soggetto non passivo IVA, non avrebbe mai potuto detrarre l’imposta. La successiva cessione del contratto alla società era, secondo il Fisco, un mero espediente per consentire a quest’ultima di recuperare un’IVA che altrimenti sarebbe rimasta un costo.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, cassando la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva invece dato ragione alla società. Il principio affermato è netto: il diritto alla detrazione dell’IVA non può essere scisso dal soggetto che effettua il pagamento nel momento in cui l’imposta diventa esigibile.

I giudici di legittimità hanno ritenuto irrilevante la natura obbligatoria del contratto preliminare, concentrandosi invece sul momento genetico del diritto alla detrazione secondo la normativa IVA (d.P.R. n. 633/1972 e direttive europee).

Le Motivazioni della Sentenza: il Principio della Corrispondenza Temporale

La Corte ha basato il proprio ragionamento su una rigorosa analisi della normativa IVA. Le motivazioni principali possono essere così sintetizzate:

* Momento di Esigibilità dell’Imposta: Ai sensi dell’art. 6 del d.P.R. n. 633/1972, l’operazione si considera effettuata, e quindi l’IVA diventa esigibile, non solo alla stipula del contratto definitivo per i beni immobili, ma anche al momento del pagamento di acconti sul prezzo. Di conseguenza, quando il socio ha versato le somme, l’operazione si è considerata parzialmente effettuata e l’IVA è divenuta esigibile.

* Nascita del Diritto alla Detrazione: L’art. 19 dello stesso decreto stabilisce che il diritto alla detrazione sorge nel momento in cui l’imposta diviene esigibile. Vi è dunque una perfetta coincidenza temporale tra i due momenti.

* Soggettività Passiva IVA: Il diritto alla detrazione è una prerogativa esclusiva del soggetto passivo IVA che acquista beni o servizi nell’esercizio della propria attività d’impresa, arte o professione. Nel caso di specie, al momento del pagamento degli acconti, il soggetto che ha eseguito la transazione era il socio, un privato consumatore, e quindi non un soggetto passivo IVA.

* Intrasferibilità del Diritto: Poiché il socio non ha mai maturato un diritto alla detrazione, non poteva trasferirlo alla società unitamente al contratto preliminare. La società, subentrando come terzo nominato, non può esercitare un diritto che non è mai sorto in capo al contraente originario. La Corte ha escluso che possano esserci “sfasature temporali” tra il momento dell’esigibilità dell’imposta (in capo al privato) e quello dell’insorgenza del diritto alla detrazione (in capo alla società).

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di IVA, poiché il versamento del prezzo o di una sua parte effettuato in adempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce operazione imponibile […], il diritto alla detrazione dell’IVA sorge nel momento in cui l’imposta diventa esigibile. Di conseguenza, il soggetto passivo IVA che stipula il definitivo quale terzo nominato […] non può detrarre l’imposta assolta a monte dal promissario acquirente che non sia soggetto passivo IVA.”

Questa ordinanza ribadisce la natura strettamente personale del diritto alla detrazione IVA, legandolo indissolubilmente alla qualifica di soggetto passivo del pagatore al momento della transazione. Le implicazioni pratiche sono notevoli: le operazioni immobiliari strutturate con il subentro di una società in un preliminare stipulato da un socio-privato devono essere attentamente valutate sotto il profilo fiscale. La detrazione IVA preliminare è ammessa solo se il promissario acquirente originario è, fin dall’inizio, un soggetto passivo IVA che agisce nell’ambito della propria attività economica.

Quando sorge il diritto alla detrazione dell’IVA in una compravendita immobiliare preceduta da un preliminare?
Il diritto alla detrazione dell’IVA sorge nel momento in cui l’imposta diventa esigibile. Ai sensi dell’art. 6 del d.P.R. 633/1972, questo avviene non solo alla stipula del contratto definitivo, ma anche al momento del pagamento di acconti sul prezzo. Pertanto, il diritto nasce contestualmente al versamento di ogni acconto.

Un privato che paga acconti per un immobile può trasferire il diritto alla detrazione IVA a una società che poi acquista l’immobile?
No. Secondo la Corte, il diritto alla detrazione è una prerogativa esclusiva dei soggetti passivi IVA. Se il pagamento viene effettuato da un privato (non soggetto passivo), il diritto alla detrazione non sorge affatto. Di conseguenza, un diritto inesistente non può essere trasferito alla società che subentra nel contratto.

