Detrazione IVA immobili: sì all'uso aziendale effettivo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31506/2025, ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità della detrazione IVA per i costi di ristrutturazione di un immobile alberghiero. La Corte ha stabilito che, ai fini della detrazione, prevale la destinazione effettiva del bene all’attività d’impresa rispetto alla sua classificazione catastale come abitativo, in ossequio al principio di neutralità dell’imposta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Detrazione IVA su Immobili Abitativi: La Cassazione Premia l’Uso Effettivo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molte imprese: la detrazione IVA sui costi di acquisto o ristrutturazione di immobili accatastati come abitativi ma utilizzati per l’attività commerciale. Con una decisione chiara, i giudici hanno ribadito che la sostanza prevale sulla forma, e ciò che conta è la destinazione concreta del bene all’attività d’impresa, non la sua etichetta catastale.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda una società di gestione alberghiera che aveva effettuato importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento della propria struttura. La società aveva quindi portato in detrazione l’IVA assolta su tali costi. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava tale diritto sulla base di due principali argomentazioni:

1. L’indebita detrazione IVA relativa all’attività di ristrutturazione, poiché l’immobile aveva una classificazione catastale abitativa, esclusa dalla detraibilità secondo l’art. 19-bis 1 del d.P.R. 633/72.
2. La presunta esistenza di operazioni soggettivamente inesistenti con una delle società appaltatrici, sostenendo che si trattasse di una mera ‘cartiera’.

La società contribuente aveva ottenuto ragione sia in primo che in secondo grado. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione.

Analisi della Corte sulla Detrazione IVA

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando le sentenze dei giudici di merito. La decisione si fonda su principi consolidati sia a livello nazionale che europeo, rafforzando la tutela del contribuente che agisce correttamente.

Il Principio della Destinazione Effettiva

Il cuore della controversia era se la classificazione catastale ‘abitativa’ di un immobile potesse di per sé precludere la detrazione IVA. La Corte ha risposto negativamente, affermando che il diritto alla detrazione non può essere negato sulla base di una classificazione astratta. Occorre invece valutare la destinazione effettiva dell’immobile all’attività di impresa.

Questo approccio è in linea con il principio fondamentale della neutralità fiscale dell’IVA, volto a esonerare l’imprenditore dall’imposta dovuta o assolta nell’ambito delle sue attività economiche. Se un bene, anche se formalmente ‘abitativo’, è utilizzato per produrre operazioni soggette a IVA (come l’affitto di camere d’albergo), l’imposta pagata per la sua ristrutturazione deve essere detraibile. Nel caso specifico, la società aveva dimostrato con prove concrete (ricevute fiscali di affitto) che i locali ristrutturati erano effettivamente utilizzati per l’attività alberghiera.

Le Operazioni Inesistenti e l’Onere della Prova

Anche sul secondo motivo di ricorso, relativo alle operazioni soggettivamente inesistenti, la Corte ha dato torto all’Amministrazione Finanziaria. I giudici hanno ricordato che, in questi casi, l’onere della prova grava sull’Agenzia. Essa deve dimostrare non solo che il fornitore era un soggetto fittizio, ma anche che il cliente (la società alberghiera) era consapevole o avrebbe dovuto essere consapevole della frode, usando l’ordinaria diligenza.

I giudici di merito avevano già escluso che la società fornitrice fosse una ‘cartiera’ e avevano accertato l’effettiva esecuzione delle prestazioni. La Cassazione ha ritenuto il motivo di ricorso inammissibile, in quanto mirava a una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha fondato la sua decisione sul rigetto di tutti i motivi di ricorso presentati dall’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda il primo motivo, relativo alla detrazione IVA, i giudici hanno ribadito un orientamento consolidato: l’astratta classificazione catastale di un immobile come ‘abitativo’ non è sufficiente a negare la detrazione. È necessario un accertamento in concreto sulla destinazione del bene. Se l’immobile è utilizzato per l’esercizio di un’attività d’impresa, come nel caso di specie dove i locali erano stati affittati, l’IVA è detraibile. La finalità del sistema IVA è garantire la perfetta neutralità dell’imposizione fiscale per tutte le attività economiche, purché esse siano soggette a IVA. Negare la detrazione in base alla sola categoria catastale creerebbe una doppia imposizione in contrasto con i principi europei.

In relazione al secondo motivo, sulle operazioni soggettivamente inesistenti, la Corte ha dichiarato il mezzo inammissibile. I giudici di merito avevano già valutato le prove e concluso per l’effettività delle prestazioni ricevute dalla società contribuente, escludendo che il fornitore fosse una ‘cartiera’. Il ricorso dell’Agenzia, secondo la Corte, si limitava a riproporre una diversa lettura delle prove, tentando di ottenere un riesame del merito della vicenda, compito che esula dalle competenze della Corte di Cassazione.

Infine, anche il terzo motivo, concernente la ricostruzione del reddito d’impresa, è stato respinto per ragioni simili, essendo considerato un tentativo di ottenere un’indebita rivalutazione della prova in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un’importante conferma per tutte le imprese, in particolare per quelle del settore turistico-alberghiero e immobiliare. La decisione consolida il principio secondo cui, ai fini fiscali, la realtà economica e l’uso effettivo di un bene prevalgono sulla sua qualificazione formale.

Le conclusioni pratiche sono le seguenti:
1. Centralità dell’Uso Effettivo: Un’impresa può legittimamente detrarre l’IVA sui costi relativi a un immobile accatastato come abitativo, a condizione di poter dimostrare con prove oggettive (contratti, fatture, ricevute) che tale bene è integralmente e direttamente utilizzato per la propria attività economica imponibile.
2. Onere della Prova: Nelle contestazioni per operazioni inesistenti, spetta all’Amministrazione Finanziaria provare la consapevolezza della frode da parte del contribuente, il quale, da parte sua, deve dimostrare di aver agito con la massima diligenza.

Questa sentenza offre quindi maggiore certezza giuridica agli operatori economici, scoraggiando accertamenti fiscali basati su presunzioni formali e non supportati da un’analisi concreta della situazione.

È possibile detrarre l’IVA per la ristrutturazione di un immobile classificato catastalmente come ‘abitativo’?
Sì, è possibile a condizione che si possa dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che l’immobile è destinato ed effettivamente utilizzato per l’esercizio dell’attività d’impresa. La classificazione catastale non è di per sé un ostacolo insuperabile.

In caso di contestazione per operazioni soggettivamente inesistenti, su chi ricade l’onere della prova?
L’onere della prova ricade sull’Amministrazione finanziaria, la quale deve dimostrare non solo che il fornitore era un soggetto fittizio, ma anche che il destinatario della fattura era consapevole della frode. Sul contribuente incombe invece la prova contraria di aver agito con la massima diligenza per non essere coinvolto nell’evasione.

Il principio di neutralità dell’IVA come influisce sul diritto alla detrazione?
Il principio di neutralità fiscale è fondamentale e mira a esonerare completamente l’imprenditore dall’onere dell’IVA pagata nell’ambito della sua attività economica. Negare la detrazione per un bene strumentale all’attività, basandosi solo sulla sua classificazione formale, violerebbe questo principio causando una doppia imposizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31506 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31506 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: II.DD. – IVA -detrazione -art.19 comma 1 lett. i) d.P.R. n.633/72

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10997/2016 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e

difesi dall’AVV_NOTAIO (PEC: EMAIL) e domiciliati presso la Cancelleria della Corte di cassazione;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise n. 57/1/2016, depositata il 2.2.2016 e non notificata.

Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 13 febbraio 2025 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

Con sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise n. 57/1/2016, depositata il 2.2.2016 veniva rigettato l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Isernia n. 147/1/2009 la quale aveva accolto i ricorsi riuniti di RAGIONE_SOCIALE e dei soci NOME COGNOME e NOME COGNOME.

I tre avvisi di accertamento impugnati erano relativi agli anni di imposta 2004-6 e, per quanto qui ancora interessa, portavano due riprese ad imposizione: un primo nucleo per indebita detrazione IVA in relazione all’attività di ristrutturazione e ampliamento della struttura alberghiera, escluse ex art.19 bis 1, comma 1, lett. i), d.P.R. n.633/72, e, per il solo 2004, anche per la contestazione di operazioni soggettivamente inesistenti poste in essere con la RAGIONE_SOCIALE per la ristrutturazione di un immobile; un secondo fronte di ripresa ad imposizione era relativo alla produzione di reddito di impresa e omessa contabilizzazione di ricavi.
La sentenza di primo grado, emessa sui ricorsi riuniti, era favorevole ai contribuenti, e veniva confermata dal giudice d’ appello.

L’RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione con ricorso affidato a tre motivi, cui replicano i contribuenti con controricorso. I controricorrenti

depositano anche memoria illustrativa ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ. in cui in cui l’avvocato difensore si dichiara antistatario.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, relativo alla contestazione di detrazione dell’IVA , viene dedotta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’ art. 19-bis 1, comma 1, lett. i) del d.P.R. n.633/1972 da parte della sentenza impugnata.

Il motivo è infondato.