La società nominata in un contratto preliminare può detrarre l’IVA assolta dal promissario acquirente originario?
No, se il promissario acquirente originario non è un soggetto passivo IVA. La società che interviene come terzo nominato nel contratto definitivo non può detrarre l’imposta pagata ‘a monte’ da un soggetto che non ne aveva diritto, poiché verrebbe a mancare la necessaria corrispondenza soggettiva tra chi paga e chi detrae al momento in cui sorge il diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1123 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1123 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5452/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO, SEZ.DIST. LATINA n. 4699/2016 depositata il 20/07/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/12/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME e in sede di riconvocazione in data 08/01/2025.

FATTI DI CAUSA

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, sez. dist. Latina ( hinc: CTR), con la sentenza n. 4699/2016 depositata in data 20/07/2016, ha accolto l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE contro la sentenza n. 124/2012 con la quale la Commissione Tributaria Provinciale di Frosinone aveva respinto il ricorso proposto dalla società contribuente contro l’avviso di accertamento con il quale era stata eseguita una ripresa a titolo di IVA in relazione all’anno d’imposta 2006.

La CTR ha così ricostruito i fatti rilevanti ai fini dell’atto impositivo impugnato:

in data 01/06/2004 e in data 18/02/2005 il sig. NOME COGNOME ha promesso di acquistare, per sé o per persona da nominare, dalle società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE due unità immobiliari;

in data 09/02/2006 la società RAGIONE_SOCIALE ha deliberato l’aumento di capitale da Euro 115.000 a Euro 119.000. Tale aumento è stato sottoscritto dal sig. COGNOME mediante conferimento di due contratti preliminari per un valore complessivo di Euro 345.000, di cui Euro 4.000 da imputare a capitale sociale ed Euro 341.000 da imputare a sovraprezzo delle azioni;

in data 23/02/2006 e in data 04/04/2006 sono stati stipulati i contratti definitivi, dove è intervenuta, quale società acquirente, la RAGIONE_SOCIALE

2.1. La contestazione dell’amministrazione finanziaria si è incentrata sul fatto che i contratti definitivi sono stati stipulati solo formalmente da RAGIONE_SOCIALE mentre avevano già prodotto gli effetti traslativi in capo al sig. COGNOME effettivo acquirente. Nel contratto di acquisto si dava, infatti, atto che il prezzo era stato versato ‘prima d’ora’ ed era stato effettivamente pagato, quasi per intero, dal sig. COGNOME al momento della stipula del preliminare. Inoltre, non era stato formalmente nomina to il terzo, con la conseguenza che l’acquisto doveva intendersi effettuato dallo stesso sig. COGNOME La CTR ha proseguito, rilevando che, l’amministrazione finanziaria , attraverso il richiamo all’art. 37 bis d.P.R. 29/09/1973, n. 602, aveva contestato che la cessione dei contratti preliminari alla società consentiva, di fatto, la detrazione dell’IVA, che il sig. COGNOME non avrebbe potuto fare. Con l’avviso di accertamento veniva, quindi, recuperata l’IVA illegittimamente detratta.
2.2. La CTR, in senso contrario a quanto affermato dal giudice di prime cure, ha ritenuto che la fattispecie negoziale doveva essere ricondotta a una comune operazione imprenditoriale: il socio aveva reperito un buon affare e aveva stipulato un preliminare, versando una cospicua caparra confirmatoria, per poi cedere il contratto, con effetti obbligatori, alla società, che stipulava, quindi, il contratto

definitivo con le parti venditrici, diventando debitrice nei confronti del socio finanziatore per l’importo della stessa caparra confirmatoria. Ha quindi ritenuto che sussistessero valide ragioni economiche dell’intera operazione, rilevando la correttezza della detrazione dell’IVA, in quanto solamente accollata dal socio, che rimaneva creditore nei confronti della società.

2.3. In senso contrario a quanto sostenuto dall’appellante per cui l’acquisto si sarebbe consolidato in capo al sig. COGNOME per non aver fatto in tempo la dichiarazione di nomina del terzo e per aver, invece, pagato interamente il prezzo di vendita -ha evidenziato che il contratto preliminare è un contratto a effetti obbligatori e non reali. In sede di aumento di capitale il sig. COGNOME aveva, quindi, conferito due contratti preliminari a effetti obbligatori, con la conseguenza che la riserva di nomina del terzo non poteva che esplicare i suoi effetti con riferimento all’atto in cui era contenuta ( i.e. l’atto con effetti obbligatori, con la conseguenza che l’omessa dichiarazione di nomina del terzo non poteva che riguardare gli effetti contrattuali tra i contraenti originari ex art. 1405 c.c. e non certamente gli effetti reali, ricollegabili ai contratti definitivi di compravendita).
2.4. Infine, ha rilevato che il sig. COGNOME aveva deciso di conferire i due contratti preliminari nella società RAGIONE_SOCIALE per partecipare alla sottoscrizione dell’aumento di capitale, con la conseguenza che solo quest’ultima società poteva sti pulare regolarmente i contratti definitivi.