2.1. Questa Corte (cfr. Cass. n. 8628/15; vedi anche n. 4606/16; Cass. n.26748/16) ha gi à avuto occasione di stabilire che il diritto alla detrazione dell’IVA non pu ò essere negato in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile ad uso abitativo, occorrendo valutarne la destinazione all’attivit à di impresa.

Inapplicabile è al riguardo l’invocata lettera i) dell’art. 19bis 1, comma 1, del d.P.R. 633/72, secondo cui « non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa n é quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attivit à esercitata la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o RAGIONE_SOCIALE predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attivit à che danno luogo ad operazioni esenti di cui all’articolo 10, n. 8), che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19 bis » .
2.2. Il sistema dell’IVA è volto ad esonerare l’imprenditore dall’IVA dovuta o assolta in tutte le sue attivit à economiche, per garantire la perfetta neutralit à dell’imposizione fiscale per tutte le attivit à in questione, purch é esse siano a loro volta soggette ad IVA (Corte di giustizia UE 16 febbraio 2012, in causa C-118/11, NOME, punto

43). In particolare, è l’acquisto del bene o l’acquisizione della prestazione di servizi da parte del soggetto passivo che agisce in quanto tale a determinare l’applicazione del sistema dell’IVA e, quindi, del meccanismo della detrazione (cos ì Corte giustizia EON ASET cit., punto 57).

2.3. Con riguardo ad un caso in cui si aveva riguardo proprio alle spese sostenute per ristrutturare un immobile d’impresa al fine di adibirlo, in parte e per un periodo di tempo limitato, ad abitazione di due soci e dei rispettivi figli, la Corte di giustizia ha affermato che l’IVA assolta è detraibile, purch é , in sede di inizio dei lavori, fosse intenzione del soggetto passivo destinare all’attivit à d’impresa l’immobile ristrutturato (Corte di giustizia 19 luglio 2012, in causa C-334/10). Ci ò in quanto, ha sottolineato la Corte, l’interpretazione contraria potrebbe comportare che la detrazione dell’IVA dovuta a monte venga negata a soggetti passivi per successivi impieghi professionali soggetti ad imposta, nonostante l’intento iniziale del soggetto passivo di destinare integralmente il bene in questione alla sua azienda, in vista di operazioni future. Orbene, in una situazione del genere, il soggetto passivo non risulterebbe interamente esonerato dall’onere dell’imposta afferente al bene da questi utilizzato ai fini della propria attivit à economica e la tassazione RAGIONE_SOCIALE sue attivit à professionali provocherebbe una doppia imposizione in contrasto col principio della neutralit à fiscale insito nel sistema comune dell’IVA e in cui s’inserisce la sesta direttiva.
Di qui la conseguenza ineludibile che l’accatastamento dell’immobile tra quelli a destinazione abitativa non preclude la detraibilit à dell’IVA relativa alle spese sostenute per il suo acquisto o la sua manutenzione e ristrutturazione se, avuto riguardo all’utilizzo concreto dell’immobile, anche solo prospettico, è possibile dimostrare, sulla base di elementi oggettivi, che il medesimo è inerente all’esercizio effettivo dell’attivit à d’impresa (Cass. n. 6883/16; Cass. n. 26748/16).

2.4. Nel caso in esame, il giudice d’appello ha accertato che i locali oggetto dell’ampliamento strutturale sono stati affittati , facendo tra

l’altro esplicito riferimento alle «ricevute fiscali relative all’affitto dei locali oggetto dell’ampliamento strutturale» (cfr. p.4 sentenza). Dunque, è stata accertata in concreto la destinazione dell’immobile all’ esercizio del l’attività di impresa, e l’accertamento non è stato aggredito dall’RAGIONE_SOCIALE, il che comporta la detraibilit à̀ dell’imposta.

Il secondo motivo di ricorso, relativo alla contestazione della detrazione per operazioni soggettivamente inesistenti per il 2004 in relazione alle operazioni con la società RAGIONE_SOCIALE per la ristrutturazione dell’immobile, deduce in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727, 2729, 2697 cod. civ., 19 e 21 d.P.R. n.633/1972 da parte della sentenza impugnata.

Il mezzo di impugnazione è inammissibile.

4.1. In tema di detrazione dell’IVA, in caso di operazioni soggettivamente inesistenti, l’Amministrazione finanziaria ha l’onere di provare, anche in via indiziaria, non solo che il fornitore era fittizio, ma anche che il destinatario era consapevole, disponendo di indizi idonei a porre sull’avviso qualunque imprenditore onesto e mediamente esperto, che l’operazione era finalizzata all’evasione dell’imposta, essendo sostanzialmente inesistente il contraente. Incombe, invece, sul contribuente la prova contraria di aver agito nell’assenza di consapevolezza di partecipare ad un’evasione fiscale e di aver adoperato, per non essere coinvolto in una tale situazione, la diligenza massima esigibile da un operatore accorto, secondo criteri di ragionevolezza e di proporzionalità in rapporto alle circostanze del caso concreto, non assumendo rilievo, a tal fine, né la regolarità della contabilità e dei pagamenti, né la mancanza di benefici dalla rivendita RAGIONE_SOCIALE merci o dei servizi (Cass. n.24471/2022).
4.2. Nel caso in esame a fronte di una statuizione doppia conforme in primo e secondo grado nel senso della non dimostrazione dell’inesistenza soggettiva RAGIONE_SOCIALE operazioni, in sede di legittimità sotto l’angolo della violazione di legge viene riproposta la prospettazione di parte già

vagliata dal giudice del merito, il quale ha escluso che la RAGIONE_SOCIALE sia una cartiera, e così ha fatto cadere le riprese per operazioni soggettivamente inesistenti ritenendo che le prestazioni di ristrutturazione dell’immobile siano state dalla società effettivamente poste in essere anche per l’annualità 2004, come per gli altri anni di imposta.

L’unico passaggio del motivo in cui si censura l’accertamento compiuto dal giudice riguarda la statuizione, a conferma dell’effettività RAGIONE_SOCIALE prestazioni, secondo cui « agli atti stato prodotto non solo il provvedimento di accoglimento dell’istanza di rateizzazione presentata dalla RAGIONE_SOCIALE, ma anche le successive quietanze di pagamento » , ma in termini assolutamente generici: la ricorrente riferisce di uno sgravio totale RAGIONE_SOCIALE somme versate dalla RAGIONE_SOCIALE, ma senza darne alcuna prova, come sarebbe stato agevol e per l’Amministrazione fare per un principio di vicinanza della prova.
Con il terzo motivo la ricorrente, quanto alla tipologia di accertamento e alla ricostruzione del reddito di impresa, prospetta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 39 d.P.R. n.600/1973, 2727, 2729, 2697 cod. civ., da parte della sentenza impugnata.

Il motivo è affetto da concorrenti profili di inammissibilità e infondatezza, come eccepito in controricorso.

6.1. Va innanzitutto rammentato il corretto procedimento logico che il giudice di merito deve seguire nella valutazione degli indizi ai fini della disamina della fondatezza RAGIONE_SOCIALE riprese: la gravità, precisione e concordanza richiesti dalla legge vanno desunti dal loro esame complessivo, in un giudizio non atomistico di essi (ben potendo ciascuno di essi essere insufficiente da solo), sebbene preceduto dalla considerazione di ognuno per individuare quelli significativi, perché è necessaria la loro collocazione in un contesto articolato, nel quale un indizio rafforza ed ad un tempo trae vigore dall’altro in vicendevole completamento (Cass. n. 12002 del 2017; Cass. n. 5374 del 2017). Ciò che rileva è che dalla
valutazione complessiva emerga la sufficienza degli indizi a supportare la presunzione semplice di fondatezza della pretesa, fermo restando il diritto del contribuente a fornire la prova contraria.

Infine, quanto alla valutazione della prova contraria, il Collegio osserva come, per consolidata interpretazione giurisprudenziale (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), l’omesso esame di elementi istruttori non integra di per sé il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, se il fatto storico rilevante in causa sia stato comunque preso in considerazione, benché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie offerte dalle parti

6.2. Da un lato non è quindi corretta l’affermazione della ricorrente secondo cui il giudice, ai fini della prova presuntiva, deve necessariamente dare conto in motivazione della valutazione ad una ad una di tutte le circostanze indiziarie addotte, essendo sufficiente la compiuta valutazione del fatto ai fini del reddito di impresa sulla base del quadro probatorio complessivo come compiuto dal giudice alle pagg.5-7 della sentenza. Dall’altro , la censura tende a chiedere in sede di legittimità un’indebita rivalutazione della prova.
In conclusione, il ricorso dev’essere rigettato come pure va disattesa la richiesta di condanna dell’Amministrazione alle spese aggravate dalla temerarietà della lite, articolata in calce al controricorso, in quanto l’RAGIONE_SOCIALE si è semplicemente difesa in giudizio proponendo interpretazioni disattese dalla Corte.

Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza e sono distratte in favore del difensore dichiaratosi antistatario.

Si dà atto del fatto che, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, in presenza di soccombenza della parte ammessa alla prenotazione a debito, non sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite, liquidate in 18.000,00 euro per compensi, 200,00 euro per spese borsuali, spese forfetarie 15%, Iva e Cpa, da distrarsi.

Così deciso il 13.2.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.