Contro la sentenza della CTR l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in cassazione con due motivi.

La società contribuente ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è stata contestata , ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza in relazione

all’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e all’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992, nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c.

1.1. La ricorrente, richiamata la motivazione della CTR (sulla quale v. supra, sub 2.2.), ha evocato il contenuto dell’avviso di accertamento, rilevando, poi, come fosse controversa la qualificazione dell’importo versato dal sig. COGNOME in termini di corrispettivo o di caparra confirmatoria. Ha quindi richiamato le controdeduzioni depositate in appello, dove la ricorrente aveva rilevato che di caparra confirmatoria non si potesse parlare nel caso in esame, considerato che, ai sensi dell’art. 1385 c.c., avr ebbe dovuto essere espressamente prevista. La CTR ricostruisce, tuttavia, il pagamento del sig. COGNOME dando per scontato che gli importi versati costituiscano caparra confirmatoria. Si trattava di una circostanza decisiva, in quanto il pagamento integrale del prezzo da parte del sig. COGNOME era sintomo della natura abusiva dei contratti preliminari. La CTR, invece, ricostruisce apoditticamente i fatti di causa senza individuare in alcun modo le fonti e le ragioni del proprio convincimento.
1.2. Il motivo è infondato, in quanto la sentenza è ampiamente e congruamente motivata con argomentazioni che si pongono ben al di sopra del minimo costituzionale. Peraltro, nel caso di specie il vizio di motivazione è evocato per veicolare una diversa ricostruzione dei fatti, avulsa dal sindacato di legittimità di questa Corte. Peraltro, la circostanza decisiva, cui fa riferimento la parte ricorrente ( i.e. la valutazione degli importi versati dal sig. COGNOME a titolo di pagamento del prezzo piuttosto che di caparra confirmatoria), attiene alla qualificazione giuridica del fatto che avrebbe dovuto essere veicolata attraverso un apposito vizio di violazione di legge.
Con il secondo motivo la parte ricorrente ha censurato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa

applicazione degli artt. 18 e 19 d.P.R. n. 633 del 1972, il contrasto con la disciplina europea in materia di tributi armonizzati di cui alla VI direttiva CE e l’abuso del diritto. È stata altresì contestata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e 1326 c.c., degli artt. 1401 ss. c.c., 1406 ss. c.c. con riferimento all’art. 6 d.P.R. n. 633 del 1972.

2.1. Il motivo di ricorso è inammissibile nella parte in cui denuncia l’abuso del diritto e la violazione del diritto europeo, dal momento che l’avviso di accertamento (riprodotto a pag. 10-13 del ricorso in cassazione) non recava tale contestazione, ma concludeva evidenziando che: « per quanto sopra esposto, considerato: – che la società RAGIONE_SOCIALE ha detratto l’Iva afferente gli immobili di cui in premessa per € 74.000,00 per effetto del conferimento di due contratti preliminari per persona da nominare, – che i preliminari in questione hanno prodotto interamente i propri effetti nei confronti del sig. COGNOME soggetto privato non titolare di partita iva, – che legittimamente può configurarsi l’ipotesi di ‘cessione di contratto di compravendita’ da parte del sig. COGNOME si ribadisce soggetto privato non titolare di partita iva, – che legittimamente può configurarsi la ‘cessione di contratto di compravendita’ da parte del sig. COGNOME si ribadisce soggetto privato non titolare di partita iva, nei confronti di RAGIONE_SOCIALE la relativa imposta deve ritenersi indetraibile per la società, ai sensi degli artt. 1 e 3, d.p.r. 633/72.» Di conseguenza, nella misura in cui l’abuso del diritto e la violazione della normativa unionale in materia di IVA non costituiva uno dei motivi che hanno giustificato l’emissione dell’avviso di accertamento, non è possibile neppure per l’amministrazione finanziaria sollevare la relativa questione e porla a fondamento del motivo di ricorso in cassazione.
2.2. Il motivo è, invece, fondato in relazione agli altri parametri normativi evocati nel ricorso (con particolare riferimento agli artt. 6, 18 e 19 d.P.R. n. 602 del 1973). Ai fini della detrazione assume rilievo dirimente la circostanza che il promissario acquirente abbia interamente assolto al pagamento dell’IVA. Difatti, il diritto alla detrazione relativa ai beni e servizi acquistati o importati sorge nel momento in cui l’imposta diviene esigibile, da individuare in base all’art. 6 d.P.R. n. 633 del 1972. Ora, se è vero che il primo comma della norma appena richiamata prevede che le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili, è altrettanto vero che il quarto comma della medesima norma prevede che, se anteriormente al verificarsi degli eventi indicati nei precedenti commi o indipendentemente da essi sia emessa fattura, o sia pagato in tutto in parte il corrispettivo, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo fatturato o pagato, alla data della fattura o a quella del pagamento (art. ex Cass., 19/01/2023, n. 1609). Tale previsione è conforme all’art. 65 Dir. CE 28/22/2006, n. 112, in base al quale: « In caso di pagamento di acconti anteriore alla cessione di beni o alla prestazione di servizi, l’imposta diventa esigibile al momento dell’incasso, a concorrenza dell’importo incassato. »
2.3. In base all’art. 6, quinto comma, d.P.R. n. 633 del 1972 l’imposta relativa alle cessioni dei beni e alle prestazioni di servizi diviene esigibile nel momento in cui le operazioni si considerano effettuate in base ai commi precedenti e, conseguentemente, nell’ipotesi dell’art. 6, quarto comma, d.P.R. n. 633 del 1973 al momento del pagamento del corrispettivo.

2.4. Secondo l’art. 19, primo comma, d.P.R. n. 633 del 1972 -in conformità a quanto previsto nell’art. 167 Dir. CE n. 112/2006 – il diritto alla detrazione dell’imposta relativa ai beni e ai servizi sorge

nel momento in cui l’imposta diviene esigibile. Di conseguenza, è in tale momento che occorre verificare se il soggetto sul quale sia stata addebitata l’IVA in rivalsa, possa assumere la qualifica di soggetto passivo ai sensi e per gli effetti degli artt. 17 e 19 d.P.R. n. 633 del 1972. Non possono esserci, pertanto, sfasature temporali tra il momento in cui l’imposta diviene esigibile e quello dell’insorgenza del diritto alla detrazione, tali da rendere possibile , ai sensi dell’art. 19 d.P.R. n. 633 del 1972, l’esercizio di tale diritto da parte di un soggetto ch e, pur rientrando nell’ambito di applicazione dell’art. 17 d.P.R. n. 633 del 1972, sia comunque diverso da quello nei confronti del quale l’imposta sia precedentemente diventata esigibile (per aver corrisposto il prezzo della cessione del bene) e che abbia, conseguentemente, assolto al suo pagamento, senza assumere la qualifica di soggetto passivo ai fini IVA. È pertanto da escludere che il diritto alla detrazione (sorto al momento del pagamento del corrispettivo, quando l’imposta è diventata esigibile) potesse essere conferito dal sig. COGNOME unitamente ai contratti preliminari, al momento della sottoscrizione dell’aumento di capitale della società ricorrente.
2.5. Deve quindi affermarsi che: «In tema di IVA, poiché il versamento del prezzo o di una sua parte effettuato in adempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare costituisce operazione imponibile ex art. 6, comma 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente obbligo del promittente venditore di emettere la relativa fattura con esposizione dell’imposta dovuta nei confronti del soggetto che tale pagamento abbia effettuato, e poiché ai sensi dell’art. 19, comma 1, del citato d.P.R. , il diritto alla detrazione dell’IVA sorge nel momento in cui l’imposta diventa esigibile, il soggetto passivo IVA che stipula il
definitivo quale terzo nominato ex art. 1402 cod. civ. non può detrarre l’imposta assolta a monte dal promissario acquirente che non sia soggetto passivo IVA ex art. 17 del d.P.R. n. 633 del 1972».

Alla luce di quanto sin qui rilevato il secondo motivo di ricorso è fondato nei termini di cui in motivazione e deve essere accolto, mentre deve essere rigettato il primo motivo.

3.1. La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria del Lazio, sez. dist. Latina, che, in diversa composizione deciderà anche sulle spese del presente procedimento.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso nei termini di cui in motivazione e rigetta il primo;

cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, sez. dist. di Latina che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma il 12/12/2024 e a seguito di riconvocazione in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